10/09/2025 00:00

Intimação

Processo 1039095-35.2023.8.26.0577 - Procedimento Comum Cível - Práticas Abusivas - Luiz Augusto Valeriani Russo - A3 Construtora e Incorporadora Ltda -

Vistos.

Trata-se de ação declaratória de reconhecimento de compra e venda e não SCP, cumulada com restituição de aporte de capital c.c. tutela antecipada e danos morais na qual a parte autora alegou ter celebrado contrato que, embora formalmente constituído como sociedade em conta de participação, tratava-se na realidade de simulação para mascarar verdadeiro contrato de compra e venda de unidade imobiliária.

Sustentou que foi induzido a erro, que a construtora praticou condutas abusivas cobrando aportes extraordinários não previstos contratualmente, que houve atraso injustificado na entrega da obra, e que a contratação caracteriza relação de consumo.

Argumentou pela nulidade dos aportes complementares, pelo direito à restituição dos valores pagos a este título, pela configuração de danos morais e pela aplicação de multa por atraso na entrega da obra.

Fixada a competência pelo Egrégio TJSP, houve deferimento parcial da tutela de urgência determinando que os aportes extraordinários fossem depositados em juízo, vedando o repasse da unidade a terceiros e proibindo inclusão do autor em cadastros de inadimplentes.

A parte ré Construtora foi citada e apresentou contestação, na qual afirmou que o contrato constitui válida sociedade em conta de participação celebrada para construção de empreendimento imobiliário a preço de custo, que não há relação de consumo mas sim sociedade empresarial regida pelo Código Civil, que os aportes complementares estão previstos contratualmente e são necessários para conclusão da obra, que o prazo de entrega era meramente estimativo e condicionado a diversos fatores, que não houve atraso injustificado em razão da pandemia de COVID-19 e aumento de custos de insumos, que não há danos morais configurados e que é inaplicável a multa prevista na Lei de Incorporação.

Sustentou sua posição considerando que o autor aderiu voluntariamente à sociedade com pleno conhecimento de suas características, que a transparência foi mantida com prestação de contas regular, que as circunstâncias excepcionais justificaram os aportes adicionais e que não se caracteriza simulação ou fraude.

Assim, requereu a improcedência de todos os pedidos, o afastamento da aplicação do CDC e o reconhecimento da validade da SCP.

Houve oportunidade para réplica.

As partes manifestaram-se sucessivamente nos autos com novos documentos.

A audiência de tentativa de conciliação restou infrutífera.

Durante o curso processual, o autor continuou depositando em juízo os aportes complementares cobrados pela ré (fls. 655). É o relatório.

D E C I D O.

Prescinde o feito de dilação probatória, comportando seu julgamento antecipado, conforme o disposto no artigo 355, inciso I do Código de Processo Civil, por se tratar de matéria predominantemente de direito, estando os fatos devidamente comprovados nos autos.

A matéria preliminar não pode ser acolhida.

A legitimidade de parte decorre do vínculo fático jurídico afirmado envolvendo as partes.

O pedido mostra-se juridicamente possível e especificado, ante a ausência de vedação legal nos termos propostos.

Da leitura da petição inicial verifica-se que dos fatos e fundamentos jurídicos decorre logicamente o objeto da lide, estando a inicial clara e permitindo a ampla defesa, não havendo falar em inépcia.

Trata-se de ação na qual se discute a natureza jurídica de contrato celebrado entre as partes, especificamente se constitui válida sociedade em conta de participação ou se configura simulação para mascarar contrato de compra e venda de unidade imobiliária.

A demanda desafia relevante análise sobre a qualificação jurídica de contrato imobiliário e a aplicação dos princípios contratuais e societários.

A sociedade em conta de participação encontra-se disciplinada nos artigos 991 a 996 do Código Civil, constituindo sociedade não personificada na qual o sócio ostensivo atua em nome próprio perante terceiros, enquanto os sócios participantes contribuem com recursos e participam dos resultados.

Caracteriza-se pela simplicidade formal, ausência de personalidade jurídica e pela responsabilidade limitada dos sócios participantes.

No direito empresarial moderno, as sociedades em conta de participação para empreendimentos imobiliários representam modalidade legítima de associação entre investidores e construtores, permitindo a construção a preço de custo com repartição proporcional dos custos reais entre os sócios conforme suas quotas de participação.

No caso concreto dos autos, a análise detalhada do instrumento contratual e da dinâmica negocial demonstra tratar-se de válida sociedade em conta de participação.

