TJSP - 1026951-34.2025.8.26.0100

Processo 1026951-34.2025.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Promessa de Compra e Venda - Alessandro Gonçalves Figliuolo - Stx Desenvolvimento Imobiliário S.a. - - St Participações S.a. - - Spe Stx 35 Desenvolvimento Imobiliário S.a. -

Vistos.

Alessandro Gonçalves Figliuolo ação de rescisão contratual cumulada com pedido condenatório e anulação de cláusulas contratuais, com requerimento de tutela antecipada, em face de Stx Desenvolvimento Imobiliário S.a., St Participações S.a. e Spe Stx 35 Desenvolvimento Imobiliário S.a.

Alega o autor que firmou contrato de compra e venda referente à unidade 1505 do empreendimento imobiliário denominado "SCP Motto By Hilton".

Posteriormente, manifestou, por vias administrativas, seu desejo de rescindir o pacto.

Contudo, as rés apresentaram resistência quanto à desconstituição contratual, indicando a incidência de cláusulas que, segundo o autor, são abusivas e incompatíveis com os princípios que regem as relações de consumo.

O contrato estipulava a entrega do imóvel e a emissão do habite-se até 30/04/2024, com tolerância legal de 180 dias, findando-se, portanto, o prazo contratual em 30/10/2024.

Alega-se que o referido prazo já teria expirado, sem a devida entrega do bem.

Além disso, o autor firmou termo adicional para pagamento de comissão de corretagem no valor de R$ 24.973,60, o qual também é objeto de devolução.

No mérito, sustenta a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade solidária das rés que integrariam o mesmo grupo econômico , a resolução do contrato por inadimplemento, a inversão da cláusula penal (cláusula 1.4), a nulidade de cláusulas contratuais abusivas, a restituição integral da comissão de corretagem e o pagamento em parcela única dos valores devidos.

Requereu, ainda, a inversão do ônus da prova e a concessão da tutela provisória.

Atribuiu à causa o valor de R$ 338.502,64.

Juntou documentos (fls. 20/71).

Por decisão às fls. 72/73, o juízo reconheceu a competência territorial e determinou a emenda da petição inicial, que foi apresentada com a devida delimitação do pedido de nulidade da cláusula penal.

Em seguida, deferiu a tutela de urgência para declarar a inexigibilidade das parcelas vincendas, impedindo atos de cobrança e liberando a unidade para nova comercialização pelas rés.

Determinou, ainda, a citação das demandadas.

Citada, a ré STX Desenvolvimento Imobiliário S.A. apresentou contestação (fls. 124/164), arguindo, preliminarmente, a incompetência do juízo, a inépcia da inicial, a incorreção do valor da causa e a ausência de interesse de agir.

No mérito, defendeu a inaplicabilidade do CDC, a ausência de inadimplemento (sustentando que o prazo contratual ainda não teria vencido), o aceite do novo cronograma pelo autor, e a legalidade das cláusulas contratuais, inclusive no tocante à comissão de corretagem e à cláusula penal.

Requereu a improcedência da ação e juntou documentos (fls. 165/209).

A ré SPE STX 35 Desenvolvimento Imobiliário S.A. também apresentou contestação (fls. 210/218), arguindo ilegitimidade passiva e ausência de solidariedade entre as rés, juntando documentos (fls. 219/255).

A ré ST Participações S.A. foi regularmente citada (fl. 123), mas permaneceu inerte, não apresentando contestação.

A parte autora apresentou réplica (fls. 260/281), impugnando as preliminares e rebatendo as alegações de mérito, reiterando os pedidos iniciais. É o relatório.

Fundamento e decido.

Rejeito as preliminares ao mérito.

Com efeito, a demanda versa sobre típica relação de consumo.

O contrato celebrado entre as partes, na verdade, mascara um contrato de compra e venda de bem imóvel.

Está claro nos autos que a intenção da autora era a aquisição de bem imóvel e não a constituição de uma sociedade empresarial.

Por isso, a competência é deste Juízo Cível, não sendo caso de remessa dos autos à Vara Empresarial.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (Empreendimento hoteleiro).

Ação de rescisão contratual c/c com devolução de valores.

Sentença de extinção sem resolução do mérito em relação à corrés e procedência em relação à ré SPE STX 34.

Insurgência de ambas as partes.

Contrato denominado de "constituição de sociedade em conta de participação" mas com finalidade de investimento no ramo hoteleiro.

