TJSP - 1005841-06.2025.8.26.0576

Processo 1005841-06.2025.8.26.0576 - Procedimento Comum Cível - Atraso na Entrega do Imóvel - Jennifer Cristina Caldas Quintas - - Carolina Fernandes Quintas - 2026 Nau Vivendas Empreendimento Imobiliário Spe Ltda -

Vistos.

Fls. 319/321: RECEBO os embargos de declaração, porquanto tempestivos.

Contudo, DEIXO DE ACOLHER os embargos de declaração, pois, na decisão recorrida, não há omissão, contradição, obscuridade, nem erro material.

Trata-se, na verdade, de pedido de reconsideração, o qual REJEITO.

Se a parte não concorda com o que ficou decidido na sentença, poderá, assim entendendo, interpor o recurso cabível.

Intime-se. - ADV: MARCOS AFONSO DA SILVEIRA (OAB 159145/SP), MILLER JEAN GUAPO DA SILVA (OAB 321496/SP), MILLER JEAN GUAPO DA SILVA (OAB 321496/SP), NAIARA FERNANDA DE LIMA (OAB 409948/SP)

Processo 1005841-06.2025.8.26.0576 - Procedimento Comum Cível - Atraso na Entrega do Imóvel - Jennifer Cristina Caldas Quintas - - Carolina Fernandes Quintas - 2026 Nau Vivendas Empreendimento Imobiliário Spe Ltda -

Vistos.

RELATÓRIO Carolina Fernandes Quintas e Jennifer Cristina Caldas Quintas propôs a presente "Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais por Atraso na Entrega de Imóvel na Planta" em face de 2026 Nau Vivendas Empreendimento Imobiliário Spe Ltda, alegando, em síntese, que adquiriram um imóvel na planta junto à requerida, tendo como termo final a data de 27/11/2024, já com o prazo de 180 dias de tolerância.

No entanto, afirmam que até o momento da propositura da ação, o imóvel ainda não havia sido entregue.

Requerem, portanto, a procedência da ação, condenando a requerida a ressarcir os juros de obra pagos após o prazo previsto para a entrega e ao pagamento de indenização por lucros cessante, na forma de aluguel mensal, no importe de 0,5% do valor do imóvel.

Juntou procuração e documentos (fls. 12/104).

Devidamente citada (fl. 110), a parte ré contestou (fls. 111/134).

Preliminarmente, aduziu ausência de interesse de agir, ausência de pretensão resistida, inépcia da inicial, frente a ausência de documentos indispensáveis para a propositura da ação e ilegitimidade passiva, denunciando à lide da CEF e incompetência da justiça estadual.

No mérito, em apertada síntese, alegou ausência de culpa da requerida no atraso da entrega do imóvel, aduzindo a ocorrência de casos fortuitos e de força maior que são particulares do negócio firmado entre as partes, como a Pandemia, fazendo com que fosse necessário prorrogar a previsão de conclusão da obra.

Ressaltou que o início da construção se deu no momento da crise da pandemia, acarretando escassez de mão de obras e dificuldades no fornecimento de materiais de construção, fatores que afirma estarem fora do controle da empresa requerida.

Asseverou pela inexistência de dolo ou negligência, não havendo de se falar em sua responsabilidade por indenização.

Nos pedidos, pugnou pelo acolhimento das preliminares e pela improcedência da ação.

Juntou procuração e documentos (fls. 135/269).

Réplica (fls. 273/282).

Intimadas (fl. 270), a parte requerente pugnou pela expedição de ofício à CEF, ao passo que a requerida manifestou desinteresse na dilação probatória (fls. 281 e 295/297).

A audiência de conciliação designada restou infrutífera (fls. 283/286 e 298). É o relatório.

FUNDAMENTAÇÃO 1.

Ausência de Interesse de Agir - Via Administrativa Rejeito a alegação de falta de interesse de agir uma vez que a autora não tentou solução junto ao administrativo, pois isso não é requisito para o ajuizamento da presente ação.

Ademais, não há que se falar em falta de resistência à pretensão, porque foi o que se viu da própria contestação, não sendo exigível o esgotamento prévio das vias administrativas antes de se buscar o bem da vida em juízo. 2.

Inépcia da Inicial - Ausência de documentos indispensáveis Rejeito a preliminar, pois a verificação dos eventuais descontos referentes aos juros de obra serão objeto de incidente de cumprimento de sentença, onde se quantificará o valor total pago pela parte autora após o prazo final para entrega da unidade. 3.

Ilegitimidade Passiva Rejeito a preliminar aventada, pois a ré é parte legítima para responder pelo prejuízo causado pelo atraso, no tocante aos juros de obra, ainda que pagos a terceiro, descabido cogitar de litisconsórcio. 4.

