TJSP - 1000685-54.2023.8.26.0302

ADV: Adriana Silviano Francisco (OAB 138605/SP), Gilmar Rodrigues Nogueira (OAB 336961/SP) Processo 1000685-54.2023.8.26.0302 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Silvana Aparecida Lino - Reqda: Momentum Empreendimentos Imobiliários LTDA -

Vistos.

SILVANA APARECIDA LINO, devidamente qualificada nos autos, ajuizou Ação Ordinária de Rescisão Contratual com pedido de devolução de valores pagos e Tutela de Urgência em face de MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, alegando, em suma, que firmou contrato de promessa de venda e compra de unidade imobiliária com a ré, referente ao lote nº 06 da quadra AW, do empreendimento imobiliário denominado RIVIERA DE SANTA CRISTINA I, matrícula nº R-2-7.325, da cidade de Arandú/SP, totalizando o valor de R$ 97.618,52, a ser adimplido em uma entrada de R$ 1.182,49 e 119 parcelas mensais no montante de R$ 813,49 cada, bem como R$ 5.525,58, de comissão de corretagem.

Contudo, afirma que, após a parcela de 20/07/2021, não conseguiu mais adimplir o contrato e não sabe dimensionar o impacto econômico do reajuste das parcelas no orçamento familiar, visto que o valor da última paga foi de R$ 1.541,88 e a de 20/08/2022, de R$ 2.041,17, com aumento de 150% em dezembro de 2022.

Com isso, informa que ficou inviável quitar o restante das parcelas e afirma que já pagou 29 delas, totalizando R$ 58.015,55.

Aduz que não fez nenhuma construção no terreno e que, como até dezembro de 2021, pegou a quantia total de R$ 62.880,41, este deve ser o valor utilizado como parâmetro para restituição.

Pede, em sede de tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade de qualquer pagamento referente ao imóvel.

Requer a rescisão do contrato e a condenação da ré ao reembolso no valor de R$ 58.015,55, declarando-se a superveniência da onerosidade excessiva do contrato, pela alta extraordinária do IGP-M no ano de 2020.

Com a inicial, vieram os documentos (fls. 11/46).

Emenda em fls. 50/67.

A decisão de fls. 68/69 deferiu a tutela de urgência e determinou a suspensão de exigibilidade das parcelas do contrato objeto da ação, proibindo a ré de efetuar a cobrança delas e de inserir o nome da parte autor nos órgãos de inadimplentes.

A requerida apresentou contestação (fls. 74/93), alegando, em suma, que a autora celebrou o contrato sob seu livre arbítrio e em autonomia de vontade; que não houve alienação fiduciária e que a autora comprometeu-se ao pagamento de taxas de conservação e IPTU e optou por se associar ao Clube SLIM; que foram pagas apenas 21 das 119 parcelas, totalizando R$ 21.319,92, conforme planilha anexa; que os demais valores, de R$ 40.071,30, foram de corretagem, IPTU, taxas e contribuições do loteamento, que não são reembolsáveis.

Afirma que, devido ao último pagamento de parcela ter ocorrido em 20/09/2022, a ré precisou efetuar a rescisão do contrato em 04/03/2023, antes do ajuizamento desta demanda; que a cláusula 1.1 do contrato prevê o reajuste anual pela variação IGP-M/FG.

Quanto à restituição, afirma que deve limitar-se ao valor de R$ 21.319,92.

Pede a improcedência da ação.

Juntou documentos (fls. 94/200).

Houve réplica (fls. 204/208). É O RELATÓRIO.

DECIDO.

A matéria é exclusivamente de direito, pois os fatos estão demonstrados documentalmente.

Por isto, impõe-se o julgamento antecipado da lide, a teor do artigo 355, I, do Código de Processo Civil.

Trata-se de ação de rescisão contratual em razão da impossibilidade pessoal da compromissária compradora de cumprir o contrato celebrado com a ré.

Afirma que, devido aos reajustes das parcelas pelo IGPM, não possui condições de efetuar os pagamentos.