O contrato celebrado em 12 de agosto de 2020 apresenta todos os elementos essenciais desta modalidade societária: define claramente a A3 Construtora como sócia ostensiva responsável pela administração da obra, estabelece o autor como sócio participante com quota específica de participação, prevê a finalidade comum de construção do empreendimento imobiliário a preço de custo, disciplina a contribuição proporcional aos custos reais da obra e organiza a prestação de contas regular aos investidores.

A cláusula primeira do contrato é expressa ao definir que se trata de sociedade em conta de participação para construção de empreendimento imobiliário a preço de custo.

A cláusula quinta especifica que o empreendimento engloba todas as despesas e custos acrescidos da taxa de administração, deixando claro que "o cronograma financeiro trata-se de estimativa do custo da obra e que o custo a ser rateado será o custo real do empreendimento".

A cláusula sexta apresenta relação detalhada de 41 itens que compõem os custos reais do empreendimento, incluindo desde materiais e mão de obra até despesas pós-conclusão como manutenção durante a garantia.

Conforme consta da farta documentação juntada com a contestação, a prestação de contas foi realizada regularmente mediante relatórios mensais dos investidores, demonstrando transparência na gestão societária.

Os aportes complementares questionados pelo autor decorrem da própria natureza da construção a preço de custo, na qual os custos reais são rateados entre os sócios conforme suas quotas de participação.

As comunicações de dezembro de 2022 e outubro de 2023 para chamadas de capital adicionais justificaram-se pelo aumento dos custos de insumos e mão de obra durante o período de execução da obra, circunstância inerente ao modelo societário adotado.

A definição prévia da unidade específica (apartamento 102) não descaracteriza a sociedade, sendo prática comum em sociedades de propósito específico para empreendimentos imobiliários onde cada sócio tem interesse direcionado a determinada unidade futura.

O que importa é a participação nos custos reais de construção e não a aquisição de produto acabado.

Não restou demonstrada qualquer simulação ou fraude na constituição da sociedade.

O autor aderiu voluntariamente ao contrato após receber todas as informações necessárias, participou regularmente dos custos conforme previsto e teve acesso à prestação de contas da administração.

A alegação de indução a erro não encontra respaldo nas provas dos autos, tratando-se de mero inconformismo posterior com a modalidade contratual escolhida, tudo isso ainda que aplicada a norma do Código de Defesa do Consumidor aos sócios participantes mesmo que investidores que contribuem para empreendimento comum visando resultado futuro.

Aliás, a sociedade apresenta-se regularmente constituída e legitimada conforme suas características legais.

Os aportes complementares questionados pelo autor são legítimos e decorrem da própria essência da sociedade em conta de participação para construção a preço de custo.

O contrato é expresso ao prever que os custos reais serão rateados entre os sócios conforme suas quotas de participação, sendo o cronograma inicial meramente estimativo e as chamadas de capital adicionais foram devidamente justificadas pela administração societária mediante demonstrativos dos custos adicionais decorrentes do aumento de preços de insumos e mão de obra durante o período de execução.

Tais circunstâncias são inerentes ao risco empresarial assumido pelos sócios em modelo de construção a preço de custo.

A pretensão inicial nesse aspecto é improcedente.

De outro lado, o contrato previa prazo estimativo de 36 meses para conclusão da obra, contados do início dos trabalhos em outubro de 2020, estabelecendo como previsão inicial outubro de 2023.

A obra foi efetivamente concluída em novembro de 2024, conforme demonstrado pela entrega de chaves a outros proprietários adimplentes e início da emissão de boletos de condomínio, caracterizando atraso de 13 meses.

Embora se trate de sociedade em conta de participação válida com prazo meramente estimativo, o atraso de 13 meses extrapola qualquer tolerância razoável, não se justificando integralmente pelas circunstâncias excepcionais alegadas pela ré.

A pandemia de COVID-19, embora tenha impactado o setor da construção civil, não pode ser invocada como excludente absoluta de responsabilidade, especialmente considerando que a atividade de construção foi classificada como essencial e que o contrato foi celebrado em agosto de 2020, quando a situação pandêmica já era conhecida.

O atraso prolongado frustra a legítima expectativa dos sócios participantes e configura descumprimento substancial do prazo pactuado, gerando direito à compensação pela demora na entrega das chaves.

Assim, é devida multa compensatória de 1% ao mês sobre o valor investido pelo autor, devidamente atualizado monetariamente, pelo período de 13 meses de atraso (outubro de 2023 a novembro de 2024), totalizando 13% do valor investido forte no prestígio aos princípios da proporcionalidade e da boa-fé objetiva.

Por outro lado, não restaram configurados danos morais indenizáveis.

