TJSP - 1005253-70.2025.8.26.0229

Processo 1005253-70.2025.8.26.0229 - Procedimento Comum Cível - Rescisão / Resolução - Loteadora Paulista Empreendimentos Imobiliarios Ltda. - Camila Godoy Espindola -

Vistos.

Loteadora Paulista Empreendimentos Imobiliários Ltda. ajuizou a presente Ação de Procedimento Comum Cível - Rescisão / Resolução em face de Camila Godoy Espíndola Mata, alegando que as partes celebraram em 22.11.2023 contrato para compra do Lote de terreno nº 47 da quadra E do Loteamento denominado Parque Vasconcellos, na cidade de Hortolândia/SP.

Alega que a requerida deixou de honrar com as prestações acordadas, sendo notificado de tal situação e permanecendo inerte.

Pugna pela rescisão contratual sem a devolução de qualquer valor, uma vez que por culpa da requerida, com a reintegração da posse.

Devidamente citada, a requerida ofertou Contestação às fls. 57/65, contrapondo que não pôde arcar com os valores do contrato em razão de crise financeira.

Pugna pela retenção de 10% dos valores pagos, impugnando as alegações iniciais.

Houve réplica (fls. 72/77). É O RELATÓRIO.

FUNDAMENTO E DECIDO.

O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do art. 355, inc.

I, do Código de Processo Civil, pois desnecessária a produção de outras provas, sendo suficientes aquelas já apresentadas nos autos para a solução da controvérsia instaurada.

No mérito, a pretensão inicial é procedente. É incontroverso que as partes celebraram compromisso de compra e venda, em relação ao imóvel descrito na inicial, a ser adimplido de forma parcelada, bem como que o contrato faz previsão de cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento (Cláusula 10).Incontroverso, também, o inadimplemento da requerida.

Pois bem.Trata-se, é certo, de hipótese de resolução por inadimplemento, na medida que a ré não cumpriu a parte que lhe cabia na avença, consistente no pagamento regular das parcelas.

O cerne da questão se cinge ao percentual de ressarcimento do montante pago pelo réu.

Assim, primeiro se faz necessário analisar a questão referente à razão pela qual o negócio é desfeito.

Como dito, verificada a inadimplência do réu, de modo que a resolução do contrato se deve ao inadimplemento contratual por parte deste.A construção jurisprudencial acerca do tema garante ao consumidor a possibilidade de reaver quantias pagas, conforme enunciado da súmula n° 1, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: "Súmula n. 1 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem." Não há que se falar na devolução integral, pela autora, dos valores pagos pela parte contrária, seja nos termos da supracitada Súmula 1 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, seja em razão da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, in verbis: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Com relação ao percentual a ser devolvido, a jurisprudência do E.

Tribunal de Justiça de São Paulo parece ter firmado o entendimento no sentido de que em caso de rescisão do contrato de compra e venda por culpa do promitente comprador, deve haver a devolução de 90% do que fora adimplido, sob pena de enriquecimento sem causa e violação aos direitos do consumidor.

Nestes termos: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Comprador que pleiteia a rescisão do contrato Possibilidade, decretada, contudo, a culpa do autor, caracterizada a sua desistência do negócio - Restituição das parcelas pagas Admissibilidade Direito da vendedora ser ressarcida pelas despesas operacionais com o negócio Previsão contratual excessiva e abusiva Adequação da retenção para 10% do montante pago, que cobre razoavelmente todas as despesas Devolução de 90% em única parcela, cumprindo efetiva correção dos valores a serem restituídos a contar de cada desembolso, com incidência de juros de mora de 1% ao mês desde a citação Verbas de sucumbência a cargo da ré, pelo princípio da causalidade - Sentença, em parte, reformada RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO E PARCIALMENTE PROVIDO O DO AUTOR (Apelação nº 1007314-55.2015.8.26.0292 Jacareí 10ª Câmara de Direito Privado Rel.

Des.

Elcio Trujillo Julgado em 02.08.2016).

