TJSP - 1016303-22.2025.8.26.0576

Processo 1016303-22.2025.8.26.0576 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Maria Eliza de Oliveira Torres - Emais Urbanismo Incorporadora -

Vistos.

Trata-se de ação em que se requer a rescisão de compromisso de compra e venda de lote/imóvel com devolução das parcelas pagas.

Decido.

A matéria é meramente jurídica e comporta pronta apreciação.

O julgamento antecipado é uma obrigação do Magistrado, quando o feito já estiver instruído com todas as provas necessárias para julgamento e/ou as questões forem apenas jurídicas - Art. 355.

O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas; II - o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não houver requerimento de prova, na forma do art. 349.

Nem assiste à parte o direito de produzir provas protelatórias, sob pena de incorrer em ato ilícito nos termos do art. 77, III do CPC (Art. 77.

Além de outros previstos neste Código, são deveres das partes, de seus procuradores e de todos aqueles que de qualquer forma participem do processo: [...]; III - não produzir provas e não praticar atos inúteis ou desnecessários à declaração ou à defesa do direito; [...]), punível inclusive como litigância de má-fé nos termos do art. 80, IV, V e VI (Art. 80.

Considera-se litigante de má-fé aquele que: [...] ; IV - opuser resistência injustificada ao andamento do processo; V - proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo; VI - provocar incidente manifestamente infundado;[...]).

Deve o Magistrado sentenciar o processo quando pronto para tanto, sendo parte de sua missão constitucional indeferir provas protelatórias para garantir a razoável duração do processo, sem que isso constitua qualquer ofensa à Ampla Defesa, já que não integra a garantia a pretensão ilícita de postergar indevidamente o fim do procedimento (Art. 370.

Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único.

O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias).

Ao mérito.

A alienação fiduciária em garantia promovida pela própria alienante do imóvel ou empresa a ela coligada é apenas uma simulação de negócio para afastar a possibilidade de distrato direto nos termos Recurso Especial nº 1.866.844/SP julgado pelo STJ.

De fato, estão ausentes, nesta operação, quaisquer dos elementos caracterizadores do mútuo garantido, em especial a aquisição de bem de terceiro e o aporte financeiro em favor do devedor que repassa a propriedade imobiliária ao fornecedor do crédito.

Aqui, como é fácil de ver, está presente tão somente uma compra e venda parcelada e já que o bem pertencia diretamente ao alienante, por si ou interposta pessoa, e sem que tenha havido efetiva deslocação patrimonial de parte desinteressada para quitação do contrato originário.

Pela data do contrato, aplica-se à avença o quanto inovado pela Lei 13.786/2018.

Nesse sentido, a nova norma contraria a Súmula 2 do Tribunal de Justiça - Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. pelo que deve prevalecer o regramento atual.

A rescisão contratual, ademais, é um direito potestativo do comprador.

Matéria já decidida pelo TJ em caráter vinculante para o juízo: Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

Dado que a rescisão é imotivada e porque conhecia as cláusulas, tendo anuído livremente com elas, é responsável o requerente pelos encargos do distrato.

Observada a atual legislação em vigor, tem-se que autoriza-se retenção de valor que não supere a soma de: Lei 6.766/79.

Art. 32-A[...] I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

O pagamento do preço, pela vendedora, ainda, deve observar o que dispõe o parágrafo primeiro do mesmo dispositivo: § 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

Sobre o contrato.

Suas cláusulas são presumidas legais.

Vício de legalidade é aferível de acordo com o momento de feitura da avença e lei nova não convalida vício anterior nem torna viciado o que antes legítimo o era.

Cláusula resolutiva a fls. 32.

Transcreve a lei e é válida.

Sobre a taxa de fruição do bem imóvel.

Cláusula válida, de acordo com o tempo de confecção do contrato com percentual de retenção de 0,75% ao mês. É preciso fazer, aqui, algumas considerações.

A taxa de fruição somente incide se o bem era passível de uso pleno pelo comprador, não incidindo apenas pela transmissão de posse ficta mas sem efetiva condição de seu exercício pelo adquirente.

E não incide sobre lote vazio, em que o passar do tempo não causa depreciação de seu valor.

No caso, tratando-se de lote vazio em processo de infraestrutura, não faz jus requerida à retensão da referida taxa.

Assim, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para: (i) rescindir o contrato entre as partes, retroativo à citação; (ii) determinar a devolução do preço pago pelo requerente, em até 12 meses do trânsito em julgado da sentença, em valores devidamente corrigidos do pagamento pelo consumidor, pelo mesmo índice contratualmente eleito como indexador e, na sua omissão, pelo IPCA, e acrescidos de mora pelo mesmo índice contratualmente eleito como indexador, observado o teto legal e, na sua omissão, pela SELIC abatida do fator de correção, após vencimento do décimo segundo mês contado do trânsito em julgado da sentença; (iii) autorizar a retenção cumulativa de: (a) 10% do valor atualizado do contrato; (b) débitos vencidos e não pagos decorrentes de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; (c) os encargos moratórios de parcelas vencidas e não pagas até a data da citação bem como os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; Custas e honorários que fixo em 10% sobre o valor da diferença entre o pedido de restituiçao da inicial e o concedido nesta sentença a cargo da parte AUTORA que perdeu a maior parte da demanda.

PRIC - ADV: ALEXA CHAVES (OAB 411277/SP), ROGÉRIO HENRIQUE PENA JOAZEIRO (OAB 430498/SP), LEANDRO GARCIA (OAB 210137/SP)