TJSP - 1054854-44.2025.8.26.0100

Processo 1054854-44.2025.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Elenice Fernandes Cunha - Baalbek Cooperativa Habitacional - - Vherum Negocios Imobiliarios -

Vistos.

ELENICE FERNANDES CUNHA ajuizou ação em face de BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL e VHERUM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS.

Alega que celebrou contrato de compra e venda de imóvel com a cooperativa corré em dezembro de 2013, que no ato da aquisição, preposto da cooperativa informou que o imóvel seria entregue em até quatro anos e passados onze anos, tendo contribuído com aproximadamente com R$ 91.662,08, o imóvel ainda não foi entregue.

Afirma que não possui mais interesse em permanecer vinculado ao contrato.

Sustenta que as corrés formam um grupo econômico e que a VHERUM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA é a responsável por receber os pagamentos das contribuições.

Pede a declaração da rescisão do contrato e a condenação das corrés a restituir todo o valor pago desde a sua celebração.

Gratuidade judiciária indeferida às fls. 64.

Tutela de urgência deferida às fls. 74.

BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL apresentou contestação às fls. 83/104, alegando, em preliminar, a ilegitimidade passiva da VHERUM; no mérito, que seu Estatuto Social estabelece o limite objetivo de até 48 meses para a entrega da unidade à cooperada que integralizar a totalidade do capital subscrito e, paralelamente, prevê o prazo de até 180 meses para a conclusão do programa.

Destaca que o projeto segue a lógica de autofinanciamento solidário e, por isso, é realizado por fases.

VHERUM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentou contestação às fls. 466/475, alegando, em preliminar ilegitimidade passiva; no mérito, que é mera prestadora de serviços à BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL e que não forma com ela um grupo econômico, inclusive ocorrendo rescisão entre as partes e consequente encerramento da relação comercial entre elas.

Réplica às fls. 514/520. É o relatório.

Fundamento e decido.

Possível o julgamento do feito no estado em que se encontra, porque a matéria é exclusiva de direito e não há necessidade de produção de outras provas além das já existentes nos autos.

A relação jurídica existente entre as partes é incontroversa, nos termos do art. 341 do CPC, e se submete às regras do Código de Defesa do Consumidor, nos termos da súmula 602 do C.

STJ: O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativa.

A VHERUM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, pois, além de os boletos demonstram que a empresa foi a beneficiária dos pagamentos realizados pela autora (fls. 21/22), o próprio teor das contestações indica que a empresa era contratada para intermediar os pagamentos, de tal sorte que participou da cadeia de fornecimento na presente relação de consumo.

No mesmo sentido, decidiu recentemente o E.

TJSP: (...) 5.

Nega-se provimento ao recurso da ré VHERUM e dá-se parcial provimento ao recurso da corré BAALBECK para abater o seguro prestamista.

Tese de julgamento: 1.

Aplicação do CDC a cooperativas habitacionais. 2.

Devolução integral dos valores pagos, exceto seguro prestamista (TJSP; Apelação Cível 1025787-40.2024.8.26.0562; Relator (a): Eduardo Francisco Marcondes; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/07/2025; Data de Registro: 30/07/2025) Passo ao exame do mérito.

Sendo o CDC aplicável ao caso, também é pertinente a súmula 543 do C.

STJ, que prevê o dever de devolução imediata dos valores pagos no caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

A despeito do que alega a cooperativa corré, o negócio existente entre as partes se equipara a um contrato de promessa de compra e venda, por sua própria natureza, e, por consequência, às regras legais análogas, e não ao regime das cooperativas de autogestão.

Nesse sentido, o E.

TJSP: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO.

AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação interposta pela Ré (Baalbek Cooperativa Habitacional) contra a r. sentença que julgou procedente a ação.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

A questão posta em discussão diz respeito: (i) à natureza da relação jurídica entre as partes (Cooperativa Habitacional e Cooperado x Aplicação das regras do CDC ao caso concreto); (ii) Se é cabível restituição de valores, conforme Regimento Interno da Cooperativa, bem como a aplicação de juros de mora e correção monetária em tais quantias; e (iii) Se é cabível descontar o seguro prestamista dos valores a serem devolvidos.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

O CDC é aplicável à relação entre as partes, uma vez que a Cooperativa habitacional não possui natureza, nem características próprias de uma cooperativa, mas de incorporadora imobiliária, conforme entendimento consolidado pelo C.

