TJSP - 1002022-85.2025.8.26.0568

ADV: Dejamir da Silva (OAB 185622/SP) Processo 1002022-85.2025.8.26.0568 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Ivone Rodrigues de Souza Jacinto -

Vistos.

Trata-se de ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos c/c pedido de tutela antecipada.

Aduz a parte autora, em síntese, que celebrou um contrato particular de promessa de compra e venda com a requerida, registrado sob o n.

LB002532, referente à fração LB-1311 - STÚDIO A - CLASSIC - G - do Empreendimento Long Beach Multiresidence, localizado na cidade da Praia Grande-SP, pelo valor de R$21.990,00, com o pagamento da entrada de 10% (R$2.199,00) e o restante em 90 parcelas de R$219,90, com vencimento da primeira parcela em 15-08-2023.

Alega que mesmo após a assinatura do contrato, em 01-04-2023, nenhuma obra foi iniciada no terreno destinado à construção e que decidiu pela não continuidade do negócio, razão pela qual encaminhou um e-mail à requerida em 20-02-2025, com reiteração em 11-03-2025, e afirmou não ter mais interesse na aquisição da unidade, solicitando a devolução dos valores pagos.

Relata que também enviou notificação formal da rescisão contratual, por meio de telegramas com aviso de recebimento, datados de 05-03-2025 e 17-03-2025.

Destaca que a empresa ré respondeu por mensagem, via WhatsApp, que dos R$6.377,10 pagos, seriam deduzidos R$2.199,00 referente à comissão de corretagem e mais R$3.188,55 a título de multa contratual, restando à autora apenas o saldo devedor de R$989,55.

Salienta que referida retenção e a porcentagem da comissão de corretagem são abusivas, e que a jurisprudência pátria passou a direcionar o seu entendimento no sentido de que as promitentes vendedoras de frações imobiliárias em regime de multipropriedade podem reter tão somente de 10% a 25% dos valores pagos pelos promitentes compradores.

Ao final, requer: a) A concessão da Justiça Gratuita à Requerente que é pobre e faxineira e luta desesperada para se manter nesse mercado tão desigual, com muita dificuldade para sobreviver. b) A concessão de Tutela antecipada, inaudita altera pars, a fim de rescindir o presente contrato e determinar a suspensão da cobrança das parcelas vencidas e vincendas, tendo em vista os fatos e fundamentos jurídicos supracitados; c) A aplicação de multa, casa descumpra o comando da Tutela antecipado caso seja concedida pelo Juízo; d) A não realização de audiência de conciliação/mediação; e) Citação via posta da empresa Requerida, na pessoa de seu representante legal para que querendo, conteste a presente ação sobre pena de revelia; f) Reconhecer a inversão do ônus da prova, dada a hipossuficiência da Requerente a verossimilhança de suas alegações; g) A suspensão dos efeitos da mora e afastamento de possíveis restrições de créditos; h) Seja julgada totalmente procedente a presente demanda para ao final, decretar a nulidade do contrato pelos vícios e não construção no terreno, com a devolução do montante pago atualizado, com juros de mora, ou ainda, caso seja outro entendimento, decretar a extinção do contrato, afastando as cláusulas abusivas e condenar a Requerida ao ressarcimento de 90% a 75% dos valores pagos pela Requerente, desconsiderando o valor de corretagem, de imediato, sem parcelamento, com correção monetária desde o desembolso, conforme jurisprudência e legislação demonstradas; i) Da nulidade da cláusula que prevê a comissão de corretagem, ou ainda, caso entende devida, que seja arbitrada apenas em 4% a 6% sobre o montante já pago pela Requerente; j) Condenar a Requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes em percentual não inferior a 20%.

Protesta-se provar todo o alegado, por meio de todas as provas lícitas, em especial a documental e reiterar, pelos motivos já expostos, o seu desinteresse na audiência de tentativa de conciliação. À causa atribuiu-se o valor de R$6.377,10.

Com a inicial, os documentos de fls. 12/36: Fls. 12/13: procuração e declaração de hipossuficiência; Fls. 14: documento pessoal da autora; Fls. 15/17: carteira de trabalho; Fls. 18/20: demonstrativos de pagamento de salário; Fls. 21: comprovante de endereço (conta de energia); Fls. 22/26: contrato particular de promessa de compra e venda; Fls. 27/28: mensagens eletrônicas - pedido de cancelamento do contrato; Fls. 29: aviso de recebimento - Correios; Fls. 30/32: fotografias; Fls. 33/36: instrumento particular de distrato do contrato de promessa de compra e venda. É o relatório.

DECIDO.

I - DA COMPETÊNCIA RELATIVA Trata o presente feito de relação de consumo, devendo, por conseguinte, serem aplicadas as regras de proteção e defesa do consumidor, as quais são de ordem pública e interesse social (art. 1º do CDC).

Conforme reiteradas decisões de nossos Tribunais, em se tratando de relação de consumo, a cláusula de foro ou de eleição de foro não pode ser diversa da residência e ou domicílio do consumidor com o fim de inviabilizar o acesso deste à Justiça, devendo ser considerada abusiva, nos termos do art. 51, inc.

IV e XV, do CDC, com o reconhecimento de ofício da incompetência para conhecer a lide por parte do Juízo, nos termos do art. 64 do CPC.

Todavia, embora se trate de relação de consumo, o E.

Tribunal de Justiça, em sua maioria, tem entendido que a questão da incompetência territorial deverá ser alegada pelo consumidor em sede de PRELIMINAR na contestação.

Desta feita, referida questão será melhor apreciada em eventual preliminar suscitada em sede defensiva pela parte requerida.

