TJSP - 1020508-67.2025.8.26.0100

Processo 1020508-67.2025.8.26.0100 - Embargos de Terceiro Cível - Penhora / Depósito / Avaliação - Edivaldo Fermino Vicente - BANCO SAFRA S/A -

Vistos.

EDIVALDO FERMINO VICENTE move os presentes EMBARGOS DE TERCEIRO C/C LIMINAR PARA MANUTENÇÃO DA POSSE DE IMÓVEL PENHORADO contra BANCO SAFRA S/A asseverando em, apertada síntese que: Conforme se verifica na matrícula do terreno anexa n° 742, registrada no Cartório de Registro de Imóveis de São José Livro n. 2, ação proposta pelo Embargado, em face de José Waldemar Kuhn e outros, culminou na penhora do imóvel localizado na com as seguintes delimitações. (...) A penhora e a averbação premonitória foi realizada e averbada em 11 de julho de 2024. (...) Em síntese, conforme demonstrado pela documentação anexa, o terreno em questão foi adquirido pelo Embargante por meio de Instrumento Particular de Compra e Venda celebrado em 16 de novembro de 2020, devidamente reconhecido em Cartório, inclusive com a assinatura de duas testemunhas.

Ocorre que, à época da aquisição de seu único imóvel, o Embargante não dispunha de recursos financeiros suficientes para proceder à averbação da compra junto à matrícula n.º 742.

Somente após consideráveis esforços conseguiu realizar tal regularização.

Para sua surpresa, ao requerer a averbação do imóvel, foi informado da existência de uma penhora incidente sobre o bem.

Dessa forma, cumpre esclarecer a Vossa Excelência que, conforme demonstrado, o Embargante já exercia a posse do imóvel antes da execução, assim como, da penhora.

Explica-se: A aquisição do imóvel ocorreu em 16/11/2020, enquanto a ação judicial foi proposta apenas em 24/04/2024, e a averbação premonitória efetivada em 22/07/2024, o que afasta qualquer alegação de fraude à execução.

Assim, à época da restrição judicial, o imóvel já pertencia ao Embargante, um terceiro de boa-fé, que, com grande esforço, adquiriu sua propriedade de forma legítima.

Diante do exposto, é evidente que o Embargante não pode ser prejudicado com a restrição imposta pela penhora, tendo em vista que adquiriu o imóvel licitamente e sem qualquer intenção de fraudar credores.

Portanto, opõe os presentes embargos, requerendo a devida liberação da constrição sobre o bem.

Requereu assim a concessão do liminar pleiteada para suspender a decisão proferida nos autos n. 1062208-57.2024.8.26.0100, a fim de se evitar o prosseguimento dos atos expropriatórios que possam recair sobre o imóvel, pois a documentação acostada não deixa dúvida que o imóvel já pertencia ao Embargante muito tempo antes e a procedência dos pedidos formulados no presente embargos para cancelar, em definitivo, a constrição sobre o imóvel de matrícula n. 742, registrado no Cartório de Registro de Imóveis de São José Livro n. 2, diante da aquisição de boa-fé anterior à execução n. 1062208-57.2024.8.26.0100, reconhecendo o domínio e a posse definitiva do Embargante, com expedição de ofício ao órgão competente.

Com a petição inicial, juntou documentação.

Este Juízo deferiu a pretensão emergencial buscada pelo autor no bojo de sua petição inicial, assim se manifestando: (...) Recebo a presente ação de embargos de terceiro em seus regulares e jurídicos efeitos.

Por cautela, autorizado pelo disposto no artigo 678, do novo Código de Processo Civil, determino de proceda a imediata suspensão do curso procedimental da ação principal referida em petição inicial, no que tange em específico ao bem imóvel de matrícula 742, do 2º Cartório de Registro de Imóveis de São José/SC (...).

O embargado ofereceu contestação defendendo, em última análise, que: Inicialmente, cumpre destacar que se afigura como lídimo direito do credor, ora Embargado, promover as medidas necessárias à retomada de seu crédito, podendo valer-se da penhora de todos os bens do devedor presentes e futuros - para ver satisfeito seu direito de crédito (art. 789, do CPC).

Nessa seara, os fatos que se fundam a presente ação não têm o condão de excluir o direito do Banco Embargado, eis que nenhuma irregularidade existe nos processos de execução.

Em outras palavras, inexiste qualquer ilegalidade na averbação premonitória do imóvel objeto desta ação, o qual se encontra registrado em nome do devedor da ação executiva (JOSE WALDEMAR KUHN e MARILU GELAKE KUHN) e não em nome do Embargante.

Com efeito, ao realizar a pesquisa de imóveis, o Embargado localizou o imóvel descrito na inicial como de propriedade dos coexecutados, não havendo na certidão de registro de imóveis qualquer ônus ou restrição que lhe fizesse presumir que o bem havia sido negociado.

