TJSP - 1020301-95.2025.8.26.0576

Processo 1020301-95.2025.8.26.0576 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Luan Caires Magalhães Alves - Rni Incorporadora Imobiliária 471 Ltda. -

Vistos.

Trata-se de ação em que se requer a rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel em incorporação com devolução de 90% das parcelas pagas.

De início, considero que a preliminar arguida em contestação acolhe o pedido de fls. 288, autorizo a inclusão de Ana Carolina Pinheiro Xavier no polo ativo da ação.

Anote-se.

Tendo em vista a documentação acostada a fls. 120/127 e 291/299, defiro aos requerentes o benefício da gratuidade processual.

Anote-se.

Decido.

A matéria é meramente jurídica e comporta pronta apreciação.

O julgamento antecipado é uma obrigação do Magistrado, quando o feito já estiver instruído com todas as provas necessárias para julgamento e/ou as questões forem apenas jurídicas - Art. 355.

O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas; II - o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não houver requerimento de prova, na forma do art. 349.

Nem assiste à parte o direito de produzir provas protelatórias, sob pena de incorrer em ato ilícito nos termos do art. 77, III do CPC (Art. 77.

Além de outros previstos neste Código, são deveres das partes, de seus procuradores e de todos aqueles que de qualquer forma participem do processo: [...]; III - não produzir provas e não praticar atos inúteis ou desnecessários à declaração ou à defesa do direito; [...]), punível inclusive como litigância de má-fé nos termos do art. 80, IV, V e VI (Art. 80.

Considera-se litigante de má-fé aquele que: [...] ; IV - opuser resistência injustificada ao andamento do processo; V - proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo; VI - provocar incidente manifestamente infundado;[...]).

Deve o Magistrado sentenciar o processo quando pronto para tanto, sendo parte de sua missão constitucional indeferir provas protelatórias para garantir a razoável duração do processo, sem que isso constitua qualquer ofensa à Ampla Defesa, já que não integra a garantia a pretensão ilícita de postergar indevidamente o fim do procedimento (Art. 370.

Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único.

O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias).

Ao mérito.

Pela data do contrato, aplica-se à avença o quanto inovado pela Lei 13.786/2018.

Nesse sentido, a nova norma contraria a Súmula 2 do Tribunal de Justiça - Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. pelo que deve prevalecer o regramento atual.

A rescisão contratual é um direito potestativo do comprador.

Matéria já decidida pelo TJ em caráter vinculante para o juízo: Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

Dado que a rescisão é imotivada, é responsável o requerente pelos encargos do distrato.

Trata-se de contrato vinculado a incorporação imobiliária (não loteamento) submetida a regime de patrimônio de afetação (fls. 149).

Observada a atual legislação em vigor, tem-se para o caso de rescisão: Lei 4.591/64.

Art. 67-A .

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. § 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. § 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die ; IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. § 3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída. § 4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel. § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. § 6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004 , e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato. § 7º Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo a que se referem os §§ 5º ou 6º deste artigo, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda. § 8º O valor remanescente a ser pago ao adquirente nos termos do § 7º deste artigo deve ser atualizado com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel. § 9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto. § 10.

Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem. § 11.

Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo. § 12.

Transcorrido o prazo de 7 (sete) dias a que se refere o § 10 deste artigo sem que tenha sido exercido o direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária, conforme disposto no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 . § 13.

Poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei. § 14.

Nas hipóteses de leilão de imóvel objeto de contrato de compra e venda com pagamento parcelado, com ou sem garantia real, de promessa de compra e venda ou de cessão e de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, realizado o leilão no contexto de execução judicial ou de procedimento extrajudicial de execução ou de resolução, a restituição far-se-á de acordo com os critérios estabelecidos na respectiva lei especial ou com as normas aplicáveis à execução em geral.

Ao contrato em si - fls. 23/98.

Suas cláusulas são presumidas legais.

Vício de legalidade é aferível de acordo com o momento de feitura da avença e lei nova não convalida vício anterior nem torna viciado o que antes legítimo o era.

Cláusula resolutiva a fls. 30 Vejamos se há alguma irregularidade em concreto.

Prevista a retenção de: (i) 50% dos valores pagos pelo autor a título de multa.

O valor é expressamente admitido pela vigente legislação. (ii) comissão de corretagem.

O valor pode ser retido e porque integrou o preço do imóvel, conforme quadro XI a fls. 16. (iii) pagamento de indenização mensal pelo uso e/ou disponibilidade do imóvel.

A taxa incide apenas se o imóvel fora disponibilizado para imissão na posse do comprador, e durante o período de mora e manifestação extrajudicial de intento de distrato.

Em não havendo comunicação pré-processual, incide até a citação. (iv) despesas de condomínio, tributos, tarifas de água e energia elétrica decorrentes da posse.

Cláusula válida e com autorização de retenção pela nova lei.

Para que seja exigível os valores devem corresponde a período em que o imóvel esteve à disposição para imissão na posse do comprador.

A devolução do dinheiro deve se dar em 30 dias do habite-se, ou, em caso de já ter sido expedido, desta sentença, devidamente corrigido pelo mesmo índice de correção das parcelas do contrato.

Assim, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para: (i) rescindir o contrato entre as partes, retroativo à citação; (ii) determinar a devolução do preço pago pelo requerente, em até 30 dias desta sentença, devidamente corrigidos do pagamento pelo consumidor e acrescidos de mora de 1% ao mês após vencimento trigésimo dia da sentença; (iii) autorizar a retenção cumulativa de: (a) comissão de corretagem; (b) 50% das parcelas efetivamente pagas pelo consumidor, sendo desnecessária a demonstração efetiva de prejuízo e conforme a nova lei; (c) os encargos moratórios de parcelas vencidas e não pagas até a data da citação bem como os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; Custas e honorários que fixo em 10% sobre o valor da diferença entre o pedido de devolução e aquela efetivamente determinada a cargo dos autores em favor dos Advogados da ré, observada a gratuidade processual.

PRIC - ADV: VINÍCIUS BORGES NAVARRO (OAB 376309/SP), EDUARDO PEREIRA TELES DE MENESES (OAB 313996/SP)