TJSP - 1004753-55.2025.8.26.0309

Processo 1004753-55.2025.8.26.0309 - Procedimento Comum Cível - Condomínio - Condominio Edificio Serra dos Cristais - Miguel Bento Vieira -

Vistos.

CONDOMÍNIO EDIFÍCIO SERRA DOS CRISTAIS ajuizou ação de cobrança de despesas condominiais contra MIGUEL BENTO VIEIRA, sustentando, em síntese, que o réu é proprietário de uma unidade condominial e, como tal, tem a obrigação de pagar as cotas aprovadas em assembleias.

No entanto, deixou de quitar diversas despesas com vencimentos entre fevereiro e agosto/2024, acumulando um débito de R$ 20.724,37 (vinte mil e setecentos e vinte e quatro reais e trinta e sete centavos).

Foi concedido um parcelamento em 6 (seis) vezes no valor de R$ 3.454,06 (três mil e quatrocentos e cinquenta e quatro reais e seis centavos), com início em agosto/2024.

Contudo, o réu deixou de pagar as parcelas vencidas em 15/11/2024, 15/12/2024 e 15/01/2025, totalizando R$ 10.944,99 (dez mil e novecentos e quarenta e quatro reais e noventa e nove centavos).

Com essas considerações, requereu a citação e final julgamento de procedência, perseguindo a condenação do réu ao pagamento do quantum devido, com os consectários legais daí advindos.

Com a inicial (fls. 01/03), juntou os documentos reproduzidos a fls. 04/40.

Citado, o réu apresentou contestação, acompanhada de documentos, a fls. 48/87, arguindo, em sede de preliminar, a inépcia da petição inicial.

No mérito, afirma estar cerceado em seu direito de defesa, uma vez que não consegue identificar com precisão os valores que lhe estão sendo exigidos.

Esclarece ainda, que ao contrário do que foi aduzido em a inicial, afirma ter feito um acordo verbal com o Condomínio para pagar as cotas em atraso referentes a janeiro, fevereiro, março, maio, junho e julho/2024, no valor de R$ 20.724,37 (vinte mil e setecentos e vinte e quatro reais e trinta e sete centavos), parcelado em 6 vezes de R$ 3.454,06 (três mil e quatrocentos e cinquenta e quatro reais e seis centavos), com vencimento a partir de 15/08/2024.

Contudo, aponta cobranças indevidas, como multa e juros duplicados e valores superiores aos devidos, sem prestação de contas adequada.

Além disso, os últimos três boletos não foram enviados, impedindo o pagamento.

Nega que tenha havido tentativas de cobrança por parte do condomínio antes da ação judicial e afirma que buscou negociar, mas não obteve resposta.

Também comprova que as cotas de agosto de 2024 a abril de 2025 já foram quitadas.

Por fim, sustenta que houve má-fé na petição inicial ao afirmar que ele se recusou a negociar, quando, segundo ele, a recusa partiu do próprio condomínio.

Com essas considerações, requereu que seja acolhida a preliminar e a improcedência do pedido ou, alternativamente, se procedente, que o seja apenas parcialmente, conforme pedido sucessivo, impondo-se, ao autor, os ônus da sucumbência.

Encerrada a instrução (fls. 92), as partes apresentaram as suas respectivas alegações finais a fls. 95/97 e 98/99.

Relatados.

FUNDAMENTO E DECIDO.

Conheço diretamente da demanda, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Como ensina CÂNDIDO RANGEL DINAMARCO, a razão pela qual se permite a antecipação do julgamento do mérito é invariavelmente a desnecessidade de produzir provas.

Os dois incisos do art. 330 desmembram essa causa única em várias hipóteses, mediante uma redação cuja leitura deve ser feita com a consciência de que só será lícito privar as partes de provar quando as provas não forem necessárias ao julgamento (Instituições de Direito Processual Civil, v.