Pede a rescisão do contrato com a devolução dos R$ 58.015,55 pagos, em parcela única, e que seja declarada a onerosidade excessiva do IGPM, substituindo-o pelo IPCA.

Em defesa, a requerida insurge-se contra a rescisão do contrato, argumentando que esta já ocorreu em março de 2023, já que a última parcela paga pela autora foi a vencida em setembro de 2022.

Informa que ela pagou somente 21 prestações de 119, totalizando R$ 21.319,92, sendo que o restante não é reembolsável, pois corresponde ao IPTU, às contribuições do loteamento e à corretagem.

Defende que parte do valor a ser devolvido deve ser retida, ante a taxa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, a título de fruição do imóvel, além de 10% pelas despesas operacionais de venda.

A ação é procedente em parte.

A respeito da rescisão, a cláusula 11 do contrato celebrado entre as partes dispõe que ela poderá ocorrer, caso haja atraso no pagamento superior a 90 dias (fl. 113).

Em fl. 153, consta que a última parcela paga pela autora foi aquela vencida em setembro de 2022, ficando em aberto as subsequentes (fl. 159).

Diante disso, a ré enviou notificação extrajudicial à requerente, que foi entregue em 10/01/2023 (fls. 162/163), no endereço correto (fl. 01), informando que deveria quitar o débito pendente, sob pena de rescisão do contrato (fl. 164).

Contudo, a autora não providenciou a quitação, já que não trouxe aos autos qualquer recibo nesse sentido, prova que competia a ela produzir, por força do disposto no Código Civil.

O devedor tem em mãos a prova da quitação, ou seja, o recibo de pagamento: "Art. 319.

O devedor que paga tem direito a quitação regular, e pode reter o pagamento, enquanto não lhe seja dada".

Por assim ser, competia à autora trazer aos autos os respectivos recibos dos pagamentos das parcelas posteriores a setembro de 2022, o que não fez.

Limitou-se a suscitar, em réplica, que os pagamentos estão rigorosamente em dia, sem nada provar.

Quanto aos recibos de fls. 27/44, referem-se às parcelas de fevereiro, março, julho, agosto e outubro de 2021.

E aqueles acostados em fls. 58/67, correspondem a novembro e dezembro de 2021, além de junho, julho e setembro de 2022.

Nenhum deles é posterior à notificação extrajudicial enviada pela ré à autora, o que demonstra que os valores vencidos há mais de 90 dias não foram mesmo quitados, ensejando a rescisão contratual no mês de março de 2023.

Evidente, portanto, a perda do objeto quanto ao pedido de rescisão do contrato, a qual já foi providenciada administrativamente pela ré, ante a inadimplência por mais de 90 dias da autora, em atendimento à cláusula 11 do contrato.

Cabe analisar, pois, o pleito de devolução dos valores pagos e de onerosidade excessiva do índice IGPM, além da tutela de urgência.

O contrato celebrado, em fl. 111, determina que, havendo rescisão por culpa do comprador, como é o caso, haverá a dedução da taxa de fruição, de 10% do valor total do contrato para despesas operacionais de venda, de encargos moratórios, de débitos vencidos e de comissão de corretagem.

A respeito da taxa de fruição, o item I de fl. 111 dispõe que deve ser de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, até a rescisão deste, sendo devida mesmo que nenhuma construção tenha sido realizada no lote.

Ocorre que, apesar dessa previsão contratual, a importância em tela não deve ser descontada do valor que a ré devolverá à requerente.

Isso porque, trata-se de lote de terreno, ainda sem edificação, que não pode ensejar a cobrança da taxa de fruição, mesmo que o contrato assim determine.

Não há possibilidade de proveito pela compradora a justificar o ressarcimento à vendedora, a qual, ademais, não comprovou da inexistência de outros lotes comercializáveis. É o que entende a jurisprudência do E.

TJSP: "APELAÇÃO.

RESCISÃO CONTRATUAL C.C.

RESTITUIÇÃO DE VALORES.

