TJSP - 1002929-76.2023.8.26.0650

PROCESSO ENTRADO EM 08/08/2025 1002929-76.2023.8.26.0650; Processo Digital.

Petições para juntada devem ser apresentadas exclusivamente por meio eletrônico, nos termos do artigo 7º da Res. 551/2011; Apelação Cível; Comarca: Valinhos; Vara: 2ª Vara; Ação: Procedimento Comum Cível; Nº origem: 1002929-76.2023.8.26.0650; Assunto: Compra e Venda; Apelante: Jig Gestão Imobiliária Ltda.; Advogado: André Souza Vieira (OAB: 380236/SP); Apelado: Fenix Construções e Incorporações Ltda; Advogado: Gilvan Passos de Oliveira (OAB: 196015/SP); Havendo interesse na tentativa de conciliação, as partes deverão se manifestar nesse sentido (por petição ou, preferencialmente, pelo formulário eletrônico disponível no site www.tjsp.jus.br).

Terão prioridade no agendamento os processos em que todas as partes se manifestarem positivamente, ficando, contudo, esclarecido que a sessão conciliatória também poderá ser designada por iniciativa do próprio Tribunal.

ADV: Gilvan Passos de Oliveira (OAB 196015/SP), André Souza Vieira (OAB 380236/SP) Processo 1002929-76.2023.8.26.0650 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Jig Gestão Imobiliária Ltda. - Reqdo: Fênix Construções e Incorporações Ltda. -

Vistos.

Intime-se a apelada para apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do artigo 1010, § 1º, do CPC.

ADV: Gilvan Passos de Oliveira (OAB 196015/SP), André Souza Vieira (OAB 380236/SP) Processo 1002929-76.2023.8.26.0650 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Jig Gestão Imobiliária Ltda. - Reqdo: Fênix Construções e Incorporações Ltda. - Vistos, Trata-se de ação proposta por JIG GESTÃO IMOBILIÁRIA LTDA em face de FENIX CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, alegando que, em 17/04/2018, firmou com a ré compromisso de compra e venda da fração ideal de 3,75% do imóvel descrito na matrícula 30.243 do 1º Registro de Imóveis de Valinhos/SP, equivalente a 3 unidades, tipo apartamente, do empreendimento imobiliário que seria desenvolvido, denominado Residencial Torres do Mediterrâneo, com 440 apartamentos, com área privativa de 50 m² e 1 vaga de garagem cada.

Disse que o preço ajustado foi de R$ 330.000,00, com pagamento em 30 parcelas iguais de R$ 11.000,00, com vencimento nos dias 01, 11 e 21 de cada mês, tendo a primeira seu vencimento em 21/04/2018.

Sustentou que os pagamentos ocorreram da forma pactuada, porém, ultrapassado o prazo de 2 anos estipulado para opção de compra, a ré sequer havia dado início às obras e tampouco se teve notícia da aprovação do empreendimento pelo Poder Público e do registro da incorporação no cartório competente, configurando-se, portanto, a rescisão imotivada do contrato, nos termos da sua cláusula décima terceira.

Aduziu que o imóvel adquirido tem a exclusiva finalidade de investimento, donde decorre a incidência inequívoca dos lucros cessantes, visto que, se o desenvolvimento do empreendimento e das obras tivessem se desenrolado como garantido pela ré, ela contaria com 3 apartamentos disponíveis para locação, com potencial de proporcionar uma renda mensal de R$ 4.500,00.

Contou que, no início de abril/2022, foi procurado pela imobiliária responsável pela intermediação do negócio jurídico, que, em reunião com os demais investidores do empreendimento, informou que a ré cedeu os direitos e deveres do empreendimento à FONTOURA CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES EIRELI, com o objetivo de ocultação patrimonial da requerida em prejuízo de seus credores, uma vez que ela enfrenta dificuldades financeiras, destacando que ambas as empresas pertencem à mesma família.

Mencionou que foi firmado contrato de parceria entre a FONTOURA CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES EIRELI e a VISCONDE CONSTRUTORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS EIRELI, sendo que, mais recentemente, tomou conhecimento do ajuizamento, em 13/05/2022, de tutela cautelar antecedente pela FONTOURA em face da parceira VISCONDE, que, em defesa, alegou ter deixado de cumprir com as obrigações assumidas em razão da situação financeira da requerida FENIX, que impede a aprovação do empreendimento junto às instituições financeiras com as quais mantém relacionamento e esperava a obter o financiamento para a construção.

