16/07/2025 02:58

Publicado no DJEN - no dia 16/07/2025 - Refer. aos Eventos: 97, 98
15/07/2025 02:23

Disponibilizado no DJEN - no dia 15/07/2025 - Refer. aos Eventos: 97, 98
15/07/2025 00:00

Intimação

Procedimento Comum Cível Nº 0043578-78.2022.8.27.2729/TO AUTOR: ASSOCIACAO DOS MORADORES, PROPRIETARIOS, PROMITENTES COMPRADORES, CESSIONARIOS DE DIREITO RELATIVOS A UNIDADES DO RESIDENCIAL CHALEADVOGADO(A): GUSTAVO ABREU FRANCA (OAB TO012468)ADVOGADO(A): SANDOVAL ARAUJO FONTOURA JUNIOR (OAB TO006129)RÉU: ARTHUR OSCAR THOMAZ DE CERQUEIRAADVOGADO(A): ARTHUR OSCAR THOMAZ DE CERQUEIRA (OAB TO01606B) SENTENÇA I.

RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA proposta pela Associação dos Moradores, Proprietários, Promitentes Compradores e Cessionários de Direito Relativos às Unidades do Residencial Chalé – AMOCHALÉ, pessoa jurídica regularmente constituída, em face de Arthur Oscar Thomaz de Cerqueira, devidamente qualificado nos autos.

Alega a associação autora que o requerido é proprietário do lote nº 6-70, localizado no Residencial AmoChalé.

Sustenta que, desde janeiro de 2021 até setembro de 2022, o demandado não efetuou o pagamento das taxas de manutenção devidas à associação, gerando débito que totaliza R$ 8.794,88 (oito mil setecentos e noventa e quatro reais e oitenta e oito centavos), valor esse atualizado até 09 de novembro de 2022.

Ressalta que os encargos são instituídos para garantir a manutenção e o custeio das benfeitorias e serviços de uso comum, dentre os quais destaca-se a distribuição de água potável, fornecimento de energia elétrica, coleta de resíduos sólidos, portaria remota, área de lazer, playground, praia artificial, iluminação pública, dentre outros, que, segundo alega, beneficiam indistintamente todos os proprietários de unidades integrantes do loteamento.

Argumenta que os valores das taxas foram aprovados em assembleia regularmente convocada, e que a inadimplência do requerido gera desequilíbrio na manutenção das despesas coletivas e prejuízo à coletividade.

Pugna, assim, pela condenação do réu ao pagamento integral do débito.

Por sua vez, o requerido apresenta contestação.

Inicialmente, pleiteia o deferimento dos benefícios da justiça gratuita, sob alegação de hipossuficiência econômica, circunstanciando sua atuação profissional como advogado autônomo.

Sustenta, preliminarmente, a necessidade de intervenção do Ministério Público, afirmando que a matéria versada possui repercussões de ordem coletiva e potencial interesse social, inclusive no tocante à regularidade ambiental das áreas comuns.

Alega, em sede de mérito, que jamais aderiu à associação autora, não havendo vínculo jurídico que o obrigue à satisfação das taxas pretendidas, nem sequer manifestação de vontade no sentido de associar-se.

Defende a inaplicabilidade da obrigação imposta, à luz do disposto no artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal, que garante a liberdade de associação e veda a imposição compulsória de vínculo associativo.

Em réplica, a associação autora refuta as preliminares, asseverando que o réu aufere proveito direto e contínuo dos serviços prestados, não sendo razoável admitir que possa eximir-se do rateio das despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa.

Sustenta que não há obrigatoriedade de filiação, mas que a cobrança decorre do princípio da equidade e da vedação ao locupletamento indevido, já que todos os condôminos usufruem das benfeitorias custeadas.

Rechaça o pedido de gratuidade de justiça sob o argumento de que o requerido é advogado atuante e não comprovou efetiva hipossuficiência.

No mais, reitera os fundamentos da inicial, defendendo a legitimidade da cobrança.

Durante o regular processamento do feito, foi realizada audiência de conciliação, a qual restou infrutífera diante da ausência de composição entre as partes. É o relatório do essencial.

Decido.

II.

FUNDAMENTAÇÃO Promovo o julgamento antecipado do mérito na forma do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois as provas constantes nos autos são suficientes para o deslinde do feito, sendo desnecessária a dilação probatória.

Ressalto que o juiz é o destinatário das provas, inteligência do artigo 370 do CPC, sendo seu dever, e não mera liberalidade, promover o julgamento antecipado quando presentes os requisitos para tanto, em atenção ao princípio da duração razoável do processo, categoricamente adotado como norte da atividade jurisdicional no artigo 4º do CPC.

Presentes os pressupostos processuais de validade e existência do processo e as condições ao gozo do regular direito de ação, passo à análise. II.1 – PRELIMINAR Inicialmente, cumpre ratificar a decisão interlocutória de saneamento (DECDESPA1), que apreciou e rejeitou as preliminares levantadas pela parte requerida.

O pedido de gratuidade de justiça foi indeferido diante da ausência de comprovação da hipossuficiência, em especial considerando a atuação profissional do requerido como advogado.

No que toca à intervenção do Ministério Público, restou afastada sua necessidade, por se tratar de demanda de cunho eminentemente individual e sem repercussão coletiva relevante.

