TJSP - 4002654-82.2025.8.26.0011

IMISSÃO NA POSSE Nº 4002654-82.2025.8.26.0011/SP Assunto: Promessa de Compra e Venda (Direito Civil) AUTOR: ANDRE LUIZ BRAZ SANTOSADVOGADO(A): RODNEI LIRA ARANHA (OAB SP482299)ADVOGADO(A): TAMIRIS BARROS SANTOS (OAB SP513615) ATO ORDINATÓRIO 1-Manifeste(m)-se o(s) exequente(s)/requerente(s)/denunciante a respeito do(s) AR(s) negativo(s) retro(s), no prazo legal, sob pena de extinção. 2-Para maior celeridade do processo, tendo em vista a automatização dos atos, com a indicação de novo endereço, a ser cadastrado pelo advogado, e com o recolhimento das custas, se o caso, já haverá a emissão automática da respectiva carta de citação.   Local: São Paulo

IMISSÃO NA POSSE Nº 4002654-82.2025.8.26.0011/SP AUTOR: ANDRE LUIZ BRAZ SANTOSADVOGADO(A): RODNEI LIRA ARANHA (OAB SP482299)ADVOGADO(A): TAMIRIS BARROS SANTOS (OAB SP513615) DESPACHO/DECISÃO

Vistos.

Trata-se de ação de adjudicação compulsória com pedido de tutela de urgência para imissão de posse movida por ANDRE LUIZ BRAZ SANTOS em face de NATALIA BANDEIRA BARBIERI, na qual a parte autora narra, em síntese, que celebrou com a Ré Instrumento Particular de Compra e Venda em 26.06.2023, referente ao apartamento 0104, Torre 2 do empreendimento "Cidade Jaguaré - Vila Mackenzie", situado na Avenida Alexandre Mackenzie, 619, lote 2, São Paulo/SP, registrado sob R.3 na matrícula n° 262.960 do 18° Registro de Imóveis de São Paulo/SP.

Alega que a avença foi firmada devido à impossibilidade financeira da Ré em prosseguir com a aquisição do imóvel, tendo esta lhe proposto a transferência do bem mediante o pagamento integral das prestações e demais encargos.

Aduz que cumpriu integralmente suas obrigações contratuais, quitando todas as prestações da compra e venda, taxas e tributos relacionados ao imóvel.

Afirma que, apesar do cumprimento integral de suas obrigações, a Ré recusou-se a entregar a posse do imóvel e outorgar a escritura, violando o contrato firmado, tendo sido formalmente notificada em 08.07.2025, sem manifestar qualquer intenção de solucionar a questão.

Sustenta ainda que o negócio jurídico entre a Ré e a incorporadora é simulado, pois não corresponde à realidade dos fatos, configurando hipótese do art. 167, §1º, I, do Código Civil, uma vez que não houve qualquer pagamento por parte da Ré, que apenas formalizou a titularidade para facilitar o processo de financiamento.

Argumenta que a conduta da Ré configura enriquecimento ilícito e violação da boa-fé objetiva, causando-lhe prejuízos severos, que já havia contratado empresa de móveis planejados, adquirido eletrodomésticos e organizado todo o planejamento familiar para residir no imóvel.

Diante de tal contexto fático, requer a concessão de tutela de urgência para imediata imissão na posse do imóvel, com expedição de mandado e, se necessário, requisição de força policial.

Pois bem.

A demanda visa à adjudicação compulsória do imóvel em favor do Autor, com o reconhecimento de sua legítima propriedade, cancelamento do registro da compra e venda considerada simulada e condenação da Ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Analisando os autos, os fatos e fundamentos trazidos pela parte Autora demonstram que existe instrumento particular de compra e venda firmado entre as partes em 26.06.2023 (1.4), bem como farto conjunto de comprovantes de pagamentos realizados pelo Autor em nome da Ré, referentes às prestações do financiamento imobiliário e demais encargos (1.5 e 1.6), além de notificação extrajudicial datada de 08.07.2025 (1.7), elementos que indicam, em cognição sumária, a existência de relação jurídica entre as partes e o cumprimento das obrigações pelo Demandante, configurando situação em que, embora o registro formal da propriedade permaneça em nome da Ré, o Autor exerceu os atos de proprietário mediante o adimplemento das obrigações contratuais, demonstrando a probabilidade do direito pleiteado na inicial.

