TJSP - 1069028-58.2025.8.26.0100

Processo 1069028-58.2025.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Atraso na Entrega do Imóvel - Jose Fernando de Souza - - Celia Regina Ohya de Souza - Vitacon Participações S/A - - Tanzanita Desenvolvimento Imobiliario Ltda - - Pedra Negra Desenvolvimento Imobiliario Spe Ltda -

Vistos.

Jose Fernando de Souza e Celia Regina Ohya de Souza propuseram ação em face de Vitacon Participações S/A, Tanzanita Desenvolvimento Imobiliario Ltda e Pedra Negra Desenvolvimento Imobiliario Spe Ltda, requerendo o reconhecimento do inadimplemento contratual das rés pelo atraso na entrega de duas unidades imobiliárias; a condenação das rés ao pagamento de multa contratual de 1% ao mês sobre os valores pagos, totalizando R$ 14.545,65 para a unidade ON Vila Olímpia e R$ 25.610,40 para a unidade ON Maracatins, com incidência até a efetiva disponibilização; a condenação ao pagamento de lucros cessantes no valor mensal de R$ 4.300,00 para a unidade ON Vila Olímpia e R$ 4.500,00 para a unidade ON Maracatins, totalizando R$ 36.000,00 para cada até abril de 2025, com incidência contínua; subsidiariamente, caso não seja possível a cumulação de multa e lucros cessantes, que seja fixada a indenização mais vantajosa; a restituição integral de R$ 3.353,59 pagos a título de cotas condominiais; a condenação por danos morais no valor de R$ 10.000,00 para cada unidade, totalizando R$ 20.000,00; e a condenação das rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Para fundamentar sua pretensão, alegam que adquiriram duas unidades autônomas, uma no "Condomínio ON Vila Olímpia" e outra no "Condomínio ON Maracatins", através de cessão de direitos.

Afirmam que, mesmo com o prazo de tolerância de 180 dias, as rés não cumpriram os prazos de entrega, que eram março de 2024 (setembro de 2024 com tolerância) para a unidade ON Vila Olímpia e fevereiro de 2024 (agosto de 2024 com tolerância) para a unidade ON Maracatins.

Alegam que a unidade ON Vila Olímpia, apesar de vistoriada, não possui condições mínimas de habitabilidade, com falta de energia elétrica definitiva, sistema de combate a incêndio e obras inacabadas.

Quanto à unidade ON Maracatins, a vistoria só ocorreu em 30 de abril de 2025.

Sustentam que foram cobrados indevidamente por cotas condominiais antes da efetiva posse dos imóveis, tendo pago R$ 1.861,37 para a unidade ON Vila Olímpia e R$ 1.492,22 para a ON Maracatins.

Argumentam que a conduta das rés frustrou a legítima expectativa de investimento e causou danos de ordem material e moral. (fls. 01/25).

Foi proferida decisão determinando à parte autora a emenda da petição inicial para corrigir o valor da causa, de modo a corresponder ao proveito econômico perseguido, incluindo as prestações vencidas e vincendas (limitadas a um ano), e para recolher as custas complementares, no prazo de 15 dias, sob pena de cancelamento da distribuição. (fls. 392/393).

A parte autora apresentou emenda à inicial (fls. 445/448), na qual desistiu expressamente do pedido de lucros cessantes.

Delimitou o termo final da mora da unidade ON Vila Olímpia para 23 de maio de 2025, data da ligação da rede elétrica definitiva e instalação do sistema de combate a incêndio, readequando o valor da multa contratual para R$ 16.087,36.

Em consequência, alterou o valor da causa para R$ 65.051,35, correspondente à soma das multas contratuais (R$ 25.610,40 para ON Maracatins e R$ 16.087,36 para ON Vila Olímpia), danos morais (R$ 20.000,00) e restituição de taxas condominiais (R$ 1.492,22 e R$ 1.861,37).

Requereu a restituição do valor das custas processuais pagas a maior.

