TJSP - 1004605-94.2024.8.26.0045

PROCESSOS DISTRIBUÍDOS EM 19/08/2025 1004605-94.2024.8.26.0045; Processo Digital.

Petições para juntada devem ser apresentadas exclusivamente por meio eletrônico, nos termos do artigo 7º da Res. 551/2011; Apelação Cível; 10ª Câmara de Direito Privado; ELCIO TRUJILLO; Foro de Arujá; 1ª Vara; Procedimento Comum Cível; 1004605-94.2024.8.26.0045; Vícios de Construção; Apelante: Sunville Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda; Advogado: Sidnei Turczyn (OAB: 51631/SP); Advogado: Fausto Cirilo Paraiso (OAB: 332464/SP); Advogado: Daniel Morishita Cichini (OAB: 249949/SP); Apelante: Posi Engenharia e Construções Ltda; Advogado: Sidnei Turczyn (OAB: 51631/SP); Advogado: Fausto Cirilo Paraiso (OAB: 332464/SP); Advogado: Daniel Morishita Cichini (OAB: 249949/SP); Apelada: Janaína Procópio da Silva; Advogado: Alexandre Amaral Robles (OAB: 166194/SP); Ficam as partes intimadas para se manifestarem acerca de eventual oposição motivada ao julgamento virtual, nos termos do art. 1º da Resolução 549/2011, do Órgão Especial deste Tribunal, observando-se o teor do Comunicado nº 87/2024.

ADV: Alexandre Amaral Robles (OAB 166194/SP), Sidnei Turczyn (OAB 51631/SP) Processo 1004605-94.2024.8.26.0045 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Janaina Procopio da Silva - Reqdo: Sunville Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda, Posi Engenharia e Construções Ltda. -

Vistos.

Trata-se de ação de cobrança e restituição de valores cumulada com pedido de danos morais movida por JANAÍNA PROCOPIO DA SILVA, devidamente qualificada nos autos, em face de SUNVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, também qualificada, aduzindo em síntese que firmou contrato de compra e venda de unidade condominial em data de 01/05/2021, com promessa de entrega em data de 20/10/2023, admitindo-se tolerância para entrega em 20/04/2024.

Relata que os prazos não foram cumpridos, já que o imóvel não estava devidamente acabado, além de apresentar diversos problemas construtivos, em desconformidade com o que havia sido vendido.

Conta que foram realizadas diversas vistorias, em períodos distintos, após o esgotamento do prazo, sem que a parte requerida cumprisse a promessa de entregar a unidade tal como adquirida.

Afirma que as chaves foram entregues tão somente em 09/10/2024, tendo a parte autora arcado, durante esse período, com a taxa de reserva, além da taxa condominial, o que seria indevido.

Sustenta que a requerida se comprometeu a reembolsar a autora dos referidos valores, o que não teria ocorrido até a distribuição da ação.

Pretende que a requerida seja condenada ao pagamento da multa contratual, pelo atraso, bem como a reembolsar, a parte autora pelas taxas pagas antes da entrega das chaves, o que inclui a taxa condominial e o fundo de reserva, além da condenação em danos morais.

Com a inicial, juntou os documentos de fls. 19/152.

Citada, a requerida contestou o feito a fls. 162/182.

Arguiu pela ilegitimidade passiva da empresa POSI ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA.

Afirmou pela inexistência de solidariedade passiva e, no mérito, sustentou pela inexistência de atraso na entrega da obra.

Confirmou a realização de vistorias após a suposta entrega, relatando ter se comprometido a realizar "melhorias" que não impediam a habitalidade do imóvel.

Conta que as chaves foram entregues em 09/10/2024, porque a autora optou por recebê-las após a finalização dos detalhes que denomina como "melhorias" e que a autora não procedeu ao pagamento do saldo não financiado por entender que teria valores a receber a título de indenização por atraso.

Pleiteou a improcedência da ação.

Réplica a fls. 320/335.