III, 2ª ed., Malheiros, p.555).

Na lição de MARCELO JOSÉ MAGALHÃES BONICIO, a fase instrutória do processo costuma ser mais longa do que o necessário, servindo muito mais aos propósitos protelatórios das partes do que ao descobrimento da verdade.

A excessiva complacência dos juízes, temerosos em indeferir o requerimento de produção de provas, contribui sensivelmente para agravar esta situação (...).

Exatamente neste ponto encontra-se a primeira possibilidade de utilização do princípio da proporcionalidade no campo das provas (Proporcionalidade e processo: a garantia constitucional da proporcionalidade, a legitimação do processo civil e o controle das decisões judiciais.

São Paulo: Atlas, 2006, p. 80).

Conforme já decidiu, na mesma linha, o Excelso Supremo Tribunal Federal: a necessidade de produção de prova há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique em cerceamento de defesa.

A antecipação é legítima se os aspectos decisivos estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do Magistrado (RE 101171, Relator Min.

FRANCISCO REZEK, SEGUNDA TURMA, julgado em 05/10/1984, DJ 07-12-1984 p. 20990). É o caso dos autos, vez que desnecessária dilação probatória, porquanto as alegações controvertidas encontram-se elucidadas pela prova documental, não tendo o condão a prova oral ou pericial de trazer quaisquer esclarecimentos relevantes para seu deslinde.

No mais, versa a demanda matéria de direito, tratando-se da interpretação dos ditames constitucionais e legais, tendo em vista a matéria objeto do processo.

Destarte, perfeitamente cabível que se julgue antecipadamente o mérito, sem olvidar que, nos termos do artigo 139, inciso II, do Código de Processo Civil, compete ao magistrado velar pela rápida solução do litígio, privilegiando a efetividade do processo, quando prescindível a instrução processual (cf.

José Roberto dos Santos Bedaque, Efetividade do Processo e Técnica Processual, 2ª ed., Malheiros, p. 32/34), e atendendo a garantia constitucional de razoável duração do processo insculpida no artigo 5º, inciso LXXVIII, da Constituição Federal.

Assim, o feito admite julgamento no estado em que se encontra, com o conhecimento direto do pedido, uma vez que a matéria posta em debate versa questão única e exclusivamente de direito, nos termos do disposto no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, existentes nos autos todos os elementos necessários ao deslinde da pendência.

A propósito: Presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade assim proceder. (STJ, 4ª Turma, REsp nº 2832-RJ, Rel.

Min.

Sálvio de Figueiredo, j. 14/08/90, DJU 17/09/90, p. 9513).

Registre-se, por oportuno, que a circunstância de haver o Juízo determinado a especificação de provas não o impede, agora, de rever tal posicionamento e, consoante a regra do artigo 355, inciso I do Código de Processo Civil, julgar antecipadamente a lide.

Confira-se: "O fato de o juiz haver determinado a especificação de provas não o inibe de verificar, posteriormente, que a matéria versada dispensava que se as produzisse em audiência" (in RSTJ 58/310).

Ademais, desnecessária a produção de outras provas, não havendo que se falar em violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa, pois os documentos que instruem os autos são suficientes à demarcação dos fatos, restando tão somente matéria de direito a ser decidida.

Como cediço, ao Julgador cabe decidir sobre a utilidade ou necessidade das provas, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Senão vejamos: Agravo de instrumento.

Cerceamento de defesa em face do julgamento antecipado da lide.

Inocorrência.

Hipótese que não envolve a valoração jurídica da prova, mas evidente pretensão ao reexame e à interpretação do acervo probatório.

Impossibilidade.

Súmula 279/STF.

Ausência de ofensa direta à Constituição.

Recurso de agravo improvido.

A decisão judicial que considera desnecessária a realização de determinada diligência probatória, desde que apoiada em outras provas e fundada em elementos de convicção resultantes do processo, não ofende a cláusula constitucional que assegura a plenitude de defesa.