II - DO VALOR DA CAUSA Com efeito, dispõe o artigo 292, inciso II, do Código de Processo Civil, que o valor da causa será, na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida.

Deste modo, considerando que a parte autora pretende a rescisão do negócio jurídico, o valor da causa deverá corresponder ao valor total do contrato, no importe de R$21.990,00, razão pela qual faço a devida retificação, de ofício.

Providencie a Serventia as anotações necessárias.

III - DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA Defiro os benefícios da gratuidade da justiça, por enquanto, cuja manutenção fica condicionada à informação e comprovação dos rendimentos mensais pelo(a)(s) autor(a)(s), cópia da última declaração de renda, bem como pela juntada aos autos das contas de energia elétrica e de água, telefone, faturas de cartão de crédito.

Deverão apresentar, em relação à movimentação bancária: I) certidão do Bacen indicando suas contas bancárias ("cadastro de clientes do sistema financeiro" ou "CSS", devendo-se conferir mais informações na página sobre "Registrato" no site do Bacen); e II) histórico completo do último ano das contas bancárias indicadas no CSS (nesse sentido: TJSP, Apelação Cível n. 1006917-60.2023.8.26.0568, Relator: Luiz Antonio Costa, Órgão julgador: 7ª Câmara de Direito Privado, J. 19.08.2024).

Prazo: 15 dias, sob pena de revogação da gratuidade concedida.

Com a juntada das movimentações bancárias aos autos, decreto o sigilo do feito, devendo a Serventia providenciar as anotações necessárias.

Deverá a Serventia certificar eventual descumprimento (ainda que parcial) do supra determinado.

IV - DO PEDIDO LIMINAR Considerando que a requerente já comunicou o desinteresse na manutenção do contrato, com intenção de rescindi-lo, aliado aos evidentes prejuízos que podem ser causados à parte autora e à ausência de dado significativo à requerida em caso de reversão da tutela, entendo presentes, "in casu", os requisitos legais do "periculum in mora" e do "fumus boni iuris" para conceder parcialmente a tutela antecipada de urgência pleiteada e suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e demais encargos do contrato mencionado na inicial sob n.

LB002532 - fls. 22/26, sob pena de aplicação de medidas de apoio, salientando-se que o cumprimento da presente determinação será exigido a partir da comunicação da parte requerida acerca deste "decisum".

Indefiro o pedido liminar com relação ao pedido de rescisão contratual, uma vez que prematuro o desfazimento do negócio jurídico sem prévia oportunidade de exercício do contraditório e da ampla defesa, devendo as obrigações remanescentes de cada parte ser estabelecidas quando do desfecho da lide.

IV. 1 - DO DESCUMPRIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA O descumprimento da decisão deverá ser objeto DE INCIDENTE ESPECÍFICO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, PARA SE EVITAR TUMULTO NESTES AUTOS.

O referido incidente deverá ser ajuizado em apartado, através de incidente processual, consoante o disposto no art. 1286 das Normas de Serviços da Corregedoria Geral da Justiça.

No incidente, o juízo adotará as providências necessárias para o efetivo cumprimento da decisão, podendo, inclusive, bloquear valores para o ressarcimento dos valores indevidamente retidos, devendo a autora apresentar a planilha necessária.

V - DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO Diante das especificidades da causa e de modo a adequar o rito processual às necessidades do conflito, deixo para momento oportuno a análise da conveniência da audiência de conciliação (CPC, arts. 10 e 139, VI e Enunciado n. 35 da ENFAM).

VI DA CITAÇÃO Cite(m)-se o(a)(s) requerido(a)(s), via correio-AR, para contestar(em) a ação, no prazo de 15 dias úteis, com as advertências legais.

A ausência de contestação implicará revelia e presunção de veracidade da matéria fática apresentada na petição inicial.

Tratando-se de processo eletrônico, em prestígio às regras fundamentais dos artigos 4º e 6º do CPC fica vedado o exercício da faculdade prevista no art. 340 do CPC.

Havendo pedido de justiça gratuita pelo(a)(s) requerido(a)(s), pessoa jurídica, para a sua apreciação, deverá(ão) o(a)(s) requerido(a)(s) juntar os extratos da conta bancária da empresa dos últimos três meses, além do balanço patrimonial e contábil.

Deverá a Serventia certificar eventual descumprimento (ainda que parcial) do supra determinado.

VII - INFRUTÍFERA A CITAÇÃO Infrutífera a citação e requerida pesquisas para localização de endereço, bem como recolhidas as taxas necessárias (caso a parte não seja beneficiária da justiça gratuita), desde já ficam deferidas as pesquisas de endereço junto ao SISBAJUD, RENAJUD, INFOJUD e SERASA, sem necessidade de nova conclusão.

Realizadas as pesquisas, providencie a Serventia a citação.

Se novamente, infrutífera a citação, e, certificado nos autos o esgotamento das diligências nos endereços constantes das pesquisas, e, requerido pelo(a)(s) autor(a)(es) a citação por edital, fica a mesma DEFERIDA, providenciando o(a)(s) requerente(s) a minuta do edital, se possível, via e-mail [email protected], no prazo de 15 dias.

Decorrido o prazo sem manifestação do(a)(s) requerido(a)(s), oficie-se à O.A.B. para indicação de curador(a) especial, que deverá ser intimado a apresentar a defesa no prazo legal.

Com a(s) contestação(ões), intime(m)-se o(a)(s) autor(a)(es) para réplica, tornando-me conclusos para decisão saneadora ou, se o caso, julgamento antecipado de mérito.

Intime-se.