TJTO - 0000800-74.2023.8.27.2724

Procedimento Comum Cível Nº 0000800-74.2023.8.27.2724/TO RÉU: CASA & TERRA IMOBILIARIA E ENGENHARIA LTDAADVOGADO(A): ANTONIO LOPES DE ARAÚJO JÚNIOR (OAB TO005436) SENTENÇA I.

RELATÓRIO Trata-se de ação declaratória de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos e tutela antecipada proposta por Virgispley Soares Oliveira, representado pela Defensoria Pública do Estado do Maranhão, em face de Casa & Terra Imobiliária e Engenharia Ltda., ambos devidamente qualificados na petição inicial.

Argumenta o autor que, em 05 de agosto de 2018, celebrou com a ré Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de um lote de terreno (lote 16, Quadra 16, Residencial Greenville), no valor total de R$ 73.632,00, a ser pago em 204 parcelas mensais de R$ 358,00, corrigidas pelo índice IGPM/FGV e acrescidas de juros compensatórios.

Alega que o aumento expressivo das parcelas, decorrente da correção monetária e juros, tornou os pagamentos excessivamente onerosos, inviabilizando sua continuidade sem prejuízo à subsistência de sua família.

Sustenta, ainda, que sofreu um derrame cerebral, conforme laudos médicos, o que o levou ao desemprego e à perda quase total de sua renda, vivendo atualmente de favor em sua residência.

O autor invoca a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC), por se tratar de relação consumerista, e requer a declaração de nulidade das cláusulas 15ª e 16ª do contrato, que preveem multas rescisórias de 20% a 30% sobre os valores pagos ou totais, perda da entrada a título de corretagem e restituição parcelada do saldo remanescente, por serem abusivas e violarem os artigos 51 e 53 do CDC.

Pleiteia a rescisão contratual com a devolução de 90% dos valores pagos, corrigidos pelo IGPM e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, com base na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Sustenta, ainda, a inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), por ser o contrato anterior à sua vigência.

Requer, em tutela antecipada, que a ré se abstenha de efetuar cobranças judiciais ou extrajudiciais e de incluir ou manter seu nome em cadastros de proteção ao crédito, sob pena de multa diária de R$ 500,00.

Pede, também, a concessão da justiça gratuita, a inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, CDC), a citação da ré, a designação de audiência de conciliação e, em caso de insucesso, a procedência dos pedidos com condenação da ré em custas e honorários sucumbenciais de 20% sobre o valor da causa, a serem revertidos ao Fundo de Aparelhamento da Defensoria Pública do Estado do Tocantins.

Na decisão interlocutória proferida, a ação foi recebida, sendo deferido o pedido de tutela provisória de urgência, determinando que a ré se abstenha de realizar cobranças judiciais ou extrajudiciais e de incluir ou manter o nome do autor em cadastros de proteção ao crédito, sob pena de multa diária.

Foi, ainda, determinada a citação da parte ré para apresentar contestação no prazo legal.

Realizada a audiência de conciliação, não foi possível formalizar acordo, ante a ausência de representantes da parte ré.

Transcorrido o prazo para apresentação de defesa sem constituição de patrono nos autos, foi decretada a revelia da parte ré.

As partes foram intimadas para especificarem eventuais provas que pretendiam produzir, tendo ambas requerido o julgamento antecipado do mérito.

Posteriormente, a parte ré apresentou contestação, de forma intempestiva.

Era o que cabia relatar.

Passo a decidir.

II.

FUNDAMENTAÇÃO 1.

Do Julgamento Antecipado do Mérito Nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC/2015), o julgamento antecipado do mérito é cabível quando não há necessidade de produção de outras provas além das já constantes nos autos.

No presente caso, a ré foi declarada revel, gerando a presunção de veracidade dos fatos articulados pelo autor (art. 344, CPC).

Ademais, ambas as partes, quando intimadas para especificar provas, requereram expressamente o julgamento antecipado, dispensando a fase de instrução probatória.

Assim, passo ao julgamento antecipado do mérito. 2.

Da Revelia e Presunção de Veracidade A ré, devidamente citada, não apresentou contestação no prazo legal, sendo decretada sua revelia, nos termos do art. 344 do CPC.

A presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor aplica-se, salvo em casos de direitos indisponíveis ou contradição com as provas dos autos (art. 345, CPC).. 3.

Da Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor O contrato em questão, firmado em 05/08/2018, configura relação de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), pois o autor, pessoa física, adquiriu lote de terreno da ré, pessoa jurídica que atua como fornecedora no mercado imobiliário.

Assim, o CDC rege a relação, especialmente os artigos 46 a 54, que tratam de contratos de adesão, e os artigos 1º a 7º, que consagram a proteção ao consumidor.

A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) não se aplica, pois o contrato foi celebrado antes de sua vigência (01/01/2019).

Conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, a nova lei não retroage a contratos anteriores, por força do princípio da irretroatividade das normas de direito material (art. 6º da LINDB), senão vejamos: CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE DISTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INICIATIVA DA COMPRADORA.

AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR.

FALTA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO.

SÚMULA N.º 283 DO STF, POR ANALOGIA.

REALIZAÇÃO DO LEILÃO DA UNIDADE.

AFASTAMENTO DO DIREITO DA ADQUIRENTE DE RECEBER OS VALORES PAGOS.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA Nº 543 DO STJ.

DISPOSIÇÕES DA LEI N.º 13.786/18.

IRRETROATIVIDADE.

DECISÃO MANTIDA.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.

Trata-se de ação de distrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com restituição das quantias pagas, cuja alegação de ausência de interesse de agir da autora foi afastada pelo Tribunal estadual, ao entendimento de que a sistemática da venda do imóvel por leilão extrajudicial, nos termos do que dispõe o art. 63, § 1º, da Lei de Incorporações Imobiliárias, não é aplicável ao caso.

Ocorre que esse fundamento não foi objeto de impugnação, específica, nas razões do recurso especial, incidindo, à hipótese, o óbice da Súmula n.º 283 do STF, por analogia. 2.

Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, a realização de leilão extrajudicial do bem não isenta a empresa de restituir, total ou parcialmente, os valores pagos pelos compradores, a depender de quem deu causa à rescisão contratual, nos termos da Súmula n.º 543 do STJ.

Precedentes. 3.

As disposições da Lei n.º 13.786/2018, no que se refere à devolução dos valores pagos e ao percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, por iniciativa do consumidor, são inaplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência. 4.

Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.950.133/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.). 4.

Da Inversão do Ônus da Prova O autor requereu a inversão do ônus da prova, com base no art. 6º, inciso VIII, do CDC, alegando hipossuficiência.

A hipossuficiência é evidente, considerando sua condição de desempregado, com renda comprometida por problemas de saúde (derrame cerebral), e a verossimilhança das alegações é corroborada pelos documentos juntados.

A revelia da ré reforça a desnecessidade de produção de provas adicionais pela parte autora, justificando o deferimento da inversão.

Contudo, a prova documental já é suficiente para o julgamento. 5.

Da Rescisão Contratual em decorrência da Onerosidade Excessiva O autor pleiteia a rescisão do contrato devido à alegada onerosidade excessiva, decorrente do aumento das parcelas (correção pelo IGPM/FGV e juros compensatórios) e de eventos supervenientes, como o derrame cerebral que culminou em sua incapacidade laboral e perda de renda.

Em regra, deve ser dado primazia ao celebrado entre as partes, segundo o princípio do pacta sunt servanda, somente se saindo do pactuado em casos excepcionais, em que se avulta a lesividade, o que não é o caso dos autos.

Embora o autor invoque o art. 6º, inciso V, do CDC, que autoriza a resolução contratual quando fatos supervenientes tornam a obrigação excessivamente onerosa, com vantagem exagerada à outra parte, e o art. 478 do Código Civil, que prevê a teoria da imprevisão em contratos de execução continuada, verifica-se que as condições contratuais foram livremente pactuadas por partes maiores e capazes, sem qualquer vício de consentimento.

Quanto à correção monetária pelo IGPM, saliente-se que sua adoção não revela qualquer abusividade, ponderando-se que se trata de índice comumente utilizado no mercado imobiliário.