COMPRA E VENDA.

IMÓVEL...Taxa de fruição indevida.

Lote de terreno, sem possibilidade de proveito pela adquirente, o que afasta o pleito indenizatório.

Precedentes do C.

STJ...". (TJSP; Apelação Cível nº 1133557-28.2021.8.26.0100; Des.

Rel.

Schmitt Corrêa; j. 14/08/2023).

No corpo do acórdão, o nobre Desembargador colacionou os seguintes julgados do C.

STJ sobre a matéria: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL.

TAXA DE FRUIÇÃO.

LOTE NÃO EDIFICADO.

MERA IMISSÃO NA POSSE.

INDENIZAÇÃO INDEVIDA.

PRECEDENTES.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem (AgInt no REsp 1.896.690/SP, Rel.

Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021). 2.

Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1.897.785/SP, Rel.

Min.

Marco Aurélio Bellizze, T3, j. 11.10.2021, gn) RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESILIÇÃO UNILATERAL.

RETORNO.

STATUS QUO ANTE.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 25%.

VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES.

PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO.

DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS.

RESPONSABILIDADE.

PREQUESTIONAMENTO.

AUSÊNCIA.

SÚMULA 211/STJ.

REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.

SÚMULA 5/STJ.

TERRENO PARA EDIFICAÇÃO.

TAXA DE OCUPAÇÃO.

FUNDAMENTO.

ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA.

ART. 884 DO CC/02.

CONFIGURAÇÃO.

REQUISITOS CUMULATIVOS.

EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO.

HIPÓTESE CONCRETA.

AUSÊNCIA. [...] 12.

No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência. 13.

Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado. (REsp 1.863.007/SP, Rel.

Min.

Nancy Andrighi, T3, j. 23.03.2021, gn)".

Quanto à retenção de um percentual, a fim de suprir as despesas operacionais da venda (fl. 111, item II), merece subsistir.

Porém, em valor distinto daquele previsto contratualmente (10% sobre o total do contrato).

Fato é que essa retenção, por parte da vendedora, destina-se ao ressarcimento de despesas administrativas oriundas da venda do imóvel, pois não se justifica que ela arque com prejuízo, uma vez que não deu causa à rescisão.

Portanto, deve ser retido um percentual sobre os valores pagos, e não sobre o valor total do contrato.

Aplicável, à hipótese em questão, o Código de Defesa do Consumidor, como inicialmente exposto.

A requerente é considerada consumidora, pois, de acordo com o artigo 2º, caput, do referido diploma legal, ela é destinatária final do bem.

Quanto à empresa requerida, enquadra-se na definição legal de fornecedor, do artigo 3º, caput, já que se organiza para oferta de bens no mercado de consumo.

Uma vez configurada a relação de consumo, o diploma consumerista é de aplicação imperativa.

Ainda que a avença tenha sido celebrada livremente pelas partes, o princípio do pacta sunt servanda pode ser atenuado frente às normas de ordem pública e de natureza cogente, a fim, principalmente, de adequá-lo à função social.

Sendo assim, a revisão dos contratos pode ocorrer diante da legislação protetiva do contratante mais fraco, garantindo-se o seu equilíbrio.

A propósito, julgado do C.

Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.

REVISÃO CONTRATUAL.

POSSIBILIDADE.

RELATIVIZAÇÃO DO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA.

COMISSÃO DE PERMANÊNCIA.

COBRANÇA (...).

A revisão dos contratos é possível em razão da relativização do princípio pacta sunt servanda, para afastar eventuais ilegalidades, ainda que tenha havido quitação ou novação (...) (AgRg no REsp 921.104/RS, Rel.

Ministro Hélio Quaglia Barbosa, Quarta Turma, julgado em 22.05.2007, DJ 04.06.2007 p. 375).

O item II de fl. 111 estabelece retenção de 10% do valor total do contrato, a título de despesas operacionais da venda.

Entretanto, a retenção de referido importe é abusiva, levando em conta o disposto no artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, porquanto coloca a consumidora (requerente) em desvantagem exagerada.