Quanto às alegações de ilegitimidade ativa e de inexistência de vínculo obrigacional, entendeu-se que tais matérias estão diretamente relacionadas ao mérito da causa.

Ausente insurgência superveniente ou fatos novos, ratifico integralmente a decisão saneadora, dando por prequestionadas e esgotadas as preliminares suscitadas.

Desse modo, rejeito o pedido de reconsideração constante no Evento 92 II.2 – MÉRITO Superada essa fase, adentro ao mérito da demanda.

A presente controvérsia reside na análise da possibilidade de imposição, pela associação autora, do pagamento de taxas de manutenção de loteamento a proprietário de fração ideal que não integrou formalmente o quadro associativo, nem firmou instrumento de adesão ou declarou vontade expressa de filiação.

Pois bem.

Inicialmente, cabe aqui destacar a título elucidativo, a diferença jurídica substancial existente entre a associação de moradores – entidade autora da presente demanda – e o condomínio edilício, notadamente no que se refere à natureza das obrigações impostas aos proprietários de unidades.

O condomínio edilício, regido pela Lei nº 4.591/64 e pelos artigos 1.331 e seguintes do Código Civil, caracteriza-se pela existência de unidades autônomas vinculadas a áreas comuns, cuja administração, manutenção e custeio são disciplinados por convenção condominial registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Nesse contexto, a obrigação de contribuir para as despesas condominiais possui natureza “propter rem”, ou seja, vincula-se diretamente à titularidade do imóvel, sendo compulsória a todos os proprietários, independentemente de adesão, bastando a aquisição da unidade para legitimar a exigibilidade das contribuições.

Por sua vez, a associação de moradores constitui pessoa jurídica de direito privado, regida pelos artigos 53 a 61 do Código Civil e, especificamente, pela Lei nº 6.766/79 (Parcelamento do Solo Urbano), com redação dada pela Lei nº 13.465/17.

Sua finalidade, via de regra, consiste na promoção, administração e manutenção de áreas de uso comum, serviços e benfeitorias em loteamentos urbanos.

Destarte, do exame minucioso dos autos, constata-se que a pretensão da autora se baseia, de um lado, na comprovação da condição de proprietário do requerido, por meio dos documentos de matrícula e aquisições sucessivas da fração ideal (CERT_INT_TEOR2); e, de outro, no argumento de que todos os titulares de frações são beneficiados pelas benfeitorias e serviços promovidos pela associação, sendo razoável e justo o rateio das despesas comuns.

Com efeito, trata-se o presente caso de loteamento urbano administrado por associação de moradores, sem constituição formal de condomínio.

Dessa forma, para a validade da cobrança pretendida, revela-se indispensável a existência de vínculo jurídico apto a criar a obrigação de contribuir com as taxas associativas.

A documentação dos autos evidencia que o empreendimento não foi instituído sob o regime de condomínio edilício (ESTATUTO5 / ESTATUTO6).

Ademais, o registro imobiliário de inteiro teor da matrícula nº 98.368 (CERT_INT_TEOR2) limita-se à individualização das frações ideais e ao histórico das transmissões de propriedade, não havendo qualquer cláusula, averbação ou termo que atribua caráter compulsório à obrigação de contribuição à associação autora para todos os adquirentes, sejam originários ou subsequentes.

Insta salientar, ainda, que não consta dos autos qualquer termo de adesão, ficha de filiação, ata de assembleia com anuência do réu ou instrumento particular que demonstre manifestação expressa de vontade do requerido em integrar a associação autora ou submeter-se ao rateio das despesas por ela instituídas.

O fundamento da cobrança reside unicamente na condição de proprietário do imóvel e na suposta fruição das benfeitorias comuns, não havendo, portanto, demonstração de vínculo jurídico ou obrigacional apto a respaldar a exigência pecuniária.

Sob esse tema, enfatizo que o atual regime jurídico das contribuições em loteamentos urbanos fora alterado com o advento da Lei nº 13.465/17, que incluiu o artigo 36-A na Lei nº 6.766/79, o qual dispõe expressamente que as atividades desenvolvidas por associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos, desde que não possuam fins lucrativos, voltadas à administração, conservação, manutenção e disciplina de utilização, vinculam-se, por critérios de afinidade e conexão, à atividade de administração de imóveis, tendo em vista a valorização coletiva do empreendimento.

Todavia, o legislador condicionou a eficácia e a obrigatoriedade dessas atividades para todos os titulares ao disposto no parágrafo único do referido artigo, segundo o qual: (Lei nº 6.766/79): Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos. Da exegese desse dispositivo, extrai-se que somente poderão ser compelidos ao pagamento das cotas associativas os titulares de direitos que estejam expressamente submetidos às normas e disciplina dos atos constitutivos da associação, seja por adesão voluntária, seja pela existência de previsão clara e específica no título aquisitivo ou no registro da matrícula do imóvel.

No caso concreto, como amplamente já demonstrado, inexiste qualquer previsão registrada na matrícula nº 98.368, vinculando o requerido à normatização da associação, tampouco se verifica instrumento de adesão firmado pelo réu, circunstância que inviabiliza a pretensão de cobrança compulsória das taxas de manutenção, nos termos do artigo 36-A, caput e parágrafo único, da Lei nº 6.766/79.

