24/07/2025 20:06

Juntada de Petição de Petição (outras)
18/07/2025 02:02

Certidão de Publicação Expedida
17/07/2025 05:53

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
16/07/2025 09:46

Ato ordinatório - Intimação - DJE
06/06/2025 19:05

Juntada de Petição de Petição (outras)
06/06/2025 11:19

Juntada de Petição de Petição (outras)
30/05/2025 13:14

Certidão de Publicação Expedida
30/05/2025 13:14

Certidão de Publicação Expedida
30/05/2025 13:14

Certidão de Publicação Expedida
30/05/2025 13:13

Certidão de Publicação Expedida
28/05/2025 06:05

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
22/05/2025 11:06

Juntada de Petição de embargos de declaração
21/05/2025 13:21

Certidão de Publicação Expedida
20/05/2025 08:58

Certidão de Publicação Expedida
20/05/2025 08:54

Certidão de Publicação Expedida
20/05/2025 08:51

Certidão de Publicação Expedida
20/05/2025 08:11

Certidão de Publicação Expedida
20/05/2025 08:05

Certidão de Publicação Expedida
20/05/2025 08:05

Certidão de Publicação Expedida
16/05/2025 15:04

Certidão de Publicação Expedida
16/05/2025 15:02

Certidão de Publicação Expedida
16/05/2025 15:00

Certidão de Publicação Expedida
16/05/2025 12:42

Certidão de Publicação Expedida
16/05/2025 12:24

Certidão de Publicação Expedida
16/05/2025 03:52

Certidão de Publicação Expedida
16/05/2025 03:51

Certidão de Publicação Expedida
16/05/2025 00:00

Intimação

ADV: Ricardo Sordi Marchi (OAB 154127/SP), Daniel Alcântara Nastri Cerveira (OAB 200121/SP), Marcos Nicoleti da Silva (OAB 205628/SP) Processo 1058704-23.2023.8.26.0506 - Renovatória de Locação - Reqte: Mc Via Parque Comercio de Relogios Ltda - Reqdo: Multiplan Empreendimentos Imobiliários S/A, Vinci Shopping Centers Fundo de Investimento Imobiliário - Fii - VISTOS em saneador. 1.

O processo não deve ser sentenciado de plano.

Trata-se de ação renovatória de contrato de locação comercial ajuizada por MC VIA PARQUE COMÉRCIO DE RELÓGIOS LTDA. em face de MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. e VINCI SHOPPING CENTERS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII, objetivando a renovação do contrato de locação dos salões de uso comercial nº 14/15, com aproximadamente 59,40m², localizados no Nível Califórnia do RIBEIRÃO SHOPPING, situado na Avenida Coronel Fernando Ferreira Leite nº 1.540, Jardim Califórnia, por força do contrato de locação comercial de 01/08/2019, pelo prazo de 60 (sessenta) meses, com início em 12/08/2019 e término previsto para 11/08/2024.

A parte autora propõe: (i) a renovação do contrato por mais 60 (sessenta) meses, com início em 12/08/2024 e término em 11/08/2029; (ii) a fixação do aluguel mínimo mensal em R$ 20.200,00 (vinte mil e duzentos reais); e (iii) a manutenção das demais cláusulas contratuais.

Em contestação, a parte ré suscitou, preliminarmente: (i) falta de indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; e (ii) ausência de prova completa da idoneidade financeira do fiador.

No mérito, afirmou ser insuficiente a proposta oferecida pela autora, pleiteando pela manutenção do valor do aluguel no importe de R$ 32.406,67 (trinta e dois mil, quatrocentos e seis reais e sessenta e sete centavos) e das demais cláusulas contratuais.

Em réplica, a parte autora rechaçou as preliminares, sustentando que indicou de forma clara e precisa as condições propostas para a renovação do contrato, tendo também comprovado a idoneidade financeira do fiador indicado.

Reafirmou, ainda, sua proposta de redução do valor do aluguel, indicando que o valor requerido está condizente com o praticado pelo mercado imobiliário, o que seria comprovado por perícia técnica.