Por outro lado, evidente que a celebração do negócio jurídico implica em custos à requerida, empreendedora imobiliária, como as despesas de comercialização, de publicidade, de tributos, corretagem, dentre outros, tornando-se necessária a retenção de parte dos valores pagos.

Não se mostra razoável que a requerida suporte os prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio por iniciativa da autora.

Desse modo, a retenção do percentual de 20% sobre o valor pago é suficiente para compensar os prejuízos havidos com a desistência do negócio e mostra-se razoável.

Nesse sentido: Compromisso de compra e venda - Rescisão contratual c. c. reintegração de posse - Cerceamento de defesa não caracterizado Ausência de designação da audiência do artigo 331 do CPC que não acarreta nulidade do feito Preliminares afastadas - Inadimplência do comprador incontroversa -Descumprimento do prazo previsto na notificação extrajudicial Circunstância que não impede a devolução das parcelas pagas, sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC, admitida a retenção de 20% para ressarcimento de perdas e danos e despesas administrativas - Devolução das parcelas que deve ser imediata, sob pena de onerosidade excessiva do consumidor - Agravo retido não conhecido por não reiterado - Apelação parcialmente provida. (TJSP, Apelação nº 3001105-67.2013.8.26.0369, 5ª Câmara de Direito Privado, Relator: Moreira Viegas, julgamento em: 10/09/2014).(grifei).

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Rescisão c.c.

Reintegração de posse Notificação prévia recebida Inadimplemento configurado Bem de família Circunstância que não impede a resolução do contrato Inteligência do art. 3º, II, da Lei nº 8.009/90 Retenção de 20% do valor pago pelos réus.

Admissibilidade.

Fixação que no caso se mostra razoável Súm. 1 desta Corte Recurso desprovido. (TJSP, Apelação nº 0000491-32.2013.8.26.0008, 5ª Câmara de Direito Privado, Relator: Ferreira da Cruz, julgamentoem: 11/02/2015). "Compromisso de compra e venda de imóvel.

Rescisão contratual por impossibilidade dos compradores de arcarem com o restante das parcelas devidas.

Devolução das parcelas pagas, nos termos das Súmulas 1 e 2 deste E.

Tribunal de Justiça, com retenção, pela vendedora, de 20% do valor efetivamente pago, suficiente a cobrir os gastos administrativos com a venda frustrada" (APELAÇÃO Nº : 1006941-91.2015.8.26.0011).

A comissão de corretagem não deve ser devolvida à autora.

Ao contrário, deve ser integralmente retida pela ré.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos REsp nºs 1.551.956-SP e 1.599.511-SP, que seguiram o rito dos recursos repetitivos, fixou a seguinte tese: "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem". "Deveras, a 'informação prévia' referida no Tema 938/STJ tem por escopo proteger o consumidor de eventual acréscimo do preço após a aceitação da proposta. [...] O que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema 938/STJ é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total.

Desse modo, o fato de a proposta ter sido aceita no mesmo dia da celebração do contrato torna-se irrelevante, não merecendo guarida a distinção estabelecida pelo Tribunal de origem, no acórdão recorrido." (REsp nº 1.747.307/SP, Rel.

Min.

Paulo de Tarso Sanseverino, Dje 06.09.2018).

No caso em tela, foi cumprido o dever de informação prévia à adquirente quanto à comissão de corretagem, uma vez que expresso o seu valor em fl. 110, o que é suficiente para demonstrar a ciência prévia quanto à cobrança em questão.

Portanto, não é devida a restituição do montante referente a essa verba, o qual não deve integrar as quantias a serem reembolsadas.

Nesse sentido, a jurisprudência do E.

TJSP: "Apelação Rescisãocontratual cumulada com devolução de quantias pagas envolvendo a aquisição de lote Procedência, em parte, do pedido Recurso da autora [...] Desistência da compradora em razão de dificuldades financeiras Aplicação das Súmula 1 a 3 deste E.

