TJSP - 1017222-53.2025.8.26.0562

Processo 1017222-53.2025.8.26.0562 - Mandado de Segurança Cível - Garantias Constitucionais - Setirbgestora de Bens Ltda - Secretário Municipal de Finanças de Santos - Sp - SETIRB GESTORA DE BENS LTDA, qualificada na inicial, impetrou Mandado de Segurança face a ato do SECRETÁRIO MUNICIPAL DE FINANÇAS DE SANTOS/SP alegando, em síntese, que realizou a integralização de capital com diversos imóveis, dentre eles o imóvel situado na Rua Sampaio Moreira, nº 31, em Santos-SP, matriculado perante o 2° CRI-Santos sob n° 71.602.

Ocorre que a impetrada promove a cobrança do ITBI utilizando como base de cálculo o valor venal do imóvel, e não o efetivo valor da transação - no caso, o valor atribuído ao imóvel na operação de integralização do capital.

Pugna pela concessão da segurança para que seja reconhecida a ilegalidade da exigência de recolhimento de ITBI com base em valor arbitrado pela Municipalidade, bem como para que seja assegurado à impetrante o direito de recolher o ITBI com base no valor declarado no contrato social à época da integralização tanto para o imóvel supra quanto para os demais integralizados no mesmo ato societário.

Pela decisão de fls. 55/56 foi deferida a liminar pleiteada.

Notificada, a autoridade coatora prestou informações (fls. 68/74) sustentando que a base de cálculo do ITBI é a do IPTU.

Afirma que é indevida a aplicação do Tema 1.113 do C.

STJ, já que desvinculado de caso concreto, e que o Tema 1.113 somente pode ser aplicado a hipóteses de arrematações de imóveis ofertados em hastas públicas judiciais.

O Ministério Público opinou pela denegação da segurança (fls. 77/78). É o relatório.

DECIDO.

O ITBI, nos termos do artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, constitui-se em tributo municipal que tem por hipótese de incidência a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou acessão física.

O fato gerador do tributo em tela está previsto no artigo 35 do CTN: "Art. 35.

O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador: I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil; II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II." Já sua base de cálculo é definida pelo artigo 38: "Art. 38.

A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos." O CTN estipula a mesma base de cálculo para o IPTU: "Art. 33.

A base do cálculo do imposto é o valor venal do imóvel." Parece claro, portanto, que em homenagem aos princípios da segurança jurídica e da legalidade estrita face à legislação tributária, ambos os tributos devem guardar a necessária correlação de suas bases de cálculo, de modo que a transferência onerosa de bens imóveis, seja pela venda entre particulares ou pela arrematação judicial, não pode destoar daquela do IPTU em prejuízo do contribuinte.

Cumpre, então, determinar no que consiste o termo "valor venal". À ausência de conceituação do termo em apreço no Código Tributário pátrio, o saudoso doutrinador Aliomar Baleeiro o caracteriza como "aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis". (Aliomar Baleeiro in Direito Tributário Brasileiro, 10ª Edição, Rio de Janeiro, Forense, ano 1986, página 157).

Portanto, o valor venal é o preço de mercado de determinado imóvel, ainda que em perspectiva, e que em tese deveria corresponder ao futuro valor de venda.

No entanto, pela impossibilidade de previsão das condições futuras de uma negociação, trata-se de mera estimativa, não correspondendo a um valor certo e determinado para futuras negociações, de forma que não é sinônimo para preço de venda, pois este pode ou não refletir seu potencial de mercado, em especial face à sua sujeição aos caprichos e vontades das partes envolvidas na transação, que podem subestimar ou sobrestimar o potencial econômico do bem.

O Código Tributário Municipal equaciona o valor venal da seguinte maneira: "Artigo 14-A O valor venal do imóvel edificado será calculado conforme as seguintes fórmulas: VVt = área do terreno x Valor do m² do terreno x coeficiente de frente x coeficiente de profundidade.

VVc = área construída x Valor do m² da construção x coeficiente de depreciação.

