TJSP - 1071308-02.2025.8.26.0100

Processo 1071308-02.2025.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Elton Gomes Acioli - - Raquel Watanabe Acioli - Momentum Empreendimentos Imobiliários LTDA - - Bmp Sociedade de Credito Direto S.

A. - - Pick Money Companhiasecuritizadora de Crédito Financeiros -

Vistos.

ELTON GOMES ACIOLI e RAQUEL WATANABE ACIOLI movem a presente AÇÃO JUDICIAL contra MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., BMP MONEY PLUS SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETO S/A e PICK MONEY COMPANHIA SECURITIZADORA DE CRÉDITO FINANCEIRO S/A asseverando, em apertada síntese, que em (...) 14 de fevereiro de 2021, os requerentes celebraram com a primeira requerida Contrato de Compra e Venda, para aquisição referente ao lote 20, quadra ET, com 433,11 m2, localizado no empreendimento Ninho Verde II - Eco Residence, no Município de Pardinho/SP.

Para tanto restou ajustado o preço de R$ 142.471,53 (cento e quarenta e dois mil, quatrocentos e setenta e um reais e cinquenta e três centavos), pagos da seguinte forma: entrada de R$ 1.424,72 (um mil, quatrocentos e vinte e quatro reais e setenta e dois centavos) em dinheiro e via cartão de débito, assim como o saldo de R$ 141.046,81 (cento e quarenta e um mil, quarenta e seis reais e oitenta e um centavos) através de financiamento bancário oriundo da Cédula de Crédito Bancário (CCB) n.º 283.8.905/01, firmada no mesmo ato com a segunda requerida.

Durante a vigência contratual, os Requerentes realizaram o pagamento total de R$ 77.737,16 (setenta e sete mil, setecentos e trinta e sete reais e dezesseis centavos) pelo lote.

Ocorre que depois de decorrido pouco tempo do contrato vigente, os Requerentes, notaram que a empresa Momentum Empreendimento é uma empresa extremamente problemática, em virtude de inúmeras reclamações em grupos internos de moradores do condomínio, bem como em redes sociais da internet, causando muita insatisfação a seus clientes e condôminos, por motivos diversos, sendo tal fato comprovado, inclusive, pela avalanche de ações judiciais que são proposta contra essa, cujo objeto é justamente a rescisão contratual.

Não obstante, as inúmeras reclamações com relação a Primeira Requerida e os dessabores enfrentados, deparou-se os requerentes, através de pesquisas realizadas junto a empresas especializadas em vendas imobiliárias, a existência de lotes sendo negociados dentro do mesmo empreendimento Ninho Verde II que variam de R$ 25.000,00 até R$ 45.000,00, que comparados ao preço praticado pelas corrés em face dos Autores, qual seja, o importe de R$ 142.471,53 (cento e quarenta e dois mil, quatrocentos e setenta e um reais e cinquenta e três centavos), se mostra excessivamente abusiva e desleal, tornando-se a prestação dos requerentes demasiadamente onerosa, com extrema vantagem para as requeridas, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.

Assim, não possuindo mais interesse em prosseguir com o contrato, solicitaram o distrato perante a primeira Requerida MOMENTUM EMPREENDIMENTO (através do serviço de SAC) - quando foram surpreendidos com a negativa geral do pleito sob a alegação de impossibilidade da rescisão visto que o lote estaria supostamente quitado perante essa, em virtude do financiamento realizado com a BPM MONEY PLUS SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETO S.A (segunda requerida), que por sua vez supostamente cedeu o título para a terceira Requerida PICK MONEY COMPANHIA SECURITIZADORA DE CRÉDITOS FINANCEIROS.

As demais requeridas também sinalizaram negativamente a solução do litigio de forma amigável.

Ademais, por questões de ordem econômica as prestações assumidas pelos requerentes tornaram-se dispendiosas, mormente diante da forma de atualização das parcelas (capitalização de juros), somadas à outras taxas cobradas pelo Empreendimento, comprometendo a saúde financeira da entidade familiar.

Em que pese exista expressa previsão contratual de irrevogabilidade e irretratabilidade, temos que referida situação não decorreu por conduta dos requerentes, mas sim por caso fortuito ou força maior que inviabiliza a manutenção do negócio, situação excepcional e que autoriza a aplicação da teoria da imprevisão.

