TJTO - 0033252-88.2024.8.27.2729

Procedimento Comum Cível Nº 0033252-88.2024.8.27.2729/TO AUTOR: G10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIAIROS LTDAADVOGADO(A): MONICA ARAUJO E SILVA (OAB TO004666) SENTENÇA I- RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA ajuizada por G10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIAIROS LTDA em desfavor de ERNANDES DOS REIS FIDUARIO.

Narra a parte autora que firmou com o réu "Termo Aditivo de Cessão/Transferência dos Direitos Aquisitivos" para aquisição do Lote nº 016, da Quadra 028, do Loteamento Residencial Arso 151, nesta Capital.

Discorre que o requerido se tornou inadimplente a partir de 01 de agosto de 2020, deixando de cumprir com suas obrigações contratuais.

Assim, postula a rescisão do contrato por inadimplemento do réu, com sua reintegração na posse e a aplicação das penalidades contratuais.

Decisão proferida no Evento 15, indeferindo a liminar postulada e determinando a citação do requerido.

Audiência de conciliação não realizada em razão da ausência do requerido – Evento 44.

Embora devidamente citado, o requerido quedou-se inerte, razão pela qual foi decretada sua revelia em decisão proferida no Evento 48.

Intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte autora pugnou pela realização de perícia de avaliação do imóvel – Evento 53 e o requerido (intimado via edital) se manteve silente.

Eis o relato do essencial.

DECIDO.

II - FUNDAMENTAÇÃO No Evento 53 a parte autora pugnou pela realização de perícia a fim de se apurar o valor das benfeitorias realizadas.

A medida se mostra desnecessária neste momento processual.

A realização de uma perícia neste momento compromete a celeridade processual e pode se tornar inútil, a depender de eventuais recursos interpostos no curso da demanda, o que deixaria a avaliação das benfeitorias defasada.

Conforme se fundamentará adiante, não se constata qualquer prejuízo na realização da perícia na fase de liquidação de sentença, cujo único objetivo será avaliar as benfeitorias indenizáveis.  Desse modo, POSTERGO a realização da perícia para a fase de liquidação de sentença.

Promovo o julgamento antecipado do mérito na forma do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois as provas constantes nos autos são suficientes para o deslinde do feito, razão pela qual é desnecessária a dilação probatória.

Ressalto que o juiz é o destinatário das provas, inteligência do artigo 370 do CPC, sendo seu dever, e não mera liberalidade, promover o julgamento antecipado quando presentes os requisitos para tanto, em atenção ao princípio da duração razoável do processo, categoricamente adotado como norte da atividade jurisdicional no artigo 4º do CPC.

Presentes os pressupostos processuais de validade e existência do processo e as condições ao gozo do regular direito de ação, passo à análise.

II.1 - MÉRITO a) Da relação de consumo A relação jurídica existente entre as partes litigantes é tipicamente de consumo, atraindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à lide, de modo a evitar eventuais desequilíbrios entre as partes, especialmente em virtude da hipossuficiência do consumidor em relação ao fornecedor, pois as partes encaixam-se nos conceitos de consumidor e fornecedor (arts. 2º e 3º do CDC, respectivamente).

Assim, resta incontroversa a qualidade de consumidor do requerido em relação à autora, porquanto destinatário final do produto.

Além disso, o STJ inclusive já se manifestou no sentido de que “o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade.

Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional” (REsp 1785802/SP, Rel.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/02/2019, DJe 06/03/2019). b) Da rescisão contratual e da devolução dos valores pagos: Nos termos do artigo 373, incisos I e II, incumbe à parte autora provar os fatos constitutivos de seu direito, e à parte requerida qualquer fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito da autora.

Sendo incontroversa a realização do negócio jurídico, vez que o contrato fora devidamente juntado aos autos e tratando-se de relação de consumo, entendo aplicável ao caso a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que assim dispõe: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) A relação jurídica entre as partes, materializada no "TERMO ADITIVO DE CESSÃO/TRANSFERÊNCIA DOS DIREITOS AQUISITIVOS DO CONTRATO PARTICULAR N° 592 DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO" (Evento 1, CESSAO_DIREIT7), e o subsequente inadimplemento do réu são fatos incontroversos nos autos.

