TJSP - 1000598-30.2022.8.26.0045

ADV: Eduardo Tadeu Gonçales (OAB 174404/SP), Alessandro Peterson Perdigão (OAB 208579/SP) Processo 1000598-30.2022.8.26.0045 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Gileade Jizreel Marques dos Santos Sousa - Reqdo: Aip 29 Empreendimentos Imobiliários Ltda., Masa Empreendimentos Imobiliários Ltda. - Vistos GILEADE JIZREEL MARQUES DOS SANTOS SOUZA ajuizou a presente AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E LUCROS CESSANTES COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA em face de AIP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., MASA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

E PRICE BRASIL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA., aduzindo que em 10/11/2018 as partes entabularam contrato de compra e venda do imóvel consistente no apartamento 106, do bloco 02, denominado Residencial Splendya Arujá, situado na Estrada dos Limoeiros, n. 955, pelo valor de R$ 360.240,00 e que o prazo de entrega seria 30/12/2020.

Sustentou que efetuou pagamento de R$ 85.346,53 e que tentou rescindir o contrato, notificando as requeridas em 25/11/2021 diante do atraso na entrega, mas que as rés somente concordaram em realizar a devolução da quantia de R$ 12.000,00, contranotificando-o em 29/11/2021.

Discorreu sobre a abusividade de cláusula que prevê atraso de 180 dias úteis e não corridos para a entrega do imóvel e altercou sobre a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.

Alegou existir venda casada, por ser obrigado a realizar contrato de corretagem.

Aduziu que pretende o cancelamento da aquisição, com a restituição integral das parcelas pagas.

Requereu a concessão de tutela de urgência para suspensão da exigibilidade de parcelas vencidas e vincendas, não podendo ser negativado seu nome.

Pleiteou a procedência da ação, com o reconhecimento de culpa das requeridas para a resolução do contrato de compra e venda, reconhecendo-se ainda a abusividade de cláusula contratual e nulidade de comissão de corretagem.

Pugnou pela restituição integral de valores pagos, em parcela única, assim como de comissão de corretagem, e de forma solidária às requeridas.

Com a inicial (fls. 01/18), juntou documentos (fls. 19/81).

Foi deferido o pedido de tutela de urgência (fls. 82/84).

Devidamente citada a ré Price Brasil Negócios apresentou contestação de fls. 110/129, impugnando a gratuidade da justiça.

Sustentou que o autor tinha ciência de que deveria arcar com a comissão de corretagem e que todos valores devidos foram discriminados em contrato.

Alegou que não pode ser responsabilizada por atos das demais requeridas, referentes à compra do imóvel, não recebendo valores por este.

Discorreu que a rescisão decorreu de desistência imotivada do autor e que houve a intermediação do negócio pela ré.

Requereu a improcedência dos pedidos iniciais.

Juntou documentos de fls. 130/141.

As requeridas Masa Empreendimentos e AIP 29 apresentaram contestação (fls. 142/170), impugnando a gratuidade da justiça.

Sustentaram a ilegitimidade passiva da requerida Masa Empreendimentos e ainda das requeridas em relação ao pedido de comissão de corretagem, pois esta foi objeto de contrato de comissão com a corré Price.

Sustentou a ausência de solidariedade passiva.

Alegaram, no mérito, que não se opõem ao pedido de rescisão do contrato, o que ocorre a pedido da requerente que não possui condições financeiras de continuar a arcar com o pagamento do contrato.

Sustentaram que não pode ser admitida a restituição de valor integral, devendo ocorrer a devolução do valor equivalente a 70% conforme contrato.

Subsidiariamente, alegaram que a devolução poderia ser de 75% do valor pago, com juros a contar do trânsito em julgado.

Alegaram a inexistência de lucros cessantes, havendo desistência do negócio por parte da requerente.

Aduziu sobre a impossibilidade de devolução de comissão de corretagem, sendo prestado o serviço de corretagem, tendo anuído a parte autora com o pagamento.