Denunciação da Lide Rejeito a denunciação da lide pleiteada pela parte ré (fl. 145), pois o Código de Processo Civil, além de não prever sua obrigatoriedade, assegura o exercício do direito de regresso por ação autônoma quando indeferida, não promovida ou proibida (art. 125, caput, e § 1º, do CPC).

Ademais, tratando-se de relação de consumo, a denunciação da lide é vedada (art. 88 do CDC). 5.

Mérito Passo a conhecer diretamente o pedido, nos termos do art. 355, inciso I do Código de Processo Civil por ser desnecessária maior dilação probatória, já que a prova documental já produzida basta para o adequado equacionamento das questões relevantes ao desfecho da ação.

Completamente desnecessárias as provas pleiteadas pela parte autora, visto que referidas provas só serviriam para ratificar o alegado na exordial.

Tal prova não seria útil para o processo porque toda a matéria sobre a qual repousa a controvérsia encerra questão de ordem documental, e a prova em questão não teria o condão de alterar o resultado da lide (RT 795/289).

E prova desnecessária e inútil não se realiza no processo, que é instrumento de razão destinado à solução da controvérsia havida entre as partes, cuja solução deve ser obtida dentro de sua razoável duração, tal qual passou a enfatizar a Emenda Constitucional de número 45, de 2.004, ao introduzir a redação do art. 5º, inciso LXXVIII, e com isso reconhecer, aí, a existência de um direito subjetivo da parte relativamente ao Estado, que tem a obrigação de expedir a tutela jurisdicional adequadamente, com utilidade e proveito.

O Juiz como destinatário da prova processo tem a faculdade de examinar a sua necessidade, utilidade, e o dever de indeferi-la, no exercício dos seus poderes instrutórios, sempre que se revelar o inverso, tal qual se verificou na ocasião, pois nenhuma influência exerceria no desate do litígio realização as provas pleiteadas.

No mérito, a ação merece ser julgada procedente.

Preliminarmente, ressalto que o Código de Defesa do Consumidor resulta das metas desenvolvidas pela Política Nacional das Relações de Consumo previstas na Constituição Federal (artigo 5º, inciso XXXII, e artigo 170, inciso V, da C.F.) e configura mecanismo de proteção ao consumidor que objetiva resgatar o equilíbrio das relações de consumo em que, quase sempre, alguém atua por interesse frente a outrem, que age por necessidade.

Em virtude desses dispositivos constitucionais e do Código de Defesa do Consumidor, aquela espécie de contrato essencialmente privado e paritário, representa hodiernamente uma pequena parcela do mundo negocial.

Na verdade, o que se percebe em algumas situações é a mitigação da liberdade contratual que se concentra, muitas vezes, na legislação consumerista.

Logo, a livre iniciativa assegura a liberdade para contratar, com a ressalva de que existem instrumentos reguladores que servem para inibir as denominadas cláusulas abusivas que emprestam acentuado desequilíbrio nas relações de consumo.

Nesses casos, o Estado intervém na relação contratual privada, para assegurar a supremacia da ordem pública, relegando o individualismo para um plano secundário e estabelecendo o que a doutrina comumente denomina de dirigismo contratual.

Observado o caso concreto, considero que o contrato firmado entre as partes configura típico produto de massa, perfeitamente enquadrado nas hipóteses de proteção da legislação consumerista, em que se verifica verdadeira subordinação dos contratos de adesão, com cláusulas estandartizadas, oferta homogênea, etc, sendo perfeitamente aplicável as disposições do Código de Defesa do Consumidor. 5.1.

Atraso In casu, é incontroverso nos autos que entre as partes se aperfeiçoou, em 14/02/2022 (fl. 47), um Contrato Particular de Incorporação, com Promessa de Venda e Compra de Unidade Futura no empreendimento "Nau Vivendas" (apartamento 55B, torre Sol), localizado nesta cidade de São José do Rio Preto/SP, objeto da matrícula de n.º 111.408 do 2º CRI local (fl. 27).

E no respectivo instrumento ficou estipulado na Cláusula H que (fl. 31): H - DOS PRAZOS H.1 - Carência para a efetivação da Incorporação: - 180 (cento e oitenta) dias a contar do registro da incorporação, ou seja, a contar de 08/09/2021 (v. § 3º da cláusula 2ª).

H.2 - Habite-se: - Previsto para 31 de janeiro de 2024, com a tolerância de mais 180 dias.

H.3 - Entrega da unidade: - Prevista para 31 de maio de 2024, com a tolerância de mais 180 dias (v. § 1º da cláusula 5ª).

Obs.: A INCORPORADORA poderá, a seu exclusivo critério, abreviar o cronograma de obras do empreendimento e proceder à averbação da obra e entrega da unidade antes do prazo retro previsto. (g.m.) Pois bem.

