TJSP - 1001509-69.2025.8.26.0584

Processo 1001509-69.2025.8.26.0584 - Usucapião - Usucapião Extraordinária - Antonia Barbieri Santin - - Maria de Lourdes Santin Furlan - - Pedro Fernando Furlan -

Vistos. 1) Indefiro o pedido de distribuição do feito por dependência à anterior ação de retificação de registro nº 10003355-92.2023.8.26.054, julgada improcedente e com trânsito em julgado, uma vez que a simples propositura de ação anterior, versando sobre o mesmo imóvel, não é causa de prevenção do juízo (CPC, art. 286). 2) Trata-se de ação de usucapião ajuizada pelos proprietários registrais com a finalidade de unificar as matrículas e regularizar a situação cadastral do imóvel.

O STJ já se manifestou no sentido de que "é cabível a ação de usucapião por titular de domínio que encontra dificuldade, em razão de circunstância ponderável, para unificar as transcrições ou precisar área adquirida escrituralmente." (REsp n. 292.356/SP, relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, julgado em 27/8/2001, DJ de 8/10/2001, p. 213).

Analisando os autos da ação de retificação de registro nº 10003355-92.2023.8.26.054, verifica-se que o Oficial de Registro de Imóveis apontou os seguintes óbices para o acolhimento da pretensão dos autores na via administrativa: "Pretendem os requerentes a retificação dos imóveis objeto das matrículas 5.565, 5.566,5.567 e 23.412 desta serventia, haja vista que teriam sido abertas de modo incorreto, representando na verdade partes de um mesmo imóvel, que deve assim ser recomposto e retificado como se um só fosse.

Da leitura das referidas matrículas, todavia, não se infere o quanto se alega, verificando-se, ao revés, que cada uma das matrículas foi descrita como sendo um imóvel específico, cuja descrição não coincide com a de nenhuma das outras matrículas ou transcrições anteriores.

Somente a matrícula 23.412 faz referência a um imóvel de maior porção, mas o individualiza, também, quanto a área que representaria em relação ao todo.

Há, sim, evidente irregularidade na forma de abertura dessas matrículas que se deu em desacordo com o princípio da continuidade e da especialidade, uma vez que a descrição que surge na abertura da matrícula não coincide com a que consta na transcrição que lhe deu origem, indicando um possível fracionamento da propriedade original, ainda que este procedimento possa ser efetivamente considerado irregular sobre a perspectiva registral.

Isto é, embora os imóveis tivessem efetivamente origem comum, o fato é que as matrículas não os descreveram como partes de um todo pertencendo a distintos condôminos, mas sim como parte certa e determinada de cada um dos condôminos (cada matrícula é aberta com proprietários e áreas distintas).

No limite, poder-se-ia compreender que estes imóveis seriam, efetivamente - como tudo indica, deveriam ser - partes de um imóvel maior que não foi regularmente dividido,sobretudo pela indicação dos mesmos confrontantes em cada uma das diferentes matrículas.

Contudo, não é possível esta vincular essas partes ao registro anterior, haja vista que a somadas áreas das matrículas também não coincide com a área total das transcrições que lhe deram origem, não sendo possível afirmar que estas partes do todo representam exatamenteo imóvel objeto das transcrições anteriores.

Ao contrário, os elementos registrais indicam solução diametralmente oposta.

Com efeito, as transcrições 531, 540 e 541 desta serventia, todas do Livro 3-J, de que se originaram todas as transcrições referidas como registro anterior nas matrículas em referência (5.565, 5.566, 5.567 e 23.412) possuíam uma área de 75,02 ha enquanto a soma da área das matrículas é de 28,77 ha (como inclusive consta na matricula 23.412).

Isto é, jamais houve nesta serventia um imóvel com essa cadeia filiatória que possuísse a área de 28,77 ha, não sendo possível reconhecer sua existência.

Mal ou bem, o que existe são os imóveis supostamente resultantes deste imóvel, ainda que de forma irregular e precária.

Neste cenário, a retificação como apresentada não se revela possível, pois parte de um pressuposto que não se deflui dos assentos.

Entretanto, parece-nos possível a retificação administrativa desses imóveis, exclusivamente pela via judicial, uma vez inviável a identificação dos confrontantes de cada uma das glebas pelos assentos, mediante a observância dos seguintes requisitos: a) Sejam apresentados trabalhos técnicos indicando a situação inicial do imóvel (Transcrição 531), seus destaques posteriores, inclusive os imóveis objeto destes autos, para tentativa de identificação plausível dos confrontantes (embora sem qualquer possibilidade de constatação categórica).

Neste contexto, caberá posteriormente ao Juízo considerar ou não a necessidade de citação de todos os confrontantes internos e externos envolvidos. b) Seja retificados os trabalhos técnicos para que constem quatro plantas e memoriais descritivos georreferenciados e certificados pelo INCRA, que devem se referir a cada uma das matrículas referidas na exordial (5.565,5.566, 5.567 e 23.412).

O pedido, portanto deve ser reformulado para que seja efetuada a retificação de cada um dos imóveis destas matrículas.

Os interessados poderão posteriormente solicitar a unificação, diretamente por esta serventia. c) Deverá ser apresentada certidão do IGC, indicando a localização de cada um destes imóveis, haja vista a grande probabilidade de pelo menos um deles estar situado perante a competência do 1º registro de imóveis de Piracicaba, onde se encontram diversos registros de imóveis confrontantes.

Alternativamente, a regularização será possível mediante usucapião de coisa própria, pela via judicial ou extrajudicial, como método de sanar as irregularidades que efetivamente impedem o pleno exercício do direito de propriedade." Diante das considerações trazidas pelo Oficial de Registro de Imóveis, especialmente em relação à origem dos imóveis, sua descrição e a identificação dos confrontantes, é necessário, antes de tudo, a realização de perícia no imóvel, medida essencial ao prosseguimento desta ação.

Para tanto, nomeio Perito o Sr.

Leonardo Macedo Esteves ([email protected]), devidamente cadastrado no Portal de Auxiliares da Justiça.

Intime-se o Perito para estimar os honorários.

Após, intimem-se os autores para pagamento dos honorários ou impugnação. 3) Defiro o trâmite preferencial.

Anote-se.

Intime-se. - ADV: EMANOEL FRANCISCO FERNANDES CASTILHO (OAB 385959/SP), EMANOEL FRANCISCO FERNANDES CASTILHO (OAB 385959/SP), EMANOEL FRANCISCO FERNANDES CASTILHO (OAB 385959/SP), CRISTIANE TRAVALINI (OAB 385942/SP), CRISTIANE TRAVALINI (OAB 385942/SP), CRISTIANE TRAVALINI (OAB 385942/SP)