Precedentes.

A via excepcional do recurso extraordinário não permite que nela se proceda ao reexame do acervo probatório produzido perante as instâncias ordinárias.

Precedentes (STF, 2ª Turma, Ag.

Reg. no Agravo de Instrumento nº 153467, Rel.

Min.

Celso de Mello, DJ 18/05/01).

Destarte, o julgamento antecipado é de rigor, sendo certo que outras provas pretendidas consistem em diligências inúteis e desnecessárias que em nada contribuirão para o deslinde do feito.

Feitas essas considerações iniciais, de início não se fala em inépcia da petição inicial, vez que esta atende integralmente ao quanto determinado nos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil.

De se ressaltar que a narrativa fática guarda relação com o pedido sendo a peça inaugural inteligível, tanto que possibilitou à parte adversa o pleno exercício do direito de defesa, oferecendo substanciosa contestação, inclusive.

Nesse sentido: não é inepta a petição inicial onde feita descrição suficiente dos fatos que servem de fundamento ao pedido, ensejando ao réu o pleno exercício de sua defesa (Resp nº 343.592, 4ª Turma, rel.

Min.

Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ 12.08.02, p.229).

Outrossim, como consabido, as condições da ação são analisadas em status assertionis, sem se aprofundar na análise do mérito, o que se fará em cognição exauriente.

Equacionada, assim, a quaestio juris em apreço, sabe-se, como cediço, que a pontualidade no pagamento das despesas de condomínio constitui dever dos condôminos, e fator basilar para a boa administração do edifício.

Estabelece o artigo 10, 2ª parte, da Lei nº 4.591/64, o dever que deixou de ser honrado pela parte ré, o qual, de resto, é fato incontroverso, uma vez admitido por ela, que se bate apenas em relação ao quantum debeatur.

O condômino impontual fica sujeito a sanções estabelecidas na convenção de condomínio, entre elas a multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito, juros moratórios de 1% (um por cento).

Diz o artigo. 12 da Lei 4.591/64, caput, verbis: Art. 12.

Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos da convenção, a quota-parte que lhe couber no rateio.

Por sua vez, seu parágrafo 3° estatui: §3º.

Se não pago no prazo fixado, fica sujeito aos juros moratórios de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, utilizando-se dos índices do Conselho Nacional de Economia.

Trata-se, a evidência, de multa de caráter punitivo, precisamente para servir de coação ao adimplemento, e com isso evitar os enormes transtornos que isso causa à vida do condomínio, sobrecarregando os demais.

No concernente à correção monetária, a previsão contida no artigo 12 da Lei Especial, ora utilizada, merece interpretação atualizada e compatibilizada com a realidade condominial, pois a correção monetária não é penalidade.

Assim a atualização do valor deve incidir a partir do vencimento de cada parcela devida, evitando com isso o enriquecimento ilícito.

Válida tal assertiva também para os juros, que são devidos desde o vencimento de cada parcela e à taxa de 1% (um por cento) ao mês, como alude o artigo 12, § 3º da lei 4591/64.

De acordo com este preceito está afastada a possibilidade de atualização a partir do ajuizamento da ação.

Para corroborar estas assertivas, mister se faz a transcrição das seguintes jurisprudências: Juros moratórios.

Condomínio.

Despesas condominiais.

Incidência de 1% ao mês.

Previsão na convenção.

Admissibilidade.

Os juros serão devidos à razão de 1% ao mês quando a convenção condominial assim estabelecer, enquanto que a correção monetária incide a partir do vencimento de cada prestação (Ap. s/ Rev. 534.840 - 1° Câm. - Juiz Magno Araújo - J.30.11.98).

Condomínio.

Contribuições.

Convenção.

A correção monetária é devida, desde o vencimento do débito, pena de enriquecimento indevido do devedor.

Juros de um por cento ao mês e multa.