Ademais, nessa análise preambular, verifica-se que o conjunto documental apresentado evidencia que o Autor efetivamente arcou com os pagamentos das prestações do imóvel, conforme se depreende dos comprovantes de transferências bancárias e boletos quitados, configurando situação em que há plausibilidade do direito alegado.

A notificação extrajudicial comprova a resistência da Ré em cumprir o avençado, caracterizando mora e inadimplemento contratual que justificam a pretensão, nos termos do art. 501 do Código Civil.

O contrato firmado entre as partes, aliado à prova documental do cumprimento integral das obrigações pelo Autor, constitui, em princípio, título hábil a fundamentar o pedido adjudicatório.

Quanto ao perigo de dano, resta configurado diante da possibilidade concreta de a Ré dispor do imóvel a terceiros ou impedir o exercício da posse pelo legítimo adquirente, considerando que já transcorreram mais de dois anos desde a celebração do contrato e mais de um mês desde a notificação extrajudicial, sem qualquer manifestação no sentido de regularizar a situação.

O risco de perecimento do direito do Autor mostra-se evidente, tendo em vista que a manutenção do status quo implica violação ao direito de propriedade e posse decorrentes do negócio jurídico celebrado entre as partes.

Contudo, o pedido de imissão imediata na posse, por suas características e pela ausência de oitiva da parte contrária, demanda análise mais aprofundada dos elementos fáticos e jurídicos envolvidos, especialmente quanto à efetiva situação possessória do imóvel e às circunstâncias que envolvem a negociação entre as partes.

Diante do exposto, DEFIRO PARCIALMENTE os pedidos formulados na inicial, para determinar que a Ré se abstenha de praticar qualquer ato de disposição do imóvel objeto da demanda, inclusive quanto à sua alienação, locação ou oneração, , sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada ao valor de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais).

INDEFIRO, neste momento processual, o pedido de imissão imediata na posse, tendo em vista a necessidade de maior dilação probatória para apuração da efetiva situação possessória do imóvel e das circunstâncias que envolvem a negociação entre as partes, medida que poderá ser reavaliada no curso do processo mediante a produção das provas necessárias e após a oitiva da parte requerida.

Servirá a presente decisão, assinada digitalmente, como ofício, a ser encaminhado pela parte interessada.

Em atenção ao princípio constitucional da razoável duração do processo (CF, art. 5º, inciso LXXVII), a audiência prevista no artigo 334 do Código de Processo Civil será designada futuramente, na hipótese de manifestação de interesse de ambas as partes.

Cite-se a parte demandada, para que, querendo, ofereça resposta à demanda, no prazo de quinze dias.

Não sendo contestada a presente ação, no prazo legal, por advogado legalmente habilitado, presumir-se-ão aceitos os fatos articulados na petição inicial, consoante o disposto no artigo 344 do Código de Processo Civil.

Não localizada a requerida, deverá a parte autora, na primeira oportunidade, requerer as medidas necessárias para a viabilização da citação, no prazo subsequente de 10 (dez) dias, sob pena de não se aplicar o disposto no art. 240, §1º, CPC.

Fica desde logo deferido eventual requerimento de pesquisas de endereços junto aos sistemas informatizados à disposição do Juízo, desde que comprovado prévio recolhimento das taxas previstas no art. 2º, XI, da Lei Estadual 14.838/12, calculada por cada diligência a ser efetuada.

Por fim, diante da presunção de veracidade da alegação insuficiência deduzida por pessoa natural (CPC, art. 99, §3°), somada a ausência nos autos de elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade (CPC, art. 98, §2°), DEFIRO em favor da parte autora os benefícios da gratuidade da justiça.

Intimem-se.