Requereu a concessão de tutela de urgência cautelar, para determinar o arresto de bens imóveis da ré.

Ao final, postulou a rescisão do compromisso de compra e venda, com a consequente devolução dos valores pagos e a confirmação da tutela.

Pediu, ainda, a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 33.000,00, e por lucros cessantes, tendo por base o valor de R$ 4.500,00, do ajuizamento da presente demanda até o efetivo pagamento da condenação, em valor a ser apurado em cumprimento de sentença.

Juntou documentos (fls. 24/294, 300/342 e 347/356). Às fls. 357/359, foi indeferida a tutela cautelar, mas autorizada a averbação de certidão premonitória em registros de imóveis, registros de veículos ou registros de outros bens sujeitos à penhora ou arresto.

Citada às fls. 368, a ré ofertou contestação tempestiva às fls. 369/380, suscitando, preliminarmente, falta de interesse de agir e de pretensão resistida, pois, embora não negue que o referido empreendimento não se concretizou em razão da crise pandêmica gerada pela Covid-19, a requerente se trata de investidora e, nessa qualidade, é possível lhe ofertar outras unidades em outro empreendimento, garantindo as mesmas vantagens.

No mérito, aduziu que a pandemia de Covid-19 provocou o atraso da obra e lhe acarretou sérias dificuldades financeiras.

Asseverou que a autora celebrou o negócio jurídico na condição de investidora e não de consumidora final, estando sujeita aos riscos do investimento.

Alegou que o contrato de parceria mencionado na inicial foi firmado em decorrência dos problemas gerados pela crise com a pandemia, porém, a VISCONDE não cumpriu com sua parte, impossibilitando o desenvolvimento do empreendimento.

Acrescentou que a FONTOURA é uma empresa do ramo da construção civil, fundada em entre os irmãos Regis Fontoura Junior e Fernanda Fontoura, não tendo os diretores/proprietários da empresa FENIX qualquer gerência sobre ela.

Juntou documentos (fls. 381/384).

Réplica às fls. 388/395.

Instadas a se manifestar sobre as provas que pretendiam produzir (fls. 396), a ré informou não ter mais provas a produzir (fls. 399) e a autora pugnou pelo julgamento imediato do feito (fls. 400). É o RELATÓRIO.

FUNDAMENTO e DECIDO.

O caso é de julgamento conforme o estado do processo, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, dada a preclusão do direito probatório das partes, que nada requereram no prazo assinado para tanto.

De início, afasto as preliminares arguidas, tendo em vista que as alegações se confundem com o mérito e com ele devem ser analisadas.

Também convém esclarecer que não incidem as regras do Código de Defesa do Consumidor na relação existente entre as partes, pois incontroverso que o contrato que a embasa se relaciona à aquisição de imóveis para futura locação, visando o incremento da atividade empresarial da requerente, cujo objeto social compreende a locação de imóveis (fls. 24/27).

Assim, não se reconhece a relação de consumo, pressuposto necessário à aplicação da legislação consumerista.

Nesse sentido, já decidiu o e.

TJSP: Compromisso de compra e venda - Relação de consumo afastada - Compradora que é pessoa jurídica com atividade final de compra, venda e locação de imóveis - Ilegitimidade passiva da construtora, que não recebeu os valores - Comissão de corretagem devida - Taxa SATI - Devolução de forma simples - Não demonstração da prestação deste serviço, que confunde-se com a corretagem - Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - APL: 10003836820158260152 SP 1000383-68.2015.8 .26.0152, Relator.: Eduardo Sá Pinto Sandeville, Data de Julgamento: 02/02/2017, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/02/2017, grifei).

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA.

REVISÃO CONTRATUAL.

Cláusula compromissória arbitral.

Extinção do processo sem resolução de mérito, com fundamento no inciso VII do art . 485 CPC.

Manutenção.

Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.

Autora cessionária dos direitos de promissário comprador é pessoa jurídica que não se enquadra no conceito de consumidor do art. 2º do CDC, por não ser destinatária final do produto.