Pleitearam a improcedência da ação.

Juntaram documentos (fls. 171/230).

Réplica do autor (fls. 234/249 e 250/261).

Vieram os autos conclusos para prolação de sentença. É o Relatório.

Fundamento e Decido.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I do CPC, desnecessitando de dilação probatória.

Afasto a preliminar arguida de ilegitimidade passiva da ré Masa.

A empresaMasaEmpreendimentosImobiliários Ltda. é parte legítima para figurar no polo passivo, pois, evidenciada a solidariedade de todos os envolvidos na cadeia de serviços em face do consumidor.

Neste sentido é o entendimento jurisprudencial: COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Ação declaratória de rescisão contratual, cumulada com devolução de valores pagos.

Sentença de parcial procedência.

Recursos interpostos por ambas as partes.

Legitimidade passiva da empresa Masa Empreendimentos Imobiliários Ltda., evidenciada.

Solidariedade de todos os envolvidos na cadeia de serviços em face do consumidor.

Reembolso dos valores pagos a título de despesas condominiais que se impõe.

Inadimplido o contrato, por culpa exclusiva do vendedor, cabível a rescisão e a devolução integral dos valores pagos.

O "habite-se" é mera autorização administrativa para ocupação do imóvel, não se confundindo com sua efetiva entrega.

Danos materiais configurados.

Repasse ao consumidor dos valores cobrados a título de Taxa de assessoria de crédito e de elaboração do laudo de avaliação do imóvel.

Abusividade, pois, são serviços congêneres de assessoria imobiliária SATI.

Juros de mora dos valores a serem devolvidos que incide a partir da citação.

RECURSO DOS AUTORES, PARCIALMENTE PROVIDO.

RECURSO DA RÉ, NEGADO. (TJ-SP 10106915620178260068 SP 1010691-56.2017.8.26.0068, Relator: Maria de Lourdes Lopez Gil, Data de Julgamento: 01/08/2018, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/08/2018).

No mérito a ação é procedente. É incontroverso o pagamento pelo autor da unidade habitacional contratada.

Controvertido, contudo, o fato de a ré ter descumprido o prazo para a entrega da unidade habitacional e a culpa pela rescisão contratual.

Por se tratar, inequivocamente, de relação de consumo nos termos dos arts. 2° e 3°, havendo flagrante desproporção entre o autor e seu adversário, possível a inversão do ônus da prova, conforme artigo 6º, inciso VIII, do CDC.

Sobre o indigitado contrato de Compromisso de Compra e Venda (fls. 31/47) firmado entre as partes não pairam dúvidas, quanto à incidência do Código de Defesa do Consumidor ante a configuração das demandadas como fornecedoras e o demandante como consumidor, nos termos dos artigos 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor.

Configurada a relação de consumo no caso em análise, denotando-se a hipossuficiência técnica e econômica da parte autora em relação a ré e, ainda, tratando-se de contrato de adesão, no qual há diminuta possibilidade de discussão sobre o contrato pré-redigido pela fornecedora/empreendedora, cabendo ao consumidor somente aceitar o que lhe fora imposto ou negar totalmente a contratação, as cláusulas que impõem obrigações demasiadamente onerosas à parte hipossuficiente da relação contratual devem ser tidas com ressalvas, eis que premente eventuais abusos perpetrados pela parte em posição superior na relação jurídica.

Delineado o contexto jurídico no qual se insere a relação posta em juízo, conforme entendimento do STJ no julgamento do Resp 1.294.101, vislumbra-se que o atraso no andamento da obra caracteriza o inadimplemento substancial do contrato antes mesmo do fim do prazo convencionado para a entrega do imóvel.

Nessa hipótese, o comprador pode pedir a rescisão contratual e receber a devolução dos valores pagos, independentemente de notificação prévia.