Competência das Varas Cíveis e não das Varas Reservadas de Direito Empresarial.

Aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor ainda que a aquisição do imóvel seja para investimento.

Adquirentes que não assumiram obrigações inerentes à constituição de sociedade ou para desenvolver atividade empresarial.

Atraso na entrega da obra.

Resolução do contrato por culpa da construtora.

Devolução integral dos valores pagos, inclusive daqueles referentes à comissão de corretagem.

Corrés que atuaram como parceiras no negócio (Grupo STX) e respondem solidariamente pelo atraso na obra.

Extinção da ação em relação às corrés afastada.

Juros de mora que incidem desde a citação.

Sentença modificada em parte.

Recurso da ré desprovido, provido o recurso dos autores. (TJSP n. 1120625-37.2023.8.26.0100 Classe/Assunto: Apelação Cível / Gestão de Negócios.

Relator(a): Maria de Lourdes Lopez Gil Comarca: São Paulo. Órgão julgador: 26ª Câmara de Direito Privado.

Data do julgamento: 21/10/2024).

A parte requerida impugnou o valor atribuído à causa pela parte autora, sustentando que este não observa os dispositivos legais pertinentes.

O artigo 292, do Código de Processo Civil, de natureza cogente, apresenta critérios bastante claros e objetivos para a fixação do valor a ser atribuído à causa, não assistindo à parte a indicação de qualquer outro que não atenda a tais critérios.

Determina a lei que o valor da causa corresponderá, na ação de cobrança de dívida, a soma monetariamente corrigida do principal, dos juros de mora vencidos e de outras penalidades, se houver, até a data de propositura da ação; na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida; na ação de alimentos, a soma de 12 (doze) prestações mensais pedidas pelo autor; na ação de divisão, de demarcação e de reivindicação, o valor de avaliação da área ou do bem objeto do pedido; na ação indenizatória, inclusive a fundada em dano moral, o valor pretendido; na ação em que há cumulação de pedidos, a quantia correspondente à soma dos valores de todos eles; na ação em que os pedidos são alternativos, o de maior valor; na ação em que houver pedido subsidiário, o valor do pedido principal, quando se pedirem prestações vencidas e vincendas, considerar-se-á o valor de umas e outras; o valor das prestações vincendas será igual a uma prestação anual, se a obrigação for por tempo indeterminado ou por tempo superior a 1 (um) ano, e, se por tempo inferior, será igual à soma das prestações.

Insta consignar ainda que entende o e.

Superior Tribunal de Justiça que, independentemente da natureza do provimento jurisdicional pleiteado, o valor da causa deve corresponder ao proveito econômico decorrente do acolhimento da pretensão da parte: PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO CIVIL PÚBLICA.

PERMISSÃO E AUTORIZAÇÃO DE SERVIÇOS DE TRANSPORTE COLETIVO.

ARTS. 258 E 259 DO CPC.

VALOR DA CAUSA.

FIXAÇÃO POR ESTIMATIVA.

IMPOSSIBILIDADE.

PROVEITO ECONÔMICO EVIDENCIADO.

I - A jurisprudência desta eg.

Corte de Justiça é firme no sentido de que "O valor da causa, inclusive nas ações declaratórias, deve corresponder, em princípio, ao do seu conteúdo econômico, considerado como tal o valor do benefício econômico que a autora pretende obter com a demanda" (REsp nº 642.488/DF, Rel.

Min.

TEORI ALBINO ZAVASCKI, DJ de 28.09.06).

No mesmo sentido: AgRg no REsp nº 722.304/RS, Rel.

Min.

LUIZ FUX, DJ de 13.02.06, EDcl no REsp nº 509.893/SP, Rel.

Min.

ELIANA CALMON, DJ de 01.02.06, AgRg no Ag nº 574.176/SP, Rel.

Min.

FRANCISCO PEÇANHA MARTINS, DJ de 30.03.06, entre outros.

II (...) (AgRg no REsp 1075422/RJ, Rel.

Ministro FRANCISCO FALCÃO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 11/11/2008, DJe 17/11/2008) Se não previsto no rol do art. 292 do Código de Processo Civil, o valor da causa se dará por estimativa, nos termos do art. 291 do Código de Processo Civil e conforme entendimento jurisprudencial descrito no AgInt no REsp n.º 1.367.247-PR.

Assim, verifica-se ter a parte autora atribuído correto valor à causa, motivo pelo qual rejeito a impugnação deste.

