TJSP - 1159725-62.2024.8.26.0100

Processo 1159725-62.2024.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Ana Lopes Cordeiro - Baalbek Cooperativa Habitacional -

Vistos.

Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas e tutela de urgência ajuizada por ANA LOPES CORDEIRO em face de BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL.

Alega a parte autora, em síntese, ter celebrado com a parte ré contrato de promessa de compra e venda de imóvel em 2017.

Ocorre que a obra não foi concluída, não havendo previsão para sua entrega.

Afirma que, ao longo de seis anos, realizou diversos pagamentos em favor da parte requerida, cuja soma total corresponde ao importe de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais).

Informa que deixou de realizar os referidos pagamentos desde 15.09.2023, em razão do receio de aumentar seus prejuízos ante o descumprimento contratual da parte ré.

Tentativas infrutíferas de resolução extrajudicial, eis que informa que a parte ré não pretende devolver todo o valor pago pela parte requerente.

Incidência do Código de Defesa do Consumidor, devendo-se inverter o ônus da prova.

Pleiteia a concessão de benefícios da justiça gratuita.

Requer, em tutela de urgência, que a parte requerida suspenda a cobrança das parcelas vincendas.

Pretende, em definitivo: i) ver declarada a rescisão do contrato firmado entre as partes, por culpa exclusiva da parte ré; e ii) ver a parte ré condenada à devolução integral dos valores pela parte autora, equivalente a R$ 40.000,00 (quarenta mil reais).

Deu-se à causa o valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) (fls. 01/11).

Junta documentos (fls. 12/80).

Peticionou a parte autora (fl. 85), informando a desistência do pedido de gratuidade de justiça e recolhendo custas (fls. 86/91).

A decisão de fls. 92/95 deferiu a tutela pleiteada, a fim de determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas decorrentes do referido contrato, até o julgamento final.

Citada por carta em 03.12.2024 (fl. 104), a parte ré apresentou contestação (fls. 105/137).

No mérito, alega que a parte autora associou-se à cooperativa ré de livre e espontânea vontade por meio de contrato de sociedade cooperativa, anuindo aos seus termos e condições.

Reforça que as partes celebraram contrato de associação à cooperativa, não se confundindo com contrato de venda e compra de imóvel, como alegado na inicial.

Informa que somente após seis anos da subscrição, a parte autora integralizou o capital social.

Defende a legalidade das operações da cooperativa ré, pontuando que o Ministério Público atestou a ausência de fraudes na referida sociedade.

Tece comentários sobre a distinção entre cooperativas e incorporadoras.

Defende que a cooperativa ré não pode ser equiparada a uma incorporadora, eis que não desenvolve atividade comercial.

Impugna a alegação de celebração de contrato de compra e venda.

Afirma que as unidades habitacionais estão sendo devidamente construídas, mas que a parte autora apenas não foi contemplada para receber um imóvel nos sorteios realizados desde maio de 2019.

Informa que não se opõe à rescisão contratual, desde que observadas as condições estatutárias.

Impugna a restituição integral dos valores pagos pela parte autora, sendo necessário o desconto do seguro prestamista.

Ainda, defende que a restituição não deve ser feita em parcela única.

Defende a regularidade do termo e das cláusulas estatutárias.

Impugna a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

Defende a inaplicabilidade da Súmula 602 do Colendo STJ.

Pleiteia a concessão dos benefícios da justiça gratuita.

Requer a improcedência dos pedidos.

Requer que seja declarada a inconstitucionalidade da Súmula 602 do C.

STJ.

Subsidiariamente, requer que seja fixada à restituição o limite de 75% (setenta e cinco por cento) do montante pago pela parte autora, desconsiderando-se os valores pagos a título de seguro prestamista, sendo determinada a devolução em nove parcelas mensais e consecutivas, conforme nos termos do regimento interno.

Junta documentos (fls. 138/196).

A parte autora deixou de apresentar réplica no prazo legal (fl. 203).