A constituição em mora, requisito indispensável para a rescisão de contratos desta natureza, foi devidamente cumprida pela parte autora, que tentou notificar extrajudicialmente o devedor por meio do Cartório de Títulos e Documentos, conforme certidão juntada aos autos (Evento 1, NOTIFICACAO4) e diante da impossibilidade, procedeu com a notificação por Edital (Evento 1, EDITAL5).

Portanto, o inadimplemento do réu é fato incontroverso..

A sua constituição em mora foi validamente realizada, atendendo ao disposto no art. 32 da Lei nº 6.766/79.

Configurado o inadimplemento absoluto e a regular constituição em mora, a rescisão do contrato por culpa exclusiva do réu é medida impositiva, nos termos do art. 475 do Código Civil e do art. 32 da Lei nº 6.766/79.

Como consequência lógica e jurídica da rescisão, as partes devem ser restituídas ao status quo ante.

Assim, impõe-se a reintegração da autora na posse do imóvel.

A posse do réu, antes justa, tornou-se precária e, portanto, injusta.

A restituição ao estado anterior implica, também, na devolução ao réu dos valores por ele pagos, devidamente corrigidos, admitindo-se, contudo, as retenções previstas no contrato e na lei, a saber: i) Cláusula Penal: A Cláusula 16ª do contrato prevê a retenção de 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal e 20% das parcelas pagas a título de ressarcimento das despesas administrativas.   Destaco que o contrato foi firmado antes da edição da Lei nº 13.786/2018, que inseriu o art. 32-A na Lei nº 6.766/1979, de modo que o percentual fixado mostra-se abusivo.

Assim, deve-se observar os parâmetros balizadores do Superior Tribunal de Justiça, que não admite a aplicação de cláusula penais/compensatórias que totalizam percentual superior a 25%: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

CULPA DO COMPRADOR .

RETENÇÃO DE 25%.

POSSIBILIDADE.

INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA.

CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA .

POSSIBILIDADE.

NÃO PROVIDO.1.

A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1 .723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138 .183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019).2. É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação .

Incidência da Súmula 83/STJ.3.

Agravo interno a que se nega provimento.(STJ - AgInt no REsp: 2063082 SP 2023/0098987-8, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024) No mesmo sentido, o entendimento da Egrégia Corte Tocantinense: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO.

RESCISÃO CONTRATUAL.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) A CONTRATOS ANTERIORES À SUA VIGÊNCIA.

RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO LIMITADO A 20%.

TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA EM IMÓVEL NÃO EDIFICADO.

DEVOLUÇÃO IMEDIATA EM PARCELA ÚNICA.

HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

RECURSO DESPROVIDO.I.

CASO EM EXAME1.  Recurso de apelação cível interposto contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, determinou a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, firmado em 2012, com devolução de 80% dos valores pagos, excluída a cobrança de taxa de fruição, e condenou o vendedor ao pagamento de honorários advocatícios.

O apelante pleiteia a aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), a retenção de percentuais maiores, incluindo taxa de fruição, e a devolução parcelada dos valores.II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO2.

Há três questões em discussão: (i) a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 a contratos celebrados antes de sua vigência; (ii) a possibilidade de retenção de valores superiores ao percentual fixado pela sentença; (iii) a incidência de taxa de fruição em lote não edificado e a forma de devolução das parcelas pagas.III.

RAZÕES DE DECIDIR3.

A Lei nº 13.786/2018 não se aplica retroativamente a contratos firmados antes de sua vigência, em respeito ao ato jurídico perfeito, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ, Súmula 543; STJ, Tema 970).4.

A retenção de valores em casos de rescisão contratual por culpa do comprador deve respeitar o limite de 10% a 25%, conforme parâmetros fixados pela jurisprudência do STJ.

No caso, o percentual de 20% aplicado pelo juízo de primeiro grau é adequado e proporcional aos prejuízos suportados pelo vendedor.5.

A cobrança de taxa de fruição em lote não edificado é indevida, pois inexiste proveito econômico auferido pelo comprador durante a posse do imóvel.6.

A devolução das parcelas pagas deve ser imediata e em parcela única, em conformidade com a Súmula 543 do STJ, sendo inadmissível a devolução parcelada, ainda que prevista na Lei nº 13.786/2018, inaplicável ao contrato em questão.7.

A condenação em honorários advocatícios e custas processuais foi fixada de forma proporcional e em consonância com os arts. 85 e 86 do Código de Processo Civil.IV.

