TJSP - 1005875-91.2023.8.26.0077

ADV: Fábio Dutra Bertolin (OAB 171788/SP) Processo 1005875-91.2023.8.26.0077 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Luana Maria Barbosa de Souza -

Vistos.

LUANA MARIA BARBOSA DE SOUZA ajuizou a presente ação derescisãocontratual cumulada com restituição de quantias pagas em desfavor doIrmãosDamianceEmpreendimentos Imobiliários Spe Ltda alegando, em resumo, que em 05/06/2020 adquiriu o lote de terreno no "Residencial AdisaBirigui", descrito na inicial, por R$ 163.234,80, mediante entrada no valor de R$ 21.059,28, divididos em 24 parcelas iguais de R$ 877,47, a partir de 05/06/2020, mais 144 PARCELAS MENSAIS no valor de R$ 987,33 sendo a primeira com vencimento em 10/07/2020.

Afirmou que já pagou a quantia total de R$ 31.138,41 e que diante do atual cenário econômico não possui mais interesse e condições financeiras em dar continuidade nas relações contratuais com a requerida.

Sustentou que ocontratopossui cláusulas abusivas, pois a proposta derescisãoresultaria em nenhum valor a ser restituído.

Pretende arescisãocom aplicação do CDC e taxa de administração limitada a 10% dos valores pagos.

Pediu a tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas.

Por fim, pediu procedência, para que seja resolvido ocontrato, condenando-se o réu a restituir 90% do valor total pago, com correção pelo IGPM a partir de cada pagamento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

Juntou documentos.

A tutela de urgência foi deferida às fls. 49/50.

A requerida contestou o pedido às fls. 55/82.

Impugnou o valor da causa e a concessão da justiça gratuita.

Em preliminar, suscitou falta de interesse processual por ausência de motivo pararescisão.

No mérito, alegou que prestou todas as informação à autora, que não nega arescisão, mas que há abatimentos a serem feitos previstos nocontrato, na lei e em súmula do TJSP.

Sustentou a validade docontrato, que não há cláusula abusiva ou vício de consentimento e que não há violação ao CDC.

Aduziu que ocontratodeve ser cumprido.

Argumentou pela inaplicabilidade do CDC porque o autor não se enquadra como destinatário final e pela impossibilidade de inversão do ônus da prova.

Alegou que não cabe restituição integral, que é devido o desconto da comissão de corretagem, da taxa de fruição, da taxa de condomínio em aberto e do IPTU no período da posse.

Sustentou que os juros de mora devem ser contados a partir do trânsito em julgado, pois não está em mora.

Ressaltou que não se aplicam as teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva.

Pediu a improcedência.

Juntou documentos.

Houve réplica. É o relatório.

Fundamento.

DECIDO.

O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, tendo em vista a desnecessidade de produção de outras provas por se tratar de matéria exclusivamente de direito, razão pela qual promovo o julgamento antecipado nos termos do art. 355, I, do CPC.

Retifico o valor da causa, já que deve ele corresponder ao do contrato que se pretende rescindir (R$ 163.234,80), nos termos do artigo 292, inciso II, do CPC.

Procedam-se as devidas anotações.

Mantenho à autora os benefícios da justiça gratuita, eis que não há nos autos demonstrativos de que possua ela condições de suportar os custos do processo sem prejuízo próprio.

Rejeito a preliminar de falta de interesse processual, tendo em vista que a discussão sobre os motivos darescisãoconstitui matéria de mérito, e com este será apreciado.

Não havendo outras questões preliminares a serem apreciadas e nem nulidades a serem sanadas, passo ao exame do mérito.

O Código de Defesa do Consumidor se aplica ao caso dos autos, eis que nítida a relação de consumo entre as partes no compromisso de compra e venda do imóvel, não havendo demonstração sobre a falta de condição de destinatário final.

Contudo, não há nenhuma necessidade de inversão do ônus da prova, pois se trata de pedido derescisãocontratual por manifesto desinteresse da própria autora.

Arescisãocontratual é possível, independentemente da inexistência de justa causa para tanto, suportando os ônus devidos quem dá causa à extinção docontrato.

No presente caso, a culpa pelarescisãopertence à autora, que não mais deseja a manutenção da avença, conforme expressamente declara na exordial.

