TJSP - 1065967-39.2025.8.26.0053

Processo 1065967-39.2025.8.26.0053 - Mandado de Segurança Cível - Suspensão da Exigibilidade - Laerte Brangioni Junior - PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO -

Vistos.

Cuida-se de mandado de segurança impetrado por LAERTE BRANGIONI JUNIOR contra ato imputado ao DIRETOR DA DIVISÃO DE FISCALIZAÇÃO DE TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS (DITBI) DA SECRETARIA DE FINANÇAS DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, pretendendo que seja considerado o valor da transação do bem imóvel como base de cálculo do ITBI, assim como para recolhimento dos emolumentos cartorários.

Foi deferido o pedido liminar (fls. 39-41).

Notificada, a autoridade apresentou as informações de defesa (fls. 49-55), arguindo, preliminarmente, a inadequação da via eleita e a falta de interesse processual e a suspensão do processo até o julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (REsp 1.937.821).

No mérito, refutou as alegações trazidas na inicial, argumentando, em suma, a ausência de direito líquido e certo, uma vez que a disciplina do ITBI está prevista pela Lei Municipal nº 11.154/1991 alterada pelas Leis nº 13.402/02, 14.125/05 e 14.256/06, e que visa apurar o valor real de mercado do imóvel como base de cálculo para o imposto, o que atende o quanto exigido pelo Código Tributário Nacional (art. 38 e 148).

Assim, entende que seja qual for a modalidade de aquisição do imóvel, a base de cálculo será o efetivo valor de mercado.

Pugnou pela denegação da segurança.

O(A) DD.

Representante do Ministério Público declinou de sua participação no feito (fls. 66-71). É o relatório.

Fundamento e decido.

Admito o ingresso do Município de São Paulo como assistente litisconsorcial da autoridade impetrada.

De início, afasto a preliminar de inadequação da via eleita, pois não há no caso em tela necessidade de dilação probatória, uma vez que se trata de matéria exclusivamente de direito, estando os fatos subjacentes devidamente comprovados através dos documentos juntados aos autos pelas partes.

Rejeito a preliminar arguida, uma vez que o IRDR já foi julgado e a matéria foi pacificada no Tema 1.113 STJ.

Não há de se falar em falta de interesse processual, diante do princípio da inafastabilidade da jurisdição, de modo que não se impõe ao impetrante esgotar os meios administrativos de solução da lide, uma vez comprovada a pretensão resistida. É o caso de concessão da ordem.

Em que pese às alegações trazidas pela impetrada, é farta a jurisprudência no sentido de impossibilidade de a Fazenda cobrar ITBI com base em valor venal distinto daquele previsto para fins de cálculo do IPTU ou então dissociado do valor da transação do bem.

Nesse sentido, considerando irregular a conduta dos Municípios em situações análogas, o E.

TJSP no julgamento do Tema nº 19 de Incidente de Resolução de Demanda Repetitiva(IRDR) firmou a seguinte tese: Fixaram a tese jurídica da base de cálculo do ITBI, devendo ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado e, se adquirido em hastas públicas, sobre o valor da arrematação ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o valor de referência..

Se tanto não bastasse, a matéria foi pacificada pelo C.

Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.937.821, apreciado sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.113), oportunidade em que restaram estabelecidas as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente..

A propósito, confira-se: TRIBUTÁRIO.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI).

BASE DE CÁLCULO.

VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU).

INEXISTÊNCIA.

VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE.

PRESUNÇÃO DE VERACIDADE.

REVISÃO PELO FISCO.

INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO.

POSSIBILIDADE.

PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA.

ADOÇÃO.

INVIABILIDADE. 1.

A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o valor venal, a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2.

Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3.

A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4.

O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5.

Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6.

Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7.

A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8.

Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9.

Recurso especial parcialmente provido. (STJ - 1ª Seção - Min.

Rel.

Gurgel de Faria - RESP nº 1.937.821 -data do julgamento 24.02.22 - v.u., g.n.).

Sobre o tema, registro que a jurisprudência do C.

STJ não foi observada pelo Fisco na situação posta, já que não há nos autos qualquer elemento no sentido de que este tenha apurado a existência de fraude ou omissão dolosa na operação em tela com o objetivo de evasão fiscal, isso no bojo de processo administrativo em que assegurada possibilidade de defesa por parte do(a/s) contribuinte(s), conforme determina o artigo 148 do Código Tributário Nacional: Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.

Por fim, reitero que descabe o acolhimento do pedido no que tange às custas e emolumentos cartorários, uma vez que a autoridade coatora indicada na exordial, o Diretor da Divisão de Fiscalização de Transações Imobiliárias (DITBI) da Secretaria de Finanças não tem legitimidade passiva para responder por questões relativas a emolumentos.

Desta forma, deixo de apreciar o pedido, posto que a autoridade impetrada nãoostenta legitimidade para responder pelo valor das custas e emolumentos cartorários.

Ante o exposto, CONCEDO A SEGURANÇA e julgo extinto o feito, com resolução do mérito, nos termos do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil, para, confirmando a liminar deferida, determinar que seja aplicado como base de cálculo do ITBI referente à transferência de titularidade do bem descrito na inicial o valor da transação, corrigido monetariamente, afastando a exigência do ITBI calculado sobre o valor de referência.

Eventuais custas e despesas processuais deverão ser suportadas pela autoridade impetrada, sem a imposição de honorários advocatícios, por força do disposto no artigo 25 da Lei Federal nº 12.016/09.

Intime-se a autoridade impetrada do inteiro teor desta sentença, a qual valerá como ofício.

Dispensada remessa ao Ministério Público, retire-se a tarja.

Oportunamente, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Seção de Direito Público, para conhecimento da remessa necessária, que determino em conformidade com o artigo 14, § 1º, da Lei nº 12.016/09.

P.

I.

C. - ADV: FABIANO CARDOSO ZILINSKAS (OAB 154608/SP), MÔNICA DANESIN ZILINSKAS (OAB 154659/SP), RENATA ELAINE VIEIRA DA SILVA (OAB 163116/SP)