As partes estipularam livremente a atualização das prestações pelo IGPM, índice da Fundação Getúlio Vargas, o qual reflete a inflação do país.

Assim, observa-se que a variação do IGPM não se afigura como evento extraordinário ou imprevisível.

Ademais, não há qualquer ilegalidade ou mesmo abusividade na eleição de índice claro e usualmente usado por agentes econômicos para atualizar as parcelas do preço futuro de imóvel prometido à venda.

Conclui-se, portanto, que a variação positiva do IGPM não pode ser considerada evento extraordinário, fora do âmbito de previsibilidade econômica, mesmo porque o índice refere mera variação de preços ao mercado.

No que tange aos juros compensatórios, a Lei nº 9.514/97, que dispõe acerca do Sistema de Financiamento Imobiliário, é clara no art. 5º, III, §2º, permitindo a capitalização de juros nas operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado.

Verifica-se que as partes pactuaram de acordo com o IGPM, e não se constata aplicação de juro sobre o valor do próprio juro em regime de capitalização composta mensal, vedada fora do SFN.

O contrato possui parcelas prefixadas, sendo que o valor das parcelas já era de conhecimento das partes por ocasião da contratação, assim, o reconhecimento da aplicação do sistema de amortização francês, denominado PRICE, diante do pagamento de parcela em valor fixo, não configura abusividade.

Quanto ao pedido de aplicar o índice de remuneração da poupança para atualizar o saldo devedor e as prestações, anulando a volatilidade do IGPM, trata-se de pedido de substituição do índice, o que não se justifica, pois o IGPM foi livremente escolhido e não implica ganho excessivo à ré, mas simples recomposição do valor real da moeda.

Ainda que o autor apresente laudos médicos comprovando grave condição de saúde (derrame cerebral), configurando evento imprevisível, tal circunstância, embora lamentável, não autoriza a rescisão contratual sem observância das cláusulas pactuadas, pois riscos econômicos e pessoais são inerentes à vida contratual de longo prazo.

A jurisprudência do TJTO, em casos semelhantes, reforça que variações econômicas e índices como IGPM são previsíveis e não caracterizam onerosidade excessiva a ponto de romper o equilíbrio contratual.

A propósito: APELAÇÃO CÍVEL.

REVISIONAL DE CONTRATO LOTE URBANO.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

POSSIBILIDADE DE CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGPM E JUROS COMPENSATÓRIOS.

EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL.

REGULARIDADE CONTRATUAL.

AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE.

SENTENÇA MANTIDA.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM GRAU RECURSAL.

EXIGIBILIDADE SUSPENSA.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1- Regularidade da contratação firmada entre as partes, pois o contrato é claro quanto a especificação do valor, número de parcelas, índice de correção monetária e juro compensatório.

O IGPM, embora seja mais oneroso em relação ao pretendido IPCA, mostra-se como índice legal e idôneo à atualização do contrato, sendo objeto de concordância entre as partes, não caracterizando, sua adoção, prática abusiva contra o consumidor. 2- A parte autora, quando da contratação, tinha ciência quanto ao preço do imóvel, quanto às formas de reajuste do contrato e das parcelas, aceitando os termos do contratado.

Não há cobrança aquém do contratado, restando correta a sentença de improcedência do pedido. 3- Os juros compensatórios de 6,9% ao ano e a correção monetária pelo IGPM, por si só, não demonstram qualquer abusividade contratual por parte da ora recorrida, porquanto o valor do bem decorre de livre ajustamento entre as partes contratantes, sendo vedado ao Judiciário imiscuir-se no mérito desse direito nitidamente disponível, sobretudo por não ter sido verificada nenhuma onerosidade excessiva no negócio. 4- Por fim, a alegação da parte autora, ora recorrente, de que a apelada não cumpriu com o contratado, com relação às obras de infraestrutura, da mesma forma não merece acolhida.