Aquisição de imóveis para emprego na atividade empresarial desenvolvida.

Objeto social da pessoa jurídica abrange locação, aquisição e comercialização de imóveis.

Ausência de vulnerabilidade técnica .

Contrato paritário que prevê a solução de litígios mediante arbitragem.

Impossibilidade de apreciação da controvérsia pelo Juízo Estatal.

Escolha da via extrajudicial para a solução da controvérsia que se tornou obrigatória para as partes.

Sentença mantida .

Recurso improvido. (TJ-SP - AC: 02101474920108260100 SP 0210147-49.2010.8 .26.0100, Relator.: Francisco Loureiro, Data de Julgamento: 09/08/2022, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/08/2022, grifei).

O pedido é parcialmente procedente.

Em suma, a autora pretende a devolução integral dos valores pagos à ré, bem como o recebimento de indenização por danos morais e pelos lucros cessantes decorrente da ausência de entrega dos imóveis objeto do contrato firmado entre as partes.

Por sua vez, a requerida sustenta que a pandemia de Covid-19 dificultou a consecução do empreendimento.

Assim, a controvérsia reside sobre a responsabilização da ré e a ocorrência de danos morais.

O contrato firmado entre as partes consiste no compromisso de compra e venda de 4 unidades autônomas do empreendimento imobiliário denominado Residencial Torres do Mediterrâneo, a ser realizado pela ré, que também se obrigou a buscar a aprovação do projeto junto ao Poder Público, registrar a incorporação imobiliária perante o cartório competente e submeter o empreendimento à aprovação da Caixa Econômica Federal para obtenção de financiamento, conforme claúsula terceira.

Demais disso, a cláusula décima terceira do referido contrato prevê a devolução dos valores recebidos em caso de inviabilização do empreendimento (fls. 33/36).

Dito isso, a ré admite que o empreendimento não se concretizou, aventando até mesmo a possibilidade de ofertar unidades de outros empreendimentos à autora (fls 372).

Embora sustente que teve dificuldades em razão da pandemia de Covid-19, a ré sequer descreve os efeitos da pandemia sobre a execução do empreendimento, tratando de alegação demasiadamente genérica e sem qualquer respaldo probatório.

Soma-se a isso, que o contrato foi firmado em abril de 2018, aproximadamente dois anos antes do início da pandemia de Covid-19, e não consta dos autos qualquer indício das providências tomadas pela em relação ao empreendimento, seja antes ou depois da pandemia, de modo que o ré não se desincumbiu de seu ônus probatório, nos termos do art. 373, II, do CPC.

Assim, de rigor o reconhecimento da culpa exclusiva da ré pela rescisão do contrato.

Nesse cenário, e considerando que sequer foi alegada a impossibilidade de restituição dos valores pagos, comporta provimento o pedido de devolução integral dos pagamentos efetivamente comprovados pela autora (fls. 347/356), observando-se, ainda, as súmulas editadas pelo e.

TJSP a respeito da restituição de valores em decorrência da resolução contratual, que deverá se realizada em parcela única, independentemente de reconvenção: Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

Por outro lado, não é a hipótese de indenização por lucros cessantes, por se tratar de pedido incompatível com a pretensão à rescisão do contrato.

Conquanto a súmula 162 do e.

TJSP indique a presunção dos prejuízos decorrentes da mora para a entrega do imóvel, a rescisão do contrato tem como consequência o retorno das partes ao estado anterior à contratação, sendo, por esse motivo, incompatível com o recebimento de lucros cessantes.

Bem por isso, os lucros cessantes são devidos apenas quando o comprador não pretende a rescisão do contrato, conforme se extrai das ementas a seguir: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de resolução dos contratos, por atraso injustificado na entrega do imóvel - Sentença de parcial procedência para condenar a requerida à devolução de valores pagos, afastando o pleito de lucros cessantes e danos morais - Irresignação dos autores - Não acolhimento - Resolução por culpa da ré que impõe a restituição integral dos valores pagos, nos termos da súmula 543 do C.