Os dissabores decorrentes do atraso na entrega da obra e dos aportes complementares, embora compreensíveis, inserem-se no âmbito dos percalços ordinários de investimentos empresariais, não caracterizando ofensa a direitos da personalidade apta a gerar reparação extrapatrimonial.

A sociedade em conta de participação pressupõe assunção de riscos pelos sócios participantes, incluindo possíveis atrasos e custos adicionais inerentes à atividade de construção civil.

Os transtornos experimentados pelo autor, conquanto desagradáveis, não ultrapassam o patamar do mero aborrecimento.

Por fim, não é caso de se deferir nova ou ampliação da tutela de urgência para entrega das chaves.

Com o julgamento da presente ação declarando a procedência parcial apenas quanto à multa por atraso e a improcedência dos demais pedidos, resta prejudicada a pretensão, mantida a liminar nos termos da concessão inicial.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial apenas para condenar a ré ao pagamento de multa compensatória equivalente a 1% ao mês sobre o valor do imóvel contratual atualizado investido pelo autor, tendo como base o período de 13 meses de atraso na entrega da obra (outubro de 2023 a novembro de 2024).

Liquidado o cálculo, incide correção monetária do ajuizamento e juros legais de mora desde a citação ate efetivo pagamento.

Pela sucumbência recíproca, cada parte arcará com suas custas e despesas processuais.

Ainda, igualmente, cada litigante arcará com os honorários do advogado da parte adversa, que fixo em 10% do valor atualizado da condenação.

Transitada em julgado e nada sendo requerido, aguarde-se provocação em arquivo.

P.R.I. - ADV: RICARDO RADUAN (OAB 267267/SP), RENAN CASTRO BARINI (OAB 321527/SP)
09/09/2025 07:12

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
09/09/2025 06:58

Julgada Procedente em Parte a Ação
25/07/2025 16:15

Conclusos para decisão
16/07/2025 14:40

Conclusos para decisão
08/05/2025 18:06

Conclusos para despacho
06/05/2025 13:56

Juntada de Petição de Petição (outras)
26/04/2025 01:59

Certidão de Publicação Expedida
25/04/2025 03:01

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
24/04/2025 17:30

Proferido despacho de mero expediente
24/04/2025 11:49

Conclusos para decisão
24/04/2025 11:08

Conclusos para despacho
01/04/2025 13:13

Conclusos para decisão
31/03/2025 16:34

Juntada de Petição de Petição (outras)
07/03/2025 21:11

Juntada de Petição de Petição (outras)
26/02/2025 14:05

Conclusos para despacho
25/02/2025 17:05

Recebidos os autos do CEJUSC ou Centro de Conciliação/Mediação
25/02/2025 17:04

Expedição de Certidão.
25/02/2025 17:04

Juntada de Outros documentos
25/02/2025 16:42

Audiência Realizada Inexitosa
25/02/2025 09:37

Juntada de Petição de Petição (outras)
21/01/2025 13:43

Audiência de conciliação realizada conduzida por dirigida_por em/para 25/02/2025 10:30:00, Centro Jud. de Solução de Conf.
09/01/2025 11:59

Expedição de Certidão.
09/01/2025 11:01

Juntada de Outros documentos
07/01/2025 10:59

Remetidos os Autos ao CEJUSC ou Centros de Conciliação/Mediação destino
19/12/2024 04:36

