TJSP - 1026897-95.2025.8.26.0576

Processo 1026897-95.2025.8.26.0576 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Raquel Rodrigues de Souza Pedroso - - Celso Assis Pedroso - Vila Lobos Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda -

Vistos.

Trata-se de ação em que se requer a rescisão de compromisso de compra e venda de lote/imóvel com devolução das parcelas pagas.

Decido.

A matéria é meramente jurídica e comporta pronta apreciação.

O julgamento antecipado é uma obrigação do Magistrado, quando o feito já estiver instruído com todas as provas necessárias para julgamento e/ou as questões forem apenas jurídicas - Art. 355.

O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas; II - o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não houver requerimento de prova, na forma do art. 349.

Nem assiste à parte o direito de produzir provas protelatórias, sob pena de incorrer em ato ilícito nos termos do art. 77, III do CPC (Art. 77.

Além de outros previstos neste Código, são deveres das partes, de seus procuradores e de todos aqueles que de qualquer forma participem do processo: [...]; III - não produzir provas e não praticar atos inúteis ou desnecessários à declaração ou à defesa do direito; [...]), punível inclusive como litigância de má-fé nos termos do art. 80, IV, V e VI (Art. 80.

Considera-se litigante de má-fé aquele que: [...] ; IV - opuser resistência injustificada ao andamento do processo; V - proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo; VI - provocar incidente manifestamente infundado;[...]).

Deve o Magistrado sentenciar o processo quando pronto para tanto, sendo parte de sua missão constitucional indeferir provas protelatórias para garantir a razoável duração do processo, sem que isso constitua qualquer ofensa à Ampla Defesa, já que não integra a garantia a pretensão ilícita de postergar indevidamente o fim do procedimento (Art. 370.

Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único.

O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias).

Da preliminar de impugnação à gratuidade processual.

Em que pese a alegação do requerido, é caso de rejeição da preliminar e concessão do benefício posto que a mera arguição não subsiste frente a documentação acostada nos autos a fls. 44/98.

Anote-se.

Do mérito.

Pela data do contrato, aplica-se à avença o quanto inovado pela Lei 13.786/2018.

Nesse sentido, a nova norma contraria a Súmula 2 do Tribunal de Justiça - Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. pelo que deve prevalecer o regramento atual.

A rescisão contratual, ademais, é um direito potestativo do comprador.

Matéria já decidida pelo TJ em caráter vinculante para o juízo: Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

Dado que a rescisão é imotivada, é responsável o requerente pelos encargos do distrato.

Observada a atual legislação em vigor, tem-se que autoriza-se retenção de valor que não supere a soma de: Lei 6.766/79.

Art. 32-A[...] I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

O pagamento do preço, pela vendedora, ainda, deve observar o que dispõe o parágrafo primeiro do mesmo dispositivo: § 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

Sobre o contrato.

Suas cláusulas são presumidas legais.

Vício de legalidade é aferível de acordo com o momento de feitura da avença e lei nova não convalida vício anterior nem torna viciado o que antes legítimo o era.

Cláusula resolutiva a fls. 135.

Sobre arras.

Legal ao tempo da contratação.

Deverá submeter-se ao teto contratual (valor efetivamente pago) e legal (de acordo com a nova Lei).

Sobre comissão de corretagem.

Impede-se, de pronto, a cobrança da comissão de corretagem prevista no item 5 de fls. 135.

O valor não foi integrado ao preço do Lote, e não houve contratação separada do serviço pelo consumidor e junto ao Corretor art. 32-A, V da Lei 6766/79 e conforme redação dada pela Lei 13.786/2018.

Nem há prova alguma de prestação do serviço.

Autoriza-se retenção de até 10 % dos valores pagos (teto contratual) que corresponde ao teto legal, nos termos do art. 32-A, inc.

II da Lei 6766/79 e conforme redação dada pela Lei 13.786/2018 Sobre a taxa de fruição do bem imóvel.

Cláusula válida, de acordo com o tempo de confecção do contrato com percentual de retenção de 0,75% ao mês.

Contudo, é preciso fazer, aqui, algumas considerações.

A taxa de fruição somente incide se o bem era passível de uso pleno pelo comprador, não incidindo apenas pela transmissão de posse ficta mas sem efetiva condição de seu exercício pelo adquirente.

E não incide sobre lote vazio, em que o passar do tempo não causa depreciação de seu valor.

Assim, não faz jus a requerida à retenção da taxa de fruição e porque inexiste impedimento para pronta negociação do terreno pelo valor atualizado de mercado.

Assim, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para: (i) rescindir o contrato entre as partes, retroativo à citação; (ii) determinar a devolução do preço pago pelo requerente, em até 12 meses do trânsito em julgado da sentença, em valores devidamente corrigidos do pagamento pelo consumidor, pelo mesmo índice contratualmente eleito como indexador e, na sua omissão, pelo IPCA, e acrescidos de mora pelo mesmo índice contratualmente eleito como indexador, observado o teto legal e, na sua omissão, pela SELIC abatida do fator de correção, após vencimento do décimo segundo mês contado do trânsito em julgado da sentença, observada as retenções previstas em contrato, com exceção da taxa de fruição e da comissão de corretagem.

Custas divididas em 50% para cada parte.

Honorários que em 10% sobre o valor da devolução a cargo da ré em favor dos Advogados dos autores.

Honorários que fixo em 10% sobre a diferença entre o pedido de devolução e aquela efetivamente determinada a cargo dos autores em favor dos Advogados da ré.

Observada gratuidade deferida nos autos.

PRIC. - ADV: JAQUELINE RODRIGUES DE SOUZA (OAB 391067/SP), RENATO LUIZ SCOCHI (OAB 415357/SP), JAQUELINE RODRIGUES DE SOUZA (OAB 391067/SP)