STJ - Lucros cessantes descabidos, tendo em vista o pleito de resolução do contrato - Retorno das partes ao "status quo ante" - Composição do prejuízo material que, em caso de rescisão do negócio, é feita mediante a restituição dos valores pagos - Lucros cessantes acertadamente afastados - Danos morais não configurados - Mero inadimplemento contratual, não havendo violação a direito da personalidade - Precedentes - Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1139768-12.2023.8.26.0100; Relator (a): Marcus Vinicius Rios Gonçalves; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 31ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/07/2024; Data de Registro: 30/07/2024, grifei).

DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C .

RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, LUCROS CESSANTES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. 1.- Ação movida em razão do atraso na entrega do imóvel negociado entre as partes. 2 .- Sentença que declarou rescindido o contrato e condenou a ré à restituição dos valores pagos, corrigidos e acrescidos de juros.

A autora recorre, pleiteando lucros cessantes e indenização por danos morais. 3.- A questão em discussão consiste em verificar (i) a possibilidade de condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes e (ii) a configuração de danos morais . 4.- A condenação por lucros cessantes é descabida, pois o pedido é incompatível com o de rescisão contratual, não havendo privação do uso do bem. 5.- Os danos morais estão configurados devido à frustração do negócio, ultrapassando meros desapontamentos cotidianos, justificando a indenização, arbitrada em R$ 10 .000,00. 6.- Rejeição do pedido de "arbitramento de honorários sucumbenciais", seja pela inaplicabilidade da norma do art. 85, § 11, do CPC ao caso, seja pela correta observância dos limites do § 2º do mesmo dispositivo processual .

Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10309852320228260564 São Bernardo do Campo, Relator.: Alexandre Marcondes, Data de Julgamento: 17/02/2025, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2025, grifei).

Também não há amparo jurídico para o pedido de indenização por danos morais, visto que a autora não descrever qualquer repercussão do caso em sua reputação no mercado ou prejuízo às atividades empresariais que tenham sido consequências dos fatos aqui analisados.

A propósito, é a jurisprudência: AÇÃO DE INDENIZAÇÃO.

CONSÓRCIO DE IMÓVEL.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. 1 .

Negativa de liberação de carta de crédito em razão de ausência de garantia pelo contratante.

Conduta abusiva.

Inexistência de prova quanto à ciência de cláusula restritiva. 2 .

Contrato que se submete aos ditames do Código de Defesa do Consumidor.

Obrigação de informar claramente ao consumidor acerca de cláusulas restritivas de direitos que possam impedir o exercício de direitos inerentes à natureza do contrato.

Cláusula abusiva.

Aplicação do art . 51, IV e § 1º, II, do CDC.

Obrigação de liberação de carta de crédito, nos termos determinados em sentença. 3.

Recurso adesivo da autora .

Dano moral.

Pretensão de reconhecimento.

Pessoa Jurídica.

Impossibilidade . É necessária a comprovação de que houve reflexo concreto à honra objetiva da pessoa jurídica, tendo em vista que a modalidade in re ipsa é própria de pessoas naturais.

Ausência de caracterização no caso concreto, pois não foi demonstrada a ocorrência de danos à honra objetiva da pessoa jurídica, nos termos em que dispõe a Súmula 227 do STJ.

Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte. 4 .

Hipótese em que a sentença avaliou corretamente os elementos fáticos e jurídicos apresentados pelas partes, dando à causa o justo deslinde necessário.

Artigo 252, do Regimento Interno do TJSP.

Aplicabilidade.

Sentença mantida .

RECURSOS NÃO PROVIDOS. (TJ-SP - Apelação Cível: 10060106920238260541 Santa Fé do Sul, Relator.: Spencer Almeida Ferreira, Data de Julgamento: 20/06/2024, 38ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/06/2024, grifei).

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão de JIG GESTÃO IMOBILIÁRIA LTDA em face de FENIX CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, para DECLARAR a rescisão do contrato entabulado entre as partes (fls. 33/36) e, por conseguinte, CONDENAR a ré a restituir à autora os valores comprovadamente pagos por ela (fls. 347/356), nos termos da fundamentação acima, corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do E.

TJSP desde o desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde a citação, observando-se a modificação introduzida pela Lei 14.905/24, a partir de sua vigência.

Diante da sucumbência recíproca, cada parte arcará com as custas a que deu causa e com os honorários advocatícios da parte contrária, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação.

P.I. e, oportunamente, arquivem-se.