TJSP - 1006854-28.2024.8.26.0268

ADV: Caio Henrique Martins Corrêa (OAB 393607/SP), Marinete Jesus Moreira (OAB 405075/SP) Processo 1006854-28.2024.8.26.0268 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Elizabeth Soares - Reqdo: Cooperativa Habitacional Vida Nova -

Vistos.

Trata-se de ação de ação de ressarcimento por rescisão contratual c/c tutela de urgência movida por ELIZABETH SOARES em face da COOPERATIVA HABITACIONAL VIDA NOVA.

Narra que firmou com a requerida Instrumento Particular de Termo de Adesão e Compromisso de Participação em Programa Habitacional de Cooperativa, visando a aquisição de unidade imobiliária pelo preço total de R$ 269.344,00, sendo que até o momento pagou a quantia de R$ 192.639,84.

Ocorre que não tem mais condições de arcar com os pagamentos das parcelas.

Ao noticiar o desejo de rescindir o acordo, aceitou a retenção de 18% do valor já pago.

Ocorre que a requerida se nega a devolver o valor devido de outra forma que não parceladamente, em 60 vezes.

Assim, requereu a tutela de urgência para que a requerida apresente o extrato financeiro referente a unidade imobiliária objeto da presente demanda e para suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como para que a requerida se abstenha de incluir seu nome nos órgãos de proteção ao crédito.

Ao final, requereu rescisão do contrato entabulado entre as partes e devolução de 80% da totalidade dos valores desembolsados pela autora em uma única parcela.

Protestou, também, pela concessão do benefício de justiça gratuita.

Justiça gratuita e tutela de urgência (suspensão da exigibilidade das mensalidades vencidas após o pedido de rescisão) deferidas à f. 55/56.

Regularmente citada, a ré apresentou contestação à f. 62/74.

Sustentou que a autora já quitou 01 Parcela da Adesão, 12 Parcelas do Terreno e 79 Parcelas da Construção, de forma que a retenção de 18% das parcelas pagas e a devolução de forma parcelada são justificáveis e previstas no instrumento particular.

Defende, ainda, que as normas do Código de Defesa do Consumidor não podem ser aplicadas ao presente caso.

Desse modo, requereu a improcedência da demanda.

Informou a requerida à f. 126 que não pretende produzir novas provas além das carreadas aos autos.

Réplica à f. 204/214, tendo a autora informado não possui demais provas a serem produzidas. É o relatório.

Decido.

O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, tendo em vista que as alegações formuladas pelas partes permitem a prolação da sentença, independentemente da produção de outras provas, na forma do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Estão presentes os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, bem como os requisitos de admissibilidade processuais.

De pronto, apenas para ressaltar o quanto já decidido à f. 55/56, destaco que é vasta a jurisprudência no sentido da aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de adesão a cooperativas habitacionais, as quais se comprometem a construir empreendimento imobiliário, tais como o celebrado entre a autora e a ré.

A Súmula 602 do STJ é clara ao dispor que: "o Código de Defesa do Consumidoré aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas".

Superada a questão, aponto que a controvérsia dos autos cinge-se à possibilidade de devolução do valor de forma única, em razão de rescisão contratual.

Nesse diapasão, é pacífica a jurisprudência no sentido de admitir a denuncia ao contrato de compra e venda de imóvel, por iniciativa dos compradores que, por questões pessoais, não mais tem interesse no prosseguimento do pacto.

Entende o egrégio Superior Tribunal de Justiça, de forma pacífica, que "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). (REsp 1723519/SP, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019).

Assiste, portanto, à parte autora o direito de resolver o contrato outrora celebrado entre as partes.

Nos termos da Súmula 543, do egrégio Superior Tribunal de Justiça, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

No caso, foi da parte autora a culpa pelo refazimento, de forma que nada de ilegal existe na restituição parcial do preço pago.

Antes do advento da Lei nº 13.786/2018 não existia qualquer disposição legal que estabelecesse o percentual máximo a ser estipulado em cláusula penal de natureza compensatória, nos contratos de compra e venda de imóvel.

Tal Lei, no entanto, somente se aplica aos contratos celebrados após sua entrada em vigor, conforme reiteradamente decidido pelo egrégio Superior Tribunal de Justiça (REsp 1723519/SP), de modo que de pouca ajuda para o caso dos autos, tendo em vista que o instrumento particular foi entabulado em 17/02/2017, conforme f. 23.

Não há, ainda, qualquer jurisprudência, de caráter vinculante, que predetermine o valor justo a ser retido pela vendedora, em caso de desistência do comprador.

No entanto, o Egrégio Superior Tribunal de Justiça admite como razoável o percentual entre 10 e 25%.

Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR.

RESTITUIÇÃO PARCIAL.

DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

TRÂNSITO EM JULGADO.

PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1.

A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2.

Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3.

Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4.

Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1723519/SP, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019) (grifos nossos).

Veja-se que, embora a autora tenha feito pedido para devolução de 80% dos valores já pagos, no decorrer da inicial mencionou que tinha aceitado a retenção de 18% do montante quitado, assim como previa o Estatuto (f. 06), de forma que pode ter havido confusão da patrona quanto à referência das porcentagens na petição.

Assim, no presente caso, considerando que a retenção prevista no Instrumento Particular é de 18%, não vislumbro a abusividade do percentual previsto no estatuto, na Claúsula Décima Quinta, Parágrafo Primeiro (f. 33).