Os autos vieram conclusos para sentença. É O RELATÓRIO.

DECIDO.

Promovo o julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil.

Diante da prova documental constante dos autos e, sobretudo, ante a matéria controvertida, reconheço a prescindibilidade de produção de mais provas, julgando antecipadamente o feito, vez que repita-se - os elementos de convicção constantes dos autos já são suficientes à justa composição deste.

Como é sabido, cabe ao juiz o exame e valoração judicial dos elementos probantes, em vista dos fatos expostos na inicial.

Assim, perfeitamente possível que, diante do conjunto probatório que se apresenta, seja possível prescindir o feito de mais provas.

Na verdade, ao assim proceder, atento aos princípios da celeridade e economia processual, na medida que se amolda aos exatos preceitos do artigo 355, inciso I, do novo Código de Processo Civil, ou seja, o Juiz deverá abreviar a marcha processual, quando a questão for de direito e de fato e não houver necessidade de produção de outras provas.

Quanto a preliminar de ilegitimidade passiva da empresa POSI ENGENHARIA E CONSTRUÇÃO LTDA, observo que ela foi arguida pela parte contestante, não lhe competindo postular direito alheio em nome próprio.

Assim, fica a preliminar rejeitada.

E, considerando que a carta de citação à empresa mencionada foi regularmente recebida (fls. 160), em endereço estabelecido em condomínio edilício, reputo válida a citação e decreto a sua revelia nos termos do parágrafo 4º do artigo 248 e 344, ambos do CPC.

Não foram arguidas outras preliminares, estando presentes as condições da ação e os pressupostos de desenvolvimento válido e regular do processo.

O pedido inicial é parcialmente procedente.

A súmula 164 do TJSP determina que: É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.

No caso dos autos, restou incontroverso que foi superado, em muito, o prazo de entrega, estando configurada, portanto, a mora. É que embora a requerida alegue estar o imóvel habitável, das provas juntadas aos autos, a empresa comprometeu-se com os reparos solicitados pela autora, que sustentou pela desconformidade entre a obra e a descrição do contrato estabelecido pelas partes.

Ademais, restou incontroverso nos autos que a entrega das chaves ocorreu tão somente em 09/10/2024 (fls. 171), após a concordância da parte autora com o relatório de vistoria final.

Nem é possível falar que o atraso não se deu por vontade da requerida, que comprometeu-se a realizar os reparos quando da realização das inúmeras vistorias realizadas (02/02/2024, 26/04/2024, 12/07/2024, 08/08/2024 e 09/10/2024), como por ela própria afirmado a fls. 169/171.

Ademais, é inegável que, realizado o negócio jurídico entre as partes de compra e venda de unidade condominial, a ré já tinha completa ciência das condições que foram ofertadas ao consumidor, assumindo a obrigação de entregar a unidade nos exatos termos contratados.

E, superada a questão acerca do atraso na entrega, por óbvio ser devida a multa contratual ajustada pelas partes, tal como disciplinado na cláusula 7.9.1, já que não houve resolução contratual, o que impõe o pagamento de indenização de 1% sobre o valor efetivamente pago à vendedora, até a entrega das chaves, para cada mês de atraso (fls. 32).

O mesmo ocorre com as taxas condominiais, tendo a propria requerida assumido o compromisso de abater as taxas condominiais do pagamento do preço (fls. 70).

Ora, a requerida não ofertaria tal condição se o imóvel realmente tivesse em condições de ser entregue, tal como narrado na contestação, caindo por terra o seu argumento de que o imóvel não foi entregue por recusa da parte em recebê-lo.

Ademais, tratando-se de unidade condominial adquirida na plantada, somente com a imissão na posse é que o adquirente se torna possuidor direto do bem, assumindo a responsabilidade pelas despesas havidas a partir de então, e não pelas anteriores, como disciplinado no Tema 886 do C.

STJ.

Neste sentido: Apelação.

Ação de regresso por pagamento de taxas e despesas condominiais c./c. indenização por danos morais .