E citada teoria, prevista em nosso ordenamento jurídico - artigo 317 do CC e artigo 478 CC subsidia a pretensão dos requerentes, no sentido da rescisão contratual e na imediata restituição do quanto pago, em decorrência da imprevisibilidade da situação vivida.

Requereram assim a expedição de ofícios aos requeridos, para que as cobranças de eventuais parcelas vencidas e das parcelas vincendas não ocorram, sob pena de multa diária; fossem as requeridas impedidas de apontarem os nomes dos requerentes aos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa diária; fossem suspensas as cobranças de todas as taxas previstas no boleto condominial, assim como o IPTU; fosse transferida, de imediato, a posse e a propriedade do lote 20, quadra ET, com 433,11 m2, localizado no empreendimento Ninho Verde II Eco Residence, para as requeridas, as quais possam dar a destinação que melhor entenderem; fossem as requeridas compelidas a comprovarem nos autos as transações entre elas, trazendo documento hábil que comprove que o dinheiro saiu da conta do banco BPM MONEY PLUS SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETO S.A e foi depositado na conta da empresa Momentum Empreendimentos, bem como seja comprovada a transação financeira de endosso do título entre as empresas BPM MONEY PLUS SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETO S.A e PICK MONEY COMPANHIA SECURITIZADORA DE CRÉDITOS FINANCEIROS, sob pena de serem considerados verdadeiros os fatos alegados pelos Requerentes, sendo demonstrado o conluio entra as mesmas; fosse julgada TOTALMENTE PROCEDENTE a presente ação, confirmando-se a tutela de urgência deferida, e determinando a rescisão do contrato principal de compra e venda, assim como os dele derivados, condenando as requeridas, de forma solidária, a restituírem aos requerentes o importe de R$ 69.963,44 (sessenta e nove mil, novecentos e sessenta e três reais e quarenta e quatro centavos), correspondente a 90% dos valores pagos, devidamente corrigido desde o desembolso dos valores e, via de consequência, visando restabelecer o status quo ante das partes, requerem, agora de forma definitiva, que a posse e a propriedade do lote 20, quadra ET, com 433,11 m2, localizado no empreendimento Ninho Verde II Eco Residence, retornem para as requeridas.

Juntaram documentos.

Este Juízo deferiu a pretensão acautelatória buscada pelos autores no bojo de sua petição inicial, assim se manifestando: Defiro a tutela de urgência, para determinar a imediata suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas do contrato celebrado entre partes, bem como a abstenção da inscrição do nome dos autores junto aos órgãos de proteção ao crédito, até o julgamento definitivo da ação.

E tal, sob pena de, em não o fazendo, incidir numa multa pecuniária diária em benefício da parte autora pelo descumprimento da determinação acima consignada, da ordem de R$ 500,00, até o limite de R$ 20.000,00.

Devidamente citadas, as rés ofereceram contestações, no bojo das quais alegaram que a (...) alegação de conluio entre as Rés não passa de invenção dos Autores (ou de seu causídico) para justificar o mero arrependimento.

Aqui não há irregularidade alguma.

Pelo contrário, a Resolução 2686 do Banco Central do Brasil exige que as securitizadoras adquiram créditos exclusivamente advindos de instituições financeiras.

Cada Ré possui sua área de atuação e a Contestante Pick Money, na qualidade de securitizadora, trabalha de acordo com seus objetivos sociais e legislação pertinente.

Inexiste a alegada simulação, pois houve a compra e venda por meio de financiamento imobiliário, com a entrega do lote aos Autores, que, inclusive, poderiam nele edificar e usufruir de todo o empreendimento, ou seja, as Rés cumpriram com o pactuado, sendo que foi dos Autores a iniciativa pela rescisão, por questões pessoais (e não contratuais), o que descaracteriza qualquer simulação.

Juntaram documentos.

Os autores ofereceram réplica.

Relatados.

Fundamento e decido.

Autorizado pelo teor do artigo 355, inciso I, do novo Código de Processo Civil, passo agora ao julgamento antecipado da lide aforada.

Tenho para mim ser a ré BMP MONEY PLUS SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETO S/A parte legítima para figurar no pólo passivo da lide instaurada, ao lado de outrem.

De fato, conforme ensinamento de Antonio Raphael Silva Salvador (Teoria Geral do Processo, editora Universitária Leopoldianum, 2005, 1ª edição, página 149): A legitimidade de parte importa em estarem em juízo, discutindo a lide, os mesmos sujeitos da relação de direito material existente fora do processo, na qual surgiu o conflito de interesses.

