TJSP - 1008538-98.2023.8.26.0566

ADV: Marcos Afonso da Silveira (OAB 159145/SP), Antônio de Moraes Dourado Neto (OAB 23255/PE), Caio Martinelli Silva (OAB 365698/SP) Processo 1008538-98.2023.8.26.0566 - Procedimento do Juizado Especial Cível - Reqte: Marcelo Martins de Melo - Reqdo: Five 9 2016 Empreendimento Imobiliario Ltda, Empreendimentos Imobiliários Damha - São Carlos Viii - Spe Ltda - O pedido comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois não há necessidade de outras provas, haja vista o teor das alegações das partes e documentos apresentados, que bastam para a pronta solução do litígio.

Trata-se de ação em que o autor alegou ter celebrado um instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel que especificaram, dispondo uma de suas cláusulas que eram dele (autor) a responsabilidade pelo pagamento de tributos e outros encargos fiscais incidentes sobre o bem desde que o contrato foi assinado.

Tomando a cláusula por abusiva, almeja à sua anulação.

Os fatos trazidos à colação não suscitam maiores divergências, tanto que as rés sustentaram a legitimidade da cláusula impugnada pelo autor.

No cotejo dessas posições, reputo que há de prevalecer a do autor.

Com efeito, a espécie concerne a relação de consumo, preenchidos que estão os requisitos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Significa dizer que é plenamente possível analisar o instrumento em pauta à luz desse diploma, inclusive com perspectiva de anulação de cláusulas tidas por abusivas, se necessário. É precisamente isso o que se dá com a questionada pelo autor (8.1 fl. 32), pois ela de forma clara lhe atribui a obrigação de pagar tributos, contribuições e despesas incidentes sobre o imóvel desde a assinatura do instrumento.

Nada justifica dispositivo com igual teor na medida em que o ato apontado assinatura do contrato em hipótese alguma confere por si só ao promitente comprador status que o habilitasse a arcar com o adimplemento correspondente.

Nem se diga que o autor já teriam a posse do imóvel e poderia nele edificar.

O próprio contrato dispõe de maneira diversa ao estipular nas cláusulas 4.1 e 4.1.1 como se dará a cessão da posse na espécie vertente, nos seguintes termos: "4.1.

Por força deste contrato, e tão logo concluídas as obras do Condomínio, a VENDEDORA promete ceder, a título precário, a posse do Imóvel ao (à,s) COMPRADOR (A, ES), que nele poderá(ão) realizar as construções que lhe(s) aprouver(em), observadas as restrições legais e as restrições impostas pela VENDEDORA, constantes da cláusula nona e ANEXO III deste contrato, assim como também passará a exercer o direito de uso e gozo das coisas comuns do centro de recreação. 4.1.1.

O imóvel objeto da presente transação será entregue ao(à,s) COMPRADOR(A,ES), desde que adimplente com as suas obrigações, no prazo da conclusão das obras de infraestrutura do Condomínio, estimado em 30 (trinta) meses contados da data do registro da Incorporação do Condomínio que se deu em 07/06/2017.

As partes concordam que em razão da natureza, este prazo poderá ser prorrogado em até 06 (seis) meses, sem quaisquer ônus para a VENDEDORA, ressalvada ainda a possibilidade de atraso superior em razão de caso fortuito ou força maior nos termos desta cláusula, item 4.1.1.1, abaixo" (fl. 27 negritos originais.

Grifei).

Vê-se, portanto, que contrariamente ao expendido na peça de resistência, a transferência da posse do imóvel sucederá, e mesmo assim em caráter precário, tão logo sejam concluídas das obras de infraestrutura do condomínio, o que se estimou como se dando em trinta meses contados de 07/06/2017, passíveis de prorrogação por seis meses.

Aliás, essa orientação está em consonância com entendimento sufragado pelo Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo em situações afins: "Porém, a previsão ressoa abusiva (CDC, art. 51, IV, § 1º, III) desde que impõe ao consumidor, e como condição a que o negócio se consume, a responsabilidade pelo pagamento de tributos de lote que não titula, ainda, e de que não usufrui de modo devido porquanto ausente a própria entrega das obras de infraestrutura.

Com efeito, as próprias apeladas afirmaram que, na época da assinatura do contrato entre as partes, não havia qualquer obrigação adicional, a não ser, justamente, as obras de infraestrutura do loteamento (fls. 262).