As requeridas foram citadas e apresentaram contestação (fls. 471/500), de forma tempestiva.

Preliminarmente, arguiram a ilegitimidade passiva da corré VITACON PARTICIPAÇÕES S.A., sob o fundamento de que esta não participou da relação negocial, que envolveu apenas os autores e as empresas PEDRA NEGRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA e TANZANITA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.

No mérito, sustentaram a inexistência de atraso na entrega das obras, alegando que os "Habite-se" foram expedidos dentro dos prazos contratuais (14/05/2024 para ON Vila Olímpia e 28/02/2024 para ON Maracatins), respeitando a cláusula de tolerância de 180 dias.

Defenderam a impossibilidade de condenação em lucros cessantes e danos materiais por ausência de prova do prejuízo, bem como a impossibilidade de cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, por configurar "bis in idem".

Alegaram a regularidade da cobrança das cotas condominiais e do IPTU a partir da instituição do condomínio, conforme previsão contratual e legal.

Por fim, aduziram a ausência de ato ilícito a ensejar indenização por danos morais e requereram o não provimento da inversão do ônus da prova por ausência de hipossuficiência e verossimilhança.

Pediram o acolhimento da preliminar ou, no mérito, a total improcedência da ação.

Foi apresentada réplica (fls. 661/674), na qual a parte autora reiterou a legitimidade passiva da VITACON PARTICIPAÇÕES S.A. com base na teoria da aparência e na responsabilidade solidária da cadeia de fornecedores.

Reforçou a ocorrência de mora contratual, argumentando que a expedição do "habite-se" não se confunde com a efetiva entrega do imóvel em condições de uso, conforme Súmula 160 do TJSP, e que as rés não impugnaram as provas documentais que demonstram a inabitabilidade das unidades.

Reiterou que o pedido de lucros cessantes foi objeto de desistência.

Insistiu na ilegalidade da cobrança de despesas condominiais antes da imissão na posse e defendeu a ocorrência de danos morais indenizáveis, que ultrapassam o mero aborrecimento contratual.

Por fim, pugnou pela inversão do ônus da prova e pela total procedência dos pedidos. É o relatório.

Fundamento e decido.

Julgo o feito no estado em que se encontra, diante da inexistência de controvérsia de fato a ser dirimida, dada a ausência de impugnação específica pela ré dos fatos alegados pela parte autora em sua petição inicial.

A preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela corré VITACON PARTICIPAÇÕES S.A. merece acolhida.

Da análise dos "Contratos de Compromisso de Venda e Compra" e dos subsequentes "Termos de Cessão de Direitos e Obrigações", verifica-se que a relação jurídica de direito material foi estabelecida, exclusivamente, entre os autores (cessionários) e as incorporadoras PEDRA NEGRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. (responsável pelo empreendimento "ON Vila Olímpia") e TANZANITA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. (responsável pelo empreendimento "ON Maracatins") .

A corré VITACON PARTICIPAÇÕES S.A. não figura como parte em nenhum dos instrumentos contratuais que fundamentam os pedidos da presente ação.

A tese autoral de responsabilidade solidária, baseada na teoria da aparência e na cadeia de fornecimento, não se aplica ao caso concreto.

A controvérsia cinge-se a eventual mora no cumprimento de obrigação contratual de entrega de obra e não a vício do produto ou do serviço que pudesse atrair a responsabilidade de todos os integrantes da cadeia de fornecimento de forma indistinta.

A responsabilidade solidária de uma sociedade controladora por obrigações de sua controlada é medida excepcional, que depende da demonstração dos requisitos para a desconsideração da personalidade jurídica, instituto este que sequer foi pleiteado na petição inicial.

No mérito, alega a parte autora, com relação ao empreendimento "Condomínio ON Vila Olímpia", que, embora a vistoria da unidade tenha sido formalmente aprovada, a entrega ocorreu de forma meramente simbólica, pois o prédio não possuía as condições mínimas de habitabilidade e segurança, mesmo meses após o fim do prazo de tolerância.

