TJSP - 1030976-19.2023.8.26.0114

ADV: Matheus Fantini (OAB 248899/SP), Diego Martins Silva do Amaral (OAB 514526/SP) Processo 1030976-19.2023.8.26.0114 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Fernanda de Souza Balarin, Wanderley Aparecido Balarin - Reqdo: SPE WGSA 02 Empreendimentos Imobiliários S/A -

Vistos.

Fernanda de Souza Balarin e outro ajuizaram a presente ação contra SPEWGSA02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, alegando, em síntese, que firmaram em janeiro de 2016, com a Ré, três contratos de compra e venda, referentes as cotas de frações imobiliárias de n. 07, apto. 708, Bloco A, n. 03, apto. 710, Bloco A e n. 05, apto. 712, Bloco A, no Empreendimento Solar das Águas Park Resort.

Discorrem que até a presente data o empreendimento ainda não foi entregue, o que levou os autores a buscarem a rescisão dos contratos.

Contam que realizaram o distrato de duas cotas, instrumento no qual foi estipulado que parte dos valores seriam utilizados como pagamento do contrato relativo ao apto. 708 e o restante seria devolvido de modo parcelada.

Aduziram ainda que devido a falta de entrega do empreendimento buscam a rescisão do contrato do apto. 708.

Por fim requerem a declaração da rescisão dos contratos com a devolução integral dos valores pagos no importe de R$ 56.250,18; que seja considerada parcialmente nula a cobrança da taxa de condomínio; a aplicação do CDC e a inversão do ônus da prova.

Alternativamente, caso se entenda já haver sido rescindido os contratos dos aptos 710 e 712, que seja declarada a rescisão do apto 708, e a condenação da requerida na devolução da quantia de R$ 36.623,54 (trinta e seis mil, seiscentos e vinte e três reais e cinquenta e quatro centavos), referente ao valor total do contrato, que foi pago na integralidade utilizando-se os valores pagos pelas rescisões das outras duas unidades, somados a quantia de R$ 5.601,68 (cinco mil, seiscentos e um reais e sessenta e oito centavos), referente ao saldo da rescisão das unidades 710 e 712, conforme consta em distrato, além da comissão de corretagem proporcional no valor de R$ 2.900,00 (dois mil e novecentos reais), referente a 1/3 da comissão paga.

Regularmente citada, a parte ré apresentou contestação às pp. 254/304.

Em preliminar, arguiu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e incompetência territorial.

No mérito, confessa o inadimplemento quanto ao pagamento das parcelas previstas no distrato, justificando-se alegando que sofreu impactos da pandemia mundial em seu fluxo de caixa e no fornecimento de materiais para construção.

Relata que já houve a entrega das unidades habitacionais em 05.05.2021, conforme ata de assembleia de entrega do empreendimento condominial e que o resort foi inaugurado em 02.09.2021.

Defende que a rescisão se dá por desistência dos autores, requerendo a aplicação da cláusula penal, com retenção de 15% dos valores pagos, retenção das arras e da comissão de corretagem.

Defendeu a exigibilidade das taxas de condomínio.

Pugnou pela improcedência da ação.

Houve réplica (pp. 452/467). É o relatório.

Fundamento e decido.

Considerando que o magistrado é o destinatário da prova, compete a ele mensurar a pertinência e necessidade na sua produção, deferindo aquelas aptas a sanarem dúvidas pertinentes ao julgamento da causa e indeferindo aquelas sem relevância ao seu convencimento, respeitados, dessa forma, os princípios constitucionais do devido processo legal e da duração razoável do processo.

No caso em tela, reputo que os autos estão suficientemente instruídos, tornando desnecessária a produçãodeoutras provas, razão pela qual passo ao julgamento antecipado do feito.

Vale lembrar que, "presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder" (STJ,REsp 2.832-RJ, rel.

Min.

SálviodeFigueiredo, j. 04/12/91).

Consigno, outrossim, que a relação estabelecida entre as partes é de consumo, sendo perfeitamente identificáveis, de um lado, a fornecedora (empresa ré), conforme artigo 3º, caput, do Código de Defesa do Consumidor, e, de outro, o consumidor (parte autora), tal como disposto no artigo 2º, caput, do mesmo Código, devendo o processo feito ser regido pelas normas do microssistema consumerista. É evidente a natureza de compra e venda dos contratos entabulados entre as partes, no qual a parte autora, na condição de compradora, é vulnerável frente a ré, que, de seu turno, é empreendedora da área imobiliária, objetivando lucros com sua atividade econômica, estando, portanto, sujeita as normas consumeristas.