Cabe analisar, no entanto, sobre quais partes deve ser calculado o direito à restituição no percentual de 82%.

Da documentação acostada aos autos, percebe-se que requerida não comprovou adesão de seguro em instrumento contratual em apartado, tampouco exibiu eventual apólice subscrita pelo cooperado, de forma não deve haver retenção de valores eventualmente recolhidos a esse título.

Igualmente, não restou comprovado pagamento das taxas mencionadas pela requerida (taxa de inscrição, taxa de adesão, taxas de boletos, multa, juros e correção monetária pagas por atraso nos pagamentos), e sobre as quais entende que não caberia a restituição.

Assim, todos os valores pagos pela parte autora devem compor a base de cálculo do valor a ser restituído, posto se equiparar a cooperativa a qualquer outra incorporadora, sendo irrelevante o nome e destinação dada em seu estatuto a cada parcela do preço.

Nesse sentido: APELAÇÃO.

Ação de rescisão contratual c.c. restituição de quantias pagas.

Cooperativa habitacional.

Sentença que rescinde o negócio e condena a ré a restituir 80% do total pago pela cooperada, que pede demissão.

Aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Aplicação da Súmula 602 do STJ.

Restituição em favor da autora do percentual de 80% sobre todos os valores pagos, excluído tão somente os valores pagos a título de seguro prestamista.

Juros moratórios que incidem a partir do trânsito em julgado.

Sentença parcialmente reformada.

Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1033970-67.2020.8.26.0100; Relator (a): Cristina Medina Mogioni; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 10ª Vara Cível; Data do Julgamento: 02/07/2021; Data de Registro: 02/07/2021) (grifos nossos).

APELAÇÃO.

Ação de rescisão contratual d.C. restituição de quantias pagas.

Cooperativa habitacional.

Sentença que rescinde o negócio e condena a ré a restituir 80% do total pago pelo cooperado, que pede demissão.

Aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Aplicação da Súmula 602 do STJ.

Restituição em favor do autor do percentual de 80% sobre todos os valores pagos, excluído tão somente os valores pagos a título de seguro prestamista.

Sentença parcialmente reformada.

Recurso parcialmente provido. (Apelação nº 1080468-32.2017.8.26.0100, de minha relatoria, j. 17/05/2021) (grifos nossos).

RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL.

COOPERATIVA HABITACIONAL.

Ação proposta pela compradora, que alega impossibilidade financeira de honrar o pactuado.

Parcial procedência.

Irresignação da ré.

Acolhimento em parte.

Possibilidade de resilição judicial do ajustado, com a aplicação das disposições do Código de Defesa do Consumidor, dada a essência da relação jurídica estabelecida entre as partes.

Apelante assume posição equiparada às construtoras e incorporadoras que comercializam imóveis.

Autorizada a retenção pela vendedora de 20% do montante pago, a título de ressarcimento dos custos administrativos.

Devolução das quantias deve ser efetuada de uma só vez.

Inteligência das Súmulas nºs 1, 2 e 3 deste E.

Tribunal de Justiça e 543 do E.

STJ.

Importância comprovadamente despendida pela apelada a título de seguro prestamista não comporta restituição, sobretudo porque não destinada ao pagamento do preço do imóvel.

Precedentes desta C.

Câmara sobre o tema.

Juros de mora devidos a partir do trânsito em julgado.

Autora decaiu de parte mínima de seu pedido, cabendo à ré arcar integralmente com os ônus sucumbenciais, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Estatuto Processual.

Verba honorária arbitrada de acordo com os parâmetros orientadores estabelecidos no artigo 85, §2º, do CPC/2015.

Sentença parcialmente reformada.

RECURSO PROVIDO EM PARTE. (Apelação nº 1072050-37.2019.8.26.0100, Rel.

Des.

Paulo Alcides, j. 14/04/2021).

Por fim, imperioso frisar que a restituição deve ser feita de uma só vez, em virtude da onerosidade excessiva da disposição que o obriga receber de forma parcelada, conforme dispõe as Súmula nº 1 e 2 do E.

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Anoto que os demais argumentos deduzidos pelas partes no processo não são capazes, em tese, de infirmar a conclusão adotada neste julgamento (CPC, art. 489, § 1º, inciso IV).

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para: (i) DECLARAR a rescisão do negócio jurídico celebrado entre as partes, compelindo a requerida a nada mais cobrar da parte autora pelo contrato objeto do feito, inclusive em cadastros de inadimplentes; (ii) CONDENAR a requerida a restituir à parte autora o valor correspondente a 82% (oitenta e dois por cento) do montante pago (retenção de 18%), a ser calculado no cumprimento de sentença.

Fixo a correção monetária da restituição desde o desembolso de cada parcela (súmula 43 do STJ), pelo índice da Tabela Práticado TJSP até 29/08/2024 e pelo índice IPCA a partir de 30/08/2024, conforme estabelecido no art. 389, parágrafo único do CC, e com juros de mora desde a citação, pelo índice de 1% ao mês até 29/08/2024 e pelo índice previsto no art. 406, §1º do CC a partir de 30/08/2024, tudo conforme alterações introduzidas pela Lei 14.905/2024, que possuí aplicabilidade imediata.

Pela sucumbência, condeno a requerida ao reembolso de eventuais custas e despesas processuais, e ao pagamento de honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da condenação.

Transitada em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos.

P.I.C.