TJSP - 1005655-27.2025.8.26.0529

Processo 1005655-27.2025.8.26.0529 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Islede de Sousa Dias Santana -

Vistos.

Recebo como emenda a inicial às fls. 63/85 e defiro à parte autora o benefício de gratuidade da justiça.

Anote-se.

Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com obrigação de fazer, indenização por danos morais e pedido de tutela de urgência proposta por ISLETE DE SOUSA DIAS SANTANA em face de DANIELA SOARES DO NASCIMENTO CUNHA e ALPHA INVEST IMOBILIÁRIA LTDA.

A autora relata ser viúva de Reinaldo Batista Santana e coproprietária do imóvel objeto da demanda, com quem era casada sob o regime da comunhão parcial de bens desde 06 de março de 2010, conforme certidão de casamento anexa (fls. 17).

Narra que, em razão de desgastes conjugais e recusa do falecido em manter convivência harmoniosa com o filho da autora, o casal optou por alugar o imóvel residencial de sua propriedade e residir separadamente, cada um em um imóvel locado, enquanto decidiam sobre eventual dissolução definitiva da sociedade conjugal.

Aduz que tanto a autora quanto o falecido inicialmente alugaram dois apartamentos no mesmo prédio para residirem, contudo, por motivos de saúde do falecido, depois de alguns meses, a filha optou por tirá-lo do apartamento e colocá-lo em uma casa de repouso.

Devido às limitações de mobilidade do Sr.

Reinaldo, este conferiu procuração à sua filha Joyce para que esta o representasse na administração de seus interesses pessoais, inclusive no tocante à locação do imóvel (fls. 22/35).

Informa que Joyce e a autora negociaram com a imobiliária, segunda ré, a locação do referido bem, ficando a imobiliária como administradora.

Vale ressaltar que na condição de administradora da locação, a segunda ré ficou com os depósitos de garantia feitos pela locatária, primeira ré, no valor inicial de R$ 9.600,00, o qual deve ser devolvido de forma atualizada à primeira ré no final da locação, caso não haver infrações contratuais.

Esclarece que o contrato de locação foi firmado em setembro de 2024, ficando a segunda ré como administradora, a qual recebe os valores mensalmente e repassava o aluguel para a autora e o seu falecido marido, sendo que a parte deste era repassada para filha a qual era procuradora à época.

Relata que com os valores advindos do aluguel, o casal pagava as despesas do financiamento do imóvel, bem como as cotas condominiais e o IPTU, e o saldo remanescente utilizavam para pagar o aluguel dos dois imóveis locados, ou outras despesas .

Narra que infelizmente, em abril de 2025, cerca de sete meses após a locação do imóvel, o Sr.

Reinaldo veio a falecer, conforme se comprova pela certidão de óbito anexada (fls. 18).

Diante do falecimento do Sr.

Reinaldo e da ausência de inventário, a autora, na condição de meeira e proprietária do imóvel, assumiu a posse indireta e administração do bem, nos termos dos artigos 1.830 e 1.831 do Código Civil, que lhe conferem o direito real de habitação, além da legitimidade para administrar os bens do espólio.

Aduz que no dia 15/05/2025, a autora notificou formalmente a segunda ré, imobiliária, comunicando o falecimento de um dos locadores; sua assunção como única administradora do imóvel; sua intenção de rescindir o contrato de locação após o 12º mês de vigência para uso próprio, conforme previsão expressa na cláusula "E", item 2, do Anexo I do contrato de locação; requereu que fosse enviado o contrato assinado pela locatária; requereu que todos os pagamentos, notificações e comunicações contratuais passassem a ser dirigidos exclusivamente à sua pessoa, Islete de Sousa Santana, já qualificada no contrato, especialmente, para cessar o pagamento de 50% à procuradora do falecido, tendo em vista que com a morte do Sr.

Reinaldo, cessou os poderes conferidos na procuração.