Instadas a especificarem provas (fl. 204), a parte ré requereu a produção de prova testemunhal (fls. 207/208).

A parte autora requereu o julgamento antecipado do mérito (fl. 210).

Peticionou a parte ré (fl. 211), requerendo a juntada de substabelecimento sem reserva de poderes. É O ESSENCIAL DO RELATÓRIO.

FUNDAMENTO E DECIDO.

De início, ciência da juntada de substabelecimento sem reserva pela parte ré (fl. 211).

Ainda, indefiro a concessão dos benefícios de gratuidade de justiça à parte ré, eis que a mera alegação de se tratar de instituição sem fins lucrativos não enseja deferimento automático da justiça gratuita, sendo necessária a comprovação de sua hipossuficiência econômica.

Melhor compulsando os autos, observo que tal comprovação não foi efetivada, pois a própria parte ré juntou aos autos o documento de fl. 172, pelo qual restou demonstrado que a parte auferiu receitas substanciais no último exercício.

No mais, o feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, eis que desnecessária a produção de novas provas além daquelas constantes nos autos.

Tendo em vista serem as controvérsias estritamente questões de direito, a prova oral requerida pela parte ré não se presta à dirimi-las, razão pela qual indefiro a produção da referida prova.

No mérito, o pedido é procedente.

Primeiramente, cumpre salientar que embora haja expressa previsão contratual no sentido de que não se trata de relação de consumo, o entendimento jurisprudencial é no sentido de que o contrato de cooperativa habitacional submete-se às regras da legislação consumerista, eis que se trata, em verdade, de contrato de compra e venda.

A propósito, veja-se: "Apelação.

Compromisso de compra e venda.

Ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito.

Sentença de parcial procedência.

Cooperativa habitacional.

Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.

Ocorrência.

Súmula 602 do STJ.

Precedentes.

Resolução do contrato por culpa da vendedora.

Reconhecimento.

Demora injustificada na entrega do imóvel e violação do dever de informação.

Restituição integral do preço pago, em parcela única.

Incidência da Súmula 543 do STJ.

Mantida a exclusão do seguro prestamista do montante a ser restituído.

Capítulo contra qual não se insurgiu o autor.

Correção monetária e juros de mora devidos.

Sucumbência a cargo da ré.

Recurso do autor provido e recurso da ré não provido." (TJSP; Apelação Cível 1021220-91.2024.8.26.0100; Relator (a):Emerson Sumariva Júnior; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -44ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/06/2025; Data de Registro: 04/06/2025) (grifo).

Tal entendimento encontra-se consolidado, outrossim, na jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, consoante enunciado da Súmula n. 602, in verbis: "O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas".

Por fim, pontuo que a análise sobre a inconstitucionalidade de súmula redigida pelo C.

STJ é de competência do Supremo Tribunal Federal, razão pela qual tal matéria não será analisada na presente sentença.

Fixada tais premissas, passo à análise do caso.

Restaram incontroversos nos autos: i) a relação jurídica existente entre as partes (fls. 188/189); ii) o montante de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) (fls. 54/80) pago pela parte autora à parte ré; e iii) inocorrência de entrega do imóvel objeto da presente demanda.

A controvérsia, portanto, recai sobre: i) a culpa pela rescisão; e ii) a obrigação da ré de restituir 100% dos valores pagos pela parte autora.

Quanto ao pedido de rescisão do contrato, por culpa exclusiva da parte ré, o caso é de procedência.

Na inicial, alegou a parte autora que, ao longo de seis anos, realizou diversos pagamentos em favor da parte requerida para a obtenção de um imóvel, cuja previsão de entrega, inicialmente de quatro anos, não foi cumprida.

Melhor compulsando os autos, observo que o termo de adesão à cooperativa nada discorre sobre o prazo de entrega do imóvel e o regimento interno estabelece tão somente os critérios de sorteio, de modo a se assegurar a entrega apenas àqueles que lograrem a quitação do custo estimado (fls. 25/26).