DISPOSITIVO E TESE8.

Recurso desprovido.

Sentença mantida em todos os seus termos.

Honorários advocatícios majorados em 2%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.Tese de julgamento: 1.

A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos de promessa de compra e venda firmados antes de sua vigência, em respeito ao ato jurídico perfeito. 2.

A retenção de valores em contratos de promessa de compra e venda rescindidos por culpa do comprador deve observar os limites fixados pela jurisprudência, situados entre 10% e 25%. 3. É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote urbano não edificado, dada a ausência de proveito econômico pelo comprador. 4.

A restituição das parcelas pagas em caso de rescisão contratual deve ser imediata e realizada em parcela única, em consonância com o Código de Defesa do Consumidor e a jurisprudência consolidada.__________Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; LINDB, art. 6º; CDC, arts. 2º, 6º, VIII, e 51, IV; CPC, arts. 85, § 11, e 86; Lei nº 13.786/2018.Jurisprudência relevante citada no voto: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 970; STJ, REsp 1.635.428/SC, Rel.

Min.

Luis Felipe Salomão, 2019; STJ, REsp 1.740.911/DF, Rel.

Min.

Nancy Andrighi, 2019; TJ-GO, Apelação 0022676-67.2016.8.09.0029, Rel.

Des.

Amaral Wilson de Oliveira, 2019.(TJTO , Apelação Cível, 0050296-96.2019.8.27.2729, Rel.

JOAO RIGO GUIMARAES , julgado em 12/02/2025, juntado aos autos em 17/02/2025 11:24:58) Assim, a retenção deve corresponder a 25% (vinte e cinco por cento) sobre as parcelas efetivamente pagas (e não a totalidade do contrato). ii) Taxa de Fruição: A autora postula o pagamento de 0,25% do valor atualizado do contrato por mês de fruição, conforme previsto contratualmente.   Embora prevista em contrato e de acordo com a legislação vigente a época, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é indevida a indenização pelo tempo de ocupação quando o objeto do contrato rescindido é um lote não edificado, pois não há presunção de prejuízo  ao vendedor.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS.

RECONVENÇÃO.

DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS .

TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL.

VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO.

POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR.

IMPOSSIBILIDADE .

AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.1.

Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.2 .

O propósito recursal consiste em decidir se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador.3.

A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.4 .

No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte.

Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil .5.

Recurso especial conhecido e provido para afastar a condenação das recorrentes ao pagamento da taxa de fruição do imóvel.(STJ - REsp: 2113745 SP 2023/0439294-7, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/05/2024) O fato de o comprador ter construído posteriormente no lote não altera essa premissa.

Portanto, o pedido de condenação ao pagamento de taxa de fruição deve ser julgado improcedente. iii) Débitos Propter Rem: Eventuais débitos de IPTU e outras taxas de natureza propter rem vencidos durante o período de posse do réu são de sua responsabilidade e poderão ser compensados.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO NÃO EDIFICADO.

RESCISÃO A PEDIDO DOS PROMITENTES VENDEDORES .

RETENÇÃO DO IPTU DOS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS.

NÃO CABIMENTO.

OBRIGAÇÃO DEVIDA POR QUEM EXERCE POSSE DIRETA SOBRE O IMÓVEL.

SENTENÇA MANTIDA .Conforme entendimento jurisprudencial dominante, a responsabilidade pelo pagamento das despesas relativas ao ITU/IPTU é do promitente comprovador a partir de sua imissão na posse do imóvel até a data da rescisão contratual.

Nesse contexto, a cláusula contratual que prevê a responsabilidade do adquirente pelo pagamento do ITU/IPTU incidentes sobre o imóvel, a partir da assinatura do contrato, revela-se abusiva.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.(TJ-GO - Apelação Cível: 57572771320228090174 SENADOR CANEDO, Relator.: Des(a) .

SÉRGIO MENDONÇA DE ARAÚJO, Senador Canedo - 2ª Vara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ de 19/02/2024 ) Desse modo, o réu também deverá responder por tais débitos. c) Indenização por benfeitorias Apesar da revelia, a questão da indenização pelas benfeitorias (no caso, a construção de uma residência, conforme foto no Evento 1) deve ser analisada, por ser consequência lógica da rescisão e do retorno das partes ao estado anterior, sob pena de enriquecimento ilícito da vendedora.