Além do mais, é imprescindível abordar, no contexto da presente demanda, a tese fixada pelo Supremo Tribunal Federal (STF) no julgamento do Recurso Extraordinário nº 695.911, submetido ao regime da repercussão geral, que resultou na consolidação do Tema 492.

No referido julgado, a Suprema Corte definiu de maneira vinculante o alcance da obrigação de pagamento das taxas de manutenção e conservação de loteamentos urbanos instituídas por associações de moradores.

O enunciado do Tema 4921 restou assim estabelecido: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que disciplina a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.

Desse modo, a tese traçada pelo STF estabelece, portanto, dois requisitos fundamentais para a cobrança legítima de taxas associativas a partir da Lei nº 13.465/17: (i) adesão voluntária e expressa ao ato constitutivo, para os proprietários que já detinham lotes; ou (ii) existência de registro do ato constitutivo da obrigação na matrícula do imóvel, para os adquirentes posteriores à norma.

No caso em exame, a associação autora busca a cobrança de taxas de manutenção referentes ao período de janeiro de 2021 a setembro de 2022 (CALC13), período integralmente posterior à vigência da Lei nº 13.465/17.

Não obstante, a análise detida dos autos revela que o requerido não firmou termo de adesão voluntária à associação, tampouco há qualquer registro na matrícula nº 98.368, que institua, de forma expressa, a obrigação de pagamento das taxas de manutenção pelo simples fato de ser proprietário do lote.

Por conseguinte, ausentes os requisitos cumulativos exigidos pelo Tema 492 do STF, não há base jurídica para imputar ao réu a obrigação de adimplir as cotas associativas, ainda que o débito tenha se constituído após o advento da Lei nº 13.465/17.

A simples condição de proprietário não associado, sem adesão ou previsão registral, não autoriza a cobrança compulsória das taxas, sob pena de afronta à liberdade de associação e ao entendimento vinculante da Suprema Corte.

Vejamos o julgado do Supremo Tribunal Federal (STF): Recurso extraordinário.

Repercussão geral reconhecida.

Liberdade associativa.

Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento.

Ausência de lei ou vontade das partes.

Inconstitucionalidade.

Lei nº 13.467/17.

Marco temporal.

Recurso extraordinário provido.

Fatos e provas.

Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese.1.

Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel.

Min.

Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).2.

Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.3.

A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel.

Min.

Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).5.

Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.(RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15-12-2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021) (g.n) Trago ainda o seguinte julgado: CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO LIGADA À ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.

OBSERVÂNCIA DA TESE CONSOLIDADA EM SEDE DE REPERCUSSÃO GERAL ATRAVÉS DO TEMA 492 DO STF, BEM COMO DO TEMA 882 DO STJ.

INOBSERVÂNCIA DOS CRITÉRIOS LEGAIS PARA A COBRANÇA DAS REFERIDAS TAXAS.

IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

DECISÃO MONOCRÁTICATrata-se de recurso inominado interposto em face da sentença prolatada no processo epigrafado que julgou improcedentes os pedidos da exordial.

Presentes as condições de admissibilidade do recurso, dele conheço.

O artigo 15 do novo Regimento Interno das Turmas Recursais (Resolução nº 02/2021 do TJBA), em seu inciso XII, estabelece a competência do relator para julgar monocraticamente as matérias em que já estiver sedimentado entendimento pelo colegiado ou já com uniformização de jurisprudência, em consonância com o permissivo do artigo 932 do Código de Processo Civil.

Na origem, alega a parte autora que a ré é detentora de uma unidade no Loteamento Canto de Arembepe .

Aduz que a requerida encontra-se inadimplente em relação às taxas de manutenção.

Afirma que o débito perfaz o total atualizado de R$ 52.800,00.

Sustenta a legitimidade da cobrança de taxas .

Requer o pagamento, com os acréscimos legais.

Analisados os autos, verifica-se que a matéria devolvida à Turma Recursal já se encontra consolidada no âmbito dos Tribunais Superiores, conforme tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal em sede de repercussão geral, através do Tema 492: O Tribunal, por maioria, apreciando o tema 492 da repercussão geral, deu provimento ao recurso extraordinário, vencidos os Ministros Edson Fachin, Ricardo Lewandowski, Rosa Weber, Roberto Barroso e Gilmar Mendes, que negavam provimento ao recurso.

Foi fixada a seguinte tese: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis", nos termos do voto do Relator .

O Ministro Marco Aurélio deu provimento ao recurso e fixou tese nos termos de seu voto.

Falaram: pela recorrente, os Drs.

Robson Cavalieri e Mauro Simeoni; pela recorrida, o Dr.

Flávio Henrique Unes Pereira; pelo amicus curiae Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínios - ANVIFALCON, o Dr .

Carlos Alberto Garbi; e, pelo amicus curiae FAMRIO - Federação das Associação de Moradores do Município do Rio de Janeiro, o Dr.

Alexandre Simões Lindoso.

Plenário, Sessão Virtual de 04.12 .2020 a 14.12.2020. (grifos nossos) De igual sorte, a matéria também já foi analisada pelo STJ, que firmou a tese através do Tema 882, em sede de recursos repetitivos, tendo concluído pela impossibilidade de cobrança de taxas de manutenção por meio das associações civis: "Para efeitos do artigo 543-C do CPC, firmou-se a seguinte tese: `As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram`" .

