TJSP - 1081764-55.2025.8.26.0053

Processo 1081764-55.2025.8.26.0053 - Mandado de Segurança Cível - Garantias Constitucionais - Victor Alberto de Sá Dias -

Vistos.

Aduz o impetrante que é sujeito passivo da obrigação tributária consistente no recolhimento de ITBI em razão de aquisição de direitos sobre o imóvel registrado na matrícula 27.854 do 12º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP.

Pretende a concessão de medida liminar a fim de determinar à autoridade coatora que adote o valor da transação como base de cálculo do tributo devido, afastando o denominado "valor venal de referência", utilizado pela Municipalidade para apuração do ITBI.

Passo à análise da tutela.

No ponto, adianto que comporta provimento.

O ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Imóveis - tem previsão no art. 156, II, da Constituição Federal, que atribui sua competência aos Municípios.

O Código Tributário Nacional fixa suas diretrizes nos arts. 35 a 42, cabendo sua regulamentação adicional à legislação de cada município.

E, por sua vez, o art. 38 do CTN prescreve que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Além do valor venal, o ITBI também conta como base de cálculo o valor dos direitos transmitidos.

Esse apenas pode ser admitido, caso seja maior, a partir do valor declarado no instrumento de compra e venda, ou, subsidiariamente, se demonstrado que existe falsidade no contrato firmado, com declaração inidônea ou com reserva mental que pretende burlar o fisco.

For essa última hipótese, sem prejuízo do eventual crime de sonegação fiscal, haverá a Administração Fiscal de proceder a expediente administrativo a fim de, dentro do contraditório e ampla defesa, desconstituir a presunção de boa-fé para lançamento da diferença complementar de tributo.

Sem esses contornos, outra base de cálculo é mero arbítrio ou especulação.

Destaco: Mandado de Segurança.

ITBI.

Base de cálculo.

Sentença que concedeu em parte a segurança, a fim de determinar que, para fins de incidência do ITBI devido em razão da aquisição do imóvel descrito na inicial, seja empregado o maior valor entre o valor venal do IPTU (Lei Municipal n. 10.235/1986) e o valor efetivo da negociação.

Pretensão à reforma.

Base de cálculo do ITBI que deve corresponder ao valor venal do imóvel no momento da compra e venda.

Importância que pode ser diversa daquela utilizada para fins de IPTU.

Normas locais que conferem ao Executivo a estimativa prévia do valor venal.

Ofensa ao princípio da legalidade e inobservância do art. 148 do CTN.

Inconstitucionalidade dos artigos 7º-A e 7º-B da Lei Municipal nº 11.154/1991, que permitem a estimativa prévia e unilateral do valor e invertem a ordem do artigo 148 do CTN, reconhecida pelo Órgão Especial do TJSP na Arguição de Inconstitucionalidade n. 0056693-19.2014.8.26.0000.

Manutenção do art. 7º da mesma Lei Municipal n.º 11.154/1991, que estabelece como valor venal aquele pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.

Caso concreto em que o ITBI deve ter como base de cálculo o valor venal previsto para fins de IPTU, visto que superior ao valor da transação, sem prejuízo de ser regularmente instaurado o procedimento autorizado pelo art. 148 do CTN pela municipalidade, se tempestivo e pertinente.

Reexame obrigatório e recurso voluntário ao qual se nega provimento, com observação. (TJSP. 1051239-08.2016.8.26.0053Classe/Assunto: Apelação / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano Relator(a): Ricardo Chimenti Comarca: São Paulo. Órgão julgador: 18ª Câmara de Direito Público.

Data do julgamento: 01/03/2018 Data de publicação: 06/03/2018.

Data de registro: 06/03/2018).

A respeito da questão, colocando pá de cal sobre o assunto, o E.

TJSP julgou a tese em sede de INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDA REPETITIVA, afetado como Tema 19, que teve mérito julgado em 23 de maio de 2019: INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS.

Capital.

LM nº 11.154/91.

Base de cálculo do ITBI.

Discute-se se o valor venal de referência mencionado no art. 7º da LM nº 11.154/91 de 30-12-1991, na redação dada pela LM nº 14.256/06, fixado 'ex officio' pela administração, subverte princípios estabelecidos na Constituição Federal (art. 150, I) ou no Código Tributário Nacional (art. 33 e 38).

Há repetição de demandas, efetivas e potenciais; e a divergência entre os juízes de direito e as Câmaras da Seção de Direito Público pode implicar quebra da isonomia dos demandantes, incentiva soluções divergentes e onera o sistema e as partes com as idas e vindas do processo.

Tese firmada: Fixaram a tese jurídica da base de cálculo do ITBI, devendo ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado e, se adquirido em hastas públicas, sobre o valor da arrematação ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o valor de referência.

Ademais, o IRDR supra foi afetado ao julgamento dos recursos repetitivos pelo C.

STJ, no Recurso Especial n. 1.937.821/SP, processo-paradigma do Tema nº 1113.

Em 03 de março de 2022 foi publicado o acórdão de mérito, fixando as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

A base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), portanto, deve ser o valor da transação imobiliária, sobretudo porque ausente qualquer elemento que o desacredite, traduzindo-se a tentativa da municipalidade de impor valor diverso, unilateral e sem respaldo em regular e específico processo administrativo Por todo o exposto, DEFIRO a liminar para reconhecer como base de cálculo do ITBI o valor da transação indicado pelo contribuinte/impetrante que, no presente caso, é de R$ 500.000,00, conforme documento de fls. 10/14.

Requisitem-se informações junto à autoridade coatora, cientificando-se a pessoa jurídica interessada, servindo esta decisão como mandado e ofício, podendo a parte encaminhá-la ao órgão competente para o integral cumprimento da liminar.

Após, ao Ministério Público e retornem conclusos.

Intime-se. - ADV: VICTOR ALBERTO DE SÁ DIAS (OAB 364347/SP)

Processo 1081764-55.2025.8.26.0053 - Mandado de Segurança Cível - Garantias Constitucionais - Victor Alberto de Sá Dias -

Vistos.

A parte autora deverá emendar a inicial com a comprovação do recolhimento correto da(s) diligência(s) do Oficial de Justiça, conforme retro certificado, sob pena de indeferimento da inicial.

Prazo: 15 dias.

Por fim, esclareço que o cumprimento da emenda à inicial não deve ser feito no sistema SAJ de forma aleatória ou classificada como "petição intermediária" e sim categorizado corretamente como "EMENDA À INICIAL", a fim de otimizar a cadência do processo e os serviços afetos à Serventia, sob pena de comprometer a celeridade processual e o principio constitucional do tempo razoável do processo, evitando-se o atraso na tramitação do feito.

Após, tornem os autos conclusos.

Int. - ADV: VICTOR ALBERTO DE SÁ DIAS (OAB 364347/SP)