TJSP - 1001838-58.2025.8.26.0624

Processo 1001838-58.2025.8.26.0624 - Procedimento Comum Cível - Rescisão / Resolução - Gallo Empreendimentos Imobiliarios Ltda -

Vistos.

Gallo Empreendimentos Imobiliários Ltda ajuizou ação de resolução contratual c/c reintegração de posse, perdas e danos e tutela de urgência em caráter liminar em face de Cristiane Medina Menin, alegando, em resumo, que é legitima proprietária do imóvel constituído pelo lote 07 da quadra L, do loteamento Reserva dos Ypes II, matricula n. 78.678 do CRI de Tatuí e que celebrou com a ré, o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra, em 06/10/2023, do imóvel acima mencionado, pelo preço de R$123.500,00, com pagamento parcelado, mas que a requerida encontra-se inadimplente com suas obrigações contratuais.

Afirma que entrou em contato com a requerida por diversas vezes, inclusive através de Notificação Extrajudicial, mas não foi possível a solução no âmbito administrativo.

Requereu a resolução do contrato, indenização de 0,75% mensal sobre o valor atualizado, taxa de fruição, cobrança da multa de 10% sobre o valor do contrato.

Débitos de IPTU, Associação e outros débitos incidentes sobre o imóvel.

Juntou documentos (fls. 15/57).

A requerida foi citada (fls. 64), e deixou transcorrer in albis o prazo para contestar (fls. 72). É o relatório.

Fundamento e Decido.

O feito comporta pronto julgamento, nos termos dos artigos 354 e 355, ambos do Código de Processo Civil, tendo em vista que a matéria sub judice não demanda a produção de outras provas e já se encontra nos autos a necessária prova documental, valendo constar o teor do enunciado nº 27 da I Jornada de Direito Processual Civil do Conselho da Justiça Federal: Não é necessário o anúncio prévio do julgamento do pedido nas situações do art. 355 do CPC.

A esse respeito, oportuna é a orientação do Egrégio Superior Tribunal de Justiça: O Superior Tribunal de Justiça tem orientação firmada de que não há cerceamento de defesa quando o julgador considera dispensável a produção de prova (art. 330, I, do CPC), mediante a existência nos autos de elementos hábeis para a formação de seu convencimento (STJ; Rel.

Min.

HERMAN BENJAMIN; j.05/12/13; AgRg no AREsp 423659).

No mesmo sentido: ...Nos termos da reiterada jurisprudência desta Corte Superior, 'a tutela jurisdicional deve ser prestada de modo a conter todos os elementos que possibilitem a compreensão da controvérsia, bem como as razões determinantes de decisão, como limites ao livre convencimento do juiz, que deve formá-lo com base em qualquer dos meios de prova admitidos em direito material, hipótese em que não há que se falar cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide' e que 'o magistrado tem o poder-dever de julgar antecipadamente a lide, desprezando a realização de audiência para a produção de prova testemunhal, ao constatar que o acervo documental acostado aos autos possui suficiente força probante para nortear e instruir seu entendimento' (REsp nº 102303/PE, Rel.

Min.

Vicente Leal, DJ de 17/05/99)(STJ; Rel.

Min.

JOSÉ DELGADO; j.13/09/05; AgRg nos EDcl no Ag 664359).

O requerido, citado, quedou-se inerte, operando-se contra ele, os efeitos da revelia (art 344, CPC).

No mérito, o pedido é procedente.

No caso concreto, não restaram demonstrados os motivos para o não pagamento das parcelas do financiamento.

Apesar de citada, a parte requerida não apresentou nenhuma proposta de acordo judicialmente e nem administrativamente.

Nesse contexto, é preciso lembrar que, mesmo com a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula que prevê a reintegração da credora na posse do imóvel não é abusiva.

Assim, a falta de pagamento das parcelas constitui infração contratual que afasta o fundamento para a fruição do bem, ensejando a rescisão do contrato e a reintegração da credora na posse do imóvel.

A ninguém é dado usar imóvel alheio sem o pagamento da correspondente contraprestação, ainda que levado em conta o objetivo social do empreendimento, já que seu financiamento não provém integralmente do Poder Público.

Assim prevê a Cláusula Décima para o caso de inadimplência: ...Deixando os compradores de cumprir qualquer das clausulas ou condições constantes do presente contrato, estarão sujeitos à rescisão judicial ou extrajudicial, na forma e critérios prescritos em lei e disciplinados neste instrumento".

Em regra, ao promitente vendedor não é permitida a retenção da integralidade das parcelas pagas, nos termos do art. 53 do CDC e da Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No entanto, o caso contém importante peculiaridade.

A inadimplência da parte requerida persiste desde o inicio da contratação.

Neste sentido, a perda da integralidade das parcelas pagas se compensa com os anos de utilização de imóvel alheio, quadro que autoriza a retomada, sem a restituição dos valores pagos, não havendo que se falar em cobrança de multa contratual ou taxa de fruição.

Nesse sentido: Rescisão de compromisso de compra e venda,cumulada com pedido de reintegração de posse.

Inadimplemento do contrato com a CDHU.

Rescisão contratual e retomada do imóvel autorizadas, sem a devolução de valores em razão da longa ocupação do bem.

Recurso desprovido (TJSP; Rel.

Des.

