TJSP - 1082202-81.2025.8.26.0053

Processo 1082202-81.2025.8.26.0053 - Mandado de Segurança Cível - Suspensão da Exigibilidade - ELIANA DALILA DONELIAN -

Vistos.

ELIANA DALILA DONELIAN impetra Mandado de Segurança contra ato praticado pelo SECRETÁRIO MUNICIPAL DA FAZENDA DE SÃO PAULO, em que há pedido liminar visando afastar o emprego do valor venal de referência para a base de cálculo do ITBI incidente da aquisição do imóvel indicado à inicial, adotando-se para o cálculo o valor da transação, consoante o Tema n. 1.113/STJ, além de assegurar o recolhimento apenas quando do registro da escritura de compra e venda na matrícula do imóvel.

Atribuiu à causa o valor de R$ 10.665,63 (fl. 13). 1-) Diante do preenchimento dos pressupostos do artigo 319 do Código de Processo Civil, de rigor o recebimento da inicial. 2-) O pedido de liminar comporta acolhimento, porquanto presentes os requisitos legais do "fumus boni iuris" e "periculum in mora", na medida em que discutível a legalidade da cobrança do tributo com base no valor de referência.

Ora, a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, conforme previsão contida no artigo 38 do Código Tributário Nacional. "APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO EX OFFICIO - Mandado de Segurança - ITBI. 1) Lei Municipal nº 14.256/06 - Insurgência contra a base de cálculo do tributo - A base de cálculo para efeito de ITBI, à luz do que dispõe o art. 38 do CTN, é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, que se encontra revelado na escritura pública de compra e venda, como ato de vontade das partes, segundo regras do direito privado - Pode o Município, no entanto, valer-se do art. 148 do CTN quando entender que o valor declarado pelas partes esteja em desacordo com o mercado imobiliário, podendo nesta hipótese arbitrar a base de cálculo para efeito de pagamento de ITBI mediante o devido processo, atendido o princípio do contraditório - Precedentes do STJ - Declaração de inconstitucionalidade dos artigos 7º-A, 7º-B e 12, da Lei nº 11.154/91, do Município de São Paulo, pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça. 2) Litigância de má-fé não caracterizada - Sentença mantida - Recursos improvidos" (AC n. 1004453-37.2015.8.26.0053, Rel.

Des.

Eutálio Porto, j. 14.07.2015). "Mandado de Segurança.

ITBI.

Base de cálculo.

Sentença que concedeu a segurança.

Reexame necessário.

Recurso voluntário.

Descabimento.

Valor venal do imóvel no momento da compra e venda.

Importância que pode ser diversa daquela utilizada para fins de IPTU.

Normas locais que conferem ao Executivo a estimativa prévia do valor venal.

Ofensa ao princípio da legalidade e inobservância do art. 148 do CTN.

Inconstitucionalidade dos artigos 7º-A e 7º-B da Lei Municipal n.º 11.154/1991, que permitem a estimativa prévia e unilateral do valor e invertem a ordem do artigo 148 do CTN, reconhecida pelo Órgão Especial do TJSP na Arguição de Inconstitucionalidade n. 0056693-19.2014.8.26.0000.

Manutenção do art. 7º da mesma Lei Municipal n.º 11.154/1991, que estabelece como valor venal aquele pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.

Recurso ao qual se nega provimento, com observação, nada havendo a se acrescentar em sede de reexame necessário" (AC n. 1019246-15.2014.8.26.0053, Rel.

Des.

Ricardo Chimenti, j. 30.07.2015).

Observo que esse entendimento está em consonância com a tese fixada no IRDR 2243516-62.2017.8.26.0000: "Fixaram a tese jurídica da base de cálculo do ITBI, devendo ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado e, se adquirido em hastas públicas, sobre o valor da arrematação ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o valor de referência." De se ressaltar recente o recente acórdão proferido em 03.03.2022, pelo Col.

Superior Tribunal de Justiça - STJ, no Recurso Especial nº 1.937.821/SP, processo-paradigma, do Tema nº 1113 - Base de Cálculo ITBI, oriundo do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR 19 TJSP) nº 2243516-62.2017.8.26.0000, em que firmaram as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração do processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente".

Além disso, a hipótese de incidência do ITBI é a transmissão da propriedade imóvel, que só se aperfeiçoa com o registro tabular, de tal forma que arrematação do imóvel não é fato imponível.

Tem-se que a transmissão da propriedade imóvel se dá mediante registro do título aquisitivo em sua matrícula, conforme dispõe o art. 1.227 do Código Civil, aqui exposto: Art. 1.227.

Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Logo, não pode a Municipalidade de São Paulo instituir ITBI sobre operações que não transferem, por si, a propriedade do bem, uma vez que tais documentos apenas constituem fato gerador do imposto se estiverem averbados em Cartório de Registro de Imóveis CRI competente.