A petição inicial expõe satisfatoriamente o fato e o fundamento jurídico, formula pedido que decorre logicamente dessa exposição, não deduz pedido juridicamente impossível nem pedidos incompatíveis entre si; acha-se, ademais disso, instruída com os documentos necessários e úteis ao julgamento da lide.

Não há que se falar, pois, em inépcia.

No ordenamento jurídico processual brasileiro, as condições da ação - legitimidade das partes e interesse processual - são requisitos para que o processo possa obter um provimento final de mérito.

A ausência de qualquer dessas condições, portanto, leva à prolação de decisão terminativa e que implica na extinção anômala do processo.

De acordo com a jurisprudência do e.

Superior Tribunal de Justiça, para se investigar a presença dessas condições da ação, segundo a teoria da asserção, a verificação se dá à luz das afirmações feitas pelo demandante em sua petição inicial, devendo o julgador considerar a relação jurídica deduzida em juízo in statu assertionies, ou seja, à vista daquilo que se afirmou, dispensando-se qualquer incursão no mérito da demanda ou nas provas produzidas pelas partes.

Nos termos da narrativa apresentada na inicial, há pertinência subjetiva desta demanda com a parte requerida e, ainda, faz-se patente a necessidade e adequação da tutela jurisdicional pleiteada, em vista do conflito relatado, o que basta para o conhecimento do mérito da pretensão da parte autora.

Considerando que as questões de fato estão devidamente esclarecidas diante da prova documental, havendo que se enfrentar apenas questões de direito, passo ao julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I do CPC.

No mérito, a ação é procedente.

Com efeito, restou incontroverso que a autora a relação jurídica entre as partes, conforme documentos anexados à inicial (fls. 29/43).

Também restou incontroverso que o imóvel não foi entregue no prazo estabelecido contratualmente, o qual expirou em 30/10/2024.

Não consta dos autos qualquer comprovação de que a obra tenha sido concluída ou mesmo previsão objetiva para sua finalização.

O contrato foi firmado em 07/06/2021.

O ônus da prova incumbia às rés, que não o cumpriram.

Aplica-se, por analogia, o entendimento consolidado na Súmula 161 do TJSP: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.

Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente.

Diante do inadimplemento contratual, impõe-se o reconhecimento do direito da autora à rescisão contratual, com a restituição integral das quantias pagas.

Aplica-se ao caso a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No tocante à comissão de corretagem e à taxa de enxoval, devem ser igualmente restituídas.

Não se trata de rescisão por desistência da autora, mas sim por inadimplemento das rés.

Os valores pagos a título de enxoval foram exigidos como condição para adesão ao modelo proposto e, portanto, integram o conjunto das despesas vinculadas à execução do contrato.

Quanto à corretagem, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é claro: Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. (STJ - AgInt no AREsp: 1858016 RJ 2021/0075176-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021).

Quanto à multa contratual prevista na cláusula 1.4, é cabível a sua aplicação, pois as rés descumpriram o prazo de entrega da unidade, mesmo após esgotado o prazo de tolerância.

A referida cláusula prevê multa de 10% em favor das requeridas, em caso de inadimplemento da parte autora.

Aplica-se ao caso o Tema 971, do egrégio Superior Tribunal de Justiça: "Tema 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial".

Tal tese diz respeito a qualquer contrato de compra e venda entre incorporadora e comprador, ainda que à relação não se aplique o Código de Defesa do Consumidor, exigindo apenas que o contrato seja de adesão.

Nesse sentido, destaco trecho do voto vencedor, no julgamento do recurso em que fixada tal tese, em que se fundamenta a inversão da cláusula penal compensatória aos contratos de adesão no princípio do equilíbrio econômico dos contratos e na equidade entre as partes contratantes: "De fato, as diretrizes da socialibilidade e da eticidade foram alçadas pelo CC/2002 a postulados fundamentais.

Nesse passo, os contratos passam a ser concebidos em termos econômicos e sociais, consoante propugna a teoria preceptiva.