Afasto as preliminares arguidas na peça defensiva.

Inicialmente, a parte ré sustenta que a autora não atendeu ao requisito previsto no artigo 71, inciso IV, da Lei 8.245, de 18.11.1991, alegando falta de indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação.

Verifica-se, contudo, que na petição inicial a autora indicou expressamente as condições propostas para a renovação contratual, quais sejam: (a) prazo de 60 (sessenta) meses, com início em 12/08/2024 e término em 11/08/2029; (b) fixação do aluguel mínimo mensal em R$ 20.200,00; e (c) manutenção das demais cláusulas contratuais.

Tais condições foram demonstradas com clareza e precisão suficientes para o delineamento objetivo do pedido renovatório, permitindo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa pela parte ré.

Ademais, ao sustentar que a autora não explicitou se pretendia a manutenção do aluguel percentual previsto no contrato (6% sobre o faturamento), a ré ignora que a autora expressamente postulou pela manutenção de todas as demais cláusulas e condições do contrato renovando, com exceção dos itens pleiteados (fls. 06).

De outro giro, a requerida relata que a autora deixou de demonstrar a idoneidade financeira do fiador indicado, defendendo o não atendimento ao requisito previsto no artigo 71, inciso V, da Lei nº 8.245/91.

Esta preliminar também não merece prosperar, porque a prova da idoneidade financeira dos fiadores pode ser realizada ao longo de toda a instrução processual, desde que comprovada a existência do fiador no momento da propositura da ação.

Nesse sentido: Apesar da clareza da lei ao afirmar que o quanto indicado nos incisos do art. 71, deverá constar da petição inicial da ação renovatória (v. caput do art. 71), são encontráveis julgados, bastante liberais, aceitando o preenchimento desses requisitos em momento ulterior (Waldir de Arruda Miranda Carneiro, Anotações à Lei do Inquilinato, São Paulo, Ed.

Revista dos Tribunais: 2000, pág. 658), razão pela qual já se mostraria inviável acolher a alegação em sede preliminar, considerando o momento processual em que o feito ora se encontra.

Não fosse somente por isso, no caso em tela a parte autora juntou documentos que comprovam a existência do fiador Jasper Forest Participações S/A, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob nº 09.***.***/0001-83, ao tempo da propositura da ação, bem como seu aceite à fiança (fls. 276).

Ademais, em réplica, complementou a documentação com certidões negativas trabalhista e tributária e balanço patrimonial consolidado, demonstrando que o patrimônio líquido da fiadora é da ordem de R$ 22.337.000,00 (cf. fls. 531/533), valor expressivamente superior ao montante necessário para garantir a locação em debate.

Além disso, extrai-se dos autos que o fiador em questão é o mesmo do contrato originário (fls. 36/57), presumindo-se, pois, sua idoneidade financeira, de forma que compete à parte contrária a prova em sentido diverso, mormente diante da documentação acima mencionada.

Sobre o tema: AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL.

PREENCHIMENTO DE TODOS OS REQUISITOS PREVISTOS NA LEI Nº 8.245/91.

INÉPCIA DA PETICÃO INICIAL.

NÃO CONFIGURAÇÃO.

VALOR DO LOCATIVO ATRIBUÍDO PELO PERITO JUDICIAL.

MANUTENÇÃO.

EXISTÊNCIA DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

REQUERIMENTO DE SUBSTITUIÇÃO DA MODALIDADE DE FIANÇA.

IMPOSSIBILIDADE. 1) A juntada posterior da prova do preenchimento dos requisitos da Lei nº 8.245/91 ao ato do ajuizamento da ação não é suficiente para configurar a carência da ação.

Entendimento do C.

Superior Tribunal de Justiça. 2) Dissenso existente quanto ao valor do aluguel ofertado pela locatária e a contraproposta devidamente dirimido em exame pericial. 3) Aplicação do princípio da causalidade em relação aos Apelantes, uma vez que deram causa ao ajuizamento da demanda.

Vencidos em parte.