No caso em tela, a situação é ainda mais favorável ao autor, visto que o prazo para conclusão das obras era a data de 30/12/2020 (fls. 31), sendo admissível a tolerância de 180 dias de atraso, já ultrapassada quando do ajuizamento da demanda, não havendo qualquer evidência de que a ré tenha entregue a obra no prazo limite.

Saliente-se, neste escopo, que o prazo de tolerância nos casos de entrega da obra é de 180 corridos e não úteis como alega a parte ré, sendo nulo o item V.8 do contrato em tal ponto (fls. 42).

A propósito: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Atraso na entrega da obra Prazo de tolerância de 180 dias corridos e não dias úteis Previsão contratual de penalidades pelo atraso Observância - Recurso desprovido. (TJ-SP - AC: 10138262820188260008 SP 1013826-28.2018.8.26.0008, Relator: Alcides Leopoldo, Data de Julgamento: 11/09/2019, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/09/2019).

Importa salientar que as rés não comprovaram a ocorrência de fatos imprevisíveis e extraordinários, o que era seu dever, conforme artigo 373, inciso II do CPC, c.c. artigo 6º, VIII, do CDC.

E não há que se falar que o motivo da desistência é de cunho pessoal da parte autora, como dificuldade financeira, quando o que motivou a referida desistência foi a própria desídia das rés, as quais não findaram as obras dentro do lapso temporal ajustado.

Assim, como a obra não foi entregue no prazo previsto no contrato, aplica-se a regra do art. 475 do Código Civil, segundo a qual a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a rescisão do contrato.

Diante disto, encontram plena incidência ao caso dos autos o disposto nas súmulas do E.

Tribunal de Justiça de São Paulo: Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostasao estado anterior, independentemente de reconvenção.

Com a rescisão do referido contrato, a priori, retornam as partes ao seu estado anterior, ou seja, às rés é restituído o imóvel vendido, enquanto ao autor deve ser restituída a quantia paga.

A quantia deverá ser devolvida em uma única parcela conforme determina a Súmula 2 do TJSP.

E não há que se falar em aplicação de multa ao autor, já que não foi ele o inadimplente, nem tampouco em retenção do valor pago, o que somente seria cabível em caso de resolução contratual por culpa do comprador, o que não é o caso dos autos.

A pretensão a devolução integral dos valores pagos pela compra e venda do imóvel é devida, pois ficou apurada nos autos a culpa da parte ré na rescisão contratual, em razão da não conclusão das obras de infraestrutura do loteamento.

Do mesmo modo, a taxa de corretagem deve ser restituída.

O contrato de corretagem pressupõe que o corretor obrigue-se com o comitente para obter-lhe um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas, pondo o outro contratante em contato com pessoas, conhecidas ou desconhecidas, para a celebração de algum contrato, ou obtendo informes, ou conseguindo o de que aquele necessita.

Diferentemente ocorre quando o consumidor dirige-se ao próprio estande de vendas da vendedora para a compra de imóveis na planta, já que o serviço não é prestado no interesse deste, mas sim, da própria vendedora, que condiciona a venda à assinatura e ao pagamento da taxa de corretagem.

Esse é o caso dos autos, tanto que o compromisso de compra e venda e o termo de quitação de corretagem foram assinados no mesmo dia de 10/11/2018 (fls. 32 e 52/54).

Ainda que o pagamento dos serviços de corretagem tenham sido cobrados pela empresa Price Brasil Negócios Imobiliátios, no caso, não houve efetiva intermediação por esta empresa.

Essa prática é considerada venda casada, conduta proibida, conforme o Código de Defesa do Consumidor.

Neste sentido: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

Atraso na entrega do imóvel.

RESCISÃO CONTRATUAL.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS, INCLUSIVE DA TAXA DE CORRETAGEM.

Insurgência da vendedora contra sentença de parcial procedência.

Sentença mantida. 1.

Atraso na entrega.

Problemas na obtenção do 'habite-se' não afasta a mora da vendedora, que somente se interrompe com a efetiva entrega das chaves.

Enunciado 38-8 desta 3ª Câmara de Direito Privado. 2.