Assim, diante de um imóvel livre de ônus reais, o Embargado, no uso da prerrogativa legal que lhe confere a norma do art. 828 do CPC, promoveu a averbação premonitória sobre o imóvel objeto dos presentes embargos, no intuito de conferir ampla publicidade ao ato e proteger a boa fé de terceiros.

Dessa forma, tendo o Embargado atuado com amparo no exercício regular de um direito legalmente reconhecido, verifica-se que a pretensão do Embargante não encontra amparo jurídico, razão pela qual deverá ser julgado improcedente o pedido.

Juntou documentos.

O embargante ofereceu réplica.

Relatados.

Fundamento e decido.

Passo agora ao julgamento antecipado da lide instaurada, autorizado a tanto pelo disposto no artigo 355, inciso I, do novo Código de Processo Civil.

A presente ação judicial merece prosperar integralmente.

O artigo 674, "caput", e respectivo par. 1º, do Código de Processo Civil, tem a seguinte redação: Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre os bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou a sua inibição por meio de embargos de terceiro.

Os embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor".

Pela farta documentação trazida aos autos pelo embargante, ainda em fase processual postulatória do feito e em estrita obediência ao disposto no artigo 373, inciso I, do novo Código de Processo Civil, depreende-se ser o mesmo bastante possuidor do bem imóvel alvo de constrição judicial nos autos principais: bem imóvel de matrícula n. 742, registrado no Cartório de Registro de Imóveis de São José Livro n. 2.

Bastante possuidor, não proprietário.

Farta documentação trazida pelas embargantes cuidou de dar integral guarida às suas assertivas.

Cuidando-se de ônus probatório exclusivo do embargante, logrou demonstrar, a contento, a efetiva existência nos autos de fato constitutivo de seu direito material.

Merece, portanto, ser o mesmo afastado do ato de constrição judicial que hoje vem assolá-lo. É que na forma do artigo 320 c/c artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, lograram o embargante, ainda em fase processual postulatória do feito instaurado e por meio da produção judicial de prova eminentemente documental, comprovar em Juízo, a cabal procedência das assertivas que sustentam o fato constitutivo de seu direito material: Conforme se verifica na matrícula do terreno anexa n° 742, registrada no Cartório de Registro de Imóveis de São José Livro n. 2, ação proposta pelo Embargado, em face de José Waldemar Kuhn e outros, culminou na penhora do imóvel localizado na com as seguintes delimitações. (...) A penhora e a averbação premonitória foi realizada e averbada em 11 de julho de 2024. (...) Em síntese, conforme demonstrado pela documentação anexa, o terreno em questão foi adquirido pelo Embargante por meio de Instrumento Particular de Compra e Venda celebrado em 16 de novembro de 2020, devidamente reconhecido em Cartório, inclusive com a assinatura de duas testemunhas.

Ocorre que, à época da aquisição de seu único imóvel, o Embargante não dispunha de recursos financeiros suficientes para proceder à averbação da compra junto à matrícula n.º 742.

Somente após consideráveis esforços conseguiu realizar tal regularização.

Para sua surpresa, ao requerer a averbação do imóvel, foi informado da existência de uma penhora incidente sobre o bem.

Dessa forma, cumpre esclarecer a Vossa Excelência que, conforme demonstrado, o Embargante já exercia a posse do imóvel antes da execução, assim como, da penhora.

Explica-se: A aquisição do imóvel ocorreu em 16/11/2020, enquanto a ação judicial foi proposta apenas em 24/04/2024, e a averbação premonitória efetivada em 22/07/2024, o que afasta qualquer alegação de fraude à execução.

Assim, à época da restrição judicial, o imóvel já pertencia ao Embargante, um terceiro de boa-fé, que, com grande esforço, adquiriu sua propriedade de forma legítima.

Diante do exposto, é evidente que o Embargante não pode ser prejudicado com a restrição imposta pela penhora, tendo em vista que adquiriu o imóvel licitamente e sem qualquer intenção de fraudar credores.

Portanto, opõe os presentes embargos, requerendo a devida liberação da constrição sobre o bem.

E tal, a contento e plenamente.

Neste sentido: É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro Súmula 84, do Superior Tribunal de Justiça.

Ao se debruçarem sobre o conteúdo desta Súmula, Roberval Rocha Ferreira Filho e Albino Carlos Martins Vieira (Súmulas do STJ organizadas e comentadas por assunto, editora Juspodium 6ª edição, páginas 437/439) ensinam que: Os embargos de terceiro qualificam-se como ação judicial, não como mero incidente, reclamando petição inicial, cuja finalidade é desconstituir a constrição incidental sobre bem de propriedade do autor ou que se encontre na sua posse, dependendo, sua procedência, da demonstração da injustiça sofrida.

A Súmula STF nº621 era diametralmente oposta a esse enunciado, como, a partir da CF/1988, órgão judicial competente para se pronunciar em ultima instancia a respeito de matéria infraconstitucional passou a ser o STJ, restou superado o antigo posicionamento do Pretório Excelso, contrariado que foi pela presente súmula.

Segundo a posição do STF, a posse, no caso, só seria oponível a terceiros se inscrita no registro publico, conforme prescrevia o artigo 5º do DL nº 58/1937.