Em tese de doutorado, Rodrigo Toscano de Brito propugna que a ideia de equivalência, de equilíbrio, é a base ética das obrigações, bem rememorando o multicitado escólio de Miguel Reale, ao propugnar que o princípio do equilíbrio econômico dos contratos revela-se como base ética de todo o direito obrigacional: Sabendo que as obrigações se realizam primordialmente por meio dos contratos, fácil é notar que a idéia de equivalência, de equilíbrio, é a base ética das obrigações, como aliás deve-se frisar, a partir das lições de Miguel Reale. [...] Aliás, Miguel reale, em seu tradicional trabalho sobre a visão geral do Código Civil, é incisivo sobre o assunto, ao dizer: "O Código é um sistema, um conjunto harmônico de preceitos que exige a todo instante recurso à analogia e a princípios gerais, devendo ser valoradas todas as consequências da cláusula rebus sic stantibus.

Nesse sentido, é posto o princípio do equilíbrio econômico dos contatos como base ética de todo o direito obrigacional". [...] pode o magistrado, em dada discussão contratual, perquirir sobre o que é justo e procurar o equilíbrio da contratação que esteja, eventualmente, arrebatada por um desequilíbrio, beneficiando uma das partes e prejudicando a outra. [...] É de igual forma importante dizer que os princípios sociais da equivalência material, da função social e da boa-fé objetiva não podem ser vistos de modo estanque, como se cada um partisse para o fronte em campanha solitária. [...] Diz-se isso também para reverberar que o conceito de equivalência material conta, necessariamente, com a noção da boa-fé objetiva.

De fato, os limites da relação interna entre os contratantes são encontrados a partir do dever de lealdade e de confiança, de forma que não há dúvida sobre o conteúdo necessário da boa-fé objetiva para o alcance da equivalência material. [...] Ou seja, a necessidade de manutenção de um equilíbrio, durante todas as fases contratuais, deve ser considerada objetivamente, de forma que, havendo um deslocamento considerável ou distanciamento entre a prestação e a contraprestação, estas devem ser reaproximadas por critérios objetivos. [...] No Brasil, sem embargo, quem melhor visualiza o princípio da equivalência material, dando sua dimensão mais realista e, principalmente, situando-o em relação aos demais princípios sociais, é Paulo Luiz Netto Lôbo.

Com efeito, segundo ele, "o princípio da equivalência material busca realizar e preservar o equilíbrio real de direitos e deveres no contrato, antes, durante e após sua execução, para harmonização de interesses". (BRITO, Rodrigo Toscano de.

Equivalência material dos contratos .

São Paulo: Saraiva, 2007, p. 6-16) (...) (REsp n. 1.631.485/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019.) Portanto, ainda que a parte autora tenha adquirido o imóvel para investimento, tratando-se o contrato entre as partes de adesão, aplica-se ao caso a tese do julgamento de natureza vinculante supracitado.

Por fim, todas as requeridas respondem pela restituição de valores, já que participam, de forma indissociada, do fornecimento do imóvel prometido à venda.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para: a) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, por culpa das requeridas; b) condenar as rés, solidariamente, a restituírem à autora, de uma só vez, a quantia apurada conforme discriminado na petição inicial, referente aos valores pagos a título de aquisição do imóvel, taxa de enxoval e da comissão de corretagem, tudo devidamente corrigido monetariamente, desde os desembolsos, e acrescidos de juros moratórios, desde a citação, com os índices previstos nos artigos 389 e 406, do Código Civil; c) condenar as rés ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 1.4., consistente no percentual de 10% sobre a integralidade do valor desembolsado pela parte autora, acrescido de correção monetária, pela variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), desde cada desembolso, e de juros de mora à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária mencionado, a partir da citação.

Diante da sucumbência integral, arcarão as rés, com as custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação.

Regularizados, e nada mais sendo requerido, independentemente de nova intimação, arquivem-se os autos, observando-se as Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça.

Em caso de pedido de cumprimento de sentença, a parte deve observar as orientações do Comunicado CG nº 1789/2017.

Publique-se.

Intimem-se.

Dispensado o registro (Prov.

CG n. 27/2016).

São Paulo, 03 de setembro de 2025. - ADV: MATHEUS DE ALMEIDA BORGES (OAB 529583/SP), MATHEUS DE ALMEIDA BORGES (OAB 529583/SP), MATHEUS DE ALMEIDA BORGES (OAB 529583/SP), PEDRO HENRIQUE DI MASI PALHEIRO (OAB 127420/RJ), PEDRO HENRIQUE DI MASI PALHEIRO (OAB 127420/RJ), PEDRO HENRIQUE DI MASI PALHEIRO (OAB 127420/RJ), BRUNO TIAGO RICK MARTINEWSKI (OAB 110811/RS)