TJSP - 4003797-24.2025.8.26.0006

Procedimento Comum Cível Nº 4003797-24.2025.8.26.0006/SP AUTOR: ZENILDA FERREIRA DE LIMAADVOGADO(A): RENATO NAVAS PAIVA (OAB SP369643)AUTOR: MERICIANA BARBOSA DA SILVAADVOGADO(A): RENATO NAVAS PAIVA (OAB SP369643)AUTOR: MARLI APARECIDA NAVASADVOGADO(A): RENATO NAVAS PAIVA (OAB SP369643)AUTOR: LUCINEIA RIBEIROADVOGADO(A): RENATO NAVAS PAIVA (OAB SP369643)AUTOR: WALTER AUGUSTO MIGUELADVOGADO(A): RENATO NAVAS PAIVA (OAB SP369643)AUTOR: RICARDO BARBOSA NORBERTO DA SILVAADVOGADO(A): RENATO NAVAS PAIVA (OAB SP369643)AUTOR: ADILSON CANDIDO DE MELOADVOGADO(A): RENATO NAVAS PAIVA (OAB SP369643)AUTOR: DEUSDEDITE QUEIROZ SANTOSADVOGADO(A): RENATO NAVAS PAIVA (OAB SP369643)AUTOR: MARIA HELENA ZANONI SANTOSADVOGADO(A): RENATO NAVAS PAIVA (OAB SP369643) DESPACHO/DECISÃO

Vistos.  Trata-se de ação anulatória de assembleias c.c. obrigação de fazer contra Condomínio Residencial Monte Líbano, em que aduzem os autores que o condomínio foi originalmente constituído sob a denominação “Residencial Monte Líbano Empreendimento Imobiliário SPE LTDA” (Monte Líbano SPE), inscrito no CNPJ 26.***.***/0001-13, tendo como sócias as Sras.

Laura Hamid e Francini Conceição Barbo de Siqueira e, embora o empreendimento tenha sido entregue aos condôminos em 2019, a administração financeira e fiscal permaneceu sob a responsabilidade das sócias da SPE até a sua extinção formal em 12.08.2024.

Dizem que se trata de um empreendimento composto por 32 residências de interesse social (HIS 2) para famílias com renda mensal de até 6 salários-mínimos, além de 12 unidades R2V-1 de renda livre, com localização estratégica próxima ao metrô e ao comércio local.

Mencionam que tal classificação garantiu aos construtores a obtenção de benefícios fiscais para a construção do empreendimento, contudo, diferentemente do propósito da legislação pertinente, tais informações não foram repassadas aos adquirentes destes imóveis, incluindo os autores, que somente tomaram conhecimento dessas condições quando, após disputa judicial, obtiveram a formalização das suas respectivas matrículas.

Aludem que tal prática tem se tornado recorrente nesta Capital, sendo noticiada pela grande mídia pedidos do Ministério Público para suspensão de r. política pública ante os abusos praticados pelas construtoras oportunistas, eis que, ao invés de destinar os imóveis a pessoas de baixa renda, os alienavam a pessoas que não preenchiam tal critério, acarretando a nulidade da assembleia de condomínio realizada em 28.08.2023.

Alegam que o condomínio é considerado atípico, pois, além de ter 30 unidades locadas, possui 13 unidades desocupadas de um total de 44, sendo que 13 delas possuem uma única proprietária e que o CNPJ 51.***.***/0001-09, sob o qual se encontra registrado o requerido, somente foi constituído em 31.08.2022, por força de decisão judicial exarada no Proc. 1013130-02.2021.8.26.0100, pois até então a administração financeira e fiscal permanecia sob o controle da “Monte Líbano SPE”, representada pelas sócias.

Arrazoam que, em que pesem as Sras.

Laura e Francini figurarem como únicas sócias do “Monte Líbano SPE”, r. empreendimento passou a ser anunciado como uma obra realizada pela empresa M.

Ali Hamid LTDA (CNPJ 26.***.***/0001-68) registrada documentalmente em nome de Mohamad Ali Hamid, irmão e laranja de Laura, o que é possível verificar através da página do Instagram da Construtora M.

Ali Hamid LTDA, onde ela se “apropriou” da obra que supostamente foi realizada pela empresa Monte Líbano SPE.

Ponderam que, desde 2021, após o término da obra, o condomínio esteve vinculado à administradora BZK Administradora de Condomínio LTDA (CNPJ 41.***.***/0001-29), indicada pelos construtores, cuja contratação se deu sob a condução da síndica então eleita, igualmente indicada pelos construtores e, enquanto perdurou o contrato de administração da BZK, foram encontradas diversas irregularidades, tais como contas de água deixadas pelos construtores e IPTU, sendo r. contrato rescindido pela atual síndica em janeiro de 2024, em razão de uma suposta ação judicial envolvendo o esbulho possessório de uma unidade residencial de r. empresa.