TJSP e 543 do C.

STJ [...]Comissãodecorretagem- Obrigação de informar suficientemente prestada - Recurso Especial Repetitivo 1.511.951/SP [...] Juros de mora que devem incidir do trânsito em julgado, nos termos do Recurso Especial Repetitivo 1.740.911/DF - Manutenção da sucumbência recíproca, contudo, majorada a remuneração do patrono da autora (art. 85, §11, do CPC) Provimento, em parte". (TJSP; Ap. 1015907-85.2020.8.26.0005; Des.

Rel.

Enio Zuliani; j. 17/09/2021). (Grifei). "CERCEAMENTO DE DEFESA.

Não configuração.

Matéria cuja apreciação prescinde de dilação probatória (art. 370 do CPC).

Julgamento antecipado.

Possibilidade (art. 355, I, do CPC).

Preliminar afastada.RESCISÃOCONTRATUAL.Compromissodecompraevendade bem imóvel.

Resolução postulada pelos promitentes-compradores.

Restituição das parcelas pagas.

Dever jurídico e moral de reembolso.

Medida que visa evitar o enriquecimento sem justa causa.

Retenção de 20% dos valores pagos pelos autores a título de indenização pelas perdas e danos experimentados pela promitente-vendedora.

Plausibilidade e adequação.

Precedentes do C.

STJ.

Aplicabilidade das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado desta Corte e da Súmula 543 do STJ. [...] COMISSÃODECORRETAGEM.

Validade da transferência aos consumidores da obrigação de pagar tal verba, desde que conferido destaque para o respectivo valor.

Orientação do C.

STJ firmada no REsp n. 1.599.511/SP, julgado sob o rito do art. 1.036 do CPC/2015.

Verba decorretagemque é devida ainda que o negócio intermediado não se efetive por arrependimento dos pretensos adquirentes (art. 725 do CC).

Sentença mantida.

Recurso principal parcialmente provido.

Recurso adesivo provido". (TJSP; Ap.1123394-23.2020.8.26.0100; Des.

Rel.

Rômolo Russo; j. 09/09/2021). (Grifei). "COMPROMISSO DECOMPRAEVENDARESCISÃOCONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR RESCISÃODO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO - JUROS DE MORA DE 1% AO MÊS CONTADOS DO TRÂNSITO EM JULGADO MORA DO COMPRADOR COMISSÃODECORRETAGEM REGULARIDADE DA COBRANÇA DESDE QUE PREVIAMENTE INFORMADA AO COMPRADOR POR FORÇA DO QUE DECIDIU O C.

STJ EM SEDE DE JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO (TEMAS 938 E 939) [...] RECURSO PROVIDO EM PARTE". (TJSP; Ap. 1002912-08.2019.8.26.0318; Des.

Rel.

Theodureto Camargo; j. 01/09/2021). (Grifei).

Ainda, cumpre ressaltar que o item V de fl. 111 é expresso ao prever que a comissão de corretagem não está sujeita à devolução.

Havendo débitos de IPTU vencidos e não pagos e outros encargos, como a taxa de conservação (fls. 110 e 160 SLIM) e de melhoramentos (fl. 161), também devem ser abatidos do montante que será devolvido à requerente, por força do item IV de fl. 111.

O mesmo se diga quanto a encargos moratórios das parcelas pagas em atraso (item III de fl. 111 e fl. 159), tudo até a rescisão contratual, ocorrida em março de 2023.

Observo que a devolução do saldo residual deverá ser feita de forma única, não se admitindo parcelamento, consoante o que dispõe a súmula nº 2 do E.

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. (grifei) Tal entendimento está de encontro ao que preconiza a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, conforme segue: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

A respeito da atualização dos valores, a correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso pela requerente, a fim de manter o poder aquisitivo da moeda.

Com relação ao termo inicial dos juros de mora, uma vez que a culpa pela rescisão é imputável à parte autora, já que quedou inadimplente, é a data do trânsito em julgado.

