TJTO - 0000775-03.2024.8.27.2732

body{ padding: 10px; font-family: Times New Roman; font-size:13pt }; #divHeader{ line-height:25px; margin-bottom:30px }; #divBody{ max-width:90%; text-align:justify }DÚVIDA Nº 0000775-03.2024.8.27.2732/TORELATOR: FREDERICO PAIVA BANDEIRA DE SOUZAINTERESSADO [POLO PASSIVO]: EDMUNDO MARTINS CHAVES NETOADVOGADO(A): LICIA RACKEL BATISTA OLIVEIRA (OAB TO06461A)ATO ORDINATÓRIOIntimação realizada no sistema eproc.O ato refere-se ao seguinte evento:Evento 48 - 23/07/2025 - Trânsito em Julgado

Dúvida Nº 0000775-03.2024.8.27.2732/TO INTERESSADO [POLO PASSIVO]: EDMUNDO MARTINS CHAVES NETOADVOGADO(A): LICIA RACKEL BATISTA OLIVEIRA (OAB TO06461A) SENTENÇA Trata-se de dúvida registral apresentada pelo registrador do Cartório de Registro de Imóveis e Tabelionato 1º de Notas do município de Paranã, qualificado na inicial.

Com a dúvida vieram os documentos anexados no evento 1 e 25.

No evento 9 a parte interessada apresentou manifestação.

No evento 12 o Ministério Público do Estado do Tocantins apresentou manifestação. É o relatório.

DECIDO.

Nos termos do art. 198 da Lei n. 6.015/73: Art. 198.

Se houver exigência a ser satisfeita, ela será indicada pelo oficial por escrito, dentro do prazo previsto no art. 188 desta Lei e de uma só vez, articuladamente, de forma clara e objetiva, com data, identificação e assinatura do oficial ou preposto responsável, para que: (...) VI - caso não se conforme ou não seja possível cumprir a exigência, o interessado requeira que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente para dirimi-la.

Extrai-se do referido dispositivo legal, que a suscitação de dúvida é procedimento restrito à análise da legitimidade de exigência apresentada pelo oficial de registro. Dessa forma, a presente manifestação recairá apenas sobre a regularidade das exigências apresentadas pelo oficial registrador interino do CRI do município de Paranã no protocolo administrativo n. 4.423 (link de acesso ao protocolo administrativo) realizado pelo interessado e com o objetivo de retificar a matrícula n. 871.

Registro abaixo as exigências: "a) demais registros que compõem a matrícula de n. 871 ou ingressar em juízo, conforme dispõe o Art.3 da Portaria N°1444/2020 – Presidência/DF Paranã; b) retificação administrativa da área total apresentada; c) requerimento constando assinatura reconhecida e qualificação completa de todos os proprietários nos termos do art. 2º, I do Provimento n. 61/2017; d) termo compromisso formalizando o aceite à função de inventariante para representar os espólios de Augusto Alves Martins Filho e Miguel Alves Martins Neto; e) procurações dos herdeiros originais e autenticadas; f) certidão de casamento atualizada do Sr.

Marcelo Alves Martins; g) certidão de óbito do Sr.

Augusto Alves Martins Filho atualizada; h) protocolo de averbação do óbito de Miguel Alves Martins Neto na M- 871; i) Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR – atualizado e quitado referente ao ano de 2024; j) comprovante de quitação da ART; k) carta de anuência assinada pelo representante da Agência de Transportes, Obras e Infraestrutura devido a confrontação a faixa de domínio da Rodovia Estadual".

DA DÚVIDA POSTA Parte das exigências apresentadas pelo registrador devem ser mantidas.

Nesse ponto, destaco que: (i) os documentos atualizados e autenticados exigidos (procurações dos herdeiros; certidões de casamento e de óbito; comprovante de quitação da ART; e, Certificado de Cadastro de Imóvel Rural quitado) são necessários para deflagrar o procedimento de retificação administrativa de matrícula de imóvel rural, nos termos do art. 1.388 do Provimento n. 3 CGJUS/2JACGJUS; (ii) a exigência de apresentação da carta de anuência assinada pelo representante da Agência de Transportes, Obras e Infraestrutura do Estado do Tocantins está em conformidade com o que determina o art. 213, II e §2º, da Lei de Registros Públicos.

Anote-se que o imóvel a ser retificado confronta com faixa de domínio de Rodovia Estadual, de forma que a planta apresentada deverá conter a assinatura desse confrontante ou deverá ser requerida a sua notificação; (iii) a exigência de averbação do óbito de um dos proprietários registrais na matrícula do imóvel é necessária para atualizar o registro do imóvel e garantir que o requerimento administrativo seja apresentado por todos os interessados, inclusive os herdeiros do proprietário registral falecido, evitando conflitos e dúvidas sobre o ato a ser praticado; (iv) o requerimento e o termo de compromisso exigidos estão em conformidade com o art. 13, II, da Lei de Registros Públicos e o art. 1.388 do Provimento n. 3 CGJUS/2JACGJUS.