Os principais motivos que impediam a utilização do imóvel eram: falta de infraestrutura básica, pois, até 20 de maio de 2025, o empreendimento não contava com fornecimento definitivo de energia elétrica, o que, por consequência, impedia o funcionamento da bomba d'água e causava a falta de abastecimento hídrico; ausência de segurança contra incêndio: O prédio não possuía um sistema básico de prevenção e combate a incêndio, faltando hidrantes e extintores nas áreas comuns, e obra inacabada: o edifício permanecia em estado inacabado, com obras em andamento, tetos abertos, ausência de luminárias e áreas comuns não finalizadas, gerando sujeira, ruído e riscos à segurança.

Foram listadas também a ausência de gerador de energia, de pressurização e de câmeras de segurança nas áreas comuns.

Com relação ao empreendimento "Condomínio ON Maracatins", a alegação central é o atraso na efetiva disponibilização do imóvel para a posse dos compradores, caracterizando a mora contratual.

Os motivos detalhados são o atraso na liberação para vistoria, pois, a unidade, cujo prazo final de entrega com a tolerância era agosto de 2024, somente foi liberada para vistoria em 30 de abril de 2025, mais de oito meses após o término do prazo contratual.

A mora contratual é atribuída à conduta negligente das rés em não disponibilizar a unidade e não garantir o pleno exercício da posse pelos compradores, mesmo após a conclusão física do imóvel.

Como acima consignado, tais alegações não foram objeto de impugnação específica pelas rés, na defesa apresentada, de modo que se caracterizam como incontroversos.

Assim, a controvérsia central reside em definir o termo final da obrigação de entrega dos imóveis.

As rés defendem que a obrigação se encerra com a expedição do "Habite-se".

A parte autora, por sua vez, alega que a entrega só se efetiva com a disponibilização do bem em plenas condições de habitabilidade.

Assiste razão à parte autora.

A obrigação da construtora não se exaure na obtenção do certificado de conclusão de obra, ato de natureza administrativa.

A entrega do imóvel, para fins de adimplemento contratual, pressupõe a efetiva e útil transferência da posse ao adquirente, o que somente ocorre quando o bem apresenta condições mínimas de habitabilidade e segurança.

Nesse sentido, a Súmula 160 do E.

Tribunal de Justiça de São Paulo é clara: A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.

No caso do empreendimento ON Vila Olímpia, a parte autora demonstrou, por meio de comunicados e laudo técnico, que mesmo após a expedição do "Habite-se" (14/05/2024), o prédio permaneceu por meses sem fornecimento de energia elétrica definitiva, sem sistema de combate a incêndio (hidrantes e extintores) e com áreas comuns inacabadas.

Tais fatos, essenciais para a habitabilidade do imóvel, não foram especificamente controvertidos pela defesa, que se limitou a argumentar genericamente sobre a validade do "Habite-se".

A própria parte autora, em sua emenda à inicial, reconhece que as condições mínimas de uso foram implementadas em 23 de maio de 2025, data que deve ser considerada como o termo final da mora para esta unidade.

Quanto ao empreendimento ON Maracatins, a entrega da unidade para vistoria ocorreu apenas em 30 de abril de 2025 , ou seja, mais de oito meses após o término do prazo de tolerância (agosto de 2024).

A expedição do "Habite-se" em julho de 2024 não afasta a mora, pois a posse útil do bem só foi disponibilizada ao adquirente na data da vistoria.

Não apresentou a ré qualquer ato ou fato imputável aos autores que pudesse justificar a demora para realização da vistoria e entrega das chaves.

Desta forma, reconheço a mora das rés no cumprimento da obrigação de entrega das unidades.

A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e tributos incidentes sobre o imóvel é da construtora até a efetiva transmissão da posse ao adquirente.

A obrigação, embora de natureza propter rem, está vinculada ao efetivo uso e gozo do bem, o que não ocorre antes da entrega das chaves em condições de habitabilidade.