O autor da demanda originária não fez qualquer pedido relacionado à conclusão das obras de infraestrutura do loteamento, não trazendo aos autos a relação existente entre seu pedido e a alegada quebra contratual da parte recorrida. 5- Por oportuno, na forma legal, nos termos do parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, honorários advocatícios recursais em mais 3% (três por cento) sobre o valor da condenação imposta em primeiro grau, com exigibilidade suspensa. 6- Recurso conhecido e improvido. (Apelação Cível nº 0047226-03.2021.8.27.2729, 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins, Rel.

Desembargadora JACQUELINE ADORNO DE LA CRUZ BARBOSA, Julgado em 17/04/2024) AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C.C.

OUTROS PEDIDOS - ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA - PRETENSÃO DE PRODUÇÃO DE PROVA INÚTIL - VÍCIO INOCORRENTE.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - LOTE URBANO - UTILIZAÇÃO DO IGPM COMO ÍNDICE DE CORREÇÃO - LEGALIDADE E IDONEIDADE - MEIO ANUÍDO ENTRE AS PARTES - ALTERAÇÃO RECHAÇADA - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.

Inexiste cerceamento de defesa, quando do indeferimento de produção de prova inútil à solução do processo, em que os aspectos a serem esclarecidos são de conhecimento das partes e do juízo.

O IGPM, embora mais oneroso em relação ao IPCA, se mostra como índice legal e idôneo a atualização de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, sendo, no caso, objeto de concordância entre as partes, não caracterizando, sua adoção, prática abusiva contra o consumidor.

A variação a maior do índice, em decorrência de fatores externos, como aumento da inflação e crise econômica internacional, são fatores que são passíveis de previsão por tomadores de financiamentos, que devem reservar, em sua esfera de cogitação, a possibilidade de ocorrências econômicas ao longo da relação contratual, que possam impactar no valor das prestações.

Não se trata de questão imprevisível ou desconhecida ao consumidor médio. (Apelação Cível nº 0034517-33.2021.8.27.2729, 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins, Rel.

Desembargador EURÍPEDES LAMOUNIER, Julgado em 21/09/2022) Assim, não há que se falar em onerosidade excessiva ou fatos supervenientes que justifiquem a rescisão pretendida, devendo prevalecer o contrato como firmado. 6.

Da Rescisão Contratual em decorrência da Teoria da Imprevisão N’outro giro, o autor alega que a rescisão contratual se justifica pela aplicação da teoria da imprevisão, invocando o art. 478 do Código Civil, em razão de evento superveniente e imprevisível consistente em grave doença (derrame cerebral), que o teria levado ao desemprego e à perda de renda, tornando o cumprimento das obrigações excessivamente oneroso.

Inicialmente, cumpre analisar as provas juntadas aos autos para verificar a comprovação da patologia alegada e seu impacto financeiro.

Da análise da petição inicial e dos documentos anexados, constata-se que o autor menciona ter sofrido um derrame cerebral, conforme laudos médicos.

Os documentos incluem relatórios neurológicos do Instituto do Cérebro e Coluna Dr.

Cruz, que registram exames como eletroencefalograma (EEG), campimetria neurológica, medição de grau de pressão intracerebral, Doppler para fluxo de sangue cerebral, eletroneuromiografia (ENM), morfometria e termografia, com indicações de atividade elétrica cerebral alterada, grau de pressão intracerebral e foco térmico da doença.

Tais exames são compatíveis com uma condição neurológica grave, como um acidente vascular cerebral (AVC), que envolve distúrbios vasculares e pressóricos no cérebro, todavia não foi juntado aos autos qualquer laudo médico que ateste a condição do autor.

Portanto, o autor não cumpriu com as disposições constantes no art. 373, I, do Código de Processo Civil, não logrando êxito na comprovação da alegada patologia.

Quanto à documentação financeira acostada aos autos, consistindo em comprovantes de transações bancárias (referidos como extrato bancário), estes são recibos de pagamentos de boletos referentes às parcelas do contrato, efetuados via Bradesco Internet Banking ou Mobile Banking, com datas de débito variando de 2018 a 2021 (ex.: pagamento em 10/12/2018 de R$ 371,74; em 05/11/2018 de R$ 358,00; em 05/01/2021 de R$ 424,26), todos gerados ou impressos em 06/09/2021.