Sucumbência recíproca. 4) Na ação renovatória, presume-se a idoneidade financeira do fiador quando for o mesmo do contrato primitivo, cabendo ao locador impugná-la com suporte de provas como forma de demonstrar que houve mudança na situação econômica dele.

Entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO NÃO PROVIDO (TJSP, Ap. 0002041-67.2008.8.26.0451, 27ª C.D.Priv., Rel.

Des.

Alfredo Attié, j. 04/11/2014).

Superadas as questões preliminares e não havendo nulidades a serem sanadas, declaro o feito saneado, já que presentes os pressupostos processuais e condições da ação, entendida como direito abstrato. 2.

Analisando os autos, verifica-se que não há controvérsia quanto aos seguintes pontos: A existência de relação locatícia entre as partes, formalizada pelo contrato de locação comercial datado de 01/08/2019, com prazo de 60 (sessenta) meses, com início em 12/08/2019 e término previsto para 11/08/2024; O legítimo interesse da autora na renovação do contrato de locação por mais 60 (sessenta) meses; O exercício ininterrupto da atividade comercial pela autora no local por prazo superior a 3 (três) anos; A tempestividade da propositura da ação renovatória, dentro do prazo legal; A concordância de ambas as partes com a manutenção das demais cláusulas do contrato original (à exceção do valor do aluguel); A concordância da parte autora com o arbitramento judicial do valor do aluguel.

Contudo, permanece controvertido o ponto crucial da lide: o valor do aluguel mínimo mensal a ser fixado para o novo período contratual.

A parte autora propõe a redução para R$ 20.200,00, enquanto a parte ré pretende a manutenção do valor atual de R$ 32.406,67. 3.

Nos termos do artigo 373 do Código de Processo Civil, compete à parte autora a prova dos fatos constitutivos de seu direito e à parte ré a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora.

No caso em análise, considerando o ponto controvertido acima fixado, compete à parte autora o ônus de demonstrar que sua proposta de redução do valor do aluguel para R$ 20.200,00 corresponde ao valor locativo real e atual do imóvel.

Por seu turno, compete à parte ré o ônus de demonstrar que o valor atual de R$ 32.406,67 corresponde ao justo valor locativo do imóvel.

Não vislumbro hipótese de distribuição dinâmica do ônus da prova, nos termos do parágrafo primeiro do artigo 373 do Código de Processo Civil, uma vez que ambas as partes possuem plenas condições de produzir a prova necessária à demonstração de suas alegações.

Considerando que o ponto controvertido diz respeito exclusivamente ao valor do aluguel mínimo mensal a ser fixado para o novo período contratual, a prova pericial afigura-se imprescindível para a solução da lide.

No presente caso, considerando que a variação no valor do aluguel proposto pelas partes é expressiva, a perícia avaliatória mostra-se essencial para a fixação do valor locativo real e atual do imóvel, nos termos do artigo 72, inciso II, da Lei 8.245/91.

Assim, DEFIRO a produção de prova pericial para avaliação do justo valor locativo do imóvel objeto da lide, requerida pela parte autora.

Para tanto, nomeio o perito o Sr.

RODRIGO LEANDRO ALFÉ, engenheiro civil com especialização em avaliações imobiliárias, que cumprirá o encargo escrupulosamente, independentemente de termo de compromisso e que poderá se valer do disposto no parágrafo 3º do artigo 473 do CPC.

As partes, no prazo comum de 15 (quinze) dias, poderão indicar assistentes técnicos (devendo informar telefone e e-mail para contato do respectivo assistente) e formular quesitos.

A parte que formular quesito cuja resposta implique trabalho excessivamente oneroso deverá se responsabilizar pelo pagamento dos honorários correspondentes ao quesito, sob a pena de indeferimento.