Se a discussão se faz sobre um contrato de locação, partes legítimas no processo serão o locador e o locatário que firmaram o contrato.

Se a ação se funda em não pagamento das prestações combinadas em mútuo bancário.

Partes legítimas serão o banco que fez o empréstimo e o mutuário, que o recebeu.

Em contrato de locação, o pai de um locador, este último sendo maior e capaz, não pode, a favor do mesmo locador maior, cobrar aluguéis vencidos, apenas porque devidos e porque seu filho está viajando.

E isso que diz o art. 6º do CPC: Ninguém poderá pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado em lei.

No caso concreto, empreendendo-se uma perfeita subsunção fática entre as pessoas constantes da relação jurídica de direito material e as da relação jurídica de direito processual, verifica-se ostentar tal ré plena legitimidade ad causam para ocupar aquele sítio processual.

No mais, a presente ação judicial merece prosperar.

Tenho para mim que, no campo do direito material, subsumíveis, no caso concreto, as normas cogentes e imperativas de ordem pública e de interesse social - do Código de Defesa do Consumidor.

Subsumível, ainda, no caso concreto e agora no campo do direito processual, o disposto no artigo 6º, inciso VIII, do mesmo diploma legal - inserido no capítulo referente aos direitos básicos do consumidor -, o qual tem a seguinte redação: São direitos básicos do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a critério do juiz, quando for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiência.

Assim, partindo-se da premissa legal básica que reconhece, expressamente, a vulnerabilidade social, cultural e econômica do consumidor dentro do mercado de consumo e em face do fornecedor - artigo 4º, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor -, a figura dos autores há de receber, em caráter obrigatório, do nosso atual Ordenamento Jurídico, as benesses de uma interpretação à mesma mais favorável.

E tal, sem se olvidar do conteúdo do artigo 5º, da Lei de Introdução ao Código Civil.

Neste sentido: Assim, na ação que versa sobre relação de consumo, o juiz tem que facilitar a defesa do consumidor e em havendo hipossuficiência ou verossimilhança, decretar a inversão do ônus da prova (Ônus da Prova no Código de Defesa do Consumidor, Frederico da Costa Carvalho Neto, editora Juarez de Oliveira, 1ª edição, 2002, página 170).

Neste sentido ainda, a doutrina (Incorporação Imobiliária à luz do CDC, Rodrigo Azevedo Toscano de Brito, editora Saraiva, 2002, 1ª edição, página 236): Forçoso reconhecer, portanto, que há relação de consumo na incorporação imobiliária.

Dessa forma, não se pode negar que, diante da configuração do incorporador como fornecedor, do adquirente como consumidor e da unidade autônoma como produto, o contrato de incorporação imobiliária é de consumo.

Outra não é o teor da Conclusão n. 01, aprovada por unanimidade no Painel II, no 4º Congresso Brasileiro do Direito do Consumidor, realizado em Gramado-RS, em Março de 1998: O contrato de incorporação, embora regido pelas normas e princípios que lhe são próprios (lei 4591/64), fica também subordinado à disciplina do CDC sempre que as unidades imobiliárias forem destinadas ao usuário final.

Em petição inicial, asseveram os autores, em apertada síntese, que em (...) 14 de fevereiro de 2021, os requerentes celebraram com a primeira requerida Contrato de Compra e Venda, para aquisição referente ao lote 20, quadra ET, com 433,11 m2, localizado no empreendimento Ninho Verde II - Eco Residence, no Município de Pardinho/SP.

Para tanto restou ajustado o preço de R$ 142.471,53 (cento e quarenta e dois mil, quatrocentos e setenta e um reais e cinquenta e três centavos), pagos da seguinte forma: entrada de R$ 1.424,72 (um mil, quatrocentos e vinte e quatro reais e setenta e dois centavos) em dinheiro e via cartão de débito, assim como o saldo de R$ 141.046,81 (cento e quarenta e um mil, quarenta e seis reais e oitenta e um centavos) através de financiamento bancário oriundo da Cédula de Crédito Bancário (CCB) n.º 283.8.905/01, firmada no mesmo ato com a segunda requerida.