Esses documentos comprovam que o autor realizou pagamentos regulares até pelo menos janeiro de 2021, mas não demonstram a situação financeira atual ou perda de renda subsequente.

Não há extratos completos de conta bancária que evidenciem saldos baixos, ausência de depósitos salariais ou outros indicadores de hipossuficiência econômica pós-doença.

A petição inicial é de abril de 2023, sugerindo que os pagamentos possam ter cessado após 2021, possivelmente devido à alegada doença, mas sem data específica para o derrame cerebral nos autos.

Portanto, para a aplicação da teoria da imprevisão, não basta a ocorrência de um fato superveniente, é necessário demonstrar, de forma inequívoca, que tal evento torna o cumprimento do contrato excessivamente oneroso para uma parte, com extrema vantagem para a outra, nos termos do art. 478 do Código Civil.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal exige prova robusta de desequilíbrio econômico-financeiro substancial, decorrente de circunstâncias imprevisíveis e extraordinárias, e não meras alegações genéricas de dificuldades financeiras, vejamos: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL.

TEORIA DA IMPREVISÃO E TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA.

HIPÓTESES DE CABIMENTO.

AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO NO INSTRUMENTO CONTRATUAL.

SÚMULA 7 DO STJ. 1.

Esta Corte Superior sufragou o entendimento de que a intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes nas circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da imprevisão) ou de evento imprevisível e extraordinário (teoria da onerosidade excessiva). 2.

Na hipótese vertente, o Tribunal a quo ressaltou, explicitamente, que não pode ser reconhecida a imprevisão na hipótese vertente, em virtude de o recorrente ter pleno conhecimento do cenário da economia nacional, tendo, inclusive, subscrito diversos aditivos contratuais após os momentos de crise financeira, razão pela qual não seria possível propugnar pelo imprevisto desequilíbrio econômico-financeiro. 3.

Nesse diapasão, o acolhimento da pretensão recursal, no sentido de reconhecer eventual onerosidade excessiva ou imprevisão, com o consequente desequilíbrio econômico-financeiro do contrato, demandaria a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das provas carreadas aos autos, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos do enunciado da Súmula 7 do STJ. 4.

Agravo interno não provido. (AgInt no REsp nº 1.316.595 – SP, Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, Rel.

Ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 07/03/2017) EMENTA: DIREITO CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS.

INDEFERIMENTO.

AUSÊNCIA DE VEROSSIMILHANÇA DO DIREITO INVOCADO.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas em contrato de compra e venda de imóvel, argumentando o agravante a impossibilidade de cumprimento das obrigações contratuais em razão de crise financeira.

Requer-se, em caráter liminar, a suspensão das cobranças e, ao final, a reforma da decisão de primeiro grau.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

A questão em discussão consiste em determinar se estão presentes os requisitos legais para a concessão da tutela de urgência pleiteada, especialmente no que se refere à verossimilhança do direito invocado e à existência de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais demanda a demonstração inequívoca de probabilidade do direito alegado (fumus boni iuris) e de perigo de dano irreparável ou de difícil reparação (periculum in mora), conforme disposto no artigo 300 do Código de Processo Civil. 4.

A alegação de crise financeira, sem a apresentação de provas consistentes e concretas, é insuficiente para comprovar a impossibilidade de cumprimento do contrato e a ocorrência de onerosidade excessiva, nos moldes dos artigos 478 a 480 do Código Civil. 5.

O princípio do pacta sunt servanda, que rege as relações contratuais, assegura a estabilidade e previsibilidade dos pactos, podendo ser mitigado apenas em situações excepcionais e devidamente comprovadas. 6.

Não se verificou, nos autos, qualquer evento superveniente, extraordinário e imprevisível que justificasse a suspensão das obrigações pactuadas. 7.

As consequências alegadas pelo agravante, como a consolidação do imóvel e a inscrição em cadastros de inadimplentes, são reversíveis e não configuram dano irreparável. 8.

A ausência de elementos probatórios robustos, como documentos que evidenciem a incapacidade financeira e os esforços realizados para mitigar os danos, impede o reconhecimento do direito invocado e a concessão da tutela de urgência pleiteada.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 9.

Recurso desprovido.