PEDRO BACCARAT; j. 23/08/2022; apelação nº 1003828-55.2020.8.26.0270; g.n.).

No mesmo sentido: COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CDHU.

RESCISÃO CONTRATUAL C.C.

REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

INADIMPLEMENTO.

Sentença de procedência.

Apelo da ré. 1.

Preliminar de cerceamento de defesa afastada.

Questões controvertidas que eram unicamente de direito, autorizando o julgamento antecipado. 2.

Exceção de usucapião.

Posse decorrente de termo de adesão e ocupação provisória com opção de compra.

Ausência de posse ad usucapionem.

Precedentes. 3.

Inadimplência por longo período, não tendo havido a purgação da mora diante de notificação extrajudicial.

Adimplemento substancial não verificado.

Ausência de boa-fé e oferta de alternativa eficaz para alcançar a quitação (Enunciado nº 361 da IV Jornada de Direito Civil).

Prescrição de parte das parcelas que não obsta a pretensão de rescisão do contrato.

Reconhecimento do adimplemento substancial que exige a efetiva quitação de parcela substancial do preço. 4.

Perda total das parcelas pagas para compensar a ocupação do bem por muitos anos sem pagamento da correta contraprestação.

Valor das parcelas que corresponde a quantia inferior ao valor de aluguel.

Ausência de violação ao art. 53 do CDC. 5.

Recurso desprovido (TJSP; Rel.

Des.

MARY GRÜN; j.25/10/2019; apelação nº 0147877-60.2008.8.26.0002; g.n.).

Ainda: Apelação.

Compromisso de compra e venda de imóvel.

Rescisão.

CDHU.

Inadimplemento das prestações a cargo do adquirente.

Rescisão do contrato bem decretada, com reintegração de posse e perda dos valores pagos, sem indenização de benfeitorias.

Longo período de inadimplemento e prolongada posse dobem, conjugados com pagamento de valor reduzido de prestação em razão do caráter social do empreendimento que autorizam perda dos valores pagos como compensação pela fruição do bem.

Recurso improvido (TJSP; Rel.

Des.

ENÉAS COSTA GARCIA; j.03/06/2019; apelação nº 0002422-69.2011.8.26.0128; g.n.).

Em consequência, deverá(ão) a(s) parte(s) requerida(s) arcar com as despesas processuais, com incidência de correção monetária a partir de cada desembolso, além de juros legais, a partir do trânsito em julgado, observando-se os índices dos artigos 389 e 406 do Código Civil.

Também condeno a(s) parte(s) requerida(s) a pagar honorários ao Advogado da(s) parte(s) vencedora(s), que arbitro em R$500,00, nos termos do Art.85, §2º (considerando a projeção do valor atualizado da causa), do Código de Processo Civil, incidindo correção monetária, a partir desta data, e juros legais, a partir do trânsito em julgado (§16, do Art.85, do CPC), observando-se os índices dos artigos 389 e 406 do Código Civil.

Considerando que os benefícios da justiça gratuita se aplicam no caso concreto (que ora concedo à parte requeridas) as obrigações decorrentes da sucumbência ficam com a exigibilidade suspensa, nos termos do Art. 98, §3º, do CPC, sem prejuízo de, a qualquer momento, o credor demonstrar que a parte sucumbente tem meios para satisfazer a obrigação.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE em parte o pedido, com resolução do mérito, nos termos do Art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e o faço para: (a) DECLARAR rescindido o contrato de fls.23/37 e CONCEDER a antecipação da tutela neste ato, determinando a reintegração da autora na posse do bem descrito na inicial, expedindo-se, de imediato, mandado de reintegração de posse, ficando concedido o prazo máximo de 15 dias para parte autora comprovar nos autos o recolhimento da guia do Oficial de Justiça; (b) reintegrar definitivamente a parte autora na posse do bem referido na inicial; (c) condenar a(s) parte(s) requerida(s) ao perdimento dos valores pagos a título de amortização do financiamento e compensação pela utilização do imóvel em questão, se o caso (ressalvando que algumas dessas rubricas possuem natureza pessoal, ou seja, não estão vinculadas ao bem).

Antes do arquivamento, em consonância com o Comunicado Conjunto nº 862/2023, a fim de garantir o correto cumprimento do disposto no § 5º do art. 1098 das NSCGJ, deverá a Serventia verificar se a parte vencida não beneficiária da gratuidade da justiça recolheu a taxa judiciária e despesas não recolhidas pelo vencedor beneficiário da gratuidade, como previsto no § 5º do art. 1098 destas Normas de Serviço.

Caso constado não ter ocorrido o recolhimento da taxa judiciária e despesas processuais, intime-se a parte devedora a recolher os valores devidos, sob pena de inscrição na dívida ativa.

Conforme índices e valores fixados acima, custas e honorários pela(s) parte(s) requerida(s), ressalvando a gratuidade concedida.

Com o transito em julgado, arquivem-se os autos.

P.I.C. - ADV: REGINALDO DE CAMARGO BARROS (OAB 153805/SP)

Processo 1001838-58.2025.8.26.0624 - Procedimento Comum Cível - Rescisão / Resolução - Gallo Empreendimentos Imobiliarios Ltda - *manifestar o autor no prazo de 10 dias sobre o aviso de fls 64 recebido por terceira pessoa. - ADV: REGINALDO DE CAMARGO BARROS (OAB 153805/SP)