Esse entendimento contrariava o próprio CPC, cujo art. 1046, §1º, possibilita expressamente os embargos de terceiro possuidor.

Ademais, configura a posse, mesmo advinda de compromisso de compra e venda, o seu registro é formalidade irrelevante, pois, sem este, aquele ainda subsiste.

Mais: o fato de advir a posse de expressa manifestação de vontade consubstanciada em contato escrito afasta qualquer hipótese de posse injusta ou de má-fé.

Assim, a não aceitação dos embargos de terceiro, nessa situação, restringia severamente a proteção jurídica da posse legítima.

Visando contornar tal situação, o STJ exarou o enunciado, de forte cunho pragmático e social.

Por fim, cabe anotar que, com o advento do CC/2002, o direito do promitente comprador do imóvel passou, expressamente, a configurar um direito real (art. 1.225, VIII), o que confere ao seu titular forte meio de defesa, independentemente do registro notarial. [...] Acórdão a quo segundo o qual, com aparo na Súmula nº 84/STJ, não configura fraude à execução a alienação do imóvel em data ao ajuizamento da execução fiscal, mesmo sem o registro [...] (AgRg no Ag 952361/DF.

Rel.

Min.

José Delgado. 1ª Turma.

DJ 17.4.2008) [...] Alienação de bem imóvel, pendente execução fiscal.

A novel exigência do registro da penhora, muito embora não produza efeitos informadores da regra prior in tempore prior in jure, exsurgiu com o escopo de conferir à mesma efeitos erga omnes para a fim de caracterizar a fraude à execução. 2.

Deveras, à luz do art. 530 do CC, sobressai claro que a lei reclama o registro dos títulos translativos da propriedade imóvel por ato inter vivos, onerosos ou gratuitos, uma vez que os negócios jurídicos em nosso ordenamento não são hábeis a transferir o domínio do bem.

Assim, titular do direito é aquele cujo nome está transcrita a propriedade imobiliária. 3.

Todavia, a jurisprudência do STJ, sobrepujando a questão do fundo sobre a questão da forma, como técnica de realização da justiça, vem conferindo intepretação finalística à lei dos registros públicos.

Assim é que foi editada a Súmula 84 [...] (REsp 739388/MG.

Rel.

Min.

Luiz Fux.

DJ 10.4.2006) [...] O comprador por escritura pública não registrada, devidamente imitido na posse do imóvel, pode opor embargos de terceiro, para impedir penhora promovida por credor do vendedor [...] (REsp 9448/SP.

Rel.

Min.

Antônio de Pádua Ribeiro. 2ª Turma.

DJ 26.4.1993) [...] O promissário comprador do imóvel, com obrigação quitada, tem ação de embargos de terceiro para defesa da posse, que seu título induz, de constrição judicial, ainda que não se encontre o mesmo inscrito no registro imobiliário. (REsp 8598/SP.

Rel.

Min.

Dias Trindade. 3ª Turma.

DJ 6.5.1991) Embargos de terceiro possuidor, opostos por promitente comprador ante penhora do imóvel prometido comprar.

O promitente comprador, por contato irrevogável, devidamente imitido na posse plena do imóvel, pode opor embargos de terceiro possuidor CPC, art. 1.046 § 1º - para impedir penhora promovida por credor do promitente vendedor.

A ação do promitente comprador não é obstada pela circunstancia de não se encontrar o pré-contrato registrado no oficio imobiliário.

Inocorrência de fraude à execução.

O registro imobiliário somente é imprescindível para oponibilidade em face daqueles terceiros que pretendam sobre o imóvel direito juridicamente incompatível com a pretensão aquisitiva do promitente comprador.

Não é o caso do credor do promitente vendedor [...] (REsp 1172/SP.

Rel.

Min.

Athos Carneiro. 4ª Turma.

DJ 16.4.1990).

Dando os trâmites por findos e por estes fundamentos, julgo procedentes os presentes EMBARGOS DE TERCEIRO C/C LIMINAR PARA MANUTENÇÃO DA POSSE DE IMÓVEL PENHORADO movidos por EDIVALDO FERMINO VICENTE contra BANCO SAFRA S/A.

Como conseqüência, hei por bem em cancelar, em definitivo, a constrição sobre o imóvel de matrícula n. 742, registrado no Cartório de Registro de Imóveis de São José Livro n. 2, diante da aquisição de boa-fé anterior à execução n. 1062208-57.2024.8.26.0100, reconhecendo o domínio e a posse definitiva do Embargante, com expedição de ofício ao órgão competente.

Pelo princípio da sucumbência, condeno o embargado no pagamento das despesas processuais ocorridas na lide, além do pagamento de honorários advocatícios à parte litigante adversa, que arbitro em 10% do valor da causa.

P.

R.

I.

C. - ADV: IVAN DE SOUZA MERCEDO MOREIRA (OAB 457621/SP), RODRIGO TRAJANO DOS SANTOS (OAB 35942/SC)