TJSP - 4000461-83.2025.8.26.0338

Procedimento Comum Cível Nº 4000461-83.2025.8.26.0338/SP AUTOR: RUYMAR CARDOSO JUNIORADVOGADO(A): THAÍS MORAES E SILVA DE AZEVEDO ACAYABA (OAB SP304583)AUTOR: MONICA FREIRIA SILVA CARDOSOADVOGADO(A): THAÍS MORAES E SILVA DE AZEVEDO ACAYABA (OAB SP304583) DESPACHO/DECISÃO

Vistos.

RUYMAR CARDOSO JUNIOR e outra ajuizaram a presente ação de declaratória de vício oculto c/c abatimento proporcional do preço contra MAURICIO CARDOSO GEROLAMO e outra.

Em suma, alegaram que, em 19 de novembro de 2024, as partes firmaram compromisso de compra e venda dos imóveis de matrículas nº 30.658 e 30.659 do CRI de Mairiporã, pelo valor de R$950.000,00, em que figuram como promissários compradores e os réus como promissários vendedores, sendo que na oportunidade efetuaram o pagamento de R$580.000,00 e o saldo restante (R$ 370.000,00) será quitado por meio de financiamento junto ao Banco Itaú, ainda não liberado aos réus.

Ocorre que após o corte da vegetação existente no terreno, tornou-se perceptível a existência de um talude em extrema proximidade da residência, circunstância até então encoberta e, somente após realização de perícia, constatou-se também a presença de trincas estruturais relevantes em paredes e lajes, além de recalques diferenciais nas fundações, evidenciando tratar-se de vício oculto de natureza estrutural.

Teceram comentários quanto ao laudo técnico do engenheiro contratado, laudo apresentado pelos réus, à tentativa de solução amigável, à situação de insolvência dos réus e à necessidade de reparação integral/abatimento do preço.

Em sede liminar, requereram (i) a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis de Mairiporã para que se abstenha de registrar o contrato de financiamento até ulterior decisão judicial; (ii) seja determinado que o Banco Itaú (fiduciante) não proceda com a liberação do saldo do financiamento (R$ 370.000,00) em favor dos réus até decisão final bem como proceda ao depósito deste valor nos autos; e (iii) a realização de prova pericial.

Juntaram documentos.

Pois bem. 1 – A tutela provisória de urgência pode ser satisfativa ou cautelar, e, para ambos os casos, tem por requisitos genéricos a demonstração (i) da probabilidade do direito e (ii) do perigo de dano ou de ilícito, ou ainda, de comprometimento da utilidade do provimento final.

Sobre a probabilidade do direito, trata-se da “plausibilidade de existência desse mesmo direito.

O bem conhecido fumus boni iuris (ou fumaça do bom direito).

O magistrado precisa avaliar se há 'elementos que evidenciem' a probabilidade de ter acontecido o que foi narrado e quais as chances de êxito do demandante (art. 300 do CPC).” (Fredie Didier Jr. e outros, In “Curso de Direito Processual Civil”, v. 2, Juspodivm, pp. 609-609).

Quanto ao segundo requisito, trata-se da “impossibilidade de espera da concessão da tutela definitiva sob pena de grave prejuízo ao direito a ser tutelado e de tornar-se o resultado final inútil em razão do tempo” (Daniel Amorim Assumpção Neves, In “Novo Código de Processo Civil comentado artigo por artigo, Juspodivm, pp.476).

In casu, os documentos acostados à inicial não evidenciam a probabilidade do direito da parte autora.

De início, no que toca à alegação da existência de talude, ao contrário do que alegado pelos autores, tem-se que é algo visível, o que não poderia ser ocultado de má-fé pelos requeridos.

No mais, há cláusula contratual de que os compradores adquiriram o bem no estado em que se encontra (Cláusula Quarta) e, caso assim não fosse, é certo que tal cláusula é prevista implicitamente nos negócios de compra e venda de bens usados, como no caso.

De outro norte, verifica-se que quanto ao registro do contrato de financiamento é necessário até mesmo para segurança pública e das partes e, se o caso, poderá ser posteriormente cancelado.

Por fim, é de conhecimento geral que em casos de financiamento de imóvel há elaboração de laudo pericial pelo banco fiduciário, sendo este requisito para a efetivação da contratação, motivo pelo qual, se identificado fosse algum vício grave, não seria o financiamento deferido, o que não ocorreu no caso.

Por tais fundamentos, DEFERE-SE PARCIALMENTE o pedido de tutela provisória para o fim de determinar somente a produção antecipada de prova pericial.

Para tanto, nomeia-se o Dr.

Higino Gomes Júnior, que deverá ser intimado pela Z.

Serventia por meio do e-mail [email protected], a estimar seus honorários e custas, no prazo de 15 dias.

A perícia será direta, no local do imóvel, e indireta, com base nos documentos juntados aos autos, especialmente o contrato entabulado entre as partes e noutros que o expert entender necessários.

Nos termos do art. 95 do Código de Processo Civil, “cada parte adiantará a remuneração do assistente técnico que houver indicado, sendo a do perito adiantada pela parte que houver requerido a perícia ou rateada quando a perícia for determinada de ofício ou requerida por ambas as partes”.

Desta forma, observa-se que a prova pericial será custeada pela parte autora, que pleiteou a produção da respectiva prova.

Estimados os honorários, portanto, sem nova conclusão, intimem-se a parte ao recolhimento.

Intime-se as partes para, querendo, ofertarem rol de quesitos que pretendam sejam respondidos e, se o caso, nomear seu assistente técnico.

Ao menos para o Juízo, deverá o Sr.

Perito responder os seguintes quesitos, com base nos documentos acostados aos autos, outros que entender pertinentes, além de visita in loco: (i) É possível aferir a existência de vícios construtivos no imóvel? Em caso positivo, aponte-os bem como informe se decorrem do uso e tempo de construção do imóvel; (ii) Em caso de vícios, se são aparentes ou ocultos e quais suas magnitudes e possíveis formas de eliminação; e (iii) Ainda, aponte tudo o mais que entender necessário para o deslinda da controvérsia.

Após a juntada do laudo, se o caso, será analisada a necessidade de produção de outras provas. 2 – Cite-se/intime-se a parte requerida. 3 – Cumpra-se.