Durante a vigência contratual, os Requerentes realizaram o pagamento total de R$ 77.737,16 (setenta e sete mil, setecentos e trinta e sete reais e dezesseis centavos) pelo lote.

Ocorre que depois de decorrido pouco tempo do contrato vigente, os Requerentes, notaram que a empresa Momentum Empreendimento é uma empresa extremamente problemática, em virtude de inúmeras reclamações em grupos internos de moradores do condomínio, bem como em redes sociais da internet, causando muita insatisfação a seus clientes e condôminos, por motivos diversos, sendo tal fato comprovado, inclusive, pela avalanche de ações judiciais que são proposta contra essa, cujo objeto é justamente a rescisão contratual.

Não obstante, as inúmeras reclamações com relação a Primeira Requerida e os dessabores enfrentados, deparou-se os requerentes, através de pesquisas realizadas junto a empresas especializadas em vendas imobiliárias, a existência de lotes sendo negociados dentro do mesmo empreendimento Ninho Verde II que variam de R$ 25.000,00 até R$ 45.000,00, que comparados ao preço praticado pelas corrés em face dos Autores, qual seja, o importe de R$ 142.471,53 (cento e quarenta e dois mil, quatrocentos e setenta e um reais e cinquenta e três centavos), se mostra excessivamente abusiva e desleal, tornando-se a prestação dos requerentes demasiadamente onerosa, com extrema vantagem para as requeridas, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.

Assim, não possuindo mais interesse em prosseguir com o contrato, solicitaram o distrato perante a primeira Requerida MOMENTUM EMPREENDIMENTO (através do serviço de SAC) - quando foram surpreendidos com a negativa geral do pleito sob a alegação de impossibilidade da rescisão visto que o lote estaria supostamente quitado perante essa, em virtude do financiamento realizado com a BPM MONEY PLUS SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETO S.A (segunda requerida), que por sua vez supostamente cedeu o título para a terceira Requerida PICK MONEY COMPANHIA SECURITIZADORA DE CRÉDITOS FINANCEIROS.

As demais requeridas também sinalizaram negativamente a solução do litigio de forma amigável.

Ademais, por questões de ordem econômica as prestações assumidas pelos requerentes tornaram-se dispendiosas, mormente diante da forma de atualização das parcelas (capitalização de juros), somadas à outras taxas cobradas pelo Empreendimento, comprometendo a saúde financeira da entidade familiar.

Em que pese exista expressa previsão contratual de irrevogabilidade e irretratabilidade, temos que referida situação não decorreu por conduta dos requerentes, mas sim por caso fortuito ou força maior que inviabiliza a manutenção do negócio, situação excepcional e que autoriza a aplicação da teoria da imprevisão.

E citada teoria, prevista em nosso ordenamento jurídico - artigo 317 do CC e artigo 478 CC subsidia a pretensão dos requerentes, no sentido da rescisão contratual e na imediata restituição do quanto pago, em decorrência da imprevisibilidade da situação vivida.

Esses os fatos constitutivos de seu direito material, os quais cuidaram de ser efetiva e devidamente demonstrados pelos autores, ainda em fase processual postulatória do feito instaurado e por meio da produção judicial de prova eminentemente documental.

Ora, posicionar-se de forma diversa, estar-se-ia privilegiando os interesses econômicos das rés em detrimento direto dos interesses econômicos dos autores no mundo negocial, sem justa causa para tanto.

Enuncia o Código Civil, no artigo 884, verbis: Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Ao se debruçarem sobre tal dispositivo legal, Gustavo Tepedino e outros (Código Civil interpretado conforme a Constituição da República, Volume 2, editora Renovar, 2006, 1ª edição, páginas 752/753) ensinam que: O enriquecimento consiste na obtenção de uma vantagem de carácter patrimonial, seja qual for a forma que esta vantagem se revista (Antunes Varela, Das Obrigações, p. 361).

Indaga-se em doutrina se é possível o enriquecimento sem causa pela obtenção de uma vantagem moral, como no exemplo do aluno que desfruta de aulas particulares alheias (Giovanni Ettore Nanni, Enriquecimento sem causa, p. 230).

Todavia, o que será objeto de restituição em tais casos serão as consequências apreciáveis em dinheiro, a denominada vantagem patrimonial indireta (Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, pp. 426/427).

Alguns dos requisitos cogitados em doutrina para gerar a obrigação de restituir o indevidamente auferido podem ser identificados na redação do art. 884 do CC.