Isso porque, não houve mora por parte da ré.

Esse entendimento que se coaduna com o do C.

Superior Tribunal de Justiça: Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão (REsp 1211323- MS, Rel.

Min.

Luis Felipe Salomão).

Por fim, foi prevista, na cláusula 1, a correção das parcelas por meio do índice IGP-M (fl. 112). É certo que o instrumento particular em questão vale pelo que nele está escrito, visto que expressamente pactuado entre as partes e assinado por elas (fl. 114).

O fato do índice ter resultado no aumento das parcelas após a pandemia não tem o condão de afastar aquilo que ficou consignado na avença, já que ausentes os requisitos da teoria da imprevisão, como será abordado na sequência. É princípio fundamental do direito das obrigações, no ordenamento jurídico brasileiro, que os contratos foram feitos para serem cumpridos. É que pacta sunt servanda.

Não fora tal princípio, que constituiu a viga mestra do nosso Direito obrigacional, não haveria a segurança nas relações negociais entre as partes contratantes, que não poderiam, sem tal garantia, fruir e exercitar os direitos, que constituem o cerne dos contratos.

O contrato faz lei entre as partes, ficando, pois, obrigadas a cumprir aquilo que expressamente ficou avençado.

Destarte, em que pese a lamentável situação de pandemia, que teve repercussões na economia global e nas finanças dos indivíduos, não se pode, somente com base nela, justificar a revisão contratual e obrigar a requerida a aceitar o pleito inicial, com a alteração do índice de correção monetária.

Não é cabível, pois, o acolhimento das teses iniciais suscitadas.

Ainda, a autora, por sua vez, não trouxe provas robustas que indiquem que a situação financeira dela foi drasticamente afetada após a assinatura do contrato, sendo este mais um motivo a refutar a teoria da imprevisão e de desequilíbrio contratual.

Nesse sentido, o entendimento do E.

TJSP: "APELAÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO.

Partes que firmaram contrato de financiamento de imóvel e, por conta do cenário depandemia, alega a parte autora que houve o enriquecimento sem causa por parte dos réus e, assim, pretenderam arevisãodas cláusulas contratuais, com a substituição do IPG-M pelo IPCA.

Sentença de improcedência.

Insurgência dos Requerentes.

PRELIMINAR.

NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO.

Apelo que não ataca os fundamentos da sentença.

Inocorrência.

Preliminar rejeitada.

SUBSTITUIÇÃO DOÍNDICEMONETÁRIO.

Impossibilidade.

O IPG-M, por ser mais abrangente e resultar em determinados períodos em percentual superior a outrosíndices, setorizados, não implica, em princípio, desvantagem ou vantagem exagerada para quaisquer das partes.

A aplicação doíndicedecorreçãomonetáriapactuado entre partes não ostenta ilegalidade.

Precedentes STJ.

Sentença mantida.

Recurso desprovido". (Ap. 1004388-75.2021.8.26.0362; Des.

Rel.

Vitor Frederico Kümpel; j. 18/11/2022). (Grifei). "APELAÇÃO.

Ação revisional de cláusula de compromisso de compra e venda de imóvel.

Sentença de improcedência.

Inconformismo do autor.

Parte autora que adquiriu o imóvel da ré, com financiamento e parcelamento do valor do preço.

Pretensão derevisãoda forma de atualização das parcelas em razão dapandemiade COVID-19.

Previsão contratual de reajuste pelo IGP-M.

Inexistência de abusividade.

Inviável a aplicação da teoria da imprevisão para se revisar oíndicedecorreçãomonetária.

Ausência de comprovação idônea da queda de renda.

A aplicação da teoria da imprevisão exige não só a verificação de fato extraordinário que tenha desencadeado o desequilíbrio contratual, mas também que seja evidenciada uma situação de desvantagem excessiva a uma das partes, com vantagem extrema para a parte contrária, inocorrente na hipótese.

Sentença mantida.

Recurso desprovido". (Ap. 1002260-87.2021.8.26.0619; Des.