Nesse sentido, já se pronunciou o Egrégio Tribunal de Justiça: APELAÇÃO Ação Declaratória Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) Exigência de recolhimento do ITBI por ocasião da lavratura da escritura de compra e venda Impossibilidade Fato gerador do tributo, mesmo nos casos de cessão de direitos, se dá com o efetivo registro no respectivo cartório - Sentença mantida - RECURSO DESPROVIDO."(TJSP 14ª Câmara de Direito Público Apel. nº 0612230-85.2008.8.26.0053 Des.

Rel.

Mônica Serrano Julgado em 27/11/2014).

No mesmo sentido, os julgados dos Tribunais Superiores: Tributário.

ITBI.

Fato Gerador.

Ocorrência.

Registro de Transmissão do Bem Imóvel. 1.

Rechaço a alegada violação do art. 458 do CPC, pois o Tribunal a quo foi claro ao dispor que o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel.

A partir daí, portanto, é que incide o tributo em comento. 2.

O fato gerador do imposto de transmissão (art. 35, I, do CTN) é a transferência da propriedade imobiliária, que somente se opera mediante registro do negócio jurídico no ofício competente.

Precedentes do STJ. 3.

Agravo Regimental não provido. (AgRg no AREsp 215.273/SP, relator Herman Benjamin).

Agravo regimental no agravo de instrumento.

Imposto de transmissão intervivos de bens imóveis (ITBI).

Momento da ocorrência do fato gerador.

Compromisso de Compra e venda.

Registro do imóvel. 1.

Está assente na Corte o entendimento de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade imobiliária, ou seja, mediante o registro no cartório competente.

Precedentes. 2.

Agravo regimental não provido. (STF, AI 764432 AgR / MG, Primeira Turma, Rel.

Dias Toffoli, j. 08/10/2013).

Desta forma, DEFIRO A LIMINAR, autorizando o(a)(s) impetrante(s) a recolher(em) o ITBI (alíquota de 3%) e os emolumentos utilizando com base de cálculo o valor da negociação, até decisão final de mérito a ser proferida por esse juízo, relativamente aos bens imóveis descritos na inicial, consignando que o fato gerador do imposto apenas ocorrerá com quando do efetivo registro na matrícula do imóvel.

Por economia e pela celeridade processual valerá o presente despacho, assinado digitalmente, como OFÍCIO a ser e protocolizado pela impetrante para os atos acima descritos, junto à cópia da petição inicial e documentos que a instruem, diretamente junto à autoridade coatora e os cartórios competentes, comprovando-se o protocolo no processo no prazo de 10 (dez) dias.

Pontuo que nos termos do art. 297, parágrafo único, do CPC, eventual informação de descumprimento da liminar e pedido de providências deve ser realizado por meio de cumprimento provisório da decisão judicial.

Em primeiro lugar, porque essa é a determinação expressa da lei.

Em segundo lugar porque objetivo do processo de conhecimento aqui em trâmite é chegar, em tempo razoável, a um julgamento de mérito.

As constantes reclamações de descumprimento da liminar e tomadas de providências impedem o célere e adequado alcance de tal fim. 3-) Requisitem-se informações da autoridade apontada como coatora, cientificando-se o órgão de representação judicial da pessoa jurídica interessada (arts. 6º e 11, da Lei n. 12.016/2009), no caso, o MUNICÍPIO DE SÃO PAULO - PMSP. 4-) Após, com as informações nos autos, abra-se vista ao representante do Ministério Público para manifestação, e, voltem-me conclusos para sentença.

Cumpra-se, na forma e sob as penas da Lei, servindo esta decisão como ofício/mandado/ carta precatória.

Em sendo caso de expedição de carta precatória, nos termos do comunicado CG 155/16 e CG 2290/16, deverá a requerente providenciar a impressão/digitalização da presente decisão-carta precatória, bem como da petição inicial e demais documentos pertinentes, protocolando-a através de peticionamento eletrônico junto ao juízo deprecado, comprovando o respectivo protocolo nestes autos em 10 (dez) dias.

Consigno que este processo éDIGITALe, assim, a petição inicial e todos os documentos que a instruem podem ser acessados por meio do endereço eletrônico do Tribunal de Justiça (http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/open.do), no link:"Este processo é digital.

Clique aqui para informar a senha e acessar os autos",conforme procedimento previsto no artigo9º,caput,e parágrafo primeiro, da LeiFederal nº 11.419 de 19.12.2006.

Por fim, em observância ao "item 2", alínea "c" do Comunicado Conjunto nº 249/2020, SERVINDO A PRESENTE COMO OFÍCIO, deverá o(a) impetrante, providenciar o seu encaminhamento à autoridade coatora, bem como para Fazenda Pública atuante (caso não se enquadre nas situações abrangidas pelo portal eletrônico), para que seja cumprida a liminar concedida nestes autos, no prazo de dez (10) dias, comprovando o respectivo protocolo nestes autos.

Intime-se. - ADV: LUCAS LAZZARINI (OAB 330010/SP), LIDIA VALERIO MARZAGAO (OAB 107421/SP)