TJSP - 1070153-61.2025.8.26.0100

Processo 1070153-61.2025.8.26.0100 (apensado ao processo 1014032-47.2024.8.26.0100) - Embargos à Execução - Extinção da Execução - Ricardo Alencar da Silva - Condomínio Edifício Dom Camilo -

Vistos.

RICARDO ALENCAR DA SILVA move os presentes EMBARGOS À EXECUÇÃO contra o CONDOMINIO EDIFICIO DOM CAMILO asseverando, em última análise, que: "Embora o Embargante figure formalmente como coproprietário do imóvel objeto da presente execução, a realidade fática demonstra que não exerce posse, administração ou qualquer fruição econômica da unidade localizada na Rua do Glicério, nº 60, Apto. 093 São Paulo/SP há longos anos.

Inicialmente, quem residia no imóvel era a genitora do Embargante, usufruindo da propriedade de forma legítima.

Com o falecimento dela, o imóvel passou a ser ocupado exclusivamente por Diorgener Ribeiro Bastos, coproprietário do bem, conforme reconhecido nos autos do inventário de sua sucessão.

Posteriormente, com o falecimento de Diorgener, ocorrido em 21 de agosto de 2022, a posse do imóvel foi automaticamente transferida a seu único herdeiro, Márcio Ferreira Ribeiro, que permanece até os dias atuais como único ocupante e possuidor direto do bem, usufruindo-o com exclusividade, sem permitir qualquer acesso, uso ou benefício ao Embargante.

Esse contexto levou o Embargante a propor a competente Ação de Extinção de Condomínio, registrada sob nº 1157285-30.2023.8.26.0100, justamente em razão da ocupação exclusiva e não compartilhada por parte de Márcio, o que vem lhe ocasionando prejuízos de ordem financeira, diante da natureza propter rem dos encargos condominiais, tributos e manutenção do imóvel.

A referida ação resultou em sentença que dissolveu o condomínio e determinou a alienação judicial do bem, reconhecendo que a copropriedade entre Embargante e Espólio de Diorgener não mais subsiste, e que cada parte tem direito à metade do valor apurado com a venda.

Dessa forma, resta evidente que o Embargante não detém a posse do imóvel, não aufere frutos nem benefícios econômicos e tampouco exerce qualquer poder de fato sobre o bem.

Toda a utilização e fruição é feita por Márcio Ferreira Ribeiro, que deve ser o responsável direto e exclusivo pelo pagamento das cotas condominiais exigidas nesta execução".

Com a petição inicial, juntou documentos.

O embargado ofereceu sua impugnação, opondo-se à pretensão do embargante, assim se manifestando: "O EMBARGANTE é coproprietário da unidade 093, desde a data de 27 de dezembro de 2021, conforme se depreende da Matrícula do imóvel nº 11428 do 1RIC.

A unidade condominial 093 de copropriedade do Embargante está desocupada há anos e com débitos condominiais desde Outubro/2022, resultando em uma dívida de R$ 29.072,48 (planilha em anexo).O Executado, ora embargante, falta com a verdade ao dizer que jamais esteve no imóvel e foi impedido de se imitir na posse.

Após o óbito do Sr.

Diorgenir Ribeiro Bastos, o embargante esteve no imóvel e teve conhecimento dos débitos condominiais, se negando a pagar.

A genitora do embargante não constava da matrícula do imóvel, após o falecimento da Sra Maria Darci Alencar de Souza, que se faz uma união estável post mortem, a fim de averbar o direito de sucessão do executado.

Até a data do falecimento do Sr.

Diorgenir Ribeiro Bastos, o embargante jamais contribuiu com nenhuma cota condominial e assim permaneceu.

Conforme escritura de inventário e partilha do Espólio de Maria Darci Alencar de Souza, o embargante passa a ser proprietário de 04 imóveis, dentre estes o apartamento objeto da presente execução.

Evidente que se trata de recurso manifestamente protelatório, pois o executado, coproprietário, tinha pleno conhecimento dos débitos condominiais.

Dessume-se dos autos que a parte executada, ora embargante, é proprietária de imóvel (apto 93) no condomínio autor, ora embargado e que, em razão disso, têm obrigação de pagar as despesas condominiais fixadas em assembleia.

Infundada portanto a alegação de ilegitimidade passiva. É incontroversa a existência da dívida, bem como a sua inadimplência, limitando-se o embargante a imputar o atraso ao herdeiro Márcio Ferreira Ribeiro, sucessor do coproprietário falecido Diorgenir Ribeiro Bastos".

Juntou documentos.

O embargante ofereceu réplica.

Relatados.

Fundamento e decido.

Autorizado pelo teor do disposto no artigo 355, inciso I, do novo Código de Processo Civil, passo agora ao julgamento antecipado da lide.

E o faço com olhos voltados ao disposto nos artigos 141 e 492, ambos do mesmo diploma legal.

Tenho para mim ser o embargante parte legítima para figurar no pólo passivo da lide executiva.