Pouco importa a estrutura jurídica, vale dizer, se de associação, clube de investimentos, cooperativa, sociedade, etc.

O que é relevante é que ela, objetivando lucros com a construção e alienação das unidades autônomas, traz consigo o know-how do negócio e o poderio econômico e jurídico sobre ele.

Assim, as teses da parte ré de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e, em consequência, incompatibilidade territorial, não merecem prosperar, sendo cabível a propositura da demanda no foro do domicílio dos consumidores, ora autores, conforme art. 101, inciso I, do CDC.

No mesmo sentido o Enunciado da Súmula 77 do TJSP que dispõe: "A ação fundada em relaçãodeconsumopode ser ajuizada no foro do domicílio do consumidor (art. 101, I, CDC) ou no do domicílio do réu (art. 94 do CPC),desorte que não se admite declinaçãodecompetênciadeofício em qualquer dos casos".

Também corroborando o entendimento aqui adotado, a jurisprudência sedimentada do E.

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: "RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA DE HOTELARIA - Alegação de necessidade de dissolução de vinculo societário e respectiva liquidação que não se sustenta - Contrato entabulado que deixa clara a natureza de compra e venda - Rescisão do principal que desconstitui o contrato de constituição de sociedade em conta de participação com vistas a gerir a prestação de serviços, não iniciada pela não entrega da unidade - Previsão contratual de rescisão em caso de inadimplemento - Escoado prazo para entrega, bem como prazo suplementar previsto no contrato, sem a entrega do objeto - Defesa que não opos dúvida razoável sobre os direitos do autor - Possibilidade da entrega da tutela de evidencia - Necessidade de se conferir efetividade ao provimento jurisdicional a titular do direito verossímil - Agravo a que se nega provimento" (TJSP; Rel.

PERCIVAL NOGUEIRA; j.03/04/2018; agravo 2045630-21.2018.8.26.0000) "COMPRA E VENDA DE COTA/FRAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

Reconhecimento.

Direito de propriedade adquirido pelos autores na qualidade de destinatários finais.

Inexistência de evidencias em sentido contrário.

Caso em que a unidade imobiliária integra empreendimento hoteleiro.

Fato que, por si só, não descaracteriza a relação consumerista.

Sentença mantida.

RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.

Rescisão imotivada pretendida pelos adquirentes.

Direito da alienante à retenção de 20% dos valores pagos pelos adquirentes.

Percentual estabelecido em cláusula penal e que, ademais, se revela proporcional e razoável na hipótese.

Sentença mantida.

ARRAS.

Retenção indevida, pois possuem caráter confirmatório, integrando o valor do negócio e início de pagamento.

Sentença mantida.

CORRELAÇÃO MONETÁRIA.

Mecanismo de manutenção do poder aquisitivo da moeda.

Termo inicial.

Data de desembolso de cada prestação.

Precedentes.

Sentença mantida.

RECURSO NÃO PROVIDO." (TJSP; Apelação Cível 1007084-70.2019.8.26.0066; Relator (a): Fernando Sasatre Redondo; Órgão Julgador: 38ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barretos - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/11/2012; Data do Registro: 17/04/2020).

Pretende a parte autora a rescisão dos compromissosdecompraevenda relativos as unidades 708, 710 e 712, do empreendimento "Solar das Águas", ao argumento do inadimplemento da ré.

Quanto as unidades 710 e 712, pondero que já houve distrato entre as partes (pp. 189/190 e 191/193), o que foi reconhecido pela ré em contestação e também é reforçado pelas mensagens juntadas pelos autores às pp. 194/200 e 201/217, nas quais a ré reconhece a validade do distrato e das obrigações nele ajustadas.

Essa convenção entre as partes, celebrada à luz da autonomia privada e liberdade de contratar, deve prevalecer em função do pacta sunt servanda e princípio da boa-fé objetiva.

Neste diapasão, declaro a rescisão dos contratos relativos as unidades 710/712 de acordo com os instrumentos de distrato de pp. 189/190 e 191/193, reconhecendo a validade e eficácia das obrigações neles estabelecidas.

No que tange a unidade 708, requereram os autores a rescisão do contrato em decorrênciadeatraso na entrega do imóvel, com restituição integral do valor quitado pelo imóvel.

Inicialmente, no que concerne à possibilidade derescisãodo contrato e devolução dos valores gastos, tal assunto encontra-se sumulado pelo Egrégio Tribunal de Justiçado Estado de São Paulo que tem seguinte entendimento: "Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir arescisãodo contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem".