Com efeito, verifica-se que a cobrança objeto da presente demanda, em verdade, trata-se de taxa de manutenção ligada à associação de moradores, sob a rubrica de condomínio.

Ademais, vislumbra-se que não há registro do condomínio geral perante o cartório de imóveis.

Nesse ponto, cumpre destacar que a própria parte autora acosta aos autos "Estatuto da Associação de Proprietários do Loteamento Canto de Arembepe", de modo que não há como afastar a tese de que a demandante se trata de associação de moradores.

Observa-se que a constitucionalidade da taxa de manutenção e conservação posterior à Lei 13 .465/17, para aqueles que já possuíam lotes anteriormente à legislação, está condicionada à adesão ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis.

Ocorre que, analisando o conjunto probatório, não há qualquer prova da adesão da ré à Associação.

Assim, aplica-se aqui o entendimento do STJ e STF nos temas acima citados, conforme jurisprudência abaixo, que se adequa perfeitamente ao caso: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

TAXA DE MANUTENÇÃO.

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.

HIPÓTESES DE CABIMENTO DA COBRANÇA .

TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF.

NÃO ASSOCIADO E AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA COM O ENCARGO.

COBRANÇA INCABÍVEL. 1 .

Ação de cobrança ajuizada em 14/01/2019, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 16/08/2021 e concluso ao gabinete em 12/04/2022. 2.

O propósito recursal é dizer sobre o cabimento da cobrança, por associação de moradores, de taxa vinculada à prestação de serviços de manutenção de loteamento fechado. 3 . Às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente.

A anuência expressa com o encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento.

Após a entrada em vigor da Lei nº 13 .465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.

Tema 882 do STJ e Tema 492 do STF. 4.

Na espécie, a associação recorrida foi constituída antes da entrada em vigor da Lei nº 13 .465/2017, de modo que não se aplica à relação jurídica ora debatida.

Embora o Tribunal de origem tenha afirmado que as despesas de manutenção não se confundem com taxa de manutenção, tal assertiva vai de encontro à jurisprudência do STJ e do STF a qual, repise-se, é no sentido de que o mero fato de o proprietário do lote se beneficiar dos serviços de manutenção e das melhorias implementadas pela associação, tais como segurança, melhoramento de vias e outros, não é suficiente para validar o rateio dos valores despendidos para tanto.

Além de a sentença ter deixado claro que o recorrente não é associado, a recorrida, em nenhuma das suas manifestações nos autos, alegou que o recorrente anuiu expressamente com o encargo.

Portanto, a cobrança das despesas de manutenção é indevida . 5.

Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1991508 SP 2022/0076317-1, Data de Julgamento: 09/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/08/2022) Sendo assim, à míngua de qualquer prova acerca da legitimidade da constituição do “condomínio geral”, bem como de que a ré teria aderido ao Condomínio de Fato e, em observância ao entendimento firmado no Tema 492, STF, não há como reconhecer a obrigação do acionado ao pagamento das taxas cobradas na presente demanda, razão pela qual a improcedência do pedido é a medida que se impõe.

Dessa forma, considerando que a sentença observou o entendimento consolidado, esta deve ser integralmente mantida.

Diante do exposto, na forma do art. 15, inciso XII, do Regimento Interno das Turmas Recursais e do art. 932 do Código de Processo Civil, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE AUTORA para manter a sentença vergastada pelos seus próprios e jurídicos fundamentos.

Condenação da recorrente em custas e honorários advocatícios, arbitrados no importe 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, restando suspensa a exigibilidade do pagamento das custas pela parte autora, pelo prazo de 05 (cinco) anos, nos termos do artigo 98, § 3º do CPC/2015.

ISABELA KRUSCHEWSKY PEDREIRA DA SILVA Juíza Relatora(TJ-BA - Recurso Inominado: 0006876-33.2023.8.05 .0039, Relator.: ISABELA KRUSCHEWSKY PEDREIRA DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, Data de Publicação: 05/12/2023) (g.n) Diante desse contexto, não restando comprovada a anuência do requerido ou previsão registral da obrigação, inexiste fundamento jurídico para a cobrança das taxas de manutenção referentes ao período mencionado.

III.

DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, resolvo o mérito da causa e JULGO IMPROCEDENTES os pedidos iniciais formulado pela Associação dos Moradores, Proprietários, Promitentes Compradores e Cessionários de Direito Relativos às Unidades do Residencial Chalé – AMOCHALÉ.

CONDENO a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor da parte ré, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

INTIMEM-SE as partes acerca do teor desta sentença.

Interposto eventual Recurso de Apelação, INTIME-SE a parte recorrida para a apresentação de contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de preclusão e demais consequências legais.

Havendo preliminares suscitadas pelo recorrido em sede de contrarrazões ou a interposição de apelação adesiva, INTIME-SE a adversa para que, no prazo de 15 (quinze) dias, se manifeste/apresente contrarrazões ao recurso adesivo, sob pena de preclusão e demais consequências legais (CPC, art. 1.009, § 2º c/c art. 1.010, § 2º). Após respostas ou decorrido o prazo, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça com as cautelas de praxe e as homenagens deste juízo.

Caso contrário, sobrevindo o trânsito em julgado, o que deverá ser certificado nos autos, procedam-se as baixas necessárias e arquive-se o feito, observadas as formalidades legais.