Mantida a decisão agravada que indeferiu o pedido de tutela de urgência.

Tese de julgamento: 1.

A suspensão da exigibilidade das parcelas de contrato de compra e venda de imóvel exige a comprovação inequívoca de fato superveniente, extraordinário e imprevisível que torne o cumprimento das obrigações excessivamente oneroso, nos termos da teoria da onerosidade excessiva. 2.

Alegações genéricas de crise financeira, desacompanhadas de provas robustas e concretas, não configuram verossimilhança do direito invocado, especialmente quando ausentes elementos que demonstrem a impossibilidade objetiva de cumprimento do contrato. 3.

As medidas de tutela de urgência devem ser concedidas apenas diante da presença concomitante dos requisitos legais, evitando a alteração indevida do equilíbrio contratual e a instabilidade das relações negociais. (Agravo de Instrumento 0016452-72.2024.8.27.2700, Rel.

Des.

Marco Anthony Steveson Villas Boas, julgado em 12/02/2025).

No caso dos autos, não há elementos probatórios concretos que demonstrem a incapacidade absoluta e permanente de pagamento das parcelas subsequentes, ou que vinculem diretamente a condição de saúde à impossibilidade objetiva de cumprimento do contrato.

O autor alega desemprego e perda de renda, mas não apresenta documentos como atestados de incapacidade laboral emitidos por órgão previdenciário (ex.: laudo pericial do INSS), comprovantes de renda anterior e atual, demonstrativos de saldo bancário negativo ou tentativas de renegociação contratual.

Ademais, o contrato é de execução continuada, celebrado em 2018, e riscos pessoais como doenças são inerentes à vida contratual de longo prazo, não configurando, por si só, imprevisibilidade suficiente para romper o equilíbrio pactuado, especialmente quando o inadimplemento pode ser sanado por vias menos drásticas.

Os comprovantes de pagamento, ao contrário, indicam que o autor manteve os pagamentos por pelo menos três anos após a celebração do contrato, o que enfraquece a alegação de onerosidade excessiva imediata.

Alegações genéricas de crise financeira ou saúde fragilizada, desacompanhadas de provas robustas da incapacidade de pagamento ou de abusividade das cláusulas, não autorizam a mitigação do princípio do pacta sunt servanda, que assegura a estabilidade das relações contratuais.

Assim, inexistindo demonstração cabal de onerosidade excessiva decorrente da doença, rejeita-se a aplicação da teoria da imprevisão para fins de rescisão contratual.

A documentação acrescentada (comprovantes bancários) não altera a fundamentação anterior, pois confirma pagamentos realizados, mas não evidencia a perda de renda alegada. 7.

Da Nulidade das Cláusulas Contratuais O autor pleiteia a nulidade das cláusulas 15ª e 16ª do contrato de compromisso de compra e venda, que preveem, respectivamente, multas rescisórias de 20% a 30% sobre os valores pagos ou totais, perda da entrada a título de corretagem e restituição parcelada do saldo, alegando que tais disposições são abusivas nos termos do art. 51, incisos I, II e IV, do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Analisando o contrato anexado à petição inicial, verifica-se que a cláusula 15ª estabelece a possibilidade de retenção de percentuais entre 20% e 30% sobre os valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do comprador, enquanto a cláusula 16ª prevê a perda da entrada (sinal/arras) a título de corretagem e a restituição do saldo remanescente em parcelas mensais, na mesma quantidade das parcelas pagas.

Tais cláusulas devem ser examinadas à luz do CDC e da jurisprudência aplicável, considerando a relação consumerista entre as partes e o princípio da boa-fé objetiva.

Conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), cláusulas que preveem retenções entre 10% e 25% sobre os valores efetivamente pagos pelo consumidor, em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, são consideradas razoáveis, desde que destinadas a cobrir despesas administrativas e prejuízos do vendedor, sem configurar desvantagem exagerada: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO DA COMPRADORA.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

RETENÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS.

SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.

COBRANÇA DA TAXA DE FRUIÇÃO DE LOTE NÃO EDIFICADO.

IMPOSSIBILIDADE.

FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.

SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF.

ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE.

SÚMULA N. 83/STJ.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE.

DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA.

DECISÃO MANTIDA. [...] 2.1.

No caso, sem incorrer nos referidos óbices, não há como apurar, nesta instância, a natureza penitencial das arras, a fim de autorizar sua retenção pela empesa agravante. 3. "As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020). 4.

Conforme a orientação sedimentada no âmbito desta Corte, "na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo dos adquirentes, é indevida a condenação dos consumidores ao pagamento de taxa de ocupação/fruição" (AgInt no REsp n. 1.941.068/SP, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/9/2021, DJe 29/9/2021). [...] (AgInt no REsp nº 2.020.261 – SP, Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, Rel.

Ministro Antonio Carlos Ferreira, julgado em 05/09/2023) No presente caso, a retenção de 20% a 30% sobre os valores pagos encontra-se parcialmente acima do patamar de 25% fixado pelo STJ, sendo considerada abusiva na parcela que excede este limite, nos termos do art. 51, inciso IV, do CDC.

Assim, declara-se a nulidade parcial da cláusula 15ª, limitando a retenção a 25% dos valores pagos, conforme orientação jurisprudencial.

No que tange à cláusula 16ª, que prevê a perda da entrada a título de corretagem, o STJ diferencia arras confirmatórias de arras penitenciais.

As arras confirmatórias, como as pactuadas no caso, servem como garantia do negócio e início de pagamento, não podendo ser retidas integralmente em caso de rescisão por inadimplemento do comprador.

PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

INÍCIO DE PAGAMENTO.

RETENÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

AUSENTE.

DEFICIENTE.

SÚMULA 284/STF.

REEXAME DE FATOS DE PROVAS.

INADMISSIBILIDADE. 1.

Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. 2.

As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador.

Precedentes. [...] (AgInt no REsp 1.893.412/SP, Rel.

Min.

Nancy Andrighi, julgado em 07/12/2020, DJe 11/12/2020).

Assim, a previsão de perda total da entrada é abusiva, violando o art. 51, inciso II, do CDC, que proíbe cláusulas que restrinjam direitos do consumidor, e o art. 53 do CDC, que veda a perda integral de valores pagos.

Declara-se, portanto, a nulidade da parte da cláusula 16ª que prevê a retenção integral do sinal, sendo possível a retenção apenas no percentual de até 25% sobre os valores pagos, conforme já estipulado.

Quanto à restituição parcelada do saldo, também prevista na cláusula 16ª, a Súmula 543 do STJ estabelece que, na resolução de contratos de promessa de compra e venda de imóvel sob o CDC, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata, seja integral (culpa do vendedor) ou parcial (culpa do comprador).

A previsão de devolução em parcelas mensais, na mesma quantidade das pagas, é abusiva por postergar indevidamente o direito do consumidor, configurando desvantagem exagerada (art. 51, inciso IV, CDC).

Assim, declara-se a nulidade dessa parte da cláusula 16ª, determinando-se que eventual restituição, após a retenção de até 25% dos valores pagos, seja feita em parcela única, conforme precedente do TJTO: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

CONSUMIDOR.

CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO (LOTEAMENTO URBANO).

INAPLICABILIDADE DAS REGRAS DA LEI NACIONAL N. 13.786/2018 E DAS TESES 4, 6, 7 E 8 DO IRDR N. 0009560-46.2017.827.0000, EM TRÂMITE NO ÂMBITO DESTA CORTE DE JUSTIÇA.

DISTRATO.

CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR.

SÚMULA 543 DO STJ.

DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA.

RETENÇÃO VARIÁVEL ENTRE 10% E 25%.

LEGITIMIDADE.

VALOR BASE PARA O CÁLCULO DA RETENÇÃO.

NULIDADE PARCIAL DE CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ COMO TAL O VALOR DO CONTRATO FIRMADO.

VALOR EFETIVAMENTE PAGO.

OBSERVÂNCIA. 1.

Pelo princípio constitucional da irretroatividade das leis, a Lei Nacional n. 13.786, de 27/12/2018, não se aplica aos contratos firmados anteriormente à sua vigência, nem aos seus efeitos futuros.

