TJSP - 1005091-32.2025.8.26.0114

ADV: Allison Medeiros Sartore (OAB 404977/SP) Processo 1005091-32.2025.8.26.0114 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Gilbert de Souza Baptista - Juíza de Direito: Dra.

FERNANDA PEREIRA DE ALMEIDA MARTINS

Vistos.

GILBERT DE SOUZA BAPTISTA ajuizou ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos c/c tutela de urgência, em face deURBA5 LOTEAMENTOSLTDA., alegando ter firmado com a requerida instrumento particular de compromisso de venda e compra de lote, com financiamento composto de entrada e parcelas, e, não mais tendo condições de adimplir os pagamentos, buscou rescindir o contrato pela via administrativa, mas sem lograr êxito.

Requereu liminarmente a suspensão das cobranças e que a ré se abstivesse de negativar seu nome, retornando o imóvel à posse da ré.

Em definitivo, pretende a devolução de 90% dos valores totais pagos atualizados, de forma imediata e de uma só vez.

Fixou o valor da causa em R$ 41.338,58 (quarenta e um mil, trezentos e trinta e oito reais e cinquenta e oito centavos).

Juntou documentos.

Foi deferida a tutela de urgência e concedida a justiça gratuita à autora (fls. 58/59).

A requerida foi citada e deixou de apresentar contestação (fls. 64 e 66).

Manifestou-se o autor pelo julgamento antecipado da lide, devendo ser reconhecida a revelia (fls. 65).

Vieram os autos concluso para sentença. É o relatório.

Decido.

Tratando-se a presente ação de direito disponível, conheço diretamente do pedido, ante areveliada parte requerida, conforme preceitua o artigo 355, inc.

II, do Código de Processo Civil.

A empresa requerida foi citada (fls. 64), contudo, deixou de se manifestar nos autos.

Assim, a não apresentação de defesa enseja a incidência dos efeitos darevelia, não se verificando no caso quaisquer das hipóteses previstas no artigo 345 do Código de Processo Civil.

Dispõe o artigo 344 do Código de Processo Civil que se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor.

O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas.

Admite-se, porém, a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor.

Neste sentido, o Col.

Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento acerca do assunto: Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Conforme alegações e documentos juntados pelo autora, foi firmado Contrato Particular de Compra e Venda com Opção de Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia com a requerida em 05/08/2021 (fls. 17/37), para aquisição do lote 0024, quadra H, situado no empreendimento denominado "Smart Urba Dunlop", nessa Comarca, aprovado como "Residencial Parque Dunlop".

Valor do lote ajustado em R$ 106.060,00 (cento e seis mil e sessenta reais), a ser pago em uma entrada de R$ 10.306,00 (dez mil, trezentos e seis reais), parcelada em oito vezes, bem como 144 prestações de R$ 963,78 (novecentos e sessenta e três reais e setenta e oito centavos).

O autor até o momento da distribuição havia adimplido a quantia de R$ 45.987,31 (quarenta e cinco mil, novecentos e oitenta e sete reais e trinta e um centavos).

A Cláusula 8 do quadro resumo (fl. 36) descreve que a conclusão das obras de infraestrutura do loteamento e certidão de Habite-se estão previstas para 30/11/2023, com tolerância de até 180 dias.

Nesse contexto, à época do ajuizamento da ação, a princípio, ainda não havia sido entregue o lote o que afasta a responsabilidade da compradora em arcar com taxa de fruição, pagamento de tributos e despesas condominiais.

Ela sequer teve a posse e acesso ao bem para usufruí-lo ou realizar edificação.

Em relação ao valor de retenção pelas despesas administrativas, esta deve estar entre 10% e 25% do valor pago, em interpretação conjugada da jurisprudência do STJ e art. 67-A, da Lei 4.591/1964, introduzida pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato).

Nesse caso, com esteio no que vem sendo decidido pelo Superior Tribunal de Justiça nos casos de desistência por inciativa da parte compradora (AgInt no AgRg no AREsp 816434/DF, Terceira Turma, Rel.

Min Marco Aurélio Bellizze, J. 27.09.2016) e entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça de São Paulo, entendo cabível a retenção a título de taxa administrativa na proporção de 10% dos valores pagos, conforme pretendido pelo autor.

Os valores deverão ser corrigidos desde cada desembolso, acrescidos de juros de mora a partir do trânsito em julgado desta sentença.

Dispositivo Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos principais para: 1) DECLARAR RESCINDIDO, a partir da citação, o Contrato Particular de Compra e Venda com Opção de Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia, firmado entre as partes em 05/08/2021 (fls. 17/37), lote 0024, quadra H, situado no empreendimento denominado "Smart Urba Dunlop", nessa Comarca, aprovado como "Residencial Parque Dunlop" ; 2) CONDENAR a requeridaURBA5 LOTEAMENTOSLTDA.a devolver ao autor GILBERT DE SOUZA BAPTISTA, o valor equivalente a 90% (noventa por cento) das quantias pagas, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Conforme orientação do Tribunal de Justiça de São Paulo (Roteiro Atualização Monetária e Juros Moratórios, https://api.tjsp.jus.br/Handlers/Handler/FileFetch.ashx?codigo=159885) os valores referentes à condenação deverão ser atualizados monetariamente pela TJSP, e com incidência de juros de mora nos termos do Código Civil de 2002, art. 406, de 12% ao ano (1% ao mês) até 27/08/2024, quando passa a ter efeito a Lei 14.905/2024, que modificou os parâmetros de juros e correção monetária do Código Civil.

A partir de 28/08/2024, para o cálculo dos juros de mora, deverá haver a aplicação subsequente da diferença entre a SELIC e o índice oficial de correção monetária (IPCA).

Com a devolução das parcelas, nos termos desta sentença, ficará consolidada nas mãos da ré a posse plena do imóvel.

Em razão da sucumbência, arcará a ré com as custas e despesas processuais, bem como, honorários em favor do patrono da parte adversa, que fixo em 20% sobre o valor da condenação, vedada compensação por expressa previsão legal (art. 85, §14, do CPC).

Oportunamente, arquivem-se os autos.

P.I.C.

Campinas, 31 de março de 2025.