TJSP - 1090920-67.2025.8.26.0053

Processo 1090920-67.2025.8.26.0053 - Mandado de Segurança Cível - Suspensão da Exigibilidade - Self Participações Imobiliárias Ltda. -

Vistos. 1) No prazo de 15 dias, providencie a parte impetrante a regularização no recolhimento das custas judiciais, sob pena de cancelamento da distribuição. 2) Trata-se de Mandado de Segurança impetrado por SEL PARTICIPAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA contra ato imputado ao Ilmº Sr.

Secretário Municipal de Finanças do Capital do Estado de São Paulo.

Narra a parte impetrante, em suma, que foram integralizados so seu capital social os imóveis descritos na inicial, sendo que agora, ao tentar promover o registro da transmissão dos imóveis, sobreveio a notícia de cobrança de ITBI sobre o valor de referência; além da cobrança de juros, correção monetária e multa desde a data da realização do negócio jurídico.

Pleiteia o uso do valor da transação como base de cálculo do ITBI, sem incidência de encargos moratórios.

A inicial veio acompanhada de documentos. É o relatório.

Fundamento e decido.

A ação constitucional de mandado de segurança visa à tutela de direito líquido e certo em face de ilegalidade ou abuso de poder praticados por autoridade pública ou por agente particular no exercício de atribuições do Poder Público, na forma do art. 5º, LXIX, da Constituição da República de 1988 (CR/88) e do art. 1º da Lei n. 12.016/09.

O direito líquido e certo é definido como aquele cujo fato constitutivo é demonstrável de plano, vale dizer, mediante apresentação de prova pré-constituída.

A concessão de medida liminar em mandado de segurança, por sua vez, depende, além da cognição sumária do direito do impetrante, da verificação de fundamento relevante e da possibilidade de ineficácia da medida concedida apenas ao fim do procedimento, nos termos do art. 7º, III, da Lei n. 12.016/09.

O imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) tem por fato gerador a transferência onerosa da propriedade ou de direitos reais sobre bens imóveis, ressalvados os direitos reais de garantia, à luz do art. 156, II e § 2º, da CR/88 e dos arts. 35 a 42 do CTN.

A base de cálculo do tributo é, em regra, o valor real da transação, que, por força do princípio da boa-fé objetiva, corresponde ao valor de mercado do imóvel.

Porém, diante de possível divergência entre o valor da transação e o valor de mercado, pode o Fisco promover o lançamento por arbitramento, com base no valor de mercado apurado em procedimento administrativo fiscal instaurado na forma do art. 148 do CTN.

Assim, não é viável o lançamento por arbitramento como regra, mas sim como exceção, mediante demonstração (pelo Fisco) da divergência entre o valor da transação e o valor de mercado, conforme teses firmadas no julgamento do Tema 1.113 dos recursos especiais repetitivos: "a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente." (STJ, REsp 1.937.821-SP, Primeira Seção, j. 24/02/2022).

No mesmo sentido, a jurisprudência anterior: O preço efetivamente pago pelo adquirente do imóvel tende a refletir, com grande proximidade, seu valor venal, considerado como o valor de uma venda regular, em condições normais de mercado.

Todavia, se o valor apresentado pelo contribuinte no lançamento do ITBI (por declaração ou por homologação) não merece fé, o Fisco igualmente pode questioná-lo e arbitrá-lo, no curso de regular procedimento administrativo, na forma do art. 148 do CTN (STJ, AgRg no AREsp 847.280/PR, Segunda Turma, j. 10/03/2016).

Sobre o tema, cf. ainda: TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1014920-31.2022.8.26.0053; 14ª Câmara de Direito Público; j. 20/07/2022; TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1025288-36.2021.8.26.0053; 18ª Câmara de Direito Público; j. 17/05/2022).

Ademais, acerca do momento do fato gerador, o Plenário do Supremo Tribunal Federal, firmou a seguinte tese (Tema nº 1124): "O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.".