De fato, conforme ensinamento de Antonio Raphael Silva Salvador ("Teoria Geral do Processo", editora Universitária Leopoldianum, 2005, 1ª edição, página 149): "A legitimidade de parte importa em estarem em juízo, discutindo a lide, os mesmos sujeitos da relação de direito material existente fora do processo, na qual surgiu o conflito de interesses.

Se a discussão se faz sobre um contrato de locação, partes legítimas no processo serão o locador e o locatário que firmaram o contrato.

Se a ação se funda em não pagamento das prestações combinadas em mútuo bancário.

Partes legítimas serão o banco que fez o empréstimo e o mutuário, que o recebeu.

Em contrato de locação, o pai de um locador, este último sendo maior e capaz, não pode, a favor do mesmo locador maior, cobrar aluguéis vencidos, apenas porque devidos e porque seu filho está viajando.

E isso que diz o art. 6º do CPC: "Ninguém poderá pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado em lei"".

No caso concreto, empreendendo-se uma perfeita subsunção fática entre as pessoas constantes da relação jurídica de direito material e as da relação jurídica de direito processual, verifica-se ostentar o embargante plena legitimidade "ad causam" para ocupar aquele sítio processual, com exclusão de quem quer que seja.

O artigo 1336, inciso I, do Código Civil, estabelece ser dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais".

O título executivo extrajudicial embasador da pretensão executória do embargado "crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovados" - vem de todo revestido dos requisitos legais da certeza, exigibilidade e liquidez, credenciando o mesmo a ajuizar a respectiva ação judicial artigo 783 c/c artigo 784, inciso X, ambos do novo diploma processual civil.

De fato, tenho para mim, salvo melhor juízo, que a pretensão executória do embargado, veiculada em feito próprio, encontra-se de todo aparelhada com todos os documentos exigidos por meio para seu efetivo e devido manejo.

Já o artigo 784, inciso X, do novo diploma processual civil, cuidou de emprestar ao "crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas" o status jurídico de título executivo extrajudicial.

Assim, percebe-se que as alegações veiculadas em petição inicial pelo embargante, ainda em fase processual postulatória do feito instaurado, vieram aos presentes autos completamente desamparadas de suporte probatório próprio, cujo ônus da prova lhe competia com exclusividade - "Semper onus probandi incumbit qui dicit".

Dentre tantos tópicos, a ação de embargos à execução, de acordo com o artigo 329 c/c artigo 373, inciso I, todos do novo Código de Processo Civil, deve ter sua petição inicial devidamente aparelhada com todo e qualquer documento comprobatório da procedência das assertivas veiculadas pela embargante.

Trata-se de "onus probandi" exclusivo da embargante, a ser desincumbido ainda em fase processual postulatória do feito instaurado.

Tal material probatório deve ser acostado aos autos quando do ajuizamento da ação e deve portar consigo subsídios fáticos fortes o suficiente para desconstituir o título executivo, objeto da ação de execução.

Em obra que já nasceu clássica, Paulo Henrique dos Santos Lucon ("Embargos à Execução", editora Saraiva, 1ª edição, 1996, página 265), ao estudar o ônus da prova em ações como a presente, assim se posiciona: "Nos embargos, como em todo processo de conhecimento, a prova de um fato geralmente é ônus de quem o alega.

Assim, o embargante, demandante em sede de embargos à execução, tem a seu cargo o ônus da prova (CPC, art. 333, I), sendo apenas dele desincumbido mediante a produção de elementos de convencimento concludentes.

O embargante deve demonstrar que os fatos alegados são capazes de inquinar a presunção relativa que emana do título.

Tal presunção decorre do fato de indicar o título uma situação de considerável grau de probabilidade de existência de violação de uma regra jurídica material ou de elevada preponderância do interesse do embargado-exeqüente sobre o do embargante-executado".

Portanto, a cobrança é válida e merece prosperar.

Neste sentido, a realçar o caráter "propter rem" das despesas condominiais: "ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 9160910-04.2007.8.26.0000, da Comarca de Santos, em que é apelante SÉRGIO LUIZ SEVERINO sendo apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONTE CARLO.

ACORDAM, em 34a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.

V.

U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO (Presidente), NESTOR DUARTE E ROSA MARIA DE ANDRADE NERY.

São Paulo, 11 de abril de 2011.

GOMES VARJAO PRESIDENTE E RELATOR PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO 34ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO SEM REVISÃO N° 9160910-04.2007.8.26.0000 Comarca: SANTOS - 11a VARA CÍVEL Apelante: SÉRGIO LUIZ SEVERINO Apelado: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONTE CARLO VOTO N° 15.817 DESPESAS DE CONDOMÍNO.

AÇÃO DE COBRANÇA.

O apelante limitou-se a impugnar genericamente a validade da cobrança, bem como dos cálculos apresentados, razão pela qual não afastou a presunção de legitimidade dos valores cobrados a título de taxas condominiais.

Não tendo o recorrente comprovado o pagamento das taxas condominiais, como lhe incumbia, nos termos do art. 333, II, do C.P.C., era de rigor a procedência da ação de cobrança.

