TJSP - 1057290-76.2025.8.26.0002

Processo 1057290-76.2025.8.26.0002 - Alienação Judicial de Bens - Alienação Judicial - Maria Cristina Ferreira -

Vistos.

DA LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA.

A adjudicação compulsória é ação de caráter pessoal, colocada à disposição do promissário comprador no caso de recalcitrância do promitente vendedor na transferência do domínio do imóvel.

Por outro lado, diz-se legítima a parte que, no polo ativo, seja, pelo menos aparentemente, titular do direito subjetivo tutelado; e, no polo passivo, diz-se legítima a parte que deva suportar os efeitos de eventual sentença de procedência do pedido inicial.

Assim, deve o sujeito ativo demonstrar ser titular do direito que pretende fazer valer em juízo - legitimidade ativa, e ser o sujeito passivo quem esteja obrigado a se submeter à sua vontade - legitimidade passiva.

Preceituam os artigos1.417e1.418doCC, litteris: "Art. 1.417.

Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel." "Art. 1.418.

O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel." Por sua vez, dispõem os artigos15e16do Decreto-Lei nº58/1937, que trata do loteamento e da venda de terrenos para pagamento em prestações: Art. 15.

Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda." "Art. 16.

Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo." À luz dos dispositivos legais em evidência extrai-se que o legitimado ativo para a ação de adjudicação compulsória é o promitente comprador, enquanto o legitimado passivo é o titular do domínio do imóvel, tendo em vista que a obrigação de outorga da escritura somente pode ser cumprida pelo proprietário registral.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça já decidiu que não há litisconsórcio passivo necessário entre o promitente vendedor e os cedentes da cadeia negocial em ação de adjudicação compulsória: AGRAVO REGIMENTAL.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

PROMITENTEVENDEDOR.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

REVISÃO.

REEXAME DO CONJUNTO FÁTICOPROBATÓRIO.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA 7 DESTA CORTE.

DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.

IMPROVIMENTO.

I - Na ação de adjudicação compulsória não é necessária a participação dos cedentes como litisconsortes, sendo o promitente vendedor parte legítima para figurar no pólo passiva da demanda.

II (...) Agravo improvido. (AgRg no Ag 1120674/RJ, Rel.

Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 28/04/2009, DJe 13/05/2009).

O Tribunal de Justiça de São Paulo, por seu Conselho Superior da Magistratura, anotou que não há ofensa ao princípio da continuidade registral a ausência do cedente no polo passivo da adjudicação compulsória: REGISTRO DE IMÓVEIS Escritura de compra e venda Outorga pela titular de domínio diretamente ao último cessionário Existência de cessões intermediárias.

Desnecessidade de anuência dos cedentes Inexistência de afronta ao princípio da continuidade Dúvida improcedente Recurso provido. (Apelação 1035060-44.2015.8.26.0114; Relator Des.

Pereira Calças, Conselho Superior de Magistratura; j. 20/07/2017).

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA Compromissos sucessivos Hipótese em que não há necessidade de citação do cedente, já que não há risco de ofensa ao princípio da continuidade registrária Exigência, no entanto, de verificação da cadeia de compromissos, e da quitação integral não apenas do compromisso originário, mas da cessão Quitação da cessão não comprovada Ônus da prova do adquirente Recurso desprovido. (Apelação 0023988-65.2009.8.26.0477, Relator Des.

Marcus Vinicius Rios Gonçalves, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 06/02/2018).

DA QUITAÇÃO DO CONTRATO FIRMADO COM O CEDENTE ***

Por outro lado, quanto ao pagamento, forçoso convir que se considera quitado o compromisso de aquisição feito pelos autores em 27 de Novembro de 1997, porquanto fácil de concluir que, ainda não tivesse sido pago formalmente a parte do preço combinada a prazo, do que não há nenhuma notícia nos autos, qualquer cobrança estaria prescrita.

E, se inviável a cobrança, a outra conclusão não se pode chegar que não à quitação do preço. 3- DO FALECIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR.

Registre-se que com a morte do promitente vendedor, a obrigação assumida transfere-se aos herdeiros, de modo que não é o bem em si que integra a herança, mas sim a obrigação de transferi-lo ao adquirente, que pode ser pleiteada em Juízo por meio da ação de adjudicação compulsória, já que o dever de transferência do bem que não se extingue com o falecimento do vendedor, que por sua vez acarreta a transferência imediata da herança aos sucessores (artigo1.784docódigo civil) não só nos direitos, mas igualmente nas obrigações do autor da herança.

Assim, resta viável o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória em face do espólio, se já estiver inventário em andamento, ou dos sucessores após a extinção da personalidade civil do proprietário, já que os herdeiros assumem a posição jurídica do falecido no compromisso de compra e venda firmado e quitado em vida e recebem de "herança" tão somente a obrigação de transmitir a propriedade outrora alienada pelo proprietário registral, não sendo lógico e razoável submeter obrigatoriamente ao juízo do inventário a perfectibilização da transmissão imobiliária, mormente porque inexiste qualquer interesse direto do fisco a ser resguardado nas hipóteses de pagamento integral do preço antes do falecimento (não incide ITCM).

Assim, por se tratar a hipótese de litisconsórciopassivonecessário e ter ocorrido a morte de um dos vendedores, nopolopassivodeverá constar o espólio, se já estiver em andamento o inventário; caso contrário, os herdeiros, em substituição aovendedorfalecido.

Desta forma, em obediência ao disposto no parágrafo único do artigo116c/c art.321doCPC, do Código de Processo Civil, deverá ser permitida a emenda à inicial com a determinação da citação de todos os litisconsortes necessários que poderão ser atingidas pela tutela jurisdicional reclamada, no caso, o espólio ou os herdeiros.

DA EMENDA À INICIAL.

Em razão do exposto nos itens anteriores, providencie a parte autora a emenda da inicial, no prazo de quinze dias, sob pena de extinção (artigo 321, parágrafo único, do NCPC), a fim de apresentar Certidão atualizada do Cartório de Registro de Imóveis da Capital.

Int. - ADV: WINDSON DE ASSIS LIRA (OAB 379309/SP)