TJSP - 1001516-63.2024.8.26.0045

ADV: Antonio Carlos Tessitore Guimarães de Souza (OAB 330657/SP), Luiz Henrique Mendes de Almeida (OAB 176944/SP) Processo 1001516-63.2024.8.26.0045 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Anny Caroline Soares da Silva Lima - Reqdo: Amanda Aparecida Campos Lopes Sena -

Vistos.

Trata-se de ação de rescisão contratual e pedido de restituição de valores pagos ajuizada por ANNY CAROLINE SOARES DA SILVA LIMA e RENAN LIMA DOS SANTOS, devidamente qualificados nos autos, em face de AMANDA APARECIDA CAMPOS, também qualificada.

Aduziram, em síntese, em data de 17/11/2019 firmaram com a requerida instrumento particular de cessão de direitos sobre o imóvel lote 09 situado na Estrada São Bento, nº 7.321, Pq.

Nossa Senhora das Graças - Itaquaquecetuba, ajustando o pagamento de no importe de R$ 55.000,00, com entrada de R$ 2.000,00 e 106 parcelas menais de R$ 500,00.

Relatam que, por terem enfrentado dificuldades financeiras manifestaram o interesse de rescindir o contrato e, ao contatar a requerida, surpreenderam-se com a exigência de retensão de 70% dos valores pagos, sem possibilidade de negociação, com o que não concordam.

Pleiteiam a rescisão contratual, condenando a requerida à devolução do percentual de 90% dos valores pagos, devidamente corrigido.

A inicial foi instruída com os documentos de fls. 20/48.

Citada (fls. 65), a requerida não contestou o feito no prazo legal (fls. 70), tendo se manifestado a fls. 79/84, pleiteando a nulidade de citação e a designação de audiência de conciliação.

A parte autora se manifestou a fls. 89/99 discordando da designação de audiência de conciliação, pleiteando o julgamento da lide.

Os autos vieram conclusos para sentença. É o que havia a relatar.

Decido.

O caso comporta julgamento antecipado nos termos do art. 355, inisos.

I e II do CPC, sendo desnecessária a produção de outras provas, bastando os documentos que constam dos autos e a aplicação do Direito.

Afasto a alegação de nulidade de citação, na medida em que a requerida foi citada pessoalmente, por oficial de justiça (fls. 65), não havendo nenhuma irregularidade.

Em razão da não apresentação de defesa no prazo legal, decreto a revelia da requerida, nos termos do artigo 344 do CPC.

O pedido inicial é parcialmente procedente.

Trata-se de pedido de rescisão de contrato de cessão de direitos sobre imóvel com pedido de declaração de nulidade de claúsula considerada abusivas e pedido de devolução de valores pagos. É incontroverso que a rescisão do contrato ocorreu por iniciativa dos autores, que alegam dificuldades financeiras.

Restringi-se a discussão quanto ao percentual de retenção dos valores pagos, tendo em vista a cláusula 12º (fls. 32), que dispõe sobre a retenção de 70% dos valores pagos.

Nos termos da Sumula 1 do Eg.

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem".

Assim, legítimo o pedido de devolução de quantias pagas, todavia, com compensação de gastos de administração efetuados pela ré, bem como valor pelo tempo de ocupação.

Segundo a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No caso dos autos, é evidente que a rescisão se deu a pedido dos autores, que afirmam enfrentar dificuldades financeiras para pagar os valores ajustados.

Assim, a restituição deve ser parcial.

No caso, o contrato foi firmado em 2019, aplicando-se à hipótese, por analogia, as disposições da Lei do Distrato (Lei 13.876/18), que dispõe em seu art. 67-A, in verbis: "Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga." Note-se que a jurisprudência ainda é pacífica no sentido de que o percentual de retenção de valores deve ser fixado entre 10% e 30% do valor pago.

Neste sentido: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA RESCISÃO RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Impossibilidade econômica superveniente do adquirente em arcar com as prestações ajustadas Ausência de demonstração de culpa da vendedora - Rescisão decretada Contrato firmado sob a égide da Lei 13.876/2018- Rescisão decretada - Taxa de retenção fixada em 20% dos valores pagos, para evitar enriquecimento indevido e para fins de ressarcimento das despesas de administração do contrato e perdas e danos, nos limites do artigo 67-A da Lei 13.876/2018- Taxa de uso do imóvel descabida -Terreno que não teve qualquer edificação, de que não resulta renda e que retornará à propriedade da demandada, para ser revendido a terceiro, sem qualquer embaraço- Sentença mantida- Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1001151-10.2023.8.26.0153 Cravinhos, Relator: Moreira Viegas, Data de Julgamento: 28/05/2024, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/05/2024) APELAÇÃO.

RESCISÃO DE COMPRA E VENDA C/C DEVOLUÇÃO PARCIAL DE VALORES.