Precedente do STJ: REsp 1.635.428/SC, sob a sistemática dos recursos repetitivos. 2.

São inaplicáveis aos processos envolvendo essa temática e discutidos no âmbito da jurisdição deste Tribunal de Justiça as teses n. 4, 6, 7 e 8 do IRDR n. 0009560-46.2017.827.0000, o qual ainda está em trâmite, com a pendência de julgamento de embargos de declaração. 3.

Nos contratos de compromisso de compra e venda de imóvel urbano regidos pelas diretrizes do Código de Defesa do Consumidor, a restituição deve ser integral, se o inadimplemento absoluto ocorreu por culpa do fornecedor, ou parcial, se por culpa do consumidor, devendo ser feita de forma imediata, sendo vedada a postergação do pagamento ou o seu parcelamento.

Incidência da súmula 543 do STJ.

Precedentes do STJ: REsp 1.300.418/SC. 4. É válida a cláusula contratual estabelecida pelo fornecedor em contrato de adesão que prevê a retenção ou desconto de percentuais variáveis entre 10% a 25% sobre os valores pagos, devendo o restante ser devolvido ao consumidor, em parcela única e imediatamente. 5.

A cláusula contratual que prevê como base de cálculo da retenção o valor do imóvel é inválida, pois destoa da jurisprudência do STJ e coloca o consumidor em desvantagem exagerada, devendo o referido cálculo ser feito sobre os valores efetivamente pagos. 6. É lícito ao fornecedor, então promitente-vendedor, compensar no valor a ser devolvido as parcelas que comprovadamente estão em atraso e o IPTU não pago, em observância à regra do artigo 368 do Código Civil, que prevê a possibilidade de compensação quando duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra e que, pela incidência da teoria do diálogo das fontes, tem-se aplicável às relações de consumo. 7.

Recurso em parte conhecido e, no mérito da parte conhecida, dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto proferido. (Apelação Cível 0002448-84.2017.8.27.2729, Rel.

Adolfo Amaro Mendes, julgado em 09/09/2020, DJe 27/09/2020).

Portanto, são parcialmente nulas as cláusulas 15ª e 16ª do contrato, sendo válida a retenção de até 25% sobre os valores efetivamente pagos, em parcela única, para cobrir despesas administrativas, vedada a retenção integral do sinal e a restituição parcelada do saldo.

III.

DISPOSITIVO Ante o exposto, RESOLVO O MÉRITO DA DEMANDA nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, da seguinte forma: (i) ACOLHO PARCIALMENTE o pedido de nulidade das cláusulas contratuais, oportunidade em que DECLARO parcialmente nulas as cláusulas 15ª e 16ª do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, limitando a retenção por rescisão contratual a 25% dos valores efetivamente pagos, a serem restituídos em parcela única, vedada a retenção integral do sinal a título de corretagem e a restituição parcelada do saldo, nos termos dos arts. 51, incisos II e IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. (ii) REJEITO o pedido de rescisão contratual com base na teoria da imprevisão e onerosidade excessiva, mantendo a validade do contrato quanto às cláusulas não declaradas nulas, por ausência de prova robusta de desequilíbrio econômico-financeiro que justifique a resolução, nos termos dos arts. 478 do Código Civil e 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor.

Revogo a tutela provisória de urgência deferida na decisão interlocutória, autorizando a ré a prosseguir com as cobranças contratuais regulares, observadas as normas consumeristas e as limitações impostas pela nulidade parcial das cláusulas 15ª e 16ª.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, distribuídos na proporção de 50% para cada parte.

A exigibilidade dos honorários e custas devidos pelo autor fica suspensa em razão da justiça gratuita (art. 98, § 3º, CPC).

Interposto eventual Recurso de Apelação, INTIME-SE a parte recorrida para a apresentação de contrarrazões e, em seguida, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça.

Caso contrário, operado o trânsito em julgado, certifique-se.

Observadas as formalidades legais, proceda-se à baixa dos autos no sistema eletrônico, arquivando-se o feito com as cautelas de estilo.

Atenda-se o Provimento nº 02/2023/CGJUS/ASJCGJUS/TJTO.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Palmas/TO, data certificada no sistema.