Valor Venal Imóvel (Vvi) = Valor Venal terreno (VVt) + Valor Venal construção (VVc) § 1º - Os coeficientes de frente, profundidade e depreciação constam do Anexo II desta lei. § 2º - Para a garagem individual que possua inscrição imobiliária não será computado o coeficiente de depreciação." Tal critério de quantificação do valor venal traz como variáveis a área do terreno da propriedade imóvel, o valor do metro quadrado do terreno e a área construída, além dos coeficientes de frente, profundidade e depreciação, consubstanciando adequada estimativa de seu potencial preço de mercado de acordo com suas características individuais, a valorização da área em que sito o imóvel (quantificada por meio da Planta Genérica de Valores editada pela Municipalidade) e a depreciação do bem.

Trata-se de individualização adequada, que leva em conta uma gama de fatores para conferir maior fidedignidade ao resultado final, mas ainda assim não acompanham a flexibilidade da negociação do preço entre comprador e vendedor, em especial porque há inegável cunho subjetivo na análise do valor real do imóvel, que não pode ser expresso em meras equações matemáticas, nem comporta correção da quantia em tempo real, como ocorre nas avaliações subjetivas dos compradores e vendedores.

Ocorre que, se o imóvel é negociado em transação imobiliária e é vendido por preço certo, conforme entabulado entre os participantes do negócio, não há sentido em atribuir um valor hipotético e aproximado por meio de expressão matemática complexa, se já há uma transação com valor certo e definido para a operação, de modo que, neste caso, o preço da negociação deve prevalecer como base de cálculo do tributo por ser a expressão mais atual do valor de mercado do imóvel.

Assim, está claro que a composição prévia do valor venal não é uma ciência exata, e a fixação da base de cálculo do ITBI deve obedecer ao valor efetivo da transação aí inclusa a aquisição de imóveis em operação de compra e venda entre particulares como correta expressão do valor de mercado do imóvel no momento em que ocorrida a transferência.

A temática da base de cálculo do ITBI foi submetida a julgamento pela Turma Especial de Direito Público do eg.

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por meio do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 19, processo paradigma nº 2243516-62.2017.8.26.0000, tendo como relator o Desembargador Burza Neto.

Firmou-se- a seguinte tese: Fixaram a tese jurídica da base de cálculo do ITBI, devendo ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado e, se adquirido em hastas públicas, sobre o valor da arrematação ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o valor de referência .

Do decidido pelo órgão colegiado, merece destaque o seguinte: "Assim, configura afronta ao princípio da segurança jurídica (art. 5º, caput, da CF) e ao da legalidade estrita (arts. 37, caput e 150, I, da CF), caso, no mesmo exercício, a Prefeitura Municipal adote um valor venal para o cálculo do IPTU e outro, valor venal, mais elevado, para o cálculo do ITBI. (...) Nesse sentido leciona Hugo de Brito Machado: "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos (CTN, artigo 38).

Não é o preço de venda, mas o valor venal.

A diferença entre preço e valor é relevante.

O preço é fixado pelas partes, que em princípio são livres para contratar.

O valor dos bens é determinado pelas condições do mercado.

Em princípio, pela lei da oferta e da procura" ('Curso de Direito Tributário', 7ª ed., Malheiros, 1993, na pág. 291). (...) Por essas razões, a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor venal do bem imóvel transferido e, caso este valor seja inferior ao da negociação, deve prevalecer este último. " Ocorre que tal decisão foi superada pela interposição de Resp em IRDR nº 2243516-62.2017.8.26.0000 e sua consequente afetação ao Tema nº 1113 dos Temas Repetitivos, ocasião em que o c.

STJ se propôs a definir: "a) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU; b) se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI." (destaquei), com a seguinte tese fixada até o momento: "a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente." Assim, consolidou-se entendimento no sentido de que a Fazenda Pública deve, obrigatoriamente, instaurar processo administrativo próprio para arbitrar o valor real da base de cálculo, se entende que o valor não condiz com aquele de mercado, tudo conforme o artigo 148 do CTN, o que certamente não foi feito pelo teor da decisão de indeferimento de fl. 30, que nada menciona acerca de processo administrativo prévio, apenas trabalhos fiscais, tampouco acompanharam as informações cópia de processo administrativo instaurado para tal finalidade com garantia do direito de defesa do contribuinte.

