TJSP - 1034987-92.2025.8.26.0576

Processo 1034987-92.2025.8.26.0576 - Procedimento Comum Cível - Espécies de Contratos - Colégio Invictus Ensino Infantil e Fundamental Ltda -

Vistos.

Custas e despesas processuais recolhidas.

Guia Dare inutilizada automaticamente.

Trata-se de ação revisional de contrato de locação comercial sob alegação de que o montante atualmente pago, que é de R$ 81.952,00, está em desconformidade com o preço de mercado.

Em sede de tutela de urgência antecipada, objetiva-se a fixação de aluguel provisório no valor de R$ 63.000,00.

Juntou-se o contrato de locação, aditivo ao contrato e parecer técnico unilateral (fls. 26/81).

O autor pleiteou a redução do aluguel para o valor de R$ 63.000,00, juntando aos autos laudo técnico unilateral para fundamentar seu pedido.

O valor do aluguel deve refletir o preço de mercado e, conforme preceitua o art. 68, II, "b" da Lei n. 8.245/91, em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente, requisito atendido no presente caso.

Todavia, para a fixação do valor provisório do aluguel, é necessária a existência de elementos de prova suficientes para demonstrar, de forma clara, a probabilidade do direito do autor.

No caso concreto, o laudo técnico apresentado pelo autor, por si só, é um documento unilateral, produzido sem o crivo do contraditório, portanto, incapaz de formar a convicção necessária para a fixação de um valor provisório, sob pena de incorrer em prejuízo à parte requerida.

Ressalvo que, embora sirva como indício de prova, não possui a força necessária para justificar a imediata alteração do contrato de locação em sede de tutela provisória.

Neste sentido: LOCAÇÃO DE IMÓVEL - AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL - TUTELA DE URGÊNCIA - FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO - NECESSIDADE DE PROVA ROBUSTA.

A fixação do aluguel provisório em ação revisional depende de prova documental consistente, apta a demonstrar, de plano, a probabilidade do direito e o perigo de dano.

A apresentação de laudo técnico unilateral, por si só, não constitui prova suficiente para fixar um valor de aluguel provisório, haja vista a unilateralidade da produção da prova e a necessidade de se garantir o contraditório, que será assegurado com a realização de perícia técnica judicial.

Agravo de instrumento não provido. (TJSP; Agravo de Instrumento nº 2217734-61.2021.8.26.0000; Rel.

Des.

Fernando Sastre Redondo; 31ª Câmara de Direito Privado; j. 27/04/2022).

Recurso especial.

Ação revisional de aluguel.

Fixação de novo aluguel.

Prova pericial.

Laudo pericial.

Art. 68 da Lei 8.245/91.

O valor do aluguel, na ação revisional, deve ser fixado com base no valor de mercado do imóvel, o qual, na ausência de acordo entre as partes, deve ser aferido por prova pericial, sob pena de nulidade da sentença.

O laudo pericial é a principal prova técnica para a fixação do novo aluguel, devendo ser devidamente fundamentado e acolhido pelo juízo, ressalvado o poder do magistrado de decidir em sentido contrário, desde que de forma motivada. (STJ; REsp 1.258.987/RJ; Relator (a): Ministro Paulo de Tarso Sanseverino; Terceira Turma; Data do Julgamento: 08/05/2012; DJe 18/05/2012).

Assim, necessária análise técnica e imparcial do valor de mercado do imóvel, o que se poderá obter por meio de prova pericial elaborada por perito de confiança do Juízo, de forma a se garantir isonomia e confiança do valor a ser fixado.

Assim, neste momento processual, a insuficiência probatória impede a concessão da tutela provisória de urgência para a redução do aluguel, de forma que o pedido resta indeferido.

Diante das especificidades da causa e de modo a adequar o rito processual às necessidades do conflito, deixo para momento oportuno a análise da conveniência da audiência de conciliação (art. 139, VI, do CPC e Enunciado nº 35 da ENFAM: "Além das situações em que a flexibilização do procedimento é autorizada pelo art. 139, VI, do CPC/2015, pode o juiz, de ofício, preservada a previsibilidade do rito, adaptá-lo às especificidades da causa, observadas as garantias fundamentais do processo").

Cite-se a parte ré na forma pretendida (ou, preferencialmente, via eletrônica/AR) para, querendo, oferecer contestação no prazo de 15 (quinze) dias.

A ausência injustificada de contestação implicará em revelia e em presunção de veracidade da matéria fática apresentada na petição inicial.

Tratando-se de processo eletrônico, em prestígio às regras fundamentais dos arts. 4º e 6º do CPC, fica vedado o exercício da faculdade prevista no art. 340 do CPC.

Decorrido o prazo para contestação, intime-se a parte autora, por ato ordinatório, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente manifestação, oportunidade em que: a) havendo revelia, deverá informar se deseja produzir outras provas, especificando-as e justificando a necessidade e pertinência, ou se deseja o julgamento antecipado; b) havendo contestação, dever-se-á manifestar em réplica, inclusive com contrariedade e apresentação de provas relacionadas a eventuais questões incidentais; e c) em sendo formulada reconvenção, com a contestação ou no seu prazo, deverá a parte autora reconvinda apresentar resposta à reconvenção.

Nas hipóteses b e c, após transcorrer o prazo para manifestação/réplica, abra-se vista para via ato ordinatório para que as partes possam especificar, no prazo comum de 15 (quinze) dias, as provas que efetivamente pretendem produzir, justificando seu alcance e pertinência, sem prejuízo de eventual julgamento antecipado da lide.

Por fim, venham conclusos para deliberação.

Intimem-se. - ADV: RUBENS JUNIOR PELAES (OAB 213799/SP)