Tendo sido reconhecido o atraso na entrega das unidades para além dos prazos contratuais, é indevida a cobrança de tais encargos dos autores durante o período de mora.

Assim, os valores comprovadamente pagos a este título devem ser restituídos.

Os autores comprovaram o pagamento de R$ 1.861,37 referente à unidade ON Vila Olímpia e R$ 1.492,22 referente à unidade ON Maracatins.

A cláusula 5.3, item 'b', do contrato de ambos os empreendimentos prevê a incidência de multa moratória em favor do comprador no caso de o atraso na conclusão da obra ultrapassar o prazo de tolerância.

A penalidade estipulada é de 1,0% (um por cento) ao mês de atraso, calculada sobre o valor até então pago pelo comprador.

A cláusula penal moratória tem a finalidade de pré-fixar as perdas e danos decorrentes do atraso no cumprimento da obrigação.

Para sua exigibilidade, basta a comprovação da mora, sendo desnecessária a prova do prejuízo efetivamente sofrido pelo credor.

Uma vez configurada a mora das rés, a aplicação da penalidade contratual é medida que se impõe.

O cálculo deverá observar o período de atraso para cada unidade: Com relação ao empreendimento ON Vila Olímpia, a mora se deu entre 20 de setembro de 2024 (dia seguinte ao fim do prazo de tolerância) até 23 de maio de 2025 (data da efetiva habitabilidade).

Com relação ao empreendimento, ON Maracatins, a mora se deu de setembro de 2024 (mês seguinte ao fim do prazo de tolerância) até 30 de abril de 2025 (data da disponibilização para vistoria).

Os valores utilizados pelos autores para o cálculo da multa não foram controvertidos pelas requeridas, de modo que assume-se estejam corretos.

Não procede o pedido de indenização para reparação de danos morais porque o fato objeto da demanda (descumprimento de contrato) não tem, em princípio, o condão de gerar esta modalidade de dano, tratando-se de situação que se insere dentre os contratempos corriqueiros da vida, não exigindo, salvo situação extraordinária, que evidentemente não é o caso dos autos, a imposição desta modalidade de indenização.

Nesse sentido o precedente do egrégio Superior Tribunal de Justiça: "CIVIL DANO MORAL O inadimplemento contratual implica a obrigação de indenizar os danos patrimoniais; não, danos morais, cujo reconhecimento implica mais do que os dissabores de um negócio frustrado.

Recurso especial não conhecido. (STJ RESP 201414 PA 3ª T.

Rel. p/o Ac.

Min.

Ari Pargendler DJU 05.02.2001 p. 00100)". "RESPONSABILIDADE CIVIL.

INDENIZAÇÃO.

DANO MORAL INEXISTENTE.

VERBA INDENIZATÓRIA AFASTADA.

O mero dissabor não pode ser alçado ao patamar do dano moral, mas somente aquela agressão que exacerba a naturalidade dos fatos da vida, causando fundadas aflições ou angústias no espírito de quem ela se dirige. (STJ, Resp 714611/PB, Rel.

Min.

César Asfor Rocha, 4ª Turma, j. 12/09/2006).

Diante do exposto, ACOLHO a preliminar de ilegitimidade passiva e JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, em relação à corré VITACON PARTICIPAÇÕES S.A., com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais proporcionais e honorários advocatícios em favor do patrono da corré excluída, que fixo, por equidade, em R$ 2.500,00.

Ainda, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: - CONDENAR a ré PEDRA NEGRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.

Ao pagamento da multa contratual moratória de 1% (um por cento) ao mês sobre os valores efetivamente pagos pela unidade do "Condomínio ON Vila Olímpia", incidente desde 20 de setembro de 2024 até 23 de maio de 2025.

Os valores deverão ser corrigidos, nos termos previstos em contrato e acrescidos de juros de mora, nos termos do artigo 406, do Código Civil, decorrido o prazo de 90 dias da implementação da condição de habitabilidade do imóvel, conforme cláusula 5.3, do contrato celebrado entre as partes, bem como restituir aos autores o valor de R$ 1.861,37 (mil, oitocentos e sessenta e um reais e trinta e sete centavos), referente às despesas condominiais, corrigido monetariamente desde cada desembolso e com juros de mora a partir da citação, nos termos dos artigos 389 e 406, do Código Civil. - CONDENAR a ré TANZANITA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.