Anote-se que o imóvel a ser retificado possui mais de um proprietário registral, de forma que o requerimento de retificação deve ser apresentado ou conter a anuência de todos eles.

Ainda, no caso de existir proprietários registrais falecidos, é necessário que haja representação do espólio por todos os herdeiros ou pelo inventariante, nos termos da legislação civil.

Por outro lado, as exigências de retificação administrativa da área total apresentada e de apresentação dos demais registros que compõem a matrícula de n. 871 do CRI do município de Paranã, apesar de corretas, devem ser afastadas no presente caso.

Explico.

DA RETIFICAÇÃO DA ÁREA TOTAL A matrícula de n. 871 do CRI do município de Paranã apresenta descrição de área precária ("a serem retirados de uma área maior"), o que a torna irregular.

Colaciono abaixo a descrição contida na matrícula: "Matrícula sob o número de ordem R-2-mat-871, Livro 2-H de Registro Geral, Fls. 53, feito em 29 de novembro de 1988, do teor seguinte: Uma gleba de terras, situada neste município de Paranã-GO, no lugar denominado "BOM JARDIM", com a área de 254 (duzentos e cinquenta e quatro) alqueires, a serem retirados da área maior de 464 alqueires, cujos os limites e confrontações constam da escritura e estão transcritos no Av-1- Mat-871 deste Cartório". (grifos nossos) Pois bem.

A identificação do imóvel rural é requisito da matrícula e, nos termos do art. 176, §1º, II, item 3, alínea 'a' c/c §3º, da Lei de Registros Públicos: (i) no caso de o imóvel ser rural, a identificação será feita com indicação, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; (ii) no caso de desmembramento de imóvel rural, a identificação será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA.

Nesse contexto, para que seja retificada a área da matrícula n. 871 do CRI do município de Paranã é necessário apresentar os registros anteriores e realizar o georreferenciamento da área maior de 464 alqueires, para comente então ser possível desmembrar a área menor de 254 alqueires. Entendimento contrário possibilitaria que a parte interessada utilize da certificação SIGEF/INCRA, que é meramente declaratória e não comprova a propriedade, para regularizar a área da matrícula.

Em igual sentido, é a manifestação apresentada pela Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Tocantins à consulta realizada por esse juízo (evento 15), que reiterou a obrigatoriedade do georreferenciamento da área total como requisito essencial ao desmembramento ou à retificação de matrículas de imóveis rurais, nos seguintes termos: "Realização prévia de georreferenciamento da área total como condição indispensável para o processamento de desmembramento ou retificação de matrícula de área menor, em conformidade com a legislação vigente e com o entendimento no âmbito do Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins, resguardando-se, assim, os princípios da especialidade objetiva e da segurança jurídica do registro imobiliário, evitando-se a sobreposição de áreas rurais" - Decisão Nº 3227 / 2025 - CGJUS/ASJECGJUS (SEI n. 24.0.000022759-1).

No entanto, após a apresentação da exigência foi elaborado laudo técnico (evento 25 - LAU10) concluindo: QUE a área maior de 464 alqueires informada na matrícula a ser retificada corresponde à soma das áreas menores das matrículas de n. 871, 5676 e 5677 do CRI do município de Paranã; QUE as três áreas menores possuem certificação SIGEF/INCRA e não foram constatadas sobreposições.

Ou seja, há prova suficiente de que todas as parcelas desmembradas da área maior de 464 alqueires, inclusive a da matrícula a ser retificada, foram certificadas pelo INCRA e correspondem integralmente ao somatório da área global.

Trata-se de contexto fático que atrai a aplicação do art. 440-AX, §§ 4º e 5º, do Provimento n. 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça, que dispensa a certificação pelo INCRA da área global/maior, desde que as parcelas desmembradas tenha sido certificadas e correspondam integralmente ao somatório da área global/maior. In verbis: Art. 440-AX (...) § 4º.

Havendo necessidade de retificação da área global do imóvel rural e tendo o requerente apresentado pedido concomitante de desmembramento, cujas poligonais desmembradas estejam georreferenciadas e certificadas no Incra, deverá o oficial, nesta ordem: I - realizar a averbação de retificação administrativa da área global; e II - posteriormente, realizar averbação de desmembramento, com posterior averbação de encerramento da matrícula anterior, abrindo tantas matrículas quantas forem as parcelas desmembradas. § 5º.

Na hipótese do § 4.º deste artigo, é dispensada a certificação pelo Incra da área global objeto do memorial descritivo (art. 176, § 5.º, da Lei n. 6.015/1973), desde que as parcelas desmembradas tenham sido certificadas pelo Incra e correspondam integralmente ao somatório da área global, conforme mapa e memorial descritivo elaborados por profissional técnico habilitado, caso em que os prazos de eficácia da prenotação em relação ao desmembramento ficarão suspensos enquanto o procedimento de retificação extrajudicial estiver em curso.