Contudo, a segunda ré (imobiliária) enviou apenas um contrato assinado pelos locadores, sem a assinatura da locatária, e permaneceu inerte em relação aos demais pedidos, sendo que no dia 02/06/2025, mesmo após notificada, ao receber o valor integral do aluguel da locatária (primeira ré), desrespeitando a notificação, transferiu à procuradora do falecido o percentual de 50% do valor, com a dedução dos 10% da administração.

Esclarece que diante da omissão da imobiliária, a autora enviou nova notificação em 11/06/2025, agora destituindo a segunda ré da administração do imóvel, solicitando a devolução integral do valor da caução locatícia, uma vez que a gestão do contrato passaria a ser exercida exclusivamente pela autora (fls. 40/43).

Nesta mesma data, a autora também notificou a locatária, ora primeira ré, informando a destituição da imobiliária como administradora; sua intenção de rescindir o contrato após o 12º mês para uso próprio, conforme previsão contratual; a exigência de que os valores dos aluguéis futuros fossem pagos diretamente à autora (fls. 44/47).

Sustenta que mesmo após as notificações formais e inequívocas, as rés continuam a descumprir as determinações legais e contratuais.

Ou seja, a primeira ré continuou a pagar os aluguéis à segunda ré, e esta continuou a transferir 50% à filha do falecido, a qual não possui mais poderes para tanto.

Alega que as condutas das rés têm causado evidentes prejuízos à autora, tendo a vista que a segunda ré continua administrando o contrato sem mandato para tanto, bem como, retendo o valor da caução, mesmo após notificada para devolver e transferindo 50% do valor da locação para quem não tem legitimidade para receber.

Por outro lado, a primeira ré não atendendo a notificação está efetuando pagando a quem não possui poderes para receber.

Sustenta que o valor da locação é utilizado para o pagamento do financiamento do imobiliário do próprio imóvel, pagamento da taxa condominal e IPTU, bem como, o aluguel da atual residência da autora.

E os pagamentos feitos de forma errada, está impedindo a autora de adimplir essas obrigações ou sobrecarregando-a financeiramente.

Nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, requer a concessão de tutela provisória de urgência, inaudita altera parte, diante da presença dos requisitos legais: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, para que: a) seja determinada imediatamente à primeira Ré que se abstenha de tratar com a segunda ré sobre a locação do imóvel, e que efetue os pagamentos dos aluguéis vencidos e vincendos diretamente à Autora, sob pena de multa diária; b) seja determinada à segunda Ré que apresente à autora o contrato de locação assinado por todas as partes, e se abstenha de praticar qualquer ato de gestão ou intermediação do contrato de locação, procedendo a imediata devolução da caução locatícia (R$ 9.600,00) devidamente atualizada, com correção monetária e juros legais, sob pena de multa diária. É a síntese do necessário.

Decido.

Analisando a documentação carreada aos autos, especialmente a certidão de casamento de fls. 2, a certidão de óbito de fls. 3 e as notificações extrajudiciais de fls. 4-5, verifico que embora a autora seja titular de 50% dos direitos sobre o imóvel (fls. 21), extrai-se dos autos que o casal encontrava-se separado de fato quando do falecimento do Sr.

Reinaldo Batista Santana em abril de 2025.

Tal circunstância, aliada à ausência de inventário e de informações precisas sobre eventual nomeação de inventariante, torna necessário estabelecimento de medidas cautelares que preservem os direitos de ambas as partes interessadas.

A autora detém legitimidade para recebimento da quota parte que lhe cabe na qualidade de coproprietária do bem.

Contudo, a parcela correspondente ao espólio do falecido demanda maior esclarecimento acerca da existência de inventário, eventual nomeação de inventariante e demais herdeiros, não sendo prudente, nesta fase processual, deferir integralmente o pedido de transferência da administração exclusiva à autora.

Resta evidenciado o risco de prejuízo financeiro à autora, uma vez que a imobiliária, mesmo notificada, continua repassando valores à filha do falecido, cuja representação cessou com a morte do outorgante.

A situação de indefinição quanto à administração dos valores locatícios compromete a função econômica do bem e pode causar danos às partes envolvidas.

