TJSP - 1080346-72.2024.8.26.0100

Processo 1080346-72.2024.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Eduardo Simões de Carvalho Casuccio - Adolfo Pinheiro Empreendimento Imobiliário Spe Ltda. -

Vistos.

EDUARDO SIMÕES DE CARVALHO CASUCCIO propôs AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS em face de ADOLFO PINHEIRO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.

Narra o autor, em síntese, que firmou com a ré, em 10 de março de 2022, compromisso de compra e venda da unidade 2503 do Condomínio Hub Alto da Boa Vista, pelo valor total de R$ 377.105,74, a ser pago em parcelas, tendo já adimplido o montante de R$ 117.168,44 a título de preço do imóvel e R$ 14.878,96 a título de comissão de corretagem.

O contrato previa a entrega do imóvel até 30 de novembro de 2023, com tolerância de 180 dias, prazo que findaria em 31 de maio de 2024.

Relata que, poucos dias do término desse prazo de tolerância, ao vistoriar a obra, constatou que havia diversas etapas de acabamento pendentes, tornando inviável a conclusão tempestiva e a entrega do imóvel na data contratada.

Ressalta, ainda, a perda de confiança na ré, diante do quadro de atraso, e a ausência de êxito em tratativas para distrato amigável, ocasião em que foi informada a incidência de cláusula contratual de retenção de 50% dos valores pagos.

Aduz, em síntese, que restou caracterizado inadimplemento antecipado da incorporadora ré, nos termos da chamada teoria do inadimplemento substancial, pois é objetiva e publicamente notório que não haveria possibilidade de conclusão da obra e entrega do imóvel no exíguo prazo remanescente.

Sustenta, ainda, a abusividade da cláusula penal de retenção de valores, invocando a proteção do Código de Defesa do Consumidor, jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 543/STJ) e direito à inversão do ônus da prova.

Formula pedido de tutela de urgência, de forma a suspender a exigibilidade das parcelas vincendas e evitar sua inscrição em cadastros de inadimplentes.

No mérito, pede a rescisão do contrato e a restituição integral das quantias pagas, com correção e juros Indeferida a liminar (fls. 141/142).

Devidamente citada (fls. 147/148) a parte ré apresentou contestação (fls. 158/177).

Em sua defesa, a ré sustenta que não se configura, no momento da propositura da ação, qualquer inadimplemento, pois o prazo contratual de entrega do imóvel, considerando a cláusula de tolerância, ainda estava em vigor.

Aduz que a constatação, por parte do autor, de suposto atraso é baseada em mera vistoria isolada e subjetiva, sem prova cabal de impossibilidade de cumprimento do prazo, não se justificando, portanto, a rescisão antecipada.

Argumenta, ainda, pela validade da cláusula penal de retenção de valores, pactuada livremente pelas partes, e pela impropriedade do pedido liminar de suspensão das cobranças e de abstenção de negativação, uma vez que não há inadimplemento caracterizado.

Pede a improcedência total dos pedidos e, subsidiariamente, a observância integral das regras contratuais acerca da retenção de valores pagos, caso reconhecida a rescisão.

Sobreveio réplica (fls. 330/337), na qual o autor reitera integralmente os termos da inicial, rebate ponto a ponto as alegações da ré, reforçando a caracterização do inadimplemento antecipado, a impossibilidade material de cumprimento do contrato e a necessidade de afastamento da cláusula penal de retenção, bem como insiste no deferimento da tutela de urgência.

As partes foram instadas a apresentar alegações finais.

Ambas ratificaram os termos das manifestações anteriores, não trazendo elementos fáticos novos. É o relatório.

Fundamento e DECIDO.

A controvérsia gira em torno da possibilidade de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com restituição integral das quantias pagas pelo autor, diante de alegado atraso na entrega da obra, além da discussão sobre a validade da cláusula de retenção de 50% dos valores pagos prevista no contrato, e da possibilidade de concessão de tutela de urgência para suspensão de cobranças e impedimento de negativação. É incontroverso que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda da unidade 2503 do Condomínio Hub Alto da Boa Vista, com previsão de entrega para 30/11/2023, acrescida de 180 dias de tolerância, findando-se, portanto, em 31/05/2024.

Também não se discute que o autor já adimpliu valores expressivos, tanto a título de preço do imóvel quanto de comissão de corretagem.

Sustenta o autor que, ao vistoriar a obra poucos dias antes do término do prazo de tolerância, constatou a impossibilidade material de entrega do imóvel, não restando alternativas senão o ajuizamento da demanda, diante da ausência de solução amigável e da recusa da ré em devolver integralmente os valores pagos.

Alega a aplicação da teoria do inadimplemento antecipado, e cita expressamente o artigo 395 do Código Civil, além de precedente do STJ (REsp 1.294.101/RJ), segundo o qual, em decorrência da mora, tem-se, na espécie, o inadimplemento substancial, hipótese em que o objeto do contrato se torna inútil ao comprador, autorizando a resolução e a restituição das quantias pagas.

O autor fundamenta também em dispositivos do Código de Defesa do Consumidor especialmente os arts. 6º, 51 e 53 , destacando a nulidade de cláusulas que imponham desvantagem exagerada ao consumidor, a possibilidade de inversão do ônus da prova e a vedação à perda total das parcelas pagas em razão de inadimplemento, inclusive nos contratos de aquisição de imóvel por adesão.