Pelos documentos juntados e os fatos narrados na inicial é possível afirmar que houve de fato atraso na entrega da obra por parte da construtora ré.

No caso em tela, as partes celebraram contrato que prevê em sua cláusula 10ª (pp. 45/46) que as obras seriam iniciadas em novembro de 2015 e concluídas em 48 meses, podendo ser prorrogado esse prazo por até 180 dias.

Todavia, a data limite prevista para a conclusão do empreendimento foi escoada sem o cumprimento do pacto pela ré, que também não comprovou a entrega das chaves aos autores e a transmissão da posse do imóvel.

O ônus da prova de comprovar a efetiva entrega da unidade aos autores pertencia a ré, sendo que a cláusula 10ª, em seu parágrafo segundo, previa expressamente que a incorporadora deveria convocar os coproprietários.

Não houve comprovação dessa convocação.

Ademais, o parágrafo terceiro, da citada cláusula, também estabelecia que a promitente vendedora deveria notificar os promitentes compradores no prazo de 90 dias seguintes ao "Habite-se", para receberem a escritura, o que - mais uma vez - não ocorreu.

Assim, considerando o inadimplemento das obrigações assumidas contratualmente pela ré, a pretensão inicial merece prosperar acerca do pedido derescisãoe de restituição dos valores pagos.

Conforme o posicionamento do STJ, a restituição dos valores deverá ser integral em caso de culpa do promitente vendedor/construtor, como nos caso dos autos.

Confira-se: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Além disso, a restituição deverá ser realizada em parcela única em observância ao disposto na Súmula nº2 do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, que ora transcrevo: A devolução das quantias pagas em contrato decompromissodecompraevendade imóvel deve ser feita de uma só vez,nãose sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição." Em relação ao valor a ser restituído pela rescisão da unidade 708, não houve impugnação específica pela ré, acolhendo-se a quantia de R$ 36.623,54 (trinta e seis mil, seiscentos e vinte e três reais e cinquenta e quatro centavos), referente ao valor total do contrato, que deve ser acrescido da quantia de R$ 5.601,68 (cinco mil, seiscentos e um reais e sessenta e oito centavos), referente ao saldo do distrato as unidades 710 e 712, conforme consta no instrumento de distrato da unidade 712.

Ainda, considerando que a rescisão se deu por culpa da ré, deverá ser acrescido o valor de R$ 2.900,00 (dois mil e novecentos reais), referente a 1/3 da comissão de corretagem paga, totalizando a quantia de R$ 45.125,22 (quarenta e cinco mil, cento e vinte e cinco reais e vinte e dois centavos).

Quanto as cotas condominiais destaco que restou pacificou no REsp nº 1.345.331/RS o entendimento de que a responsabilidade do adquirente se dá a partir da efetiva imissão na posse do imóvel, devendo a requerida arcar com as cobranças direcionadas aos autores ou reembolsa-los por eventuais pagamentos realizados.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por Fernanda de Souza Balarin e outro em face de SPEWGSA02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A , nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil para: i) declarar arescisãodos contratos particulares decompromissodecompraevendadas unidades de apto. 710, Bloco A, e apto. 712, Bloco A, no Empreendimento Solar das Águas Park Resort de apartamento, de acordo com os instrumentos de distrato de pp. 189/190 e 191/193; ii) condenar a ré à restituição da quantia de R$ 45.125,22 (quarenta e cinco mil, cento e vinte e cinco reais e vinte e dois centavos), em parcela única e de forma simples, com correção monetária pela Tabela Prática do E.

Tribunal de Justiça de São Paulo a partir das datas dos desembolsos e juros de mora a contar da citação.

A partir de 30/08/2024, a correção monetária deve ser calculada pelo IPCA e os juros moratórios devem corresponder à diferença entre a Taxa SELIC e o IPCA, nos termos dos artigos 389, parágrafo único e 406, §1º, do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 14.905/2024; iii) condenar a requerida ao pagamento das cotas condominiais relativas as unidades 708, 710 e 712.

Forte no princípio da causalidade, e com fundamento no art. 86, § único, do CPC, condeno a requerida ao pagamento de custas e despesas processuais, devidamente atualizadas das datas dos desembolsos e juros de mora a partir do trânsito em julgado, bem como ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação.

Demodo a evitar o ajuizamentodeembargosdedeclaração, registre-se que, ficam preteridas as demais alegações, por incompatíveis com a linhaderaciocínio adotada.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposiçãodeembargosdedeclaraçãofora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1026, § 2º, do Novo CódigodeProcesso Civil.

P.I.