Sabe-se que o tema em comento ainda aguarda o trânsito em julgado de recurso interposto, porém, tendo ocorrido a publicação do acórdão paradigma, sua aplicabilidade é imediata, nos termos do art. 1.040, II, do CPC: Art. 1.040.

Publicado o acórdão paradigma: [...] III - os processos suspensos em primeiro e segundo graus de jurisdição retomarão o curso para julgamento e aplicação da tese firmada pelo tribunal superior.

Nesse sentido, o posicionamento do E.

TJSP em ações análogas: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

SUSPENSÃO DO PROCESSO.

Manutenção do sobrestamento do feito originário para aguardar o trânsito em julgado do IRDR nº 2187472-23.2017.8.26.0000 (Tema nº 13 do E.

TJ-SP).

Insurgência.

Acolhimento.

Decisão de mérito proferida no bojo do referido IRDR foi alvo do REsp. nº 1.925.456/SP (Tema nº 1.097), o qual foi julgado pelo C.

STJ em acórdão publicado em 17/12/2021 (Rel.

Min.

Herman Benjamin, 1ª Seção, j. em 21/10/2021).

Ante a publicação do acórdão paradigma, imperioso o prosseguimento dos feitos originários Art. 1.040, inc.

II, do CPC.

Decisão reformada.

Recurso provido. (TJ/SP.

Agravo de Instrumento nº 2090885-60.2022.8.26.0000. Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Público.

Relator: Rubens Rihl.

Julgado em 25/05/2022).

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Decisão agravada que determinou a suspensão do feito porque o E.

STJ, nos autos do REsp 1925456/SP determinou a suspensão de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem acerca da questão delimitada e tramitem no território nacional.

Pedido de prosseguimento do feito.

Julgamento, pelo C.

STJ, do Recurso Especial nº 1.925.456 (Tema nº 1.097).

De acordo com o art. 1.040, inc.

III, do CPC, após publicado o acórdão paradigma, os processos suspensos retomarão o curso para julgamento, sendo desnecessário, portanto, aguardar o trânsito em julgado.

Prosseguimento do feito.

Decisão reformada.

Recurso provido. (TJ/SP.

Agravo de Instrumento nº 2036639-17.2022.8.26.0000. Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Público.

Relator: Antônio Celso Faria.

Julgado em 25/05/2022).

Por fim, não socorre a demandada a aludida inaplicabilidade do Tema n° 1.113 do C.

STJ à hipótese, já que a sistemática dos recursos repetitivos transcende o leading case em julgamento para estabilizar a jurisprudência sobre o tema em verdadeira implementação de sistema de precedentes vinculantes no direito pátrio, remanescendo inaplicável unicamente ao tratar de questionamentos diversos, competindo às partes promover o distinguishing do caso concreto em análise ao escopo do Tema repetitivo.

Assim, como o questionamento do item "b" do mencionado tema trata exatamente da "legitimidade da adoção do valor venal previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI", espelhando total identidade com a controvérsia desta lide, a adoção da tese fixada pelo C.

STJ é obrigatória.

Nestes termos, pelo julgamento do Resp supra substitutivo ao IRDR que o precedeu, tem-se que a atual orientação jurisprudencial do C.

STJ é no sentido de afastar a vinculação da base de cálculo à do IPTU, definindo a base de cálculo como o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, com presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte de que tal valor condiz com o de mercado enquanto não instaurado processo administrativo para apuração de eventual desconformidade de tal valor, e impossibilidade do uso do valor de referência estabelecido unilateralmente pelo Município.

Desta feita, considerando que por força de disposição legal a tese fixada em sede de julgamento de recursos repetitivos tem natureza vinculante, conforme disposto nos artigos 927, III, 1.039, 1.040 e 1.041, todos do CPC, bem como ausente notícia de instauração de processo administrativo para apuração do real valor de mercado, e inexistente qualquer distinguishing entre o objeto desta lide e o julgamento objeto do Tema n° 1.113 da repercussão geral, de rigor seu acatamento por este Juízo, de modo que não há necessidade de se estender na fundamentação.