A pagar aos autores a multa contratual moratória de 1% (um por cento) ao mês sobre os valores efetivamente pagos pela unidade do "Condomínio ON Maracatins", incidente desde 1º de setembro de 2024 até 30 de abril de 2025.

Os valores deverão ser corrigidos monetariamente, nos termos do contrato, e acrescidos de juros de acordo com o artigo 406, do Código Civil, após o decurso do prazo de 90 dias da efetiva entrega das chaves, bem como, a restituir aos autores o valor de R$ 1.492,22 (mil, quatrocentos e noventa e dois reais e vinte e dois centavos), referente às despesas condominiais, corrigido monetariamente desde cada desembolso e com juros de mora a partir da citação, nos termos dos artigos 389 e 406, do Código Civil.

Julgo extinto o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Configurada asucumbênciarecíproca, arcarão as partes com o pagamento de custas e despesas processuais, na proporção de 70% para as rés e 30% para a parte autora, bem como honorários advocatícios à parte adversa, os quais fixo em 10% sobre o proveito econômico obtido pela parte patrocinada.

Vale dizer, o percentual dos honorários, em favor do patrono da parte autora, recairá sobre o valor da condenação, enquanto que aqueles fixados, em favor do patrono da parte requerida, recairá sobre o montante em que sucumbente a parte autora.

Transitado em julgado, antes de se proceder ao arquivamento, atente-se a Serventia para o determina o artigo 1.098, das NSCGJ (Art. 1.098.

Os processos findos não poderão ser arquivados sem que o escrivão judicial certifique nos autos estar integralmente paga a taxa judiciária com a respectiva vinculação da guia, os honorários devidos aos órgãos públicos ou entidades conveniadas, a multa prevista no §2º, do art. 77, do Código de Processo Civil e as contribuições, ou sem que faça extrair certidão em que sejam especificadas essas parcelas para fins de inscrição da dívida ativa).

Caso exista algum valor em aberto, nos termos do parágrafo 1º do referido dispositivo, antes da extração da certidão para fins de inscrição na dívida ativa, o escrivão judicial providenciará a intimação do responsável para o pagamento do débito, nos moldes do art. 274 e parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Não tendo sido atendida a notificação no prazo de 60 (sessenta) dias da expedição da notificação, a certidão extraída será encaminhada à Procuradoria Fiscal, quando se tratar de devedor domiciliado na capital, ou à Procuradoria Regional respectiva, quando se tratar de devedor domiciliado em outra comarca.

Nos casos de gratuidade da justiça, o recolhimento da taxa judiciária correspondente à parte a quem foi concedido o benefício, será realizado pelo vencido, salvo se também for beneficiário da gratuidade, antes do arquivamento dos autos, sob pena de adoção das providências indicadas nos parágrafos anteriores.

Em não havendo o recolhimento, a serventia providenciará a extração da certidão para inscrição na dívida ativa.

Regularizados, e nada mais sendo requerido, independentemente de nova intimação, arquivem-se os autos, observando-se as Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça.

Em caso de pedido de cumprimento de sentença, a parte deve observar as orientações do Comunicado CG nº 1789/2017.

Publique-se.

Intimem-se.

Dispensado o registro (Prov.

CG n. 27/2016). - ADV: JOSÉ FREDERICO CIMINO MANSSUR (OAB 194746/SP), RAFAELLY ALESSANDRA DA SILVA DARÉ (OAB 462461/SP), RAFAELLY ALESSANDRA DA SILVA DARÉ (OAB 462461/SP), JOSÉ FREDERICO CIMINO MANSSUR (OAB 194746/SP), JOSÉ FREDERICO CIMINO MANSSUR (OAB 194746/SP)