Certidão de Publicação Expedida
18/12/2024 02:09

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
17/12/2024 16:16

Ato ordinatório - Intimação - DJE
17/12/2024 16:13

Juntada de Outros documentos
13/12/2024 04:28

Certidão de Publicação Expedida
12/12/2024 02:29

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
11/12/2024 16:31

Decisão Determinação
02/12/2024 13:33

Juntada de Petição de Petição (outras)
21/10/2024 18:30

Juntada de Petição de Petição (outras)
30/09/2024 17:06

Juntada de Petição de Petição (outras)
25/09/2024 11:11

Conclusos para decisão
24/09/2024 17:21

Conclusos para despacho
23/09/2024 14:10

Juntada de Petição de Petição (outras)
23/09/2024 09:07

Juntada de Petição de Petição (outras)
10/09/2024 06:06

Certidão de Publicação Expedida
09/09/2024 01:03

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
06/09/2024 17:02

Proferido despacho de mero expediente
06/09/2024 12:05

Conclusos para despacho
05/09/2024 18:56

Juntada de Petição de Petição (outras)
05/09/2024 15:47

Conclusos para despacho
05/09/2024 01:14

Juntada de Petição de Petição (outras)
04/09/2024 17:57

Juntada de Petição de Petição (outras)
22/08/2024 07:06

Certidão de Publicação Expedida
21/08/2024 20:29

Juntada de Petição de Petição (outras)
21/08/2024 01:21

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
20/08/2024 19:15

Proferido despacho de mero expediente
20/08/2024 15:23

Conclusos para despacho
18/07/2024 16:58

Juntada de Petição de Petição (outras)
11/07/2024 15:50

Conclusos para despacho
10/07/2024 14:17

Juntada de Petição de Réplica
03/07/2024 03:26

Certidão de Publicação Expedida
02/07/2024 11:20

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
02/07/2024 09:44

Ato ordinatório - Intimação - DJE
26/06/2024 02:52

Juntada de Petição de contestação
21/06/2024 07:19

Certidão de Publicação Expedida
20/06/2024 01:12

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
19/06/2024 14:52

Proferidas outras decisões não especificadas
19/06/2024 13:56

Juntada de Petição de Petição (outras)
18/06/2024 11:12

Conclusos para despacho
07/06/2024 06:30

Juntada de Aviso de recebimento (AR)
28/05/2024 08:49

Certidão de Publicação Expedida
27/05/2024 10:35

Juntada de Certidão
27/05/2024 06:27

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
24/05/2024 18:29

Expedição de Carta.
24/05/2024 18:29

Recebida a Petição Inicial - Citação Por Carta AR
24/05/2024 11:09

Conclusos para despacho
21/05/2024 14:14

Juntada de Petição de Petição (outras)
24/04/2024 12:15

Autos no Prazo
24/04/2024 12:09

Juntada de Outros documentos
22/04/2024 20:28

Juntada de Petição de Petição (outras)
19/04/2024 11:13

Autos no Prazo
17/04/2024 17:14

Juntada de Petição de Petição (outras)
17/04/2024 15:09

Juntada de Petição de Petição (outras)
18/03/2024 16:38

Juntada de Petição de Petição (outras)
20/02/2024 10:49

Juntada de Petição de Petição (outras)
17/02/2024 04:54

Certidão de Publicação Expedida
16/02/2024 00:55

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
15/02/2024 19:43

Proferidas outras decisões não especificadas
15/02/2024 11:31

Conclusos para decisão
05/02/2024 09:54

Redistribuído por competência exclusiva em razão de motivo_da_redistribuicao
05/02/2024 09:54

Redistribuído por sorteio em razão de motivo_da_redistribuicao
05/02/2024 09:54

Recebidos os autos do Outro Foro
02/02/2024 11:16

Remetidos os Autos (;7:destino:Outro Foro) da Distribuição ao destino
23/01/2024 16:09

Remetidos os Autos (;7:destino:Remetidos os Autos para o Cartório Distribuidor Local para Redistribuição) para destino
23/01/2024 16:08

Expedição de Certidão.
19/01/2024 21:04

Certidão de Publicação Expedida
19/01/2024 05:31

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
18/01/2024 17:52

Juntada de Petição de Petição (outras)
18/01/2024 12:13

Proferidas outras decisões não especificadas
17/01/2024 17:05

Conclusos para decisão
17/01/2024 16:38

Conclusos para decisão
17/01/2024 16:38

Juntada de Outros documentos
08/01/2024 22:14

Certidão de Publicação Expedida
08/01/2024 14:50

Expedição de Certidão.
08/01/2024 14:50

Expedição de Ofício.
08/01/2024 00:06

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
20/12/2023 15:07

Juntada de Petição de Petição (outras)
19/12/2023 14:36

Proferidas outras decisões não especificadas
18/12/2023 15:20

Conclusos para decisão
18/12/2023 10:22

Juntada de Petição de Petição (outras)
18/12/2023 09:42

Recebidos os autos do Outro Foro
18/12/2023 09:42

Redistribuído por sorteio em razão de motivo_da_redistribuicao
18/12/2023 09:42

Redistribuído por sorteio em razão de motivo_da_redistribuicao
14/12/2023 01:19

Certidão de Publicação Expedida
13/12/2023 01:17

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
12/12/2023 16:49

Remetidos os Autos (;7:destino:Outro Foro) da Distribuição ao destino
12/12/2023 15:55

Remetidos os Autos (;7:destino:Remetidos os Autos para o Cartório Distribuidor Local para Redistribuição) para destino
12/12/2023 15:45

Determinada a Redistribuição dos Autos
12/12/2023 14:45

Conclusos para decisão
12/12/2023 13:07

Expedição de Certidão.
12/12/2023 10:34

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
05/02/2024

Ultima Atualização
18/01/2024

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Sentença • Arquivo

Despacho • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

Despacho • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

Decisão Interlocutória de 2ª Instância (Digitalizada) • Arquivo

Decisão • Arquivo

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