Em que pese o art. 1.219 do Código Civil assegure ao possuidor de boa-fé o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a matéria, no caso de loteamentos, é disciplinada por norma especial.

O art. 34 da Lei nº 6.766/79 assegura ao adquirente o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis.

A construção de uma casa no lote é classificada como acessão, à qual se aplica, por analogia, o mesmo tratamento jurídico.

A lei ressalva, em seu § 1º, que "não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei".

Imperioso destacar que eventual irregularidade da construção somente poderá ser constatada por meio de perícia judicial, que será realizada em sede de liquidação de sentença.

Embora o dispositivo legal citado vede, em tese, a indenização por benfeitorias irregulares, sua aplicação não pode levar ao enriquecimento ilícito do vendedor.

A jurisprudência pátria tem ponderado a norma a fim de garantir a justa composição entre as partes.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO.

INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR.

INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. ÔNUS DA PROVA.

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE IRREGULARIDADES.

SENTENÇA MANTIDA.

APELAÇÃO NÃO PROVIDA.I.

CASO EM EXAME1.

Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual e reintegração de posse de lote urbano, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e contrapostos, reconhecendo o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas, determinando a rescisão contratual e a reintegração da posse em favor da autora após o pagamento das benfeitorias. A apelante defende que a indenização deve se restringir apenas às benfeitorias úteis e necessárias, desde que regulares ou passíveis de regularização, nos termos do art. 34 da Lei n. 6.766/79.

Alega que benfeitorias irregulares, inacabadas ou realizadas sem autorização não devem ser indenizadas.II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se a indenização deve abranger apenas benfeitorias útis e necessárias regulares ou passíveis de regularização, conforme as normas aplicáveis; e (ii) estabelecer se há provas de que as benfeitorias realizadas pela apelada são irregulares ou contrárias à lei ou ao contrato firmado entre as partes.III.

RAZÕES DE DECIDIR3.

O art. 34, §1°, da Lei n. 6.766/79 estabelece que, em caso de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias e útis devem ser indenizadas, salvo se realizadas em desconformidade com o contrato ou com a legislação aplicável.4.

No caso concreto, embora existam registros fotográficos que evidenciam a construção de uma casa simples, a parte apelante não apresentou qualquer prova apta a demonstrar que as benfeitorias realizadas sejam ilegais ou contrárias ao contrato.

Além disso, a recorrente expressamente desistiu da produção de provas adicionais nos autos de origem, não cumprindo o seu ônus probatório de comprovar as irregularidades por ela alegadas, conforme determina o art. 373, inciso I, do CPC.5.

Inexistindo nos autos comprovação da irregularidade das benfeitorias ou de que não são passíveis de regularização e considerando que a apelada realizou tais contruções e melhorias de boa-fé, a indenização reconhecida na sentença deve ser mantida, nos termos do entendimento consolidado sobre a matéria.IV.

DISPOSITIVO E TESE6.

Apelação conhecida e desprovida, mantendo-se a sentença de primeiro grau.Tese de julgamento: A indenização por benfeitorias em casos de rescisão de contrato de compra e venda deve abranger apenas aquelas necessárias e útis, salvo se houver prova de que foram realizadas em desconformidade com a lei ou com o contrato firmado."Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/79, art. 34, §1º; Código de Processo Civil, art. 373, inciso I.Jurisprudência relevante citada: TJTO, Apelação Cível, 0007629-48.2021.8.27.2722, Rel.

João Rigo Guimarães, j. 04/12/2024; TJTO , Apelação Cível, 0009790-79.2021.8.27.2706, Rel.

Marco Anthony Steveson Villas Boas, j. 04/12/2024.(TJTO , Apelação Cível, 0004729-92.2021.8.27.2722, Rel.

MARCIO BARCELOS COSTA , julgado em 05/02/2025, juntado aos autos em 12/02/2025 08:21:28) DUPLA APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS.

MATÉRIA ESTRANHA AO FEITO.

LOTE .

INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR.

RESCISÃO.

CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO.

USUCAPIÃO .

POSSE PRECÁRIA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO QUITADO.

AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI.

CLÁUSULA PENAL .

ACUMULAÇÃO INDEVIDA COM TAXA DE ADMINISTRAÇÃO.

IPTU/ITU.