STJ na Súmula nº 602 do C.

STJ. 4.

A ausência de prazo para entrega do imóvel afronta os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, ensejando a nulidade da cláusula contratual com prazo indeterminado para entrega. 5.

Devolução integral dos valores pagos, considerando o inadimplemento da Cooperativa apelante, nos termos da Súmula nº 543 do E.

STJ e Súmulas nº 2 e nº 3, deste E.

Tribunal de Justiça, incluído o seguro prestamista. 6.

Culpa da Vendedora caracterizada. 7.

A pretensão da Apelante de reter 25% dos valores pagos ou de excluir os valores destinados a seguro prestamista é incabível, em conformidade com a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo, que rechaça retenções não pactuadas previamente em situações análogas.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 8.

SENTENÇA MANTIDA RECURSO NÃO PROVIDO.

Tese de Julgamento: "Aplica-se o CDC às cooperativas habitacionais que atuem como fornecedoras de imóveis ao consumidor final, sendo abusiva a cláusula que permite prazo indeterminado para a entrega do imóvel, o que enseja a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor em caso de rescisão." Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 3º, 35, III, e 51; CC, arts. 121 e 405; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543 e Súmula nº 602; TJSP, TJSP; Apelação Cível 1013517-31.2023.8.26.0008; Relator (a): Viviani Nicolau; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; em 26/06/2024. (TJSP; Apelação Cível 1084642-77.2023.8.26.0002; Relator (a): Corrêa Patio; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 13ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/07/2025; Data de Registro: 16/07/2025) Ademais, ficou provado que a rescisão se deu por culpa exclusiva da cooperativa corré, haja vista que a autora já paga as contribuições assumidas há mais de dez anos (fls. 19/22) e não há previsão concreta para a entrega do seu imóvel, o que viola o art. 39, XII, do CDC e a natureza do contrato celebrado, que, ressalte-se, equipara-se a uma promessa de compra e venda submetida ao CDC.

Os prazos de entrega de 180 meses no total ou de 48 meses após a integralização de todo o capital social, além de não serem razoáveis, não estavam previstos no termo assinado pela autora no momento da contratação - vide que o Regime Interno indicado pela BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL é datado de 29/04/2024 (fls. 138) -, o que afasta sua validade e, se forem analisados com rigor, conduzem à conclusão de que o imóvel já deveria ter sido entregue, pois o capital social subscrito foi de R$ 50,00 e já foi pago pela autora (fls. 105/106), o que confirma o inadimplemento da cooperativa.

Em suma, estão presentes os pressupostos que autorizam a declaração de rescisão do contrato por culpa da cooperativa corré e a sua condenação à restituição imediata e integral do valor pago pela autora.

Ademais, ratifico a liminar e julgo procedente o pedido em face da BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL e VHERUM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA para declarar rescindido o contrato de compra e venda e para condená-las solidariamente a restituir à autora todos os valores pagos em razão do contrato, a serem definidos em liquidação, adicionados de juros de mora, da citação, e correção monetária, do desembolso.

A correção monetária e os juros de mora deverão ser calculados nos termos do art. 389 e do art. 406, ambos do Código Civil, com a observância das alterações efetivadas pela Lei n° 14.905/2024, bem como pelos critérios ditados pelo direito intertemporal, da seguinte forma: i) até o dia 27/08/2024 (dia anterior à entrada em vigor da Lei n° 14.905/2024), a correção monetária será calculada pelo INPC-IBGE (Tabela Prática do E.

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo) e os juros de mora serão de 1% ao mês; ii) a partir do dia 28/08/2024 (início da vigência da Lei n° 14.905/2024), os índices a serem utilizados serão: a) o IPCA-IBGE, para a correção monetária; b) a taxa SELIC, deduzida do IPCA-IBGE, para os juros de mora.

Por conseguinte, ponho fim à fase cognitiva do processo, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Em razão da sucumbência, arcarão as corrés com as custas e honorários de sucumbência, que fixo em 10% do valor da condenação.

Com a certificação do trânsito em julgado, conferência de custas e ausentes demais pendências, remetam-se os autos ao arquivo, com baixa definitiva, observadas as anotações de praxe e as cautelas de estilo.

P.I.C. - ADV: THAMIRYS SARTORI DE SOUZA (OAB 528759/SP), LEANDRO GONZALEZ DA SILVA (OAB 511221/SP), MARINETE JESUS MOREIRA (OAB 405075/SP)