Ressalte-se situação imprevisível invocada na inicial não autoriza o afastamento das penalidades previstas nocontratopara o caso de desfazimento do negócio.

Com efeito, ainda que existente situação imprevisível, não há comprovação de que, em razão dessa situação, a prestação devida pelo comprador se tornou desproporcional ou excessivamente onerosa.

Em outras palavras, não é possível se afirmar que com a pandemia o preço previamente acordado tenha se tornado desproporcional ao valor do imóvel.

Nesse ponto, caberia à parte comprovar que houve queda brusca no valor dos imóveis naquele período e naquele local, o que não foi demonstrado.

Além disso, o autor sequer demonstrou a alegação de que teve seus rendimentos impactados de forma substancial em decorrência da pandemia.

Nesse cenário, a impossibilidade de continuidade do negócio deve ser atribuída à própria autora, que manifestou desinteresse na manutenção docontrato.

Atribuída a culpa à parte autora, ainda assim, faz jus à restituição do que pagou, com direito de retenção parcial pela promissária vendedora, consoante dispõe o art. 53, do CDC, e a Súmula 543 do STJ: Art. 53.

Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução docontratoe a retomada do produto alienado.

Súmula n 543 - Na hipótese de resolução decontratode promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No mesmo sentido, é a jurisprudência do TJSP, conforme Súmulas 1, 2 e 3 da Seção de Direito Privado.

Confira-se: Súmula1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir arescisãodocontratoe reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula2: A devolução das quantias pagas emcontratode compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Súmula3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

Consta na inicial que foi pago o montante de R$ R$ 23.538,96 por cada lote de terreno.

Embora se aplique aocontratoa alteração legislativa promovida pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), que passou a prever a possibilidade de desconto de até 10% do valor docontratoem caso de resolução por fato do adquirente e cobrança de outras verbas, como consta nocontrato, o colendo Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacífico no sentido de, em casos derescisãocontratual por culpa do promitente comprador, cabível a retenção entre 10% a 25% do total da quantia paga (v.

AgInt no REsp 1361921/MG).

Desta forma, a norma deve ser interpretada de forma conjunta com a jurisprudência consolidada, observando-se ambos os limites para retenção e atentando-se para a aplicação do Código do Defesa do Consumidor, em especial a previsão do art. 53, tendo em vista que inadmissível que o promitente comprador perca todo o valor adimplido, ainda que seja culpado pelarescisão.

Portanto, no presente caso, considerando o montante pago até o momento darescisãoe a natureza e o valor docontratoem espécie, razoável a fixação da retenção em 25% sobre o valor pago, montante este que servirá como ressarcimento de despesas administrativas e operacionais à vendedora pelarescisão.

O valor das arras deve integrar a base de cálculo da quantia a ser restituída, já que possui natureza confirmatória e integrou o valor do imóvel, sendo considerado princípio de pagamento, conforme cláusula 6 (fls. 24 e 47).

O valor a título de comissão de corretagem será deduzido da base de cálculo do montante a ser devolvido, tendo em vista que está previsto de forma destacada nocontrato(fls. 25 e 48)e o art. 32-A, V, da Lei nº 6.766/1979, permite o abatimento por não integrar o preço dos lotes e por ter se confirmado o negócio jurídico entre as partes.

Não há falar em taxa de ocupação, uma vez que se trata decontratorelativo a terreno, sem construção, e não há prova de efetiva fruição do bem.

O custo financeiro da requerida está abrangido pelo direito de retenção supra fixado.

Sobre tais questões, já decidiu o egrégio TJSP: Promessa de compra e venda de imóveis.

Lote de terreno.

Ação derescisãocontratual cumulada com pedido de devolução de quantias pagas.

Sentença de parcial procedência.

Apelo da ré.Contratofirmado sob a égide da Lei 13.786/2018.

Cláusulas contratuais que, embora em consonância com a nova Lei de Distrato, no caso concreto, importa em perda total das parcelas pagas pelo consumidor, em afronta ao art. 53 do CDC.

Situação que justifica a redução, limitando o percentual máximo total de retenção dos valores pagos.

Retenção razoável de 25% dos valores pagos.

Precedentes do STJ.

Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1005252-95.2021.8.26.0077; Relator (a): Morais Pucci; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 09/05/2022).