Ante o exposto, presentes os requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil, defiro parcialmente a tutela de urgência requerida para determinar à segunda ré ALPHA INVEST IMOBILIÁRIA LTDA que proceda ao repasse de 50% dos valores mensais de aluguel diretamente à autora ISLETE DE SOUSA DIAS SANTANA, na qualidade de coproprietária do bem, cessando imediatamente qualquer repasse à filha do falecido ou terceiros, sob pena de multa diária de R$ 500,00.

Determino ainda à segunda ré ALPHA INVEST IMOBILIÁRIA LTDA que mantenha em depósito judicial os 50% restantes dos valores de aluguel, correspondentes à quota parte do espólio, até ulterior definição judicial sobre a existência de inventário e eventual nomeação de inventariante, sob pena de multa diária de R$ 300,00.

Determino também à segunda ré ALPHA INVEST IMOBILIÁRIA LTDA que se abstenha de celebrar novos acordos, prorrogações ou alterações contratuais sem anuência expressa da autora e, quando for o caso, do inventariante devidamente nomeado, sob pena de multa diária de R$ 200,00.

Determino à autora que, no prazo de 30 dias, comprove a existência ou inexistência de inventário do espólio de Reinaldo Batista Santana, bem como a eventual nomeação de inventariante, sob pena de revogação da presente medida.

Indefiro nesta fase o pedido de devolução integral da caução locatícia e a destituição completa da administração da segunda ré, por demandarem maior dilação probatória e esclarecimentos sobre a situação sucessória.

Cópia da presente decisão, assinada digitalmente, valerá como ofício a ser encaminhado diretamente pela autora às requeridas, comprovando o protocolo em 10 dias.

Citem-se e intimem-se o(a)s requerido(a)s, para apresentarem defesas no prazo de 15 dias úteis.

A ausência de contestação implicará revelia e presunção de veracidade da matéria fática apresentada na petição inicial.

A presente citação é acompanhada de senha para acesso ao processo digital, que contém a íntegra da petição inicial e dos documentos.

Tratando-se de processo eletrônico, em prestígio às regras fundamentais dos artigos 4º e 6º do CPC fica vedado o exercício da faculdade prevista no artigo 340 do CPC.

Com ou sem apresentação de defesa, intime-se a parte autora para que, no prazo de 15 dias úteis, apresente manifestação.

Quando da apresentação de contestação e réplica, as partes já devem indicar endereço eletrônico tanto dos advogados quanto das partes para encaminhamento do convite para audiência de conciliação.

Após a réplica, será designada audiência de conciliação a ser realizada de modo virtual através do CEJUSC, pelo sistema Microsoft Teams (possível acesso inclusive por celular) sendo a intimação e convite enviados às partes e procuradores por e-mail indicado.

Expeçam-se cartas.

Caso a parte autora requeira citação por mandado e recolha as custas do oficial de justiça, expeça-se folha de rosto, servindo a cópia da presente, assinada digitalmente, como mandado.

Cumpra-se na forma e sob as penas da Lei, observando-se o art. 212, §2º, do CPC.

No dia e hora designados, o conciliador aguardará a entrada na sala virtual pelas partes pelo prazo máximo de 05 minutos.

Não ingressando as partes no ambiente virtual, o conciliador dará por prejudicada a audiência e retornará os autos ao cartório para prosseguimento do feito.

Por fim, pede-se a gentileza de que os patronos de ambas partes atentem para que as petições protocoladas no curso do processo sejam corretamente nomeadas, de acordo com as classes existentes no sistema SAJ, pois esta providência agiliza o andamento processual.

Assim, as petições não devem ser protocoladas apenas sob as rubricas de petição intermediária ou petições diversas, e sim de acordo com a classificação específica (ex: pedido de homologação de acordo; contestação; manifestação sobre a contestação, "embargos de declaração" etc).

Intime-se. - ADV: RAFAELA VIEIRA PASSOS ANGELO (OAB 533794/SP), TANIA TRAJANO DA CRUZ (OAB 341930/SP)