Sentença de parcial procedência.

Desistência da compradora.

Insurgência da requerida.

Aplicação das Súmula 1 deste E.

TJSP e da Súmula 543 do C.

STJ.

Contrato firmado sob a égide da Lei nº 13.786/18 que acrescentou o artigo 32-A à Lei nº 6.766/79.

Devolução dos valores pagos.

O percentual de retenção de 20% se mostra adequado para compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com o adotado pela jurisprudência em casos semelhantes.

Fruição.

Tratando-se de lotes sem construção, não merece acolhida a pretensão relativa à majoração da indenização pela fruição do imóvel, notadamente porque não houve efetiva utilização do bem pelo adquirente, sequer prejuízo da apelante diante da possibilidade de nova comercialização do lote.

Precedentes.

Juros de mora.

Incidência a partir do trânsito em julgado.

Tese firmada pelo STJ em julgamento de recursos repetitivos (Tema 1.002).

Aplicação por analogia.

Sentença reformada em parte, apenas para que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador incidam apenas a partir do trânsito em julgado.

Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1070572-86.2022.8.26.0100 São Paulo, Relator: Coelho Mendes, Data de Julgamento: 15/06/2023, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/06/2023).

No caso, observa-se que na cláusula 12ª do contrato, há previsão de retenção de valores correspondentes a 70% do preço de venda.

Assim, considerando os julgados acima colacionados, demonstra-se abusiva a referida cláusula, sendo vedada pelo Código de Defesa do Consumidor já que geraria enriquecimento ilícito da ré.

Portanto, caberá à ré devolver à autora o percentual de 80% dos valores comprovadamente pagos e tal devolução ocorrerá em parcela única, conforme súmula 2 do TJ/SP: Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Os valores deverão ser corrigidos a partir de cada desembolso (pela tabela prática do TJ/SP, que se destina unicamente a recompor o valor da moeda corroído pela inflação).

Ante o exposto e o que mais dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial e o faço para declarar a rescisão do contrato havido entre as partes, bem como a nulidade da cláusula décima segunda, que prevê retenção superior a estipulada nesta sentença (fls. 32), condenando a ré a restituir aos autores, em parcela única, o importe de 80% dos valores pagos em virtude do contrato, devidamente corrigido pela tabela deste Tribunal, desde o desembolso de cada parcela e acrescidos de juros pela taxa SELIC a contar do trânsito em julgado desta sentença.

A atualização monetária será calculada com base na tabela prática divulgada pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e os juros de mora, no percentual de 01% ao mês, até a data limite de 27/08/2024.

Com o advento da Lei nº 14.905/2024, que alterou as regras de incidência de juros e correção monetária, a partir de 28/08/2024, a correção monetária será apurada pelos índices do IPCA-E (artigo 389,parágrafo único, do Código Civil) e os juros moratórios, pela taxa legal, correspondente àtaxa referencial da Selic, descontado o índice utilizado para a atualização monetária(IPCA-E), nos termos do artigo 406, do Código Civil.

Considerando que os autores decaíram em parte ínfima do pedido, condeno a requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação.

De modo a evitar o ajuizamento de embargos de declaração, registre-se que ficam preteridas as demais alegações, por incompatíveis com a linha de raciocínio adotada, observando que o pedido foi apreciado e rejeitado nos limites em que foi formulado.

Por corolário, ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, §2°, do Novo Código de Processo Civil.

Custas finais pela requerida, que fica intimada a providenciar o recolhimento no prazo de 15 dias, sob pena de inscrição na dívida ativa.

Providencie a co requerida o recolhimento das custas finais, no prazo de 15 dias, sob pena de inscrição na dívida ativa.

Na hipótese de interposição de recurso de apelação, por não haver mais juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo "a quo" (art. 1010 CPC), sem nova conclusão, intime-se a parte contrária, caso possua advogado, para oferecer resposta, no prazo de 15 dias.

Em havendo recurso adesivo, também deve ser intimada a parte contrária para oferecer contrarrazões.

Após, remetam-se os autos à Superior Instância, para apreciação do recurso de apelação.Antes da remessa dos autos ao Tribunal, deverá a serventia: a) indicar,obrigatoriamente, na certidão de remessa, a inclusão de mídia(s), ou sua eventual inexistência; b) certificar o valor do preparo e a quantia efetivamente recolhida com a vinculação da utilização do documento ao número do processo, nos termos do art. 1093 das NSCGJ, deixando para apreciação da instância superior eventuais irregularidades"(arts. 102 e 1275 das NSGJ).

Para tanto, deverá ser utilizado o modelo de certidão doSAJ 505792 Após o transito em julgado, com o recolhimento das custas finais ou inscrição na dívida ativa, ao arquivo.

P.I.C.

Arujá, 26 de março de 2025.