Acessórios que só serão exigidos se previstos na convenção.

A norma constante do art. 12, parágrafo 3° da Lei 4.591/64 não as impõe, mas apenas autoriza que sejam pactuadas (Acórdão RESP 160794/SP, in Recurso Especial -1997/0093143-9).

Assim, não merece prosperar a mudança da data de início da incidência dos juros moratórios e nem da correção monetária, pelos motivos acima demonstrados.

Por outro lado, frise-se, por oportuno, que a responsabilidade dos condôminos, in casu, decorre de expressa disposição legal (Lei nº 4.591/64, art. 12, caput), que dela não se eximem nem mesmo em caso de renúncia de seus direitos (idem, § 5º).

Daí dizer JOÃO BATISTA LOPES que as despesas de condomínio, (...) constituindo embora obrigação no sentido técnico-jurídico, revestem-se de peculiaridades, porque têm eficácia em relação a terceiros.

São, de acordo com a doutrina, obrigações propter rem.

E, como cediço, diz-se da situação jurídica propter rem aquela em que o sujeito é determinado mediatamente pela titularidade de um direito real.

Ora, em se tratando de condomínio de propriedade em planos horizontais, ou condomínio de apartamentos, titulares de direito real, em relação às unidades autônomas, são os condôminos, com exclusão de quaisquer outras pessoas.

Elementar e, diante deste cenário procede, por todo o exposto, às inteiras, o pedido inicial.

Diante deste cenário, acolho a alegação do autor no sentido de que o réu sabe que deve a quantia postulada na inicial.

In casu, o réu alega fato modificativo do direito da parte autora, cabendo-lhe, por força do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, o ônus da prova com exclusividade.

A propósito, sabe-se, como cediço, que o Juiz deve julgar segundo o alegado no processo, vale dizer, o instrumento que reúne elementos objetivos para que se possa julgar a causa; portanto, a parte faz a prova para que seja adquirida pelo processo e, feita esta, compete-lhe convencer o Julgador da existência do fato e do conteúdo da prova.

Ainda que o Magistrado esteja convencido da existência de um fato, não pode dispensar a prova se o fato for controvertido, não existir nos autos provado referido fato e, ainda, a parte insistir na prova.

Caso indefira a prova há cerceamento de defesa.

Na quaestio juris em apreço, existe o fato controvertido, ou seja, aquele afirmado por uma parte e contestado especificamente pela outra; contudo, faltam elementos formadores do livre convencimento do Julgador, estando ausente todo um conjunto probatório para busca da verdade real.

Não existe obrigação que corresponda ao descumprimento do ônus.

O não atendimento do ônus de provar coloca a parte em desvantajosa posição para a obtenção do ganho de causa.

A produção probatória, no tempo e na forma prescrita em lei, é ônus da condição de parte.

Neste, o autor alega possuir o direito de cobrar do réu valor referente a bens que foram vendidos, portanto possui o ônus de provar a existência de tais fatos.

Assim reza o artigo 373, caput, incisos I e II do Código de Processo Civil, verbis: Art. 337.

O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito; II- ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

A propósito, ensina VICENTE GRECO FILHO a respeito dos fundamentos do ônus da prova, que decorrem de três princípios prévios: o princípio da indeclinabilidade da jurisdição, segundo o qual o Juiz não pode esquivar-se de proferir uma decisão de mérito a favor ou contra uma parte, porque a matéria é muito complexa, com um non liquet; o princípio dispositivo, segundo o qual às partes cabe a iniciativa da ação e das provas, restando ao Juiz apenas atividade de complementação, a elas incumbindo o encargo de produzir as provas destinadas a formar a convicção do Juiz; o princípio da persuasão racional na apreciação da prova, segundo o qual o juiz deve decidir segundo o alegado e provado nos autos (secundum allegata et probata partium), e não segundo sua convicção íntima (secundum propriam conscientiam).

