TJSP - 1003059-73.2025.8.26.0625

Processo 1003059-73.2025.8.26.0625 - Procedimento Comum Cível - Locação de Imóvel - Semiramis Célia de Oliveira Fortes - Maria Benedita Gomes Marengo -

Vistos.

SEMIRAMIS CÉLIA DE OLIVEIRA FORTES ajuizou ação de cobrança de obrigações locatícias em face de MARIA BENEDITA GOMES MARENGO.

Alega que locou à ré o imóvel residencial localizado na Rua da Glória, 11, Jardim Russi, Taubaté, pelo aluguel mensal de R$1.650,00 (estando previsto um desconto de R$150,00 para pagamento na data do vencimento), com vigência de 03/06/2022 a 02/06/2025, sendo fiadora Francisca Luci Gomes.

Afirma que a locatária desocupou o imóvel em setembro/2024 sem realizar a vistoria final, com pintura totalmente deteriorada, sendo necessários serviços de manutenção e pintura, com custos de mão-de-obra no valor de R$4.800,00 e de materiais no importe de R$1.358,34.

Requer a condenação ao pagamento do preço dos reparos do imóvel locado (R$6.158,34) e de aluguéis durante o período necessário para o conserto (R$4.990,57) acrescidos de multa, juros moratórios e correção monetária.

Foi dispensada a realização de audiência de conciliação e determinada a citação (fls.46).

A ré foi citada por oficial de justiça (fls.51/52) e apresentou contestação (fls.53/66), arguindo preliminar de inépcia da inicial e impugnando o valor da causa e, no mérito, alegando, em síntese, que entregou as chaves do imóvel em 13/09/2023 diretamente na imobiliária que administrava a locação, sem incidência de multa pela desocupação antecipada e sem débito locatício; que o imóvel foi devolvido nas mesmas condições em que havia sido recebido, ressalvados desgastes do uso normal; que se trata de uma casa antiga, com deteriorações decorrentes do tempo de construção e da utilização; que durante a locação (início, dezembro/2022, janeiro/2023, janeiro/2024 e abril/2024) o imóvel apresentou problemas de responsabilidade da locadora (alagamento no quarto e no corredor, causando infiltrações em algumas paredes e danificando a pintura e os rodapés, danos na calha e no telhado); que é idosa, residia sozinha, sem animais de estimação ou crianças, sendo impossível que tenha danificado o imóvel; que semanas após a entrega das chaves a imobiliária lhe informou que a locadora havia cobrado R$11.000,00 pela restauração do imóvel e pelo aluguel, por não ter sido comunicada da devolução das chaves; que em 23/10/2024 notificou a imobiliária, por intermédio da funcionária Úrsula (que se recusou a assinar a notificação), refutando a cobrança e solicitando o termo de vistoria que não havia sido elaborado nem entregue a ela; que não pode arcar com a reparação de danos não comprovados e controversos; que não tem obrigação de devolver uma construção antiga e não reformada isenta de deteriorações, qualificadas como desgaste pelo uso normal; que a vistoria realizada sem sua participação não prova os conjecturados danos do imóvel; impugna as fotografias e os recibos juntados pela demandante; que não há descrição dos aluguéis correspondentes ao valor de R$4.990,57 postulado na inicial, presumindo-se que é relativo a três meses, consubstanciando má-fé da requerente, pois saiu do imóvel no dia 13/09/2024 e o recibo de fls.42 foi emitido em 22/11/2024; descabimento da cobrança de locativos após a desocupação.

Determinada a comprovação documental da alegada hipossuficiência financeira (decisão de fls.82/84), a demandada desistiu do pedido (petição de fls.109).

Em réplica (fls.99/104, com os cálculos de fls.105 e o laudo de vistoria de fls.106/108), a requerente refutou as preliminares arguidas pela requerida e reiterou as pretensões, manifestando-se a ré a fls.113/116), postulando o desentranhamento dos documentos juntados com a réplica e impugnando a planilha de cálculos. É o relatório (CPC, art.489, inciso I).

Fundamento e decido.

A conjecturada ausência dos laudos de vistoria inicial e final não configura inépcia da inicial, porque não se enquadra nas hipóteses do art.330, §1º, do CPC, ficando afastada a preliminar arguida na contestação.