Ou seja, as rés, de fato, não haviam ultimado a infraestrutura do loteamento, não havendo como concluir que a autora detivesse a posse plena do imóvel." (Apelação Cível nº 1003380-30.2015.8.26.0344, rel.

Des.

CLÁUDIO GODOY, j. 12.4.2016). "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

Obrigação de fazer cumulada com pedido de restituição em dobro.

Pagamento de IPTU anterior à imissão na posse.

Contrato com cláusulas contraditórias.

Comprador ainda não imitido na posse do imóvel, em fase de execução de obras de infraestrutura.

Responsabilidade da vendedora pelo pagamento do imposto até a efetiva imissão pelo comprador.

Recurso desprovido." (Apelação Cível nº 4003691-38.2013.8.26.0344, rel.

Des.

MILTON CARVALHO, j. 29.1.2015).

Conclui-se em consequência que a eventual autorização para edificação, na esteira do Decreto Municipal nº 96/2017 não modificaria o quadro delineado porque na verdade a conclusão das obras de infraestrutura do condomínio é que cristalizará o ponto de partida para o exercício da posse por parte do autor, em consonância com as referidas cláusulas 4.1 e 4.1.1 transcritas.

Diga-se o mesmo quanto à posse indireta, insuscetível de impor as obrigações indicadas ao autor.

Por fim, a aposição do autor como sujeito passivo do IPTU do imóvel da mesma maneira não beneficia as rés.

Isso porque, como o objeto do processo não tem ligação com a cobrança do imposto e sequer produzirá reflexos a quem não é parte na relação processual, a alegação não pode a contrario sensu ser suscitada em favor delas.

Diante desse cenário, fica patente a violação ao art. 51, inc.

IV, do CDC, já que o autor ficaram em desvantagem exagerada diante das rés porque acabou por arcar com pagamentos relativos ao imóvel por força da simples assinatura do contrato aludido.

Bem por isso, e preservado o respeito que tributo aos que esposam teses contrárias, firma-se a posição de que a obrigação do autor no tocante aos pagamentos noticiados se iniciará após a entrega do imóvel, isto é, conforme comprovando pela ré em 13 de abril de 2020.

Ante o exposto, julgo procedente o pedido, para: (1) anular a cláusula 8.1 dos contratos celebrados entre as partes; (2) fixar a obrigação das rés em pagar os impostos, taxas e demais contribuições fiscais incidentes sobre os imóveis tratados nos autos até a sua efetiva entrega ao autor, isto é, até 13 de abril de 2020. (3) condenar as rés a restituírem ao autor as quantias referentes a IPTU pagos desde julho de 2018, até 13 de abril de 2020, com atualização monetária, pelos índices da tabela prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, a contar de cada desembolso, e juros de mora, de 1% ao mês, contados da citação, extinguindo-se o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Sem ônus sucumbenciais a teor do artigo 55 da Lei nº 9.099/95.

Em caso de interposição de recurso inominado, o preparo corresponderá: a) à taxa judiciária de ingresso, no importe de 1% sobre o valor atualizado da causa, observado o valor mínimo de 5 (cinco) UFESPs, a ser recolhida na guia DARE; b) à taxa judiciária referente às custas de preparo, no importe de 4% sobre o valor fixado na sentença, se líquido, ou 4% sobre o valor atualizado atribuído à causa na ausência de pedido condenatório, observado o valor mínimo de 5 (cinco) UFESPs, a ser recolhida na guia DARE; c) às despesas processuais referentes a todos os serviços forenses eventualmente utilizados (despesas postais, diligências do oficial de justiça, taxas para pesquisas de endereço nos sistemas conveniados, custas para publicação de editais etc.), a serem recolhidas na guia FEDTJ, à exceção das diligências de oficial de justiça, que deverão ser colhidas na guia GRD.

O preparo será recolhido de acordo com os critérios acima estabelecidos independente de cálculo elaborado pelo Cartório, que apenas será responsável pela conferência dos valores e elaboração da certidão para juntada aos autos.

Aos advogados interessados, está disponível, no site deste Tribunal, planilha para elaboração do cálculo do preparo, mediante acesso a ser realizado por meio do portal do Tribunal de Justiça de São Paulo, a partir da aba Primeira Instância -Cálculos de Custas Processuais - Juizados Especiais - Planilha Apuração da Taxa Judiciária, onde há menção dos links para emissão da guia de recolhimento da taxa judiciária (DARE), das despesas processuais (FEDTJ) e das diligências de oficial de justiça (GRD).

Publique-se e intimem-se.