O primeiro requisito é o enriquecimento, isto é, a existência de uma melhora na situação patrimonial da pessoa obrigada a restituir.

Como indica Antunes Varela, o enriquecimento não se verifica apenas mediante um aumento no ativo, podendo ocorrer também por uma diminuição do passivo, como o pagamento de dívida alheia, ou mesmo através da poupança de uma despesa, como no enterro realizado pelo gestor de negócios (Direito das Obrigações, p. 194).

O segundo requisito é que o enriquecimento se dê à custa de outrem.

O termo empobrecimento é normalmente rejeitado por remetente à ideia de diminuição no patrimônio do titular do direito à restituição, o que não precisa ocorrer, como exemplo de Antunes Varela, daquele que utiliza cavalo alheio para ganhar uma corrida da qual o dono do cavalo não participaria (Direito das Obrigações, p. 199).

Neste sentido, afirma Mário Júlio de Almeida Costa: Pode até não se verificar qualquer efetivo empobrecimento.

Na verdade, o instituto abrange também situações em que a vantagem adquirida por uma pessoa não resulta de um correspondente sacrifício econômico sofrido por outra, embora se haja produzido a expensas desta, à sua custa.

Recordem-se, por exemplo, certos casos de uso coisa alheia sem prejuízo algum para o proprietário. (Mário Júlio de Almeida Costa, Noções, p. 84.

Contra: Silvio Rodrigues, Direito Civil, p. 422).

Alguns autores cogitam de um nexo de causalidade entre o enriquecimento e o dito empobrecimento, isto é, que se dê à custa de outrem (Giovanni Ettore Nanni, Enriquecimento sem causa, p. 250).

Todavia, não se revela necessário que haja uma relação direta entre enriquecimento e empobrecimento. É necessário apenas que estejam relacionados o fato que gerou o enriquecimento com o empobrecimento ou, se ele não se afigurar, com o suporte correspondente: à custa de outrem (Mário Júlio de Almeida Costa.

Direito das Obrigações, p. 429).

Não há uma relação de causa e efeito entre enriquecimento e empobrecimento; o que deve haver é uma interdependência em virtude de um fato originário em comum, que causou ambos, o que se tem chamado de indivisibilidade de origem (Agostinho Alvim, Do enriquecimento sem causa, p. 59).

Existem outros requisitos essenciais para que se afigure o enriquecimento sem causa e que não estão contidos nesse artigo: primeiro, não há de existir causa que justifique o enriquecimento (v. art. 885); segundo, não há de existir outro meio para ressarcir o empobrecimento (v. art. 886).

Por estes fundamentos, julgo procedente a presente AÇÃO JUDICIAL movida por ELTON GOMES ACIOLI e RAQUEL WATANABE ACIOLI contra MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., BMP MONEY PLUS SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETO S/A e PICK MONEY COMPANHIA SECURITIZADORA DE CRÉDITO FINANCEIRO S/A.

Via de consequencia, TORNO DEFINTIVOS os efeitos jurídicos da medida emergencial antes concedidas aos autores determinando a rescisão do contrato principal de compra e venda, assim como os dele derivados, condenando as requeridas, de forma solidária, a restituírem aos requerentes o importe de R$ 69.963,44 (sessenta e nove mil, novecentos e sessenta e três reais e quarenta e quatro centavos), correspondente a 90% dos valores pagos, devidamente corrigido desde o desembolso dos valores e, via de consequência, visando restabelecer o status quo ante das partes, requerem, agora de forma definitiva, que a posse e a propriedade do lote 20, quadra ET, com 433,11 m2, localizado no empreendimento Ninho Verde II Eco Residence, retornem para as requeridas.

Juros moratórios legais devidos desde a data da citação das rés.

Pelo princípio da sucumbência, condeno as rés a arcarem com todas as custas judiciais e despesas processuais ocorrentes na lide, bem como honorários advocatícios à parte litigante adversa, os quais arbitro em 10% do valor da causa.

P.

R.

I.

C. - ADV: MILTON GUILHERME SCLAUSER BERTOCHE (OAB 167107/SP), LUIZ HENRIQUE VASO (OAB 226998/SP), ADRIANA PEREIRA DIAS (OAB 167277/SP), VERUSKA MARTINS PEREIRA GONÇALVES (OAB 425874/SP), LUIZ HENRIQUE VASO (OAB 226998/SP)