Devolução das parcelas pagas.

Pedido para a restituição no percentual de 70%.

Não Acolhimento.

Se a rescisão do contrato se dá por culpa da vendedora, deve o adquirente receber todas as quantias pagas, sem retenção (art. 35, III, CDC).

Não aplicação da cláusula que limita a restituição.

Dispositivo contratual somente aplicável no caso de mora do comprador. 3.

Devolução dos valores pagos a título de corretagem.

Pedido de afastamento da condenação.

Não acolhimento.

Corretor que deve agir nos interesses do comitente e não da vendedora.

Condicionamento da venda à assinatura e ao pagamento da taxa de corretagem.

Prática de venda casada.

Precedentes.

Comprovação nos autos que os cheques foram recebidos pela empresa Abyara, contratada pela apelante para vender seus imóveis.

Condenação à restituição da taxa de corretagem mantida.

Enunciado 38-3 desta 3ª Câmara de Direito Privado.

Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 00745821420138260002 SP 0074582-14.2013.8.26.0002, Relator: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 16/11/2015, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/11/2015).

Por fim, o pedido de indenização dos danos materiais por lucros cessantes comporta acolhida.

Dispõe a Súmula162doTJSP que "Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio".

Além do mais, no julgamento do Tema 996 o Superior Tribunal de Justiça assim consolidou: No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

Outrossim, constata-se que os lucros cessantes somente não seriam admissíveis se a condenação eventualmente cumulasse a incidência de multa contratual pela mora da compromissária vendedora, o que não é o caso dos autos.

Isto posto e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados, confirmando-se a tutela deferida às fls. 74/76, para: A) DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes; B) CONDENAR as rés à devolução em uma única parcela dos valores comprovadamente pagos pelo autor (R$ 19.760,00 e R$ 65.489,00), corrigido monetariamente pelos índices da Tabela de Atualização de Débitos do Tribunal de Justiça de São Paulo, a partir de cada desembolso, e acrescido de juros moratórios legais de 1 % (um por cento) ao mês, incidentes desde a citação.

C) CONDENAR as rés a pagar indenização por danos materiais por lucros cessantes, fixada em 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do contrato, desde a data de 30/12/2020 até o momento da resolução do contrato, data desta sentença, com correção monetária e juros desde a citação.

Em consequência, DECLARO EXTINTO o feito, com a resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I do CPC.

Ante a sucumbência, arcarão as rés com o pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, ora arbitrados, de acordo com o artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil,em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85 do CPC.

De modo a evitar o ajuizamento de embargos de declaração, registre-se que ficam preteridas as demais alegações, por incompatíveis com a linha de raciocínio adotada, observando que o pedido foi apreciado e rejeitado nos limites em que foi formulado.

Por corolário, ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, §2°, do Novo Código de Processo Civil.

Fica a parte vencida intimada para recolhimento, no prazo de 15 dias, de custas finais de satisfação da execução no valor de 1% sobre o valor total do débito ou valor total do acordo, nos termos do artigo 4º, III da Lei n° 11.608/2003, sob pena de ser expedida certidão para inclusão do débito na dívida ativa estadual.

Deve ser observado o valor mínimo de 5 UFESPs e o máximo de 3000 UFESPs, segundo o valor de cada UFESP vigente no primeiro dia do mês em que deva ser feito o recolhimento.

Recolhimento em guia Dare (código 230-6).

Não efetuado o recolhimento, providencie a serventia expedição de certidão para fins de inscrição do débito em dívida ativa por meio da Comunicação Eletrônica da Certidão de Dívida Ativa (Comunicado Conjunto Nº 1303/2019 - Código 505265 - Certidão - Inscrição de Dívida Ativa- Taxa Judiciária - Comunicação Eletrônica PGE).

Após o recolhimento ou inscrição na dívida ativa, providencie a serventia a extinção no sistema informatizado, encaminhando os autos ao arquivo.

P.I.C.

Arujá, 25 de agosto de 2023.