Importa mencionar que a redação do dispositivo legal acima foi dada pelo Provimento n. 195/2025 do CNJ, que alterou o Provimento n. 149/2023 do CNJ para disciplinar procedimentos de saneamento e de retificação no Registro de Imóveis, além de dar outras providências.

Contudo, não se trata de uma exceção à regra legal de obrigatoriedade do georreferenciamento da área global/maior, mas de uma alternativa para sanear desmembramentos irregulares que exige a certificação de todas as parcelas desmembradas e correspondência integral ao somatório da área global/maior, como é o caso dos autos.

DA APRESENTAÇÃO DOS REGISTROS A matrícula de n. 871 do CRI do município de Paranã não indica todos os registros até o destaque do Poder Público (registro do imóvel inicia no R-2), o que também a torna irregular.

Sobre o assunto, o art. 225, §2º, da Lei de Registros Públicos (LRP), dispõe que são consideradas irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior. Ademais, nos termos do art. 237 da LRP, ainda que o imóvel esteja matriculado e a fim de que se preserve a continuidade, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior.

Extrai-se do exposto que a continuidade dos registros públicos é uma exigência legal para a regularidade da matrícula.

Além disso, a continuidade dos registros é um princípio que rege o sistema registral brasileiro e visa garantir uma maior segurança jurídica aos atos negociais de imóveis objeto de matrícula.

A partir dessas premissas, a conclusão lógica seria pela impossibilidade de retificação da matrícula sem a apresentação de todos os registros.

No entanto, o serviço registral imobiliário da Comarca de Paranã apresenta duas particularidades que impõe a adoção de medida diversa: a habitualidade na expedição de certidões de inteiro teor sem todos os registros realizados na matrícula; o extravio de quase todo o acervo (matrículas e livros de registro) do serviço extrajudicial, no ano de 2015.

Essa duas particularidades fizeram surgir diversas demandas como a da requerente, de pessoas interessadas na retificação de matrícula de imóvel e que possuíam apenas a certidão de inteiro teor do imóvel expedida de forma irregular - sem respeito a sequência cronológica de atos negociais registrados.

Para resguardar o direito à restauração das matrículas extraviadas, a Portaria n. 1.444/2020 - PRESIDÊNCIA/DF PARANÃ estabeleceu a possibilidade da parte interessada requerer a prática do ato, administrativamente.

No entanto, a retificação ficará condicionada à averbação necessária de conhecimento da irregularidade existente na cadeia filiatória.

Veja-se: Art. 3º.

Em virtude do extravio ocorrido na serventia Registral de Imóveis de Paranã, em não sendo possível a parte requerente cumprir a Nota de Exigência, fica facultado a oportunidade de ingressar administrativamente da Diretoria do Fórum, para que este juízo determine que fique consignado na matrícula do imóvel a seguinte averbação: “As partes declaram que tem ciência da insegurança jurídica das matriculas situadas no município de Paranã-TO, em razão do extravio dos arquivos do Cartório de Registro de Imóveis e 1º Tabelionato de Notas, as informações constante nas mesmas são oriundas de certidão apresentadas a qual originou-se o procedimento de restauração da matrícula, conforme (Portaria nº 27/2015, publicada no Diário da Justiça nº 3.634, circulado em 07/08/2015, complementada pela Portaria nº 07/2017, publicada no Diário da Justiça nº 2.833, circulado em 15/03/2017), tendo ciência da quebra da cadeia filiatória deste imóvel, que tal circunstância, poderá ocasionar em “direitos contraditórios, ou em quaisquer contestação futura, que venha ase comprovar a existência fraude contra credor, ou quaisquer outros fatos que coloque em risco o direito de terceiros, em caso de ocorrer tal situação no imóvel, Fica o Oficial competente desde já autorizado e obrigado a proceder o bloqueio preventivo da citada matricula, nos termos do artigo214 § 3º da Lei Federal nº 6.015/73“.

As partes assumem a obrigação de buscar providências pelas vias próprias, não podendo alegar ignorância, ou ser terceiro de boa-fé, razão pela qual assume neste ato, a responsabilidade sobre as consequências das decisões judiciais advindas de tal situação;” Registre-se, desde já, que a dispensa da apresentação dos registros anteriores não significa saneamento da irregularidade.

Dispositivo: Ante o exposto, julgo parcialmente procedente a dúvida registral para afastar as exigências de retificação administrativa da área total apresentada e de apresentação dos demais registros que compõem a matrícula de n. 871 do CRI do município de Paranã, essa última condicionada à averbação estabelecida pelo art. 3º da Portaria n. 1.444/2020 - PRESIDÊNCIA/DF PARANÃ.

Via de consequência, fica autorizada a retificação da respectiva matrícula, caso não existam outros impedimentos legais e as demais exigências apresentadas tenham sido cumpridas.

Sem custas e sem honorários.

Transitado em julgado, comunique-se o registrador e arquive-se.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Paranã-TO, data certificada pelo sistema.

Frederico Paiva Bandeira de Souza Juiz de Direito