Invoca ainda a Súmula 543 do STJ, segundo a qual, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao CDC, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e integral quando a resolução decorrer de culpa exclusiva do vendedor/construtor.

A ré, em sua contestação, ressalta a inexistência de atraso formal, pois o prazo final para entrega da obra ainda estava em curso à época da propositura da ação.

Defende a validade da cláusula penal de retenção, com base no princípio da força obrigatória dos contratos (arts. 421 e 422 do Código Civil), e sustenta que a rescisão só se justificaria diante de inadimplemento efetivamente caracterizado.

Cumpre salientar, inicialmente, que a relação estabelecida entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo aplicável, portanto, o regramento de proteção contra cláusulas abusivas e o princípio do equilíbrio contratual, em especial os arts. 6º, 51 e 53.

O artigo 395 do Código Civil prevê que o devedor responde pelos prejuízos decorrentes da mora e que o credor pode recusar a prestação que, por causa do atraso, se torne inútil.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, especialmente no precedente citado (REsp 1.294.101/RJ), admite a resolução contratual em caso de inadimplemento substancial, quando a finalidade do contrato restar frustrada por culpa do devedor, hipótese que autoriza a devolução das quantias pagas pelo adquirente.

Neste sentido, o artigo 395 do Código Civil dispõe que responde o devedor pelos prejuízos decorrentes da mora, salvo se provar que a obrigação não foi cumprida por motivo de força maior, e que o credor pode recusar a prestação que, por causa do atraso, se tornou inútil.

A jurisprudência do STJ, referida no processo (REsp 1.294.101/RJ), reconhece que, na hipótese de inadimplemento substancial quando, por culpa do devedor, o objeto do contrato perde sua utilidade para o credor , é cabível a resolução contratual, com devolução dos valores pagos.

Em continuidade, o caso em apreço trata-se de pedido de distrato formulado pelo comprador por culpa exclusiva do vendedor, em razão de alegadoatrasodas obras.

Arescisãocontratual pelo promissário-comprador configura direito potestativo deste.

Nesse sentido é a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: Na hipótese de resolução de contrato de promessa decompraevendade imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador , em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No que tange à cláusula penal constante do contrato, que prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pela parte autora em caso de resolução, cumpre destacar que tal previsão, conquanto pactuada entre as partes, não se sobrepõe ao controle judicial de validade e razoabilidade imposto pelo Código de Defesa do Consumidor.

O artigo 51, IV, do CDC, reputa nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade.

Da mesma forma, o artigo 53 do CDC veda, de modo categórico, a perda total das prestações pagas pelo consumidor, reputando abusivas quaisquer estipulações que impliquem tal efeito.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça orienta-se, há muito, pela limitação da cláusula penal de retenção de valores em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, especialmente quando regidos pelo Código de Defesa do Consumidor.

Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a devolução das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ocorrer de forma imediata e integral, em caso de resolução por culpa exclusiva do vendedor/construtor, ou parcialmente, caso a culpa seja do comprador, admitida a retenção de parte das parcelas pagas, desde que razoável".

No caso concreto, ficou incontroverso nos autos que o inadimplemento contratual decorreu de culpa exclusiva da fornecedora, que não entregou o imóvel no prazo convencionado, incluindo-se o período de tolerância.

Nessa hipótese, conforme a orientação jurisprudencial mencionada, não se admite a aplicação de cláusula penal que imponha a retenção de valores pagos pelo consumidor, devendo ser restituída a integralidade das quantias adimplidas.

Deve-se ressaltar que a estipulação de retenção de 50% do montante pago, como prevista no contrato, se mostra desproporcional, afrontando diretamente a boa-fé objetiva, o equilíbrio contratual e a função social do contrato, princípios que norteiam as relações de consumo e de direito privado contemporâneo.

O percentual em questão supera em muito os parâmetros de razoabilidade fixados pela jurisprudência, segundo a qual eventual retenção só se admite para ressarcimento de despesas comprovadamente suportadas pelo fornecedor, jamais podendo converter-se em fonte de enriquecimento sem causa.

Ademais, a aplicação da penalidade em patamar tão elevado representa manifesta desvantagem exagerada ao consumidor, situação vedada pelo CDC e reiteradamente rechaçada pelos tribunais pátrios.

Assim, há que se declarar a nulidade da cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos pela autora, impondo-se à ré o dever de restituição integral das quantias adimplidas, sob pena de perpetuar desequilíbrio contratual e violação à ordem pública de proteção do consumidor.

Posto isso, JULGO PROCEDENTE o pedido para: a) decretar a resolução do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, referente à unidade 2503 do Condomínio Hub Alto da Boa Vista; b) condenar a ré a restituir à parte autora, de forma imediata e integral, todos os valores pagos a título de parcelas do preço do imóvel e comissão de corretagem, devidamente corrigidos desde cada desembolso e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a contar da citação; c) declarar a nulidade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, afastando qualquer desconto a esse título; d) determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas referentes ao contrato rescindido e vedar a inclusão do nome da autora em cadastros de inadimplentes em razão das obrigações ora extintas; Em face da sucumbência, arcará o réu com as custas e despesas processuais, bem como com os honorários advocatícios da parte autora, os quais fixo em 10% sobre o valor total da condenação.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se. - ADV: ANTONIO CARLOS TESSITORE GUIMARÃES DE SOUZA (OAB 330657/SP), SERGIO QUINTERO (OAB 135680/SP)