Aduzem que, após a dispensa da BZK, o requerido permaneceu sem administradora até julho de 2024, ou seja, durante um período de 5 meses não foi prestado qualquer serviço de administração condominial e, através de uma movimentação alheia a qualquer procedimento previsto no regimento condominial, em julho de 2024 a síndica optou deliberadamente por contratar a empresa supostamente denominada DPA Administração Predial Diferenciada LTDA para exercer a função de administradora condominial, com o custo mensal de R$ 1.400,00, quantia que, embora dispense aprovação em assembleia, representa o dobro dos valores cobrados pela administradora anterior, contudo, através de uma pesquisa recente, identificaram que a empresa DPA nunca existiu e, em meados de novembro de 2024, r. administradora foi dispensada, seguindo-se com a contratação da empresa Lello Condomínios LTDA (CNPJ 44.***.***/0001-92), atual administradora.

Dizem que, estranhamente, ao assumir o encargo de administradora, a empresa Lello afirmou que teria recebido tal função em sucessão à BZK, como se a empresa DPA nunca tivesse ocupado tal função, o que foi lhes foi afirmado apenas verbalmente e, quando a primeira síndica eleita foi substituída, acreditaram estar elegendo uma pessoa isenta e que teria a preocupação de apurar e resolver não só os vícios de construção, mas também de coibir os abusos praticados pela síndica anterior, em conluio com os construtores e a antiga administradora.

Mencionam que, com o decurso do tempo, verificaram que não só a síndica está alinhada aos interesses dos construtores, como vem atuando em desfavor da coletividade condominial, praticando também atos que podem ser enquadrados como crimes e que serão devidamente apurados junto ao Ministério Público, através da denúncia n. 0619.0000261/2025 e, para além da conduta desidiosa e total falta de transparência, nota-se um verdadeiro descumprimento das obrigações legais da posição ocupada pela síndica, como a criação de empecilhos à comunicação entre os condôminos para evitar sua destituição, além da não prestação de contas.

Aludem que a Assembleia Geral Ordinária ocorrida em 28.08.2023 deve ser anulada em razão da ausência de envio prévio dos relatórios financeiros quando da convocação, da inexistência de lista de presença pública, do conflito de interesses na condução da assembleia e a concessão de benefício econômico injustificado a terceiros e não previstos no edital.

Ponderam que a assembleia realizada em 30.08.2024, através da plataforma Zoom, também deve ser anulada vez que o edital de convocação se encontrava datado de 2023 e a síndica não permitiu o acesso de diversos moradores à reunião online.

Alegam que, com relação à Assembleia de Prestação de Contas de 11.10.2024, realizada presencialmente e que não contou com a presença da administradora, mas apenas da síndica e alguns condôminos interessados, dando início aos trabalhos, a síndica afirmou que nomearia um presidente a sua escolha, em detrimento dos condôminos presentes, sendo tal ato unilateral repudiado pelos condôminos, posto que deveria ser escolhido algum dos que ali estavam, de modo que, reticente com a indicação de um presidente entre os presentes, os ânimos se exaltaram e a síndica, sem prestar as devidas contas, retirou-se do local.  Assim, requereram a concessão de tutela de urgência para determinar o afastamento da atual síndica, a juntada de lista de proprietários das unidades autônomas, nomear a autora Marli como nova síndica e expedição de ofício à SABESP.

Em sede de cognição sumária, impõe-se avaliar se presentes os requisitos necessários à concessão da tutela provisória de urgência, conforme previstos no artigo 300, caput, do Código de Processo Civil.

In casu, verifico que os autores, de fato, são moradores do condomínio requerido (1.9, 1.11, 1.12, 1.14, 1.15 e 1.16).  Contudo, tratando-se de ação que versa sobre eventual má administração do condomínio requerido, prudente aguardar o devido contraditório e ampla defesa, a fim de que as alegadas ilegalidades sejam comprovadas, mormente porque pleiteiam os autores, em sede de cognição sumária, a antecipação do provimento final da ação.

Ausente, portanto, o requisito de probabilidade do direito.  Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela.

Diante da especificidade da causa e de modo a adequar o rito processual às necessidades do conflito, deixo para momento oportuno a análise de conveniência da audiência de conciliação (CPC, art. 139, inciso VI e Enunciado n. 35 da ENFAM).  Cite-se, ficando parte requerida advertida do prazo de 15 (quinze) dias úteis para apresentar defesa.

A ausência de contestação implicará revelia e presunção de veracidade da matéria fática apresentada na petição inicial.

A presente citação é acompanhada de senha para acesso ao processo digital, que contém a íntegra na petição inicial e dos documentos.

Tratando-se de processo eletrônico, em prestígio às regras fundamentais dos artigos 4º e 6º do CPC, fica vedado o exercício da faculdade prevista no artigo 340 do CPC.

Int.     

Processo 4003797-24.2025.8.26.0006 distribuido para UPJ da 1ª a 4ª Varas Cíveis - Regional VI - Penha de França na data de 27/08/2025.