Intimem-se.

Cumpra-se Palmas/TO, data e hora constantes da movimentação processual. 1. https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/verAndamentoProcesso.asp?incidente=4262142&numeroProcesso=695911&classeProcesso=RE&numeroTema=492
14/07/2025 16:49

Intimação Eletrônica - Expedida/Certificada - Sentença
14/07/2025 16:49

Intimação Eletrônica - Expedida/Certificada - Sentença
14/07/2025 16:25

Julgamento - Com Resolução do Mérito - Improcedência
09/07/2025 14:34

Autos incluídos para julgamento eletrônico
23/06/2025 19:02

Conclusão para despacho
19/06/2025 00:19

Decurso de Prazo - Refer. ao Evento: 89
18/06/2025 19:48

Protocolizada Petição - Refer. ao Evento: 88
28/05/2025 02:17

Publicado no DJEN - no dia 27/05/2025 - Refer. aos Eventos: 88, 89
26/05/2025 02:00

Disponibilizado no DJEN - no dia 26/05/2025 - Refer. aos Eventos: 88, 89
26/05/2025 00:00

Intimação

Procedimento Comum Cível Nº 0043578-78.2022.8.27.2729/TO AUTOR: ASSOCIACAO DOS MORADORES, PROPRIETARIOS, PROMITENTES COMPRADORES, CESSIONARIOS DE DIREITO RELATIVOS A UNIDADES DO RESIDENCIAL CHALEADVOGADO(A): GUSTAVO ABREU FRANCA (OAB TO012468)ADVOGADO(A): SANDOVAL ARAUJO FONTOURA JUNIOR (OAB TO006129)RÉU: ARTHUR OSCAR THOMAZ DE CERQUEIRAADVOGADO(A): ARTHUR OSCAR THOMAZ DE CERQUEIRA (OAB TO01606B) DESPACHO/DECISÃO Relatório prescindível, por se tratar de decisão interlocutória.

Com fulcro no art. 357 do Código de Processo Civil, passo a deliberar sobre o saneamento e organização do processo.

Questões processuais pendentes -Da gratuidade da justiça à parte requerida: A parte requerida, em sede de contestação, sob as penas da lei, afirmou ser juridicamente hipossuficiente, não possuindo condições financeiras para arcar com as custas processuais e honorários advocatícios sem prejuízo do próprio sustento e de sua família.

Pois bem.

O requerido, advogado, está atuando em causa própria neste feito, consequentemente, não há o que se falar em custas referentes aos honorários advocatícios.

Também, não foram anexados aos autos quaisquer elementos comprobatórios que evidenciem a necessidade de concessão do benefício.

Pelo contrário, a parte requerida ao ser oportunizada para juntar suas últimas 3 (três) declarações de imposto de renda e extratos bancário dos últimos 3 (três) meses, apenas manifestou ciência do despacho (ev. 85, anexo MANIFESTACAO1).

Ante ao exposto, REJEITO a concessão do benefício ao requerido. -Do chamamento ao processo: Adicionalmente, o requerido pelo chamamento do Ministério Público Estadual, para que este faça parte da lide, com base no art. 5°, incisos XIX e XX da Constituição Federal, a fim de que o mesmo imprete ação civil pública contra a associação.

Não assiste razão à parte requerida.

Trata-se de uma ação de cobrança, a qual versa sobre a existência ou não da obrigação de pagamento pela parte requerida, por esta razão está em discussão um direito pessoal, o qual não enseja na necessidade de intervenção do MP, conforme o art. 178 do Código de Processo Civil, art. 129 da Constituição Federal ou art. 1° da Lei n° 7.347, de 24 de julho de 1985.

No mais, cumpre esclarecer que o ajuizamento de eventual ação civil pública insere-se no âmbito da discricionariedade funcional do Parquet, nos termos do art. 129, inciso III, da Constituição Federal, competindo-lhe avaliar a presença dos pressupostos legais e fáticos que justifiquem a propositura da ação.

Ressalte-se que, não cabe ao Poder Judiciário compelir o Ministério Público ao ajuizamento de ação civil pública, tampouco determinar sua atuação em procedimentos específicos, em respeito à independência funcional e à separação dos poderes.

Dessa forma, INDEFIRO o pedido, por carecer de respaldo legal e por invadir a esfera de atuação própria do Ministério Público. -Da inexistência de nexo e da causa de pedir: Ademais, a parte requerida alegou que não existe nexo causa para contribuição a associação, bem como destacou que nunca foi associado e, portanto, não existe e nunca existiu qualquer relação mercantil com tal associação.

REJEITO esta preliminar, uma vez que a tese suscitada pelo autor é inteiramente de mérito.

Nesse sentido, destaco o art. 337 do Código de Processo Civil, o qual dispõe sobre as matérias que devem ser alegadas antes de discutir o mérito: “Art. 337.

Incumbe ao réu, antes de discutir o mérito, alegar: I - inexistência ou nulidade da citação; II - incompetência absoluta e relativa; III - incorreção do valor da causa; IV - inépcia da petição inicial; V - perempção; VI - litispendência; VII - coisa julgada; VIII - conexão; IX - incapacidade da parte, defeito de representação ou falta de autorização; X - convenção de arbitragem; XI - ausência de legitimidade ou de interesse processual; XII - falta de caução ou de outra prestação que a lei exige como preliminar; XIII - indevida concessão do benefício de gratuidade de justiça.

