TJSP - 1000655-39.2025.8.26.0596

Processo 1000655-39.2025.8.26.0596 - Procedimento Comum Cível - Adjudicação Compulsória - Carlos Alberto Lima - - Marcia da Silva Lima - - Márcia de Fátima Soares Siqueira - - Arlindo Reginaldo Alves - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU - Vistos, Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por CARLOS ALBERTO LIMA, MÁRCIA DA SILVA LIMA, MÁRCIA DE FÁTIMA SOARES SIQUEIRA e ARLINDO REGINALDO ALVES em face da COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU.

Alegam os autores, em síntese, que o imóvel objeto da lide, originalmente financiado pela ré em nome de João Carlos Rodrigues, foi quitado em 18 de julho de 2005.

Após o falecimento do mutuário original, seus herdeiros cederam os direitos sobre o bem aos coautores Carlos Alberto e Márcia da Silva Lima em 05 de abril de 2013.

Posteriormente, em 25 de fevereiro de 2024, estes cederam os mesmos direitos aos coautores Márcia de Fátima e Arlindo Reginaldo Alves.

Diante da inércia da ré em outorgar a escritura definitiva de compra e venda, pugnam pela procedência da ação para que lhes seja adjudicado o imóvel.

Requereram tutela de urgência, que foi indeferida (fls. 71/72).

Devidamente citada, a CDHU apresentou contestação (fls. 78/91), arguindo, preliminarmente: falta de interesse de agir, por inexistência de relação jurídica com os autores, eis que não anuiu com os "contratos de gaveta"; impugnação ao valor da causa; impugnação à gratuidade de justiça deferida aos autores ; e necessidade de formação de litisconsórcio com os mutuários originários ou seus herdeiros.

No mérito, defendeu a impossibilidade de outorga da escritura a terceiros sem a sua anuência expressa, conforme legislação específica que rege os financiamentos habitacionais de interesse social, e sustentou que sua única obrigação é expedir o termo de quitação em nome dos mutuários originais.

Houve réplica (fls. 125/147), na qual os autores rechaçaram as preliminares e reiteraram os termos da inicial.

Instadas a especificar provas, a ré requereu o julgamento antecipado da lide (fl. 151) e os autores pugnaram pela produção de prova documental e testemunhal (fl. 152). É o relatório.

Fundamento e decido.

O processo comporta julgamento no estado em que se encontra, sendo, contudo, necessária a resolução de questões processuais pendentes antes de adentrar ao mérito, o que faço com fundamento no art. 357 do Código de Processo Civil.

Passo à análise das preliminares.

Rejeito a impugnação à gratuidade da justiça.

A impugnante não apresentou qualquer prova que afaste a presunção de hipossuficiência dos autores (art. 100, parágrafo único, CPC), já comprovada à fl. 71.

Mantenho o benefício.

Nesta toada, rejeito a impugnação, pois o valor da causa (R$ 195.000,00) corresponde ao do negócio jurídico que se busca cumprir (fls. 68), em conformidade com o art. 292, II, do CPC.

Mantenho o valor.

A preliminar de falta de interesse de agir, fundada na ausência de anuência da CDHU aos contratos de cessão, confunde-se com o próprio mérito da causa.

A análise sobre a validade e eficácia dos "contratos de gaveta" perante a companhia habitacional, especialmente após a quitação integral do financiamento, constitui o cerne da controvérsia e será apreciada na sentença.Afasto, por ora, a preliminar.

Em relação ao Litisconsórcio Passivo Necessário (Herdeiros e Cedentes), acolho a preliminar arguida pela ré.

A ação de adjudicação compulsória que envolve uma cadeia sucessiva de cessões de direitos ("contratos de gaveta") exige, para a regularidade do feito e eficácia da sentença, a presença de todos os integrantes dessa cadeia no polo passivo.

Tal exigência decorre do princípio da continuidade dos registros públicos, insculpido no art. 195 da Lei nº 6.015/73.

A sentença de adjudicação serve como título para o registro imobiliário, e para que possa ser registrada, deve espelhar a sequência de transmissões de direitos.