BENFEITORIAS.

FRUIÇÃO . ÔNUS SUCUMBENCIAIS.1.

Não houve juntada do suposto procedimento arbitral no presente feito, o qual não é objeto da presente ação.

Assim, a nulidade de citação do procedimento arbitral não merece conhecimento .

Ademais, qualquer discussão sobre o tema deve ser feita em ação própria nos termos do artigo 29 da Lei 9.307/96 ( Lei de arbitragem).2.

Se o processo comporta julgamento, sendo possível postergar para a fase de liquidação de sentença a aferição do valor das benfeitorias a serem indenizadas, não há que se falar em cerceamento de defesa por ausência de perícia .3.

A posse precária, decorrente de compromisso de compra e venda não quitado, não se reveste de animus domini, por ser o possuidor sabedor da existência de obrigação pendente de pagamento, o que implica na ausência de requisitos a configurar posse ad usucapionem.4.

Ocorrendo a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, entende a jurisprudência consolidada pela possibilidade de retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, a título de multa penal compensatória .

Portanto, o percentual de 10% (dez por cento) encontra-se em consonância com o parâmetro de razoabilidade consolidados e precedentes desta Corte e do STJ.5.

A cumulação da Cláusula Penal prevista no percentual 10% (dez por cento) da totalidade do contrato, com o direito de retenção de 30% (trinta por cento) das prestações pagas configura bis in idem e caracteriza enriquecimento sem causa da promissária vendedora, sendo nula e abusiva essa cumulação.6 .

O comprador inadimplente (primeiro apelado) deve arcar com o pagamento das despesas inerentes ao imóvel, como IPTU/ITU, no período da vigência contratual.7.

A eventual não regularização de construção no lote objeto do contrato não retira e nem interfere no direito à respectiva indenização, sob pena de enriquecimento ilícito, restando o detalhamento de tais circunstâncias para a fase de liquidação.8 .

Não há que se falar em provimento do primeiro apelo para estender o período fixado para a percepção da taxa de fruição, a qual, inclusive, nem tampouco poderia ter sido concedida na situação fática em apreço, nos termos da jurisprudência do STJ, considerando que o imóvel foi vendido sem construção.9.

A parte autora/primeira apelante restou sucumbente apenas no percentual da multa penal, bem como acerca do pagamento das benfeitorias, razão pela qual redistribuo os ônus sucumbenciais em 70% (setenta por cento) para o réu/1º apelado e 30% (trinta por cento) para a autora/1ª apelante.PRIMEIRO RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO .

SEGUNDO APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO.(TJ-GO 53755943220238090064, Relator.: DESEMBARGADOR LEOBINO VALENTE CHAVES - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 29/08/2024) A solução equânime é reconhecer o direito do réu à indenização, mas condicionar seu valor.

Eventual irregularidade administrativa da obra, a ser apurada em liquidação, representará um ônus, um passivo, que não pode ser ignorado.

Deste modo, o valor da indenização deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença, por meio de perícia técnica, que deverá aferir o valor de mercado da construção e, em apartado, todos os custos necessários para sua completa regularização perante os órgãos competentes, caso necessário.

A indenização devida corresponderá ao valor de mercado da construção, deduzido o montante necessário à eventual regularização.

Apelação cível.

Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse.I - Ressarcimento das benfeitorias realizadas no imóvel.

Quanto ao direito de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel é necessário averiguar se o possuidor agiu ou não de boa fé, por acreditar que a propriedade lhe pertencia ou poderia lhe pertencer em futuro próximo .

Verifica-se lícita e de boa-fé a posse, porquanto amparada pelo contrato de compra e venda do imóvel, pelo que justo o recebimento pelas benfeitorias realizadas, constituindo direito de quem constrói ser indenizado. No caso específico dos autos, acerca do dever indenizatório pelas eventuais benfeitorias realizadas no imóvel objeto do contrato, eventual irregularidade junto aos órgãos municipais não retira referido ônus, sob pena de locupletamento ilícito, e nem muito menos há elementos indicativos de que não podem, ou não poderão, ser regularizadas, sobretudo porque se trata de mera suposição, e ainda haverá a devida liquidação pelo meio e no momento adequado, em que serão especificamente elucidadas.II - Perícia.