Rel.

Régis Rodrigues Bonvicino; j. 18/11/2022). (Grifei). "CONTRATO IMOBILIÁRIO Ação revisional Alteração doíndicedecorreçãomonetária- Alegação de onerosidade excessiva no reajuste pelo IGP-M, sobretudo em virtude dos efeitos dapandemiade Covid-19 - Sentença de improcedência do pedido Inconformismo manifestado Descabimento Caso em que o pedido foi formulado mais de um ano depois da eclosão dapandemiano País, quando já em momento descendente do descompasso entre o IGP-M e outrosíndicesde aferição da inflação Situação excepcional a justificar arevisãopretendida que não se verifica Sentença mantida Recurso improvido, com observação". (Ap. 1007828-69.2021.8.26.0624; Des.

Rel.

Rui Cascaldi; j. 24/11/2022). (Grifei).

Ainda, cumpre mencionar o artigo 313 do Código Civil: "O credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa".

Dessa forma, como já exposto, não se pode compelir a ré a receber quantia inferior à pactuada.

Certo é que a autora anuiu às cláusulas do contrato.

Sendo assim, a requerida age conforme as estipulações contratuais, fazendo incidir os encargos pactuados, dentre eles, a correção pelo IGP-M.

Inexiste, pois, onerosidade excessiva e desequilíbrio, que levariam à necessidade de revisão contratual.

Por fim, de rigor que seja confirmada a tutela de urgência concedida inicialmente, para o fim de cancelar a exigibilidade das parcelas desse contrato, ante a rescisão, impedindo cobranças e negativação do nome da autora com fundamento em aludida avença.

Posto isto e mais que dos autos consta, JULGO EXTINTO o pedido de rescisão do contrato celebrado entre as partes (fls. 107/114), por falta de interesse de agir superveniente da autora, o que faço nos termos do artigo 485, inciso VI c.c. 493 do Código de Processo Civil.

E JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os demais pedidos, condenando a requerida a devolver à autora, de uma só vez, 80% dos valores pagos pelas parcelas do contrato, a serem devidamente atualizados com correção monetária pela tabela prática do TJSP, desde cada desembolso, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, desde o trânsito em julgado, abatendo-se a comissão de corretagem, os débitos de IPTU e outras taxas pactuadas (de conservação e melhoramentos), até a data da rescisão administrativa (março de 2023), fazendo-se compensação com o valor que será devolvido à autora pela ré, mediante simples cálculo aritmético em cumprimento de sentença.

Confirmo a tutela de urgência (fls. 68/69), a fim de cancelar a exigibilidade das parcelas e dos demais encargos do contrato, ante a rescisão contratual, devendo, a ré, abster-se de cobranças e de lançar o nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito por esses débitos.

Sucumbência recíproca, arcando, cada parte, com metade das custas processuais, ressalvada a gratuidade da autora.

Fixo honorários aos patronos das partes em 10%, incidentes sobre o valor da condenação atualizado, sendo a autora cobrada nos termos do art. 98, §3º, CPC.

Na hipótese de interposição de apelação, tendo em vista a nova sistemática estabelecida pelo NCPC, que extinguiu o juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo "a quo" (art. 1.010 do NCPC), sem nova conclusão, intime-se a parte contrária para que ofereça resposta no prazo de 15 (quinze) dias.

Havendo recurso adesivo, também deve ser intimada a parte contrária para oferecer contrarrazões.

Ainda, na hipótese de eventual recurso, deverá a parte recorrente recolher o preparo no valor de R$ 650,00, por equidade, bem como os valores correspondentes ao porte de remessa e retorno de autos físicos e/ou mídia(s)/objeto(s), sendo R$ 43,00 por volume (na guia FEDT.

Código 110-4), conforme Provimento 833/2004, atualizado pelo Provimento CSM nº 2516/2019.

Por fim, cumpra a Serventia o disposto no artigo 1093, § 6º, das NSCGJ.

Após, remetam-se os autos à superior instância.

P.R.I.