No caso dos autos, a cadeia de direitos se estabeleceu da seguinte forma: a) CDHU (proprietária registral); b) Espólio de João Carlos Rodrigues e Aparecida Martins Rodrigues (mutuários originais e promitentes compradores); c) Carlos Alberto Lima e Márcia da Silva Lima (primeiros cessionários); d) Márcia de Fátima Soares Siqueira e Arlindo Reginaldo Alves (últimos cessionários).

Para que uma eventual sentença de procedência possa ser levada a registro, é imprescindível que todos os elos dessa corrente (b e c) estejam no polo passivo, para que a ordem judicial supra a manifestação de vontade de cada um deles.

Ademais, os coautores CARLOS ALBERTO LIMA e MÁRCIA DA SILVA LIMA figuram de forma equivocada no polo ativo.

Tendo cedido seus direitos aos demais autores, eles não possuem mais legitimidade para pleitear a adjudicação em nome próprio, mas sim a obrigação de outorgar a escritura aos cessionários que lhes sucederam.

Portanto, devem ser movidos para o polo passivo da demanda.

Assim, é indispensável a inclusão no polo passivo: Doespólio ou de todos os herdeiros de João Carlos Rodrigues e Aparecida Martins Rodrigues (vendedores no contrato de fls. 6 e 50-53 ); DeCarlos Alberto Lima e Márcia da Silva Lima (cedentes no contrato de fls. 7 e 68-70 ).

Fixam-se como pontos controvertidos de fato, sobre os quais recairá a atividade probatória: A quitação integral do financiamento imobiliário pelos mutuários originais.

Fixam-se como questões de direito relevantes para a decisão do mérito: A validade e eficácia dos "contratos de gaveta" perante a CDHU após a quitação do financiamento.

A necessidade de anuência da CDHU para a cessão de direitos de um contrato já quitado.

O direito dos cessionários à adjudicação compulsória do imóvel, nos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil.

A relação jurídica original entre os mutuários e a ré é de consumo.

Os autores, ao adquirirem os direitos sobre o imóvel, sub-rogam-se na posição de consumidores.

Presentes a verossimilhança das alegações (contratos de cessão e declaração de quitação) e a hipossuficiência técnica dos autores frente à ré, defiro o pedido de inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor.

Caberá à ré, portanto, provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores, como eventual vício nos contratos ou a existência de óbice legal intransponível à transferência, mesmo após a quitação.

A questão de mérito é predominantemente de direito e os fatos relevantes podem ser provados por meio dos documentos já juntados.

Assim, indefiro, por ora, a produção de prova testemunhal, por ser desnecessária ao deslinde da controvérsia, sem prejuízo de reavaliação futura, se estritamente necessário.

Ante o exposto: REJEITO as preliminares de impugnação à gratuidade da justiça e ao valor da causa.

AFASTO, por ora, a preliminar de falta de interesse de agir, postergando sua análise para a sentença.

ACOLHO a preliminar de litisconsórcio passivo necessário para DETERMINAR que a parte autora, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de extinção do processo (art. 321, parágrafo único, do CPC): a.

Promova a emenda à petição inicial para incluir no polo passivo o espólio ou todos os herdeiros de João Carlos Rodrigues e Aparecida Martins Rodrigues, qualificando-os devidamente e requerendo sua citação. b.

Regularize o polo ativo, movendo Carlos Alberto Lima e Márcia da Silva Lima para o polo passivo, com a devida qualificação, para que também respondam aos termos da ação.

Após a regularização do polo passivo e a citação de todos os litisconsortes, abram-se os prazos para apresentação de contestação.

Havendo contestação dos novos réus, intime-se a parte autora para réplica.

Após, tornem os autos conclusos para eventual julgamento antecipado do mérito ou nova deliberação.

Intime-se. - ADV: ANA MARIA DA PIEDADE RODRIGUES LEME (OAB 411561/SP), ANA MARIA DA PIEDADE RODRIGUES LEME (OAB 411561/SP), FRANCIANE GAMBERO (OAB 218958/SP), ANA MARIA DA PIEDADE RODRIGUES LEME (OAB 411561/SP), ANA MARIA DA PIEDADE RODRIGUES LEME (OAB 411561/SP)