A preliminar de inépcia da inicial por falta de discriminação dos aluguéis que resultaram na quantia de R$4.990,57 será apreciada com o mérito da demanda.

Acolho a impugnação ao valor da causa, que deve corresponder à soma dos valores indicados na inicial (R$6.158,34 + R$4.990,57 = R$11.148,91), nos termos do art.292, inciso I, do CPC).

Proceda a serventia à retificação dos assentamentos no SAJ.

A prova documental produzida nos autos é suficiente para formação do convencimento do Juízo, tornando possível o julgamento antecipado do mérito (art.355, inciso I, do CPC).

A autora requer a condenação da ré ao pagamento de R$6.158,34 (correspondentes aos custos de pintura e manutenção do imóvel locado) e de R$4.990,57 (relativos aos aluguéis durante o período necessário para os reparos), acrescidos de multa, juros moratórios e correção monetária.

A resposta sustenta, em suma, ausência de responsabilidade da locatária pela deterioração do imóvel antigo e sem manutenção; devolução do imóvel nas mesmas condições em que recebido, ressalvado o desgaste natural, Ainda, impugna os recibos juntados e a planilha de cálculos; e alega descabimento da condenação ao pagamento de aluguéis após a devolução das chaves.

Seria de especial relevância a execução de prova técnica para que se pudesse detectar os danos que teriam origem no uso inadequado do imóvel pela locatária (e não apenas advindos de desgaste natural).

Nesse diapasão, o único meio pertinente seria a prova pericial, com exclusão de qualquer outro, como simples inquirição de testemunhas (CPC, art.443, inciso II).

A petição inicial não veio acompanhada de elementos destinados à demonstração de que, ao término da locação, tenha sido promovida constatação da concorrência de danos provocados por uso anormal do imóvel (reitera-se: não de desgaste).

Sem justificar a razão da omissão violando o estadeado no art.434 do CPC a autora não apresentou laudos de vistoria inicial e final juntamente com a incoativa; trouxe apenas as fotografias de fls.19/43, sem data e sem nenhum elemento que indique corresponder ao período em que o imóvel estava locado à ré.

Nesse sentido, convém registrar ser inadmissível a juntada tardia da planilha de débitos de fls.105 e do termo de vistoria de entrada de fls.106/108, porque não se enquadram no conceito de documentos novos (CPC, art.435 do CPC).

Olvida a parte ativa que simples vistoria unilateral e sem parecer técnico não serve como evidência do nexo de causalidade (uso inadequado) para atribuí-lo à parte passiva.

E a esta altura é impossível a realização de perícia, pois já alterada a realidade fática.

Se o local não foi preservado por qualquer justificativa poderia a demandante ter deduzido pretensão cautelar, mesmo porque deveria ter sido pedida antes mesmo de proposta a ação, por meio de diligência ad perpetuam rei memoriam.

Diante da impossibilidade de produção de prova pericial pela alteração da realidade fática do local e pela ausência de laudo de vistoria final para servir como comparativo, não existem meios suficientes para demonstrar que os danos foram ocasionados pela utilização irregular pela inquilina.

Nem mesmo as ilustrações fotográficas que instruíram a inicial foram cometidas por técnico habilitado a subscrever parecer.

Acentua-se que não é nova a interpretação pretoriana no senso de que a vistoria de saída produzida unilateralmente conta com eficácia de convencimento minorada, não servindo como prova hábil para dimensionar e avaliar os eventuais estragos cometidos pelos locatários. É essencial, por isso, prova pericial efetuada à época da desocupação, com o escopo de demonstrar o mau uso pelo locatário.

Na mesma linha: Danos no Imóvel Locação Necessidade, para a indispensável comprovação da relação de causalidade entre o dano e o mau uso do imóvel, de produção antecipada de prova pericial, contemporânea à desocupação ou, ao menos, de vistoria acompanhada do inquilino ou seu fiador, mormente se o imóvel ficou desocupado por longo período até a propositura da demanda indenizatória Ausência de produção, pelo autor, de prova boa e cabal do fato constitutivo do seu direito.

Traslada-se excerto de v. precedente que se reputa exauriente: O desgaste natural do imóvel locado deve ser suportado, obrigatoriamente, pelo locador.

Confira-se: Ap. n. 0006768-254.2009.8.26.0196, rel.