Portanto, resta evidente que a existência de nexo causal não é matéria preliminar, e sim de mérito. -Da legitimidade ativa e passiva: Ainda, o requerido sustentou que a requerente não tem os requisitos ensejadores para cobrar os valores anteriores à inclusão do artigo 36-A da Lei n° Lei nº 13.465/17, ou seja, até 2017, bem como que após a decisão do STF, as associações precisam provar com a devida sinalização, que os antigos adquirentes tenham aderido a ela.

Consequentemente, não poderia existir qualquer tipo de cobrança, já que demonstrada a inexistência de relação jurídica associativa entre as partes, o que evidenciaria a inexigibilidade das cobranças relativas às taxas de associação de moradores.

Também, arguiu que, por toda a matéria de defesa já transcrita, restou evidenciada a ilegitimidade passiva do requerido.

Novamente, REJEITO a preliminar, pois os fundamentos utilizados para fundamentá-la se confundem com o mérito e deverão ser analisadas quando da prolação da sentença.

Destaco que as preliminares são uma espécie de defesa do tipo processual.

Não há outras questões preliminares a serem enfrentadas, o feito está corretamente autuado e as partes se encontram devidamente representadas, pelo que declaro saneado o processo.

Distribuição do ônus da prova No presente caso o ônus da prova recai sobre as duas partes.

A parte autora tem o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, nos termos do artigo 373, inciso I do Código de Processo Civil.

Já, a parte requerida necessita provar qualquer fato extintivo, impeditivo ou modificativo do direito da parte autora, nos termos do artigo 373, inciso II do Código de Processo Civil.

Delimitação das questões de fato e meios de prova O ponto controvertido cinge sobre o suposto inadimplemento do requerido, o qual teria deixado de arcar com as taxas de manutenção do residencial autor refrente aos meses de janeiro de 2021 a setembro de 2022, totalizando uma dívida de R$ 8.794,88 (oito mil e setecentos e noventa e quatro reais e oitenta e oito centavos), atualizada até o dia 9 de novembro de 2022.

Intimada para especificar provas, a parte requerida pugnou pela tomada do depoimento pessoal do requerente e oitiva de testemunhas (ev. 74), a saber do rol: a) Idelmar Miranda Velasque b) Adelma Tomaz Miranda da Silva Velasque c) Leonardo Rodrigo Jacinto d) Maria do Carmo Cota e) Vinicius Coelho Cruz f) Cassiano Ferrai Também intimada, a parte requerente pleiteou pelo julgamento antecipado da lide (ev. 73).

Dessa forma, INDEFIRO o pedido da parte requerida, uma vez que este não trará qualquer esclarecimento adicional aos autos.

Explico. Trata-se de uma ação de cobrança, na qual está sendo analisado se a parte requerida tem ou não o dever de arcar com a taxa de manutenção supostamente de natureza condominial.

Portanto, para o julgamento da lide basta a análise dos documentos juntados e das leis aplicáveis. Nesse sentido, o Código de Processo Civil estabelece em seu art. 370: "Art. 370.

Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único.

O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.".

Em reforço, colaciono julgados do Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.1.

Prejudicado o agravo interno manejado, porquanto o presente agravo de instrumento encontra-se maduro para julgamento.AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVA ORAL.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

NÃO CONFIGURADO.

LIVRE CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 2.

O agravante objetiva a reforma da decisão interlocutória na qual o magistrado de origem entendeu por bem indeferir pedido de realização de prova oral.3.

Dispõe o art. 370, do CPC que compete ao magistrado decidir quanto à produção de provas e sua utilidade, uma vez que tem como finalidade convencê-lo quanto à veracidade dos fatos sobre os quais versa a lide, cabendo ao julgador aferir sobre a necessidade ou não da sua produção, porquanto, por força do princípio do livre convencimento motivado, o juiz é o condutor do processo e o destinatário natural da prova. 4.

No caso dos autos, o magistrado de origem indeferiu a produção de prova oral por entender que "A matéria debatida nos autos carece tão somente de prova documental, posto que se trata de relação exclusivamente contratual havida entre os litigantes."5.

Observando o julgador que a prova é inócua, e que não será capaz de produzir qualquer material apto a modificar o seu convencimento ou que não há justificativas para sua produção, é possível o seu afastamento.

Dessa maneira, não se extrai qualquer cerceamento de defesa, dado que o juiz é o destinatário da prova e que a justificativa da parte recorrente não foi plausível.6.

Agravo de instrumento conhecido e não provido.(TJTO , Agravo de Instrumento, 0004951-58.2023.8.27.2700, Rel.

PEDRO NELSON DE MIRANDA COUTINHO , julgado em 02/08/2023, juntado aos autos 04/08/2023 18:14:55) (GRIFO NOSSO).

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE CURATELA C/C TUTELA DE URGÊNCIA.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

INOCORRÊNCIA.

PROVA TESTEMUNHAL.

DESNECESSIDADE IN CASU.

ELEMENTOS CONSTANTES NO PROCESSO APTOS À FORMAÇÃO DO CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO SENTENCIANTE.

ECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

SENTENÇA MANTIDA.1- Não há que se falar em error in procedendo do juízo ou cerceamento de defesa ante a não oitiva das testemunhas arroladas pelo apelante, uma vez que, sendo o magistrado o destinatário das provas, este pode analisá-las livremente, requerendo a produção daquelas que entenda necessário à solução da lide, ou indeferindo aquelas desnecessárias à formação do seu convencimento, nos termos do disposto nos artigos 370 e 371 do CPC.2- Assim, quando os elementos de provas e documentos juntados aos autos se mostrarem suficientes para a apreciação da causa e convicção do julgador, não há que se falar em cerceamento de defesa.3- Na presente demanda, o juiz singular embasou seus argumentos em material probatório oral e escrito (laudo pericial), onde o expert relata com precisão que "A parte requerida possui capacidade mental suficiente para entender as consequências dos atos da vida civil e para exprimir validamente sua vontade.

Dessa forma, deve ser considerada civilmente capaz.", são suficientes, ensejando a desnecessidade de prova testemunhal.4- O STJ possui firme jurisprudência no sentido de que o magistrado não está obrigado a julgar a questão posta a seu exame de acordo com o entendimento das partes, mas sim conforme sua orientação, utilizando-se de provas, fatos e aspectos pertinentes ao tema; motivo pelo qual, a necessidade de produção de provas encontra-se submetida ao princípio do livre convencimento do juiz, diante das circunstâncias de cada caso.5- Recurso conhecido e improvido.6- Sentença mantida.(TJTO , Apelação Cível, 0002756-88.2020.8.27.2738, Rel.

EURÍPEDES DO CARMO LAMOUNIER , julgado em 17/04/2024, juntado aos autos em 25/04/2024 11:03:12) (GRIFO NOSSO).

Por fim, abra-se vista às partes para, se desejarem, pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes, dentro do prazo comum de 5 (cinco) dias, nos termos do §1° do art. 357 do CPC.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Palmas/TO, data e hora constantes da movimentação processual.
23/05/2025 08:05

Intimação Eletrônica - Expedida/Certificada - Despacho/Decisão
23/05/2025 08:05

Intimação Eletrônica - Expedida/Certificada - Despacho/Decisão
22/05/2025 23:05

Decisão - Saneamento e Organização do processo
12/03/2025 17:23

Conclusão para despacho
20/02/2025 16:57

Protocolizada Petição - Refer. ao Evento: 82
12/02/2025 00:01

Juntada de Certidão - suspensão do prazo - 11/02/2025 - Motivo: SUSPENSÃO DE PRAZOS - Decreto Judiciário Nº 213/2025 - PRESIDÊNCIA/ASPRE
29/01/2025 23:59

Confirmada a intimação eletrônica - Refer. ao Evento: 82
19/01/2025 23:36

Intimação Eletrônica - Expedida/Certificada - Despacho/Decisão
17/01/2025 17:57

Despacho - Mero expediente
11/11/2024 15:32

Conclusão para despacho
31/10/2024 16:01

Protocolizada Petição - Refer. ao Evento: 77
09/10/2024 23:59

Confirmada a intimação eletrônica - Refer. ao Evento: 77
29/09/2024 16:35

Intimação Eletrônica - Expedida/Certificada - Despacho/Decisão
27/09/2024 16:30

Despacho - Mero expediente
29/07/2024 17:11

Conclusão para despacho
23/07/2024 23:12

Protocolizada Petição - Refer. ao Evento: 70
23/07/2024 16:46

Protocolizada Petição - Refer. ao Evento: 71
02/07/2024 23:59

Confirmada a intimação eletrônica - Refer. aos Eventos: 70 e 71
22/06/2024 17:18

Intimação Eletrônica - Expedida/Certificada - Despacho/Decisão
22/06/2024 17:18

Intimação Eletrônica - Expedida/Certificada - Despacho/Decisão
22/06/2024 17:18

Despacho - Mero expediente
18/06/2024 15:29

Conclusão para despacho
18/06/2024 13:54

Protocolizada Petição - Refer. ao Evento: 65
24/05/2024 23:59

Confirmada a intimação eletrônica - Refer. ao Evento: 65
14/05/2024 20:02

Expedida/certificada a intimação eletrônica
13/05/2024 21:25

Protocolizada Petição
18/04/2024 15:44

Remessa Interna - Em Diligência - TOPALCEJUSC -> TOPALSECI
18/04/2024 15:43

Audiência - de Conciliação - realizada - Acordo Inexitoso - Local SALA DO CEJUSC PALMAS - 18/04/2024 15:30. Refer. Evento 50
18/04/2024 14:24

Protocolizada Petição
18/04/2024 14:21

Protocolizada Petição
17/04/2024 23:49

Juntada - Certidão
08/04/2024 14:59

Mandado devolvido - entregue ao destinatário - Refer. ao Evento: 55
05/04/2024 14:01

Remessa Interna - Em Diligência - TOPALSECI -> TOPALCEJUSC
19/02/2024 14:32

MAND DISTRIBUIDO AO OFICIAL JUSTICA - Refer. ao Evento: 55
19/02/2024 14:32

Expedido Mandado - TOPALCEMAN
29/01/2024 14:14

Protocolizada Petição - Refer. aos Eventos: 47 e 52
29/01/2024 14:14

Confirmada a intimação eletrônica - Refer. ao Evento: 52
22/01/2024 13:55

Expedida/certificada a intimação eletrônica
22/01/2024 13:55

Ato ordinatório praticado
22/01/2024 13:52

Audiência - de Conciliação - designada - meio eletrônico - 18/04/2024 15:30
10/01/2024 17:50