Débitos condominiais vencidos antes da entrega das chaves ao comprador do imóvel pela construtora.

Sentença de improcedência.

Recurso do autor que merece prosperar parcialmente.

Compromisso de compra e venda firmado em 05/10/2017, contrato definitivo de compra e venda, com alienação fiduciária à CEF firmado em 24/01/2018, ocasião em que firmado confissão de divida em relação ao saldo devedor remanescente a ser quitado até maio/2022 .

Obra entregue no prazo com disponibilização de chaves em 30/10/2018.

Ré que assume que não procedeu a entrega ao autor nesta data devido a débitos vencidos do saldo remanescente.

Entrega das chaves em 04/11/2020.

Autor acionado judicialmente pelo condomínio por débitos de jan/2019 a nov/2020 e jan/fev-2022 .

Unidade condominial adquirida na planta diretamente da construtora.

Relativização do caráter propter rem das despesas condominiais.

Somente com a imissão na posse é que o adquirente se torna possuidor direto do bem, assumindo a responsabilidade pelas despesas havidas a partir de então, e não pelas anteriores.

Tratando-se de imóvel novo é a incorporadora/construtora a responsável pelo pagamento das despesas condominiais até a efetiva entrega das chaves para o adquirente .

Responsabilidade da construtora ou incorporadora que exercia posse direta.

A responsabilidade pelo pagamento da obrigação é definida pela relação jurídica material que a parte tem com o imóvel.

Débito anterior à efetiva imissão na posse que é atribuível à construtora vendedora do bem, detentora da posse da unidade geradora do débito até então.

Responsabilidade definida pela imissão efetiva na posse, com entrega das chaves .

Precedentes.

Tema 886 do STJ.

Ré que deve ressarcir os valores pagos pelo autor em relação aos débitos condominiais de jan/2019 até 03/11/2020.

Danos morais configurados.

Eventuais parcelas inadimplidas do saldo devedor que deveriam ser cobradas por via ordinária e não com retenção de chaves, deixando a ré de quitar o condomínio e gerando dívida contra o autor, acionado judicialmente e se vendo obrigado a comprometer sua renda para quitar dívida que não lhe pertencia.

Quantum fixado em R$ 7.000,00.

Registrada a possibilidade de compensação com eventuais parcelas vencidas da confissão de dívida .

Sentença reformada.

Sucumbência invertida.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 10005966120238260292 Jacareí, Relator.: L .

G.

Costa Wagner, Data de Julgamento: 23/09/2024, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/09/2024) Não há qualquer lógica de que o comprador seja responsabilizado pelo pagamento das despesas condominiais enquanto não teve a posse do imóvel, permitindo que dele usufrui-se.

Neste sentido: Execução - Despesas condominiais - Impossibilidade de cobrança dos adquirentes de imóvel na planta antes da entrega das chaves, mesmo que constem como proprietários no registro imobiliário - Responsabilidade da construtora ou incorporadora que exercia posse direta - A responsabilidade pelo pagamento da obrigação é definida pela relação jurídica material que a parte tem com o imóvel - Débito anterior à imissão na posse que é atribuível à construtora vendedora do bem, detentora da posse da unidade geradora do débito até então - Sentença de improcedência dos embargos reformada - Apelo provido. (TJ-SP - AC: 10010159120198260625 SP 1001015-91.2019.8 .26.0625, Relator.: Vianna Cotrim, Data de Julgamento: 26/03/2020, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/03/2020).

APELAÇÃO.

Embargos à execução.

Execução de título extrajudicial fundada em débito condominial movida contra a construtora.

Sentença de improcedência do pedido .

Apelo da embargante.

Taxas condominiais referentes ao período anterior à entrega das chaves.

Controvérsia decidida pelo STJ no julgamento do REsp nº 1.345 .331/RS, Tema nº 886 dos recursos especiais repetitivos.

Adquirentes que se responsabilizam pelas taxas condominiais a partir da entrega das chaves.