Disso decorre que é o próprio autor quem deve provar os fatos constitutivos de seu direito, que são aqueles que, se provados, levam à consequência jurídica pretendida, ou, ao réu a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

A relevância ou não de determinado fato para a produção de certo efeito jurídico é dada pelo direito material, porque nele estão definidas as relações jurídicas e os respectivos fatos geradores de direitos subjetivos.

A parte autora, em a inicial, afirma certos fatos porque deles pretende determinada consequência de direito; esses são os fatos constitutivos que lhe incumbe provar sob pena de perder a demanda.

A dúvida ou insuficiência de prova quanto ao fato constitutivo, como ocorre nos autos, milita contra o autor, pois o Juiz julgará o pedido improcedente se não houver prova suficientemente acerca do fato constitutivo de seu direito.

Já a parte ré, em sua defesa, alega fato modificativo do direito da parte autora, cabendo-lhe, com exclusividade, a demonstração do mesmo.

Elementar.

Têm-se que as provas constituem aspectos mais importantes das leis adjetivas e carecem de muitas regras, haja vista a variedade de assuntos sobre os quais têm de recair; estas regras constituem a teoria das provas, que não pode deixar de ser considerada como meio que mais concorre para tornar efetivos os outros ramos do direito, pois que tem por fim trazer à lume os fatos sobre os quais se pode exercer o princípio abstrato do direito.

Na quaestio juris em apreço, a parte ré não conseguiu se desincumbir do encargo processual que a ele competia, ressaltando-se, por oportuno, que as provas por ela produzida são por demais jejunas, razão pela qual o afastamento de sua defesa é medida que se impõe. É tudo o que basta para a solução desta lide.

Os demais argumentos tecidos pelas partes não são capazes de infirmar a conclusão deste juiz.

Neste sentido, o enunciado nº 12, da ENFAM: Não ofende a norma extraível do inciso IV do § 1º do art. 489 do CPC/2015 a decisão que deixar de apreciar questões cujo exame tenha ficado prejudicado em razão da análise anterior de questão subordinante..

Por derradeiro, cumpre assentar que se considera prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observando-se que é pacífico no E.

STJ que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18205/SP, Min.

Félix Fisher, DJ 08.05.2006, p. 24).

Do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido e assim o faço com o fito de condenar o réu a pagar à parte autora as taxas condominiais impagas, incluindo-se aquelas vencidas ao longo da demanda, com atualização monetária pelos índices oficiais, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento), isso tudo a partir de cada vencimento, dando-se o feito por extinto, com fulcro no artigo 487, inciso I, princípio, do Código de Processo Civil.

Por ter sucumbido, condeno o réu ao pagamento das custas e despesas processuais com correção monetária pelos índices da tabela prática para cálculo de atualização de débitos judiciais do E.

TJSP, a contar dos respectivos desembolsos e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês (artigo 406 CC c.c. 161, parágrafo primeiro do CTN), a contar da data desta sentença (artigo 407 do CC), bem como honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, devidamente atualizado desde a data do ajuizamento desta demanda, pelos índices da tabela prática para cálculo de atualização de débitos judiciais do E.

TJSP (artigo 85, §2° do CPC), abrangendo principal e juros (RT 601/78, JTA 80/125; LEX- JTA 74/132), e acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês (artigo 406 CC c.c. 161, parágrafo primeiro do CTN), a contar da data desta sentença (artigo 407 do CC).

Restam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com efeitos infringentes lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, §2º, do Código de Processo Civil.

Oportunamente, nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas de costume.

P.

R.

I.

C.

Jundiaí, 02 de setembro de 2025.

LUIZ ANTONIO DE CAMPOS JÚNIOR Juiz de Direito - ADV: ALESSANDRA PERALLI PIACENTINI (OAB 147093/SP), MARIA LUÍSA MUNHOZ BANHE (OAB 184439/SP)