Protocolizada Petição
24/12/2023 23:59

Confirmada a intimação eletrônica - Refer. ao Evento: 47
14/12/2023 15:45

Expedida/certificada a intimação eletrônica
14/12/2023 15:45

Ato ordinatório praticado
16/11/2023 16:13

Protocolizada Petição - Refer. ao Evento: 43
06/11/2023 23:59

Confirmada a intimação eletrônica - Refer. ao Evento: 43
27/10/2023 13:38

Expedida/certificada a intimação eletrônica
27/10/2023 13:38

Ato ordinatório praticado
26/10/2023 15:18

Protocolizada Petição - Refer. ao Evento: 35
04/10/2023 15:02

Juntada de Certidão - suspensão do prazo - Motivo: FERIADO JUSTIÇA ESTADUAL em 13/10/2023
03/10/2023 19:09

Juntada de Certidão - suspensão do prazo - Motivo: FERIADO ESTADUAL em 05/10/2023
02/10/2023 20:31

Juntada de Certidão - suspensão do prazo - Motivo: FERIADO ESTADUAL em 06/10/2023
02/10/2023 20:13

Juntada de Certidão - suspensão do prazo - Motivo: FERIADO NACIONAL em 12/10/2023
29/09/2023 23:59

Confirmada a intimação eletrônica - Refer. ao Evento: 35
19/09/2023 17:00

Expedida/certificada a intimação eletrônica
19/09/2023 17:00

Audiência - de Conciliação - cancelada - Local CEJUSC VIRTUAL - SECI - SALA 03 - 26/09/2023 16:30. Refer. Evento 29
18/07/2023 08:16

Protocolizada Petição - Refer. ao Evento: 30
05/07/2023 13:44

Juntada de Certidão - suspensão do prazo - Motivo: FERIADO ESTADUAL em 05/07/2023
01/07/2023 23:59

Confirmada a intimação eletrônica - Refer. ao Evento: 30
21/06/2023 14:02

Expedida/certificada a intimação eletrônica
21/06/2023 14:02

Audiência - de Conciliação - redesignada - Local - 26/09/2023 16:30. Refer. Evento 19
27/04/2023 04:38

Protocolizada Petição - Refer. aos Eventos: 20 e 26
27/04/2023 04:38

Confirmada a intimação eletrônica - Refer. ao Evento: 26
26/04/2023 17:12

Expedida/certificada a intimação eletrônica
19/04/2023 17:03

Juntada de Certidão - cancelamento da suspensão de prazo - Motivo: FERIADO ESTADUAL em 21/04/2023
19/04/2023 14:47

Juntada de Certidão - suspensão do prazo - Motivo: FERIADO NACIONAL em 21/04/2023
17/04/2023 20:01

Juntada - Carta pelo Correio Devolvida sem cumprimento - Refer. ao Evento: 21
31/03/2023 23:59

Confirmada a intimação eletrônica - Refer. ao Evento: 20
22/03/2023 13:21

Expedido Carta pelo Correio - 1 carta
21/03/2023 14:45

Expedida/certificada a intimação eletrônica
21/03/2023 14:45

Audiência - de Conciliação - designada - meio eletrônico - 05/07/2023 16:00
20/03/2023 14:11

Despacho - Mero expediente
14/03/2023 17:00

Conclusão para despacho
13/03/2023 15:05

Protocolizada Petição - Refer. ao Evento: 14
16/02/2023 23:59

Confirmada a intimação eletrônica - Refer. ao Evento: 14
06/02/2023 21:32

Intimação Eletrônica - Expedida/Certificada - Despacho/Decisão
06/02/2023 18:59

Decisão - Não-Concessão - Assistência judiciária gratuita
06/02/2023 16:36

Conclusão para despacho
02/02/2023 14:07

Protocolizada Petição
02/02/2023 13:36

Protocolizada Petição - Refer. ao Evento: 5
20/12/2022 11:47

Juntada de Certidão - suspensão do prazo - Motivo: FERIADO ESTADUAL em 29/12/2022
20/12/2022 00:26

Juntada de Certidão - suspensão do prazo - Motivo: FERIADO ESTADUAL em 28/12/2022
14/12/2022 22:17

Juntada de Certidão - suspensão do prazo - Motivo: FERIADO NACIONAL em 19/12/2022 até 20/01/2023
08/12/2022 23:59

Confirmada a intimação eletrônica - Refer. ao Evento: 5
28/11/2022 22:05

Intimação Eletrônica - Expedida/Certificada - Despacho/Decisão
28/11/2022 18:45

Despacho - Mero expediente
25/11/2022 17:07

Conclusão para despacho
25/11/2022 16:57

Processo Corretamente Autuado
17/11/2022 04:51

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
17/11/2022

Ultima Atualização
15/07/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

SENTENÇA • Arquivo

MANIFESTAÇÃO • Arquivo

DECISÃO/DESPACHO • Arquivo

ATO ORDINATÓRIO • Arquivo

DECISÃO/DESPACHO • Arquivo

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