Obrigação propter rem.

Alegação de que o atraso na entrega das chaves se deveu à inadimplência dos adquirentes .

Irrelevância.

Condicionamento da imissão na posse ao pagamento de saldo devedor.

Sentença mantida.

RECURSO NÃO PROVIDO . (TJ-SP - Apelação Cível: 10125683820228260009 São Paulo, Relator.: Carmen Lucia da Silva, Data de Julgamento: 13/09/2024, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2024) Isso também inclui o fundo de reserva (provisão de inadimplência), cuja cobrança recaiu sobre o imóvel antes da entrega das chaves.

Assim, devem as requeridas responder pelos débitos condominiais vencidos até a efetiva imissão na posse da compradora, o que inclui o fundo de reserva.

Quanto aos danos, na hipótese dos autos, eles são indevidos. É que o mero descumprimentocontratual, isoladamente, não é suficiente para caracterizar odanomoral, já que não trouxe, como consequência, qualquer resultado lesivo à honra e à imagem da parte autora.

Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

CONFIGURAÇÃO .

CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE.

IRRELEVÂNCIA.

RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO DA FORNECEDORA.

POSSIBILIDADE .

PRECEDENTE.

ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL.

CONFIGURAÇÃO.

PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO HÁ BASTANTE TEMPO .

CONSTATAÇÃO.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO.

IMPOSIÇÃO.

SÚMULA 543 DO STJ .

PRECEDENTE.

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NÃO AFASTA A DEVOLUÇÃO DOS VALORES QUITADOS DIANTE DO INADIMPLEMENTO DA FORNECEDORA.

ART. 31-A, § 6º, DA LEI N . 4.591/1964.

PRECEDENTE.

NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO .

DISCUSSÃO QUE FOGE AOS LIMITES DA DEMANDA.

LUCROS CESSANTES.

INDEVIDOS.

INDENIZAÇÃO INCOMPATÍVEL COM A RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO .

PRECEDENTES.

IPTU E DESPESAS CONDOMINIAIS.

ATRIBUIÇÃO DE RESPONSABILIDADE DE PAGAMENTO AOS ADQUIRENTES.

INADMISSIBILIDADE .

EFETIVA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL.

NÃO DEMONSTRAÇÃO.

PRECEDENTE.

JUROS DE MORA .

TERMO INICIAL: CITAÇÃO.

PRECEDENTE.

DANOS MORAIS.

NÃO CARACTERIZAÇÃO .

OFENSA À DIGNIDADE DOS DEMANDANTES.

NÃO VERIFICAÇÃO.

PRECEDENTE.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO . 1.

O fato de unidades imobiliárias terem sido adquiridas para investimento não justifica o afastamento da legislação consumerista, pois a vulnerabilidade técnica e econômica dos contratantes enseja sua aplicação. 2.

A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade tem o escopo de limitar o direito de resilição unilateral, não impedindo a resolução de contrato por inadimplemento da fornecedora . 3.

Na hipótese de a vendedora dar causa à resolução da promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a restituição integral das parcelas pagas pelos compradores. 4.

O julgador deve respeitar os limites objetivos da demanda . 5.

A pretensão de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, pela sua manutenção não interessar mais aos postulantes, é incompatível com a de receber lucros cessantes pela impossibilidade de fruição do bem. 6.

Não é de responsabilidade dos adquirentes o pagamento de despesas condominiais e de IPTU enquanto não imitido efetivamente na posse do imóvel transacionado por meio de promessa de compra e venda . 7.

Diante da rescisão por culpa e inadimplemento da vendedora, os juros de mora incidem desde a citação. 8.

Não configura dano moral o simples descumprimento do dever contratual, salvo se da infração advém circunstância que atinja a dignidade da parte, o que, neste caso concreto, não se verifica . (TJ-SP - Apelação Cível: 1013261-39.2022.8.26 .0068 Piedade, Relator.: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 23/11/2023, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2023) AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.

C.

DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS - Autor que ajuizou a demanda visando a rescisão do instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel firmado junto à requerida, em razão do atraso na entrega da unidade - Procedência em parte - Preliminar rejeitada - Irresignação da ré - Incontroverso atraso na conclusão da obra que não se comprovou ter sido efetivamente concluída - Resolução do contrato que se deu por culpa exclusiva da ré - Condenação da ré à devolução da totalidade dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do C.

STJ - Pagamento de multa contratual que é de rigor, diante da expressa previsão para a hipótese de inadimplemento por parte da promitente vendedora - Dano moral - Inocorrência - Inadimplemento contratual que constitui mero dissabor e não ocasiona lesão aos direitos de personalidade da autora - Juros de mora devidos desde a citação - Recurso provido em parte . (TJ-SP - Apelação Cível: 1012964-88.2022.8.26 .0405 Osasco, Relator.: Marcus Vinicius Rios Gonçalves, Data de Julgamento: 21/03/2024, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/03/2024) Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial para (i) condenar as requeridas ao pagamento da multa contratual por atraso na entrega, tal como disciplinado na cláusula 7.9.1, no importe de 1% sobre o valor efetivamente pago à vendedora, até a entrega das chaves, para cada mês de atraso e (ii) condenar as requeridas ao pagamento das despesas condominiais e fundo de reserva incidentes sobre o imóvel, até a entrega das chaves (09/10/2024).

Em consequência, JULGO EXTINTO o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC.

Se as partes não estipularam de maneira diversa, a atualização monetária será calculada com base na tabela prática divulgada pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e os juros de mora, no percentual de 01% ao mês, até a data limite de 27/08/2024.

Com o advento da Lei nº 14.905/2024, que alterou as regras de incidência de juros e correção monetária, a partir de 28/08/2024, a correção monetária será apurada pelos índices do IPCA-E (artigo 389,parágrafo único, do Código Civil) e os juros moratórios, pela taxa legal, correspondente à taxa referencial da Selic, descontado o índice utilizado para a atualização monetária(IPCA-E), nos termos do artigo 406, do Código Civil.

Pela sucumbência, diante do princípio da causalidade, considerando que as requeridas decaíram na maior parte dos pedidos, ficam elas condenadas ao pagamento das custas e despesas processuais e, honorários advocatícios aos patronos da autora, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação.

De modo a evitar o ajuizamento de embargos de declaração, registre-se que ficam preteridas as demais alegações, por incompatíveis com a linha de raciocínio adotada, observando que o pedido foi apreciado e rejeitado nos limites em que foi formulado.

Por corolário, ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, §2°, do Novo Código de Processo Civil.

Não há custas finais, na medida em que antecipadas quando da distribuição da ação.

Providencie a co requerida o recolhimento das custas finais, no prazo de 15 dias, sob pena de inscrição na dívida ativa.

Na hipótese de interposição de recurso de apelação, por não haver mais juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo "a quo" (art. 1010 CPC), sem nova conclusão, intime-se a parte contrária, caso possua advogado, para oferecer resposta, no prazo de 15 dias.

Em havendo recurso adesivo, também deve ser intimada a parte contrária para oferecer contrarrazões.

Após, remetam-se os autos à Superior Instância, para apreciação do recurso de apelação.Antes da remessa dos autos ao Tribunal, deverá a serventia: a) indicar,obrigatoriamente, na certidão de remessa, a inclusão de mídia(s), ou sua eventual inexistência; b) certificar o valor do preparo e a quantia efetivamente recolhida com a vinculação da utilização do documento ao número do processo, nos termos do art. 1093 das NSCGJ, deixando para apreciação da instância superior eventuais irregularidades"(arts. 102 e 1275 das NSGJ).

Para tanto, deverá ser utilizado o modelo de certidão doSAJ 505792 Após o transito em julgado, cumpridas as formalidades legais, ao arquivo.

P.I.C.

Arujá, 26 de março de 2025.