Independentemente de manifestação das partes, formulo os seguintes quesitos do Juízo, que deverão ser obrigatoriamente respondidos pelo perito: Qual o atual valor de mercado do aluguel mínimo mensal da unidade comercial objeto da lide, considerando sua localização, dimensões, características e finalidade comercial? Quais os métodos de avaliação utilizados para se chegar ao valor indicado? Quais os parâmetros comparativos considerados na avaliação (outros imóveis/lojas no mesmo shopping center, em shopping centers similares, etc.)? Há diferença significativa entre o valor de aluguel proposto pela autora (R$ 20.200,00) e o valor de mercado apurado? Em caso positivo, de quanto seria essa diferença percentual? Há diferença significativa entre o valor de aluguel pretendido pela ré (R$ 32.406,67) e o valor de mercado apurado? Em caso positivo, de quanto seria essa diferença percentual? Quais os fatores internos e externos que mais influenciam na valoração do aluguel do imóvel em questão? O valor do aluguel por metro quadrado da unidade comercial objeto da lide está dentro da média praticada no mercado para unidades comerciais semelhantes no mesmo shopping center? Houve alteração significativa nas condições do mercado imobiliário local, especificamente no segmento de shopping centers, nos últimos 5 (cinco) anos? Em caso positivo, qual o impacto dessa alteração nos valores de aluguel? Considerando as peculiaridades do imóvel e do mercado local, qual seria o valor justo para o aluguel mínimo mensal para o novo período contratual de 60 (sessenta) meses? Após apresentação de quesitos, intime-se o perito para estipular sua proposta de honorários, no prazo de 05 (cinco) dias, que ficarão a cargo da autora, que requereu a perícia, intimando-se, em seguida, as partes para que se manifestem sobre a estimativa, também no prazo de 05 (cinco) dias, voltando-me conclusos em seguida para fins do disposto no artigo 465, parágrafo 3º, do CPC.

O perito deverá assegurar aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias.

Apresentado o laudo, intimem-se as partes para que no prazo comum de 15 (quinze) dias se manifestem sobre o resultado, mesma oportunidade em que deverão providenciar a apresentação de seus pareceres técnicos.

Em momento oportuno, tornem os autos conclusos para deliberações.

Prov.

Int.
14/05/2025 13:55

Proferidas outras decisões não especificadas
14/05/2025 12:32

Conclusos para decisão
14/05/2025 12:30

Mudança de Magistrado
17/02/2025 14:46

Juntada de Petição de Petição (outras)
10/02/2025 22:52

Certidão de Publicação Expedida
10/02/2025 00:17

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
09/02/2025 18:44

Proferidas outras decisões não especificadas
06/02/2025 14:31

Conclusos para decisão
07/11/2024 10:45

Mudança de Magistrado
17/10/2024 13:39

Conclusos para despacho
05/09/2024 20:17

Juntada de Petição de Petição (outras)
28/08/2024 00:34

Certidão de Publicação Expedida
27/08/2024 00:35

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
26/08/2024 15:15

Proferidas outras decisões não especificadas
11/07/2024 13:27

Conclusos para decisão
02/05/2024 10:08

Conclusos para despacho
11/04/2024 15:26

Juntada de Petição de Réplica
09/04/2024 20:00

Juntada de Aviso de recebimento (AR)
01/04/2024 17:37

Juntada de Petição de Petição (outras)
26/03/2024 15:37

Juntada de Petição de Petição (outras)
20/03/2024 05:00

Certidão de Publicação Expedida
19/03/2024 10:35

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
19/03/2024 10:27

Ato ordinatório - Intimação - DJE
28/02/2024 21:25

Juntada de Petição de contestação
06/02/2024 09:07

Juntada de Aviso de recebimento (AR)
23/01/2024 04:23

Juntada de Certidão
23/01/2024 04:23

Juntada de Certidão
22/01/2024 21:20

Certidão de Publicação Expedida
22/01/2024 13:38

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
21/01/2024 22:30

Expedição de Carta.
21/01/2024 22:30

Expedição de Carta.
21/01/2024 22:29

Recebida a Petição Inicial
19/01/2024 13:54

Conclusos para decisão
15/12/2023 11:42

Expedição de Certidão.
11/12/2023 14:43

Mudança de Magistrado
01/12/2023 17:06

Juntada de Petição de Petição (outras)
10/11/2023 16:58

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
10/11/2023

Ultima Atualização
09/02/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

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