Compromisso de compra e venda Rescisão Inadimplência do comprador Retenção de 10% das parcelas pagas como forma de compensar os custos administrativos Devolução a ser feita de uma só vez Aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor e Súmulas 1 e 2 Súmulas emitidas pela Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça Inocorrência de danos morais diante da inadimplência do autor Autor que não teve a posse do imóvel Despesas condominiais de total responsabilidade das rés Comissão de corretagem e taxa de assessoria (SATI) pagas pelo compromissário comprador Inadmissibilidade da cobrança da taxa de assessoria (SATI) e admissibilidade da cobrança da comissão de corretagem diante da previsão legal permissiva Serviços prestados que devem ser remunerados Repetição do indébito devida, mas de forma simples Recurso principal improvido e parcialmente provido o adesivo, com determinação. (Apelação Cível nº 1096374-67.2014.8.26.0100 São Paulo 4ª Câmara de Direito Privado - Rel.

Des.

Fábio Quadros Julgado em 12.05.2016) Tendo havido a rescisão por culpa do comprador, deverá incidir correção monetária a partir do desembolso de cada parcela e juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão.

Nestes termos: "APELAÇÃO Ação de Rescisão Contratual Contrato de Promessa de Compra e Venda Sentença de procedência, para declarar rescindido o contrato e condenar a ré à devolução de 90% das parcelas pagas pelos autores, de uma vez só, com correção monetária, pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, a partir do desembolso até o efetivo pagamento e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação Inconformismo da ré Restituição de 90% das parcelas pagas que não comporta alteração Correção monetária que incide a partir do desembolso de cada parcela Juros de mora que devem incidir a partir do trânsito em julgado - Recurso parcialmente provido" (TJSP, Ap. 1083140-47.2016.8.26.0100, Rel.

Des.

José Aparício Coelho Prado Neto, j. 19.09.17).

A retenção de 10% do que fora efetivamente pago diz respeito a tudo que o autor pode reter a título de compensação, incluindo-se gastos administrativos, seguro e outros gastos que afirma ter efetuado.

Faz jus a autora à retenção da comissão de corretagem.

Caberá à parte ré a responsabilidade por eventuais débitos de qualquer ordem, vinculados ao imóvel, constituídos durante o período da sua posse, até a efetiva reintegração de posse, admitindo-se a apuração de possíveis débitos em sede de liquidação de sentença.

Posto isso, JULGO PROCEDENTE a pretensão ajuizada por Loteadora Paulista Empreendimentos Imobiliarios Ltda. em face de Camila Godoy Espindola, declarando extinto o processo com resolução do mérito nos termos artigo 487, I do Código de Processo Civil, para o fim de a) declarar rescindido os contratos de compra e venda celebrados entre as partes dos lotes descritos na inicial; b) reintegrar a parte autora na posse do imóvel; c) fixar em 10% (dez por cento) o percentual de retenção dos valores pagos pela parte requerida, devendo a parte autora efetuar a restituição dos 90% (noventa por cento) restantes em única parcela, corrigidos dos respectivos pagamentos e acrescidos de juros legais contados do trânsito em julgado da presente sentença, autorizadas as retenções dos encargos moratórios e comissão de corretagem e d) condenar a parte requerida ao pagamento de eventuais débitos vinculados ao imóvel conforme consta da exordial, constituídos durante o período da sua posse, até a efetiva reintegração de posse, desde que efetivamente comprovados em liquidação de sentença.

Fica autorizado a compensação dos valores devidos entre as partes.

A correção monetária far-se-á pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, Código Civil).

Osjuros de mora correspondem à taxa Selic, deduzido o índice de correção monetária (art. 406, § 1º,Código Civil).

Quem deu causa à demanda foram os réus.

Assim, condeno-os ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da causa, além de eventuais custas e despesas processuais, deferido o abatimento dos valores.

Transitada em julgado, arquivem-se os autos.

P.I.C. - ADV: ALEXANDRE ORTIZ DE CAMARGO (OAB 156894/SP), ERIC ALGARVES DE OLIVEIRA (OAB 336734/SP), JÚLIA ALVES MARCELLO (OAB 470488/SP)