A cooperativa, a respeito, defende que a parte autora, embora tenha logrado a quitação do custo estimado, apenas não foi contemplada em sorteio (fl. 121).

Vale dizer, admite-se, expressamente, que não há prazo de entrega previsto contratualmente.

Logo, diante do tempo decorrido e da inexistência de qualquer estimativa de entrega do imóvel, deve-se concluir que, de fato, a vendedora estava em mora com a sua obrigação.

Com isso, a consumidora tem o direito à rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora, conforme pleiteia na exordial.

Quanto ao pedido de restituição integral dos valores pagos, o caso é de procedência.

A devolução da integralidade dos valores pagos pela parte autora é decorrência lógica da rescisão contratual por culpa exclusiva da parte ré.

Conforme supramencionado, as normas regimentais são afastadas para dar lugar ao CDC, visto que a contratação se deu somente com aparência de vínculo à Cooperativa.

Logo, não há de se falar em previsão contratual de retenção de 25% dos valores pagos, nem sequer na exclusão dos valores pagos a título de seguro prestamista.

Além disso, a restituição deve ser realizada à vista e em uma única parcela, conforme determinado pelo enunciado da Súmula 543 do Colendo Tribunal Superior de Justiça: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - [...] parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

Ainda, também deve ser observado o enunciado da Súmula 2 do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição".

Nesse sentido, as ementas do E.

TJSP: "DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO.

AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação interposta pela Ré (Baalbek Cooperativa Habitacional) contra a r. sentença que julgou procedente a ação.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

A questão posta em discussão diz respeito: (i) à natureza da relação jurídica entre as partes (Cooperativa Habitacional e Cooperado x Aplicação das regras do CDC ao caso concreto); (ii) Se é cabível restituição de valores, conforme Regimento Interno da Cooperativa, bem como a aplicação de juros de mora e correção monetária em tais quantias; e (iii) Se é cabível descontar o seguro prestamista dos valores a serem devolvidos.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

O CDC é aplicável à relação entre as partes, uma vez que a Cooperativa habitacional não possui natureza, nem características próprias de uma cooperativa, mas de incorporadora imobiliária, conforme entendimento consolidado pelo C.

STJ na Súmula nº 602 do C.

STJ. 4.

A ausência de prazo para entrega do imóvel afronta os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, ensejando a nulidade da cláusula contratual com prazo indeterminado para entrega. 5.

Devolução integral dos valores pagos, considerando o inadimplemento da Cooperativa apelante, nos termos da Súmula nº 543 do E.

STJ e Súmulas nº 2 e nº 3, deste E.

Tribunal de Justiça, incluído o seguro prestamista. 6.

Culpa da Vendedora caracterizada. 7.

A pretensão da Apelante de reter 25% dos valores pagos ou de excluir os valores destinados a seguro prestamista é incabível, em conformidade com a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo, que rechaça retenções não pactuadas previamente em situações análogas.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 8.

SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

Tese de Julgamento: "Aplica-se o CDC às cooperativas habitacionais que atuem como fornecedoras de imóveis ao consumidor final, sendo abusiva a cláusula que permite prazo indeterminado para a entrega do imóvel, o que enseja a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor em caso de rescisão." Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 3º, 35, III, e 51; CC, arts. 121 e 405; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543 e Súmula nº 602; TJSP, TJSP; Apelação Cível 1013517-31.2023.8.26.0008; Relator (a): Viviani Nicolau; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; em 26/06/2024."(TJSP; Apelação Cível 1084642-77.2023.8.26.0002; Relator (a):Corrêa Patio; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro -13ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/07/2025; Data de Registro: 16/07/2025) (grifo). "Indenização por danos materiais e morais.

Cooperativa habitacional.

Não aplicação da Lei nº 5.764/71, uma vez que a Ré Baalbek atua verdadeiramente como incorporadora imobiliária.

Aplicação, na espécie, do Código de Defesa do Consumidor.

Inteligência da Súmula 602 do STJ.