Recurso improvido.

A r. sentença de fls. 149/153, cujo relatório se adota, julgou procedente a ação de cobrança de despesas condominiais, condenando o réu ao pagamento das taxas relacionadas na inicial, bem como daquelas vencidas até o início da execução, acrescidas multa de 2%, além de juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária desde a data dos respectivos vencimentos.

Condenou-o, ainda, ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor total da condenação.

Apela o réu (fls. 155/157).

Aduz que os valores cobrados são indevidos, uma vez que não foram aprovados pela assembléia do condomínio.

Aduz que o apelado exige quantia superior à efetivamente devida.

Sustenta que foi surpreendido pelo ajuizamento da presente ação, uma vez que havia celebrado acordo com o condomínio.

Aduz que os cálculos apresentados possuem índices de correção monetária e taxas de juros divergentes daqueles aplicados pelo Tribunais.

Por isso, requer o provimento do recurso para que seja reformada a r. sentença.

Recurso recebido no duplo efeito e contrariado (fls. 159/161). É o relatório.

Improcede o inconformismo.

O primeiro dever do condômino é o de contribuir para as despesas do condomínio.

A cobrança de valores condominiais, correspondentes às despesas ordinárias, encontra amparo no art. 12 e seus §§, da Lei do Condomínio e Incorporações (Lei n° 4.591/64).

Referida contribuição é norma cogente, prevista no atual Código Civil em seu art. 1.336, I.

Sendo imperativo existencial e legal o rateio das despesas condominiais entre os co-proprietários, há a presunção da pertinência dos valores cobrados (despesas condominiais) pelo condomínio.

Presume-se, portanto, legítima a cobrança.

Insta salientar que o art. 24 da Lei 4.591/64 não prescreve ser condição de procedibilidade para a presente ação a juntada da ata da assembléia fixando os valores relativos à quota-parte ou às despesas extraordinárias a serem suportadas pelos condôminos.

Referido dispositivo limita-se a contemplar a soberania da assembléia geral, no que diz respeito à sua competência privativa para a aprovação das verbas para as despesas do condomínio.

Neste sentido, confira-se o julgado: TJSP - Apelação n° 882.108- 0/1 - 25a Câmara - Rei.

Des.

Amorim Cantuária - j . 22.03.05. É, pois, desnecessária a demonstração da aprovação das despesas de interesse comum e ordinárias, sendo prescindível à propositura da ação a prévia aprovação orçamentária, nem necessária a juntada de atas das assembléias de aprovação de contas (CPC, artigos 282 e 283) ("CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - assembléia geral para aprovação das despesas e do orçamento - Comprovação - Desnecessidade - Presunção de licitude das cotas".

Apel. n° 1.040.100-0/4 - 32a Câmara - Rei.

Des.

WalterZejiL-J. 24.08.06).

Se, de fato, havia dúvidas a respeito da cobrança e dos valores apontados, deveria ter o condômino-apelante se insurgido perante o órgão de fiscalização, ou, judicialmente, mediante ação de prestação de contas.

Neste sentido, o julgado: CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - ILEGALIDADE - DEMONSTRAÇÃO - NECESSIDADE.

Ao condômino inadimplente compete demonstrar a ilegalidade da cobrança, não podendo valer-se da falta de comprovação da origem dos débitos para exonerar-se da dívida. (Ap. s/ Rev. 607.777-00/0 11ª Câm. - Rei Juiz MENDES GOMES - J. 29.01.2001) Contudo, o apelante limitou-se a impugnar genericamente a validade da cobrança, bem como os cálculos apresentados, sem apontar qualquer indício da veracidade de suas assertivas.

Por outro lado, não alegou o pagamento das parcelas cobradas, tornando incontroversa a inadimplência.

Assim, não tendo o recorrente comprovado o pagamento das taxas condominiais descritas na inicial, conforme lhe incumbia, nos termos do que dispõe o art. 333, II, do C.P.C., nem mesmo demonstrado qualquer incorreção nos valores cobrados pelo condomínio apelado, era de rigor a procedência da ação.

Correta, portanto, a r. sentença, que está de acordo com a prova dos autos e o direito aplicável à espécie.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso. É meu voto.

Des.

Gomes Varjão Relator".

Por estes fundamentos, julgo improcedentes os presentes EMBARGOS À EXECUÇÃO movidos por RICARDO ALENCAR DA SILVA contra o CONDOMINIO EDIFICIO DOM CAMILO.

Pelo princípio da sucumbência, condeno o embargante a arcar com todas as custas judiciais e despesas processuais ocorrentes na lide, bem como honorários advocatícios à parte litigante adversa, os quais arbitro em 10% do valor da causa.

P.

R.

I.

C. - ADV: MARLENE APARECIDA DOS REIS (OAB 99359/SP), VICTOR HUGO CONCEIÇÃO COUTINHO (OAB 255362/SP), ROBERTO BOZZI DE SOUZA (OAB 412797/SP), RAFAEL PEREZ SÃO MATEUS (OAB 243125/SP)