Sobre o tema e em análise ao impacto do Tema Repetitivo n° 1.113 do C.

STJ em situações similares, assim decidiu o TJSP: "REEXAME NECESSÁRIO - MANDADO DE SEGURANÇA - ITBI - Demanda visando à autorização de recolhimento do ITBI com base no valor do negócio jurídico formalizado em integralização de capital social - Cabimento - Tese fixada sobre o Tema Repetitivo n. 1.113 do STJ (julgamento do REsp. n. 1.937.821/SP) que preconizou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU e nem ao valor de referência estabelecido unilateralmente pela Administração Municipal - Manutenção da r. sentença de primeiro grau que se impõe - Recurso ex officio desprovido." (TJSP; Remessa Necessária Cível 1018986-83.2024.8.26.0053; Relator (a):Wanderley José Federighi; Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes -13ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 25/09/2024; Data de Registro: 25/09/2024). "AÇÃO DECLARATÓRIA.

Itu.

ITBI tendo como base de cálculo o valor venal de referência do imóvel arbitrado pelo Município.

Pedido para que se reconheça o valor da transação do imóvel, 'in casu', a sua integralização ao capital social da empresa impetrante.

Sentença que concedeu a segurança para afastar a cobrança do ITBI com base no valor venal de referência, e determinar que o valor do tributo seja calculado com base na mesma base de cálculo do IPTU.

Irresignação de ambas as partes.

Cabimento do apelo da parte autora.

Base de cálculo definida no Recurso Especial nº 1.937.827/SP (Tema nº 1.113), sob o rito dos recursos repetitivos, que fixou as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Valor venal de referência fixado pela Municipalidade especificamente para a cobrança da exação em tela corretamente afastado na origem.

Base de cálculo que, com base no julgamento do Tema nº1.113 do C.

STJ, deve ser o valor da transação do imóvel, o qual corresponde, na hipótese em tela, ao valor da integralização.

Sentença parcialmente reformada.

Majoraçãodos honorários advocatícios de sucumbência em 1%, nos termos do §11 do art.85 do CPC.

Recurso da parte autora provido e apelo da parte ré não provido." (TJSP; Apelação Cível 1001786-77.2023.8.26.0286; Relator (a):Walter Barone; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Público; Foro de Itu -1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/08/2024; Data de Registro: 30/08/2024). "ITBI - Ação de repetição de indébito julgada improcedente - Município de Guarujá - Integralização de capital social - Base de cálculo que deve corresponder ao valor da transação - Entendimento consolidado no âmbito do REsp nº 1.937.821/SP - Precedente do STJ ao qual se imprimiu o regime dos recursos repetitivos, Tema nº 1.113 - Possibilidade, todavia, de se realizar o arbitramento de valores, após o recolhimento pelo contribuinte, nas hipóteses do art. 148 do CTN - Recurso provido." (TJSP; Apelação Cível 1004214-27.2023.8.26.0223; Relator (a):Erbetta Filho; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Público; Foro de Guarujá -Vara da Fazenda Pública; Data do Julgamento: 23/08/2024; Data de Registro: 23/08/2024).

Ante o exposto, CONCEDO A SEGURANÇA, com observação, tornando definitiva a liminar e estendendo-a a todos os imóveis indicados às fls 84/85, para reconhecer o direito do impetrante de recolher o ITBI sobre o valor da integralização dos imóveis indicados às fls. 15/20 em seu contrato social e copiados às fls. 84/85, em substituição ao valor apontado pelo Fisco como devido, assegurada, contudo, a faculdade ao Fisco de promover a revisão a posteriori do lançamento pela realização de procedimento de arbitramento, nos termos do art. 148 do CTN, mediante procedimento administrativo próprio e resguardada a ampla defesa do contribuinte, com eventual lançamento complementar ao final, se encontrado valor discrepante do inicialmente informado.

Custas "ex lege".

Não há condenação em honorários advocatícios (art. 25 da Lei nº 12.016/09).

P.R.I. - ADV: FÁBIO LUIS GONÇALVES ALEGRE (OAB 188461/SP), PATRICIA COUTINHO MARQUES RODRIGUES MAGALHÃES (OAB 214375/SP)