Se o processo comporta julgamento, sendo possível postergar para a fase de liquidação de sentença a aferição do valor das benfeitorias a serem indenizadas, não há que se falar em cassação da sentença por ausência de perícia .III - Compensação de valores.

Impossibilidade.

Os recorridos são beneficiários da gratuidade da justiça, e nesses casos a exigibilidade das despesas e honorários ficam suspensas (art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil) .

Outrossim, tendo em vista o caráter alimentar da verba honorária, não há que se falar em compensação dos valores a serem restituídos pelas benfeitorias edificadas pelos requeridos/apelados.

Apelação conhecida e parcialmente provida.(TJ-GO - PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível: 01695118020118090164 CIDADE OCIDENTAL, Relator.: Des(a).

Jeronymo Pedro Villas Boas, Data de Julgamento: 17/03/2021, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 17/03/2021) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO EDIFICADO.

INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES.

CERCEAMENTO DE DEFESA .

APURAÇÃO DOS VALORES DAS BENFEITORIAS POSTERGADA PARA A FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

AUSÊNCIA DE DESPACHO SANEADOR.

INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO.

TERRENO EDIFICADO APÓS A AQUISIÇÃO .- A ausência de prejuízo com a postergação da apuração do valor das benfeitorias para a fase de cumprimento de sentença, aliada à desnecessidade da produção da prova para o julgamento da questão controvertida e da razoabilidade da medida, impede que seja reconhecido o cerceamento de defesa alegado- Inexiste nulidade na ausência de despacho saneador como consequência do julgamento antecipado da lide se a parte teve seu direito reconhecido na sentença- O entendimento atual do Superior Tribunal de justiça é de que posterior edificação de imóvel não afasta a jurisprudência daquela corte no sentido de ser indevida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado. (REsp n. 2.113 .745/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024.)(TJ-MG - Apelação Cível: 50041583220178130114 1.0000.24 .196247-1/001, Relator.: Des.(a) Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 23/07/2024, 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/07/2024) A reintegração de posse, por sua vez, fica condicionada à prévia indenização do réu, nos termos a serem apurados.  

III - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, resolvo o mérito e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: a) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes, por culpa do réu, com o retorno das partes ao status quo ante e devolução das parcelas pagas, autorizada a retenção a título de cláusula penal, que fixo em 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor das parcelas pagas, bem como DETERMINAR o ressercimento ao réu pelas benfeitorias (construção) realizadas no imóvel, cujo valor será apurado em liquidação de sentença por arbitramento (perícia), correspondendo ao valor de mercado da edificação, do qual deverão ser deduzidos todos os custos necessários à sua eventual regularização administrativa. b) CONDENAR o réu ao pagamento de eventuais débitos de IPTU e taxas propter rem incidentes sobre o imóvel durante o período de sua posse. c) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de condenação da parte requerida ao pagamento da taxa de fruição. d) CONDENAR a parte requerida, em razão da sucumbência mínima da autora, ao pagamento das despesas processuais e dos honorários de sucumbência, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. e) Por fim, DETERMINAR a reintegração da parte autora na posse do imóvel, a qual se efetivará somente após o trânsito em julgado e o depósito em juízo do valor da indenização apurada em liquidação de sentença, autorizada a compensação de valores (cláusula penal e débitos de IPTU).

IV - PROVIDÊNCIAS DE IMPULSO PROCESSUAL INTIMEM-SE as partes acerca do teor desta sentença, devendo o requerido ser intimado via Diário de Justiça.

Interposto eventual Recurso de Apelação, INTIME-SE a parte recorrida para a apresentação de contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de preclusão e demais consequências legais.

Havendo preliminares suscitadas pelo recorrido em sede de contrarrazões ou a interposição de apelação adesiva, INTIME-SE a adversa para que, no prazo de 15 (quinze) dias, se manifeste/apresente contrarrazões ao recurso adesivo, sob pena de preclusão e demais consequências legais (CPC, art. 1.009, § 2º c/c art. 1.010, § 2º).  Após respostas ou decorrido o prazo, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça com as cautelas de praxe e as homenagens deste juízo.

Caso contrário, sobrevindo o trânsito em julgado, o que deverá ser certificado nos autos, procedam-se as baixas necessárias e arquive-se o feito, observadas as formalidades legais.

Intimem-se.

Cumpra-se Palmas/TO, data e hora constantes da movimentação processual.