AÇÃO DERESCISÃOCONTRATUAL C.C DEVOLUÇÃO DE VALORES Contratode compra e venda de imóvel (lote) Sentença que declarou arescisãodocontratoe determinou a devolução do valor pago, com retenção de 25%, da comissão de corretagem, IPTU e taxas associativas Apelação da ré Contratocelebrado na vigência da Lei nº 13.786/18 Pretensão de devolução de valores conforme previsão contratual Desacolhimento Relação de consumo entre as partes - Aplicação da Lei nº 13.786/18 não pode afrontar a legislação consumerista Nulidade de cláusulas abusivas Restituição parcial dos valores pagos Possibilidade Súmula 543 do STJ Retenção de 25% do valor pago, em favor da promitente-vendedora Admissibilidade Montante proporcional e razoável para cobrir as despesas pagas pela vendedora Precedentes jurisprudenciais Pedido de pagamento de taxa de fruição Inviabilidade Terreno sem edificação Regra prevista na Lei do Distrato deve ser interpretada de forma mais favorável ao consumidor Cobrança de multa de 10% sobre o valor total docontrato Inadmissibilidade Multa cumulada com o percentual da retenção de 25% sobre o valor pago configura bis in idem e onera em demasia o adquirente Precedentes jurisprudenciais Sentença mantida Honorários majorados RECURSO IMPROVIDO. (TJSP; Apelação 1035407-92.2020.8.26.0602; Relator (a): Benedito Antonio Okuno; Órgão: 8ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 19/04/2022).

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA.

Resolução por impossibilidade econômica dos promissários compradores.

Restituição das parcelas pagas, com retenção de 20% em favor da promitente vendedora.

Admissibilidade.

Percentual suficiente a cobrir os prejuízos da requerida com o desfazimento docontrato, à luz da jurisprudência desta Corte.

Redução da cláusula penal, por impor valor de retenção abusivo, a colocar o adquirente em desvantagem exagerada.

Retenção de arras inadmissível.

Hipótese em que o sinal não foi estipulado para a função de arras.

Pagamento, ademais, que compõe parcela do preço.

Pretensão à retenção dos valores pagos a para personalização do imóvel.

Parcial acolhimento.

Pagamento que integra o preço e, portanto, sujeita-se à retenção de 20% em favor da construtora.

Abusividade da cláusula penal de perdimento total desse valor, além de multa.

Sucumbência recíproca.

Recurso parcialmente provido (Apelação nº 1002089-33.2017.8.26.0438, TJSP, Rel.

Francisco Loureiro, 1ª Câmara de Direito Privado Julgada em 2 de maio de 2019).

O valor a ser restituído deverá ser pago em parcela única e com acréscimo de correção monetária com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, conforme prevê o art. 32-A, da Lei nº 6.766/1979, bem como juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, tendo em vista que se trata de resolução por iniciativa do promitente comprador, consoante entendimento adotado pelo e.

TJSP (v.

Apelação nº 1008388-37.2020.8.26.0077 e Apelação Cível 1001093-42.2021.8.26.0358).

Registre-se, por fim, que os encargos relativos ao IPTU, tarifas de água e energia elétrica e taxas de administração competem ao adquirente enquanto permaneceu na posse do lote, entre a assinatura docontratoe o ajuizamento da presente ação.

Havendo débito referente a este período, fica autorizada a retenção para pagamento, pois mesmo com arescisãosubsiste a responsabilidade dos autores por tais valores.

Assim sendo, a parcial procedência se impõe.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por LUANA MARIA BARBOSA DE SOUZA em face doIRMÃOSDAMIANCEEMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA para o fim de declarar rescindidos oscontratos descritos na inicial, condenando a requerida a devolver à autora, em parcela única, 75% do montante total pago, reconhecendo-se o direito de retenção de 25%, com dedução de taxa de corretagem e abatimento de IPTU e despesas relativas ao imóvel no período de posse direta do autor.

A quantia será corrigida monetariamente a partir do desembolso com base no índice previsto nocontratoe com juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Diante da sucumbência recíproca, mas decaindo em menor parte a autora, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais, despesas e honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da condenação, na proporção de 70% devido pela requerida e 30% pela autora, observando-se a gratuidade processual concedida.

Por conseguinte, julgo extinto o processo, com apreciação do mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos.

P.I.C.

Birigui, 24 de agosto de 2023.