Nesse sentido: "AGRAVO DE INSTRUMENTO Mandado de segurança ITBI.

Pretendida obtenção de liminar visando o afastamento de exigência do tributo para lavratura de escritura pública de compra e venda.

Admissibilidade.

Aparente inexistência de fato gerador.

Decisão reformada.

Recurso provido." (TJSP;Agravo de Instrumento 2169827-72.2023.8.26.0000; Relator(a):João Alberto Pezarini; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Público; Foro de Guarujá -Vara da Fazenda Pública; Data do Julgamento: 03/10/2023; Data de Registro: 03/10/2023) "TRIBUTÁRIO.

ITBI.

CESSÃO DE DIREITOS ORIUNDOS DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA.

AUSÊNCIA DE FATO GERADOR, QUE OCORRE SOMENTE COM A EFETIVA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA, MEDIANTE REGISTRO DE TÍTULO TRANSLATIVO NA SERVENTIA PREDIAL.

IMPOSTO INEXIGÍVEL POR OCASIÃO DE MERA CESSÃO DE DIREITOS.

PRECEDENTES.

AGRAVO PROVIDO.

Mera cessão de direitos oriundos de compromisso de compra e venda imobiliária não enseja cobrança de imposto de transmissão inter vivos.

O fato gerador de ITBI ocorre apenas com a transferência da propriedade, mediante registro de ato translativo na Serventia Predial."(TJSP; Agravo de Instrumento 2243811-60.2021.8.26.0000; Relator(a):Botto Muscari; Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes -7ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 16/11/2021; Data de Registro: 16/11/2021) ISTO POSTO, é o caso de se determinar o cálculo do ITBI com base no valor da transação (arrematação), autorizada apenas a incidência de correção monetária desde a ocorrência daquela, eis que a correção monetária se presta apenas à reposição do valor da moeda, sem incidência de juros e multa.

Por tais razões, DEFIRO a liminar a fim de DETERMINAR que o recolhimento do ITBI incidente sobre a transmissão do imóveis descritos na inicial tenha por base de cálculo o valor da transação, corrigido monetariamente, sem imposição de juros e multa.

Cópia dessa decisão valerá como ofício a ser encaminhado pela parte interessada à autoridade competente para sua implementação, 3) Cumprido o item 1, notifique-se a autoridade indicada como coatora, a fim de que tome ciência do conteúdo da petição inicial e do conteúdo desta decisão e a fim de que, caso queira, preste as informações no prazo legal de 10 (dez) dias (Lei n. 12.016/09, art. 7º, I).

Nos termos do Comunicado CG 879/2016, é vedado o recebimento em meio físico (papel impresso) de informações, ofícios, relatórios ou outros documentos apresentados por autoridades que não devam necessariamente intervir por intermédio de advogado, sendo obrigatório o uso do formato digital, seja através do peticionamento eletrônico pelos órgãos de representação judicial, a ser preferencialmente utilizado, seja por meio do e-mail institucional da unidade judicial onde tramita o feito ([email protected]), em conformidade com o disposto no artigo 1.206-A das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.

Todas as informações e/ou documentos deverão estar salvos em formato padrão PDF e sem restrições de impressão ou salvamento, devendo constar no campo 'assunto' o número do processo.

Cientifique-se o órgão de representação judicial da pessoa jurídica interessada, a fim de que possa ingressar no feito, no prazo de 15 (quinze) dias (Lei n. 12.016/09, art. 7º, II).

Exaurido o prazo para informações, intime-se o Ministério Público para apresentar parecer final no prazo de 10 (dez) dias (Lei n. 12.016/09, art. 12).

Transcorrido o prazo para manifestação ministerial, com ou sem parecer, venham os autos conclusos para sentença.

Anote-se a prioridade de tramitação (Lei n. 12.016/09, art. 7º, § 4º).

Intime-se. - ADV: GABRIELA AUGUSTO BONI (OAB 467548/SP)