No caso, deve ser admitida a culpa da Ré pela rescisão do contrato, uma vez que não estabeleceu prazo de entrega do imóvel, situação que ainda remanesce, apesar do contrato firmado em 23.3.2014.

Devolução dos valores adimplidos pela Autora, inclusive os do seguro prestamista, que se impõe, e em parcela única.

Incidência do INCC afastada, por não previsto em contrato.

Dano moral não caracterizado.

Sucumbência estabelecida como prevalente às Rés.

Recurso da Ré Baalbek não provido e parcialmente provido o recurso da Autora." (TJSP; Apelação Cível 1047121-61.2024.8.26.0100; Relator (a): João Pazine Neto; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/06/2025; Data de Registro: 30/06/2025) (grifo). "Rescisão contratual.

Aquisição de imóvel.

Sentença que determinou a devolução integral dos valores pagos.

Cooperativa requerida que não tem a natureza jurídica tradicional, servindo como incorporadora de imóveis.

Incidência do CDC.

Contrato não prevê prazo para entrega do imóvel.

Consumidora que não pode esperar indefinidamente pela entrega da coisa adquirida.

Rescisão por culpa exclusiva da requerida.

Correta a devolução integral dos valores pagos.

Juros de mora que devem incidir desde a citação e correção monetária a partir do desembolso.

Inalterada a condenação no ônus de sucumbência.

Sentença mantida.

Recurso desprovido." (TJSP; Apelação Cível 1166055-12.2023.8.26.0100; Relator (a):Coelho Mendes; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/06/2025; Data de Registro: 10/06/2025) (grifo).

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE os pedidos da presente ação ajuizada por ANA LOPES CORDEIRO em face de BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL para, confirmando a tutela de urgência deferida às fls. 92/95: i) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes, por culpa exclusiva da parte ré; e ii) condenar a parte ré ao ressarcimento, em parcela única, da integralidade do valor total pago pela parte autora, equivalente ao importe de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), devendo o valor a ser restituído ser corrigido monetariamente, desde a data do desembolso (art. 389 do CC) e acrescido de juros legais, a partir da citação em 03.12.2024 (fl. 104), da seguinte forma: até o dia 29 de agosto de 2024, a correção monetária será computada pela Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, e os juros de mora, no montante de 1% ao mês, por força do disposto no artigo 406 do Código Civil.

A partir de 30 de agosto de 2024, a correção monetária será computada pelo índice IPCA, e os juros de mora serão computados à taxa legal correspondente à diferença entre a taxa SELIC e o IPCA, calculada mensalmente pelo Banco Central (artigo 389, parágrafo único, e artigo 406, §1º, do Código Civil, com as alterações promovidas pela Lei nº 14.905, de 28 de junho de 2024).

Em consequência, julgo extinto o feito, com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, I, do CPC.

Em razão da sucumbência, arcará a parte ré com as custas e despesas processuais, bem com os honorários advocatício da parte contrária, que fixo em 10% do valor da causa, com base no art. 85, § 2° do CPC.

Em caso de recurso de apelação, ciência à parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias úteis (art. 1.010 §1º do CPC).

Após, subam os presentes autos ao Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, com nossas homenagens e cautelas de estilo.

Com o advento da Lei nº 13.105/2015, o juízo de admissibilidade é efetuado pelo juízo ad quem, na forma do artigo 1.010, § 3º, a seguir transcrito: Após as formalidades previstas nos §§ 1º e 2º, os autos serão remetidos ao tribunal pelo juiz, independentemente de juízo de admissibilidade.

Tendo em vista a expressa revogação do artigo 1.096 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (Provimento CG nº 17/2016), bem como a nova orientação trazida pelo Código de Processo Civil (artigo 1.010, § 3º), as Unidades Judiciais de 1º Grau estão dispensadas de efetuar o cálculo do preparo.

Publique-se.

Intimem-se. - ADV: LEANDRO GONZALEZ DA SILVA (OAB 511221/SP), ERIK JANSON VIEIRA COELHO (OAB 19910/ES)