Des.

Cesar Lacerda, j. 1.6.2012, Ap. n. 0119155-42.2010.8.26.0100, rel.

Des.

Marcos Ramos, j. 21.3.2012, Ap. n. 9107746-56.2009.8.26.0000, rel.

Des.

César Lacerda, j. 19.3.2012.

Por essa razão, deve o locador se desincumbir de provar que os danos cuja reparação pretende decorrem da utilização irregular do bem locado e que sejam imputáveis ao locatário, porque fato constitutivo de seu direito (CPC, art.333, I).

Disso decorre a exigência da realização de vistoria de entrada e saída, frise-se, com participação do locatário, para confronto da situação concreta do imóvel locado àquela inicial, pois simples vistoria de saída, firmada unilateralmente pela administradora, acrescido de singelos orçamentos, porque inidôneos para demonstrar o uso anormal, são insuficientes, para outorgar ao locador o direito à indenização pretendida, especialmente quando impugnados pelo réu (Ap. n. 9158425-31.2007.8.26.0000, rel.

Des.

Clóvis Castelo, j. 30.11.2009), já que destituída de caráter probatório, sob pena de se malferir o princípio do contraditório, sendo certo que nem mesmo a reprodução fotográfica do estado do bem é suficiente, desacompanhada de parecer técnico, quando dela não pode se extrair objetivamente o nexo de causalidade do dano com o uso irregular genericamente apontado, como no caso.

Convém reiterar: não há prova de que supostos danos à pintura e ao imóvel tenham sido causados pelo uso anormal ou irregular pela locatária, anotando-se ainda que as fotografias de fls.19/41 demonstram a existência de manchas, rachaduras, descascamentos, trincas e fissuras em paredes, pisos de áreas externas (inclusive na calçada), madeiramento de telhado e telha de fibrocimento aparentemente decorrentes de infiltrações causadas por problemas estruturais do imóvel, de desgaste natural e de exposição a intempéries, que não podem ser atribuídos à locatária.

As disposições contratuais invocadas pela demandante para embasar essa parte da pretensão ofendem regra de ordem pública contemplada no art.23, inciso III, da Lei nº8.245/91, que positiva a ideia de que o locatário é responsável tão-somente pela devolução da coisa na condição recebida (não demonstrada nos autos), ressalvados os desgastes advindos do uso normal.

Os efeitos da deterioração derivada da ação do tempo e da utilização regular do bem (claramente aplicáveis aos danos discriminados na inicial e à pintura e sujeira) correspondem a encargo inalienável do proprietário. É o dono que os suporta, a despeito da cláusula 4ª do contrato de locação (fls.14).

Em suma: O desgaste natural do imóvel locado deve ser suportado, obrigatoriamente, pelo locador.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que o termo final da locação corresponde à data da entrega das chaves.

Destarte, é descabido o pedido de condenação da locatária ao pagamento dos aluguéis durante o período necessário para a reparação nos danos ao imóvel, porque a reforma incontroversamente iniciou-se depois da devolução das chaves, ficando superada a preliminar de inépcia da inicial em relação a essa parte da pretensão.

Posto isso, JULGO IMPROCEDENTES as pretensões, condenando a autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários das advogadas da ré, que fixo (atento às diretrizes do art.85, §2º, do Código de Processo Civil) em 10% do valor atualizado da causa.

Após o trânsito em julgado, aguarde-se por 30 (trinta) dias a instauração do incidente de cumprimento de sentença, devendo a parte observar o regramento próprio (arts.917, §3º, 1.286, §§2º e 3º, e 1.289 das NSCGJ, e Comunicado nº1789/2017 (Protocolo CPA nº2015/55553 SPI), com requerimento de desencadeamento em apartado e apensado, com o cálculo discriminado do valor devido (CPC/15, art.524).

Nada sendo postulado, se em termos, arquivem-se os autos.

P.R.I.

Taubaté, 07 de agosto de 2025.

Maria de Fátima Guimarães Pimentel de Lima Juíza de Direito - ADV: GISELLE ILIDE ROCHA (OAB 237549/SP), JOÃO ALEXANDRE SANTOS FABRETTI (OAB 462932/SP), JÉSSICA LIZ ROCHA (OAB 371999/SP)