Em que pese o alegado pela ré, fato é que não é motivo apto a afastar a responsabilidade da parte requerida em arcar com os danos decorrentes do atraso injustificado na entrega de imóvel, notadamente por se tratar de risco do empreendimento.

A agilidade no desembaraço, junto ao Poder Público, dos trâmites atinentes à construção civil, é atribuição da ré, pois faz parte do próprio negócio, de sorte a configurar fortuito interno, que, a toda evidência, não afasta a responsabilidade do fornecedor desse tipo de produto/serviço por eventuais ressarcimentos.

Além disso, o E.

Tribunal Paulista já assentou que a pandemia do COVID-19 que não impediu o prosseguimento das atividades de construção civil no âmbito do Estado de São Paulo, de modo que essa circunstância, neste específico caso, não é capaz de afastar a mora da parte contratada.

Nesse sentido: Promessa de Compra e Venda DE IMÓVEL. ação DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL.

Atraso na entrega da obra.

Sentença de procedência em parte.

Recursos das partes.

Mora comprovada.

Cláusula que prevê prazo de tolerância de 180 dias úteis para a entrega do imóvel.

Ausência de caso fortuito ou força maior.

Aplicação da Súmula 164 do TJSP: "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.

Justificativas que encerram res inter alios actaem relação ao compromissário adquirente".

Pandemia do COVID-19 que não impediu o prosseguimento das atividades de construção civil no âmbito do Estado de São Paulo.

Atraso na entrega do imóvel verificado.

Rescisão contratual por culpa da compromissária vendedora.

Indenização por dano material.

Inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada que acarreta indenização correspondente à cláusula penal moratória.

Comissão de corretagem.

Restituição não devida, diante da ausência de comprovação do pagamento. (...) Honorários advocatícios sucumbenciais fixados na r. sentença em percentuais que devem ser mantidos.

Inaplicabilidade do § 8º do artigo 85 do CPC ao caso em discussão, devendo ser adotado o critério estabelecido no §2º do citado artigo.

Face ao não provimento do recurso da ré, os honorários devidos por ela em favor do patrono do autor são majorados, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC.

Observação quanto ao diferimento ao autor do valor do preparo a final.

RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO E APELO DO AUTOR PROVIDO EM PARTE, COM OBSERVAÇÃO. (TJSP; Apelação Cível 1009640-69.2021.8.26.0100; Relator(a): Alfredo Attié; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 15ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/01/2023; Data de Registro: 25/01/2023) (g.m.) Desse modo, de rigor o reconhecimento do atraso por culpa da requerida até a data da entrega das chaves, a despeito da expedição anterior do habite-se, conforme entendimento sumulado do E.

TJ/SP: Súmula 160 - A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.

Assim, o prazo para a entrega da unidade adquirida pelas autoras findou-se em 27/11/2024, já incluídos os 180 dias de tolerância.

Contudo, a obra somente foi entregue em 03/04/2025 (fls. 129/130).

Logo, o atraso na entrega do imóvel das autoras é patente. 5.2.

Lucros Cessantes De rigor, portanto, o reconhecimento do direito do autor aos lucros cessantes, pois evidente o prejuízo do comprador pela privação do uso da unidade, que não recebeu no prazo, aplicando-se o teor do enunciado na Súmula 162 do TJSP: Descumprido o prazo para entrega do móvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.

O mesmo já se decidiu em IRDR (Tema 05): O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem.

O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber,ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada. (IRDR nº 0023203-35.2016.8.26.0000.Turma Especial da Primeira Subseção de Direito Privado.

Relator Francisco Loureiro.

Julgado em 02/10/2017) De igual modo, o Tema 996 do STJ: No caso de descumprimento do prazo para aentrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

Os precedentes do Tribunal de Justiça estabelecem que o percentual deverá corresponder a 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, por equivaler à medida de um aluguel, e deverá compreender o período do atraso, ou seja, do término do prazo de tolerância até a data da entrega das chaves (27/11/2024 a 03/04/2025). 5.3.

Juros de Obra A questão da ilegalidade da cobrança dos juros de obra no período de atraso na entrega da obra foi pacificada, já incluído o prazo de tolerância.

Como é cediço, uma vez assinado o contrato, a Caixa Econômica Federal empresta o dinheiro à construtora, e começa a receber as prestações do adquirente.

Todavia, as parcelas pagas entre a assinatura do contrato e a conclusão da obra constituem apenas juros sobre o capital, sem amortização.

Logo, é somente após a entrega do imóvel que o adquirente mutuário passa a pagar juros mensais sobre o capital e amortizar a dívida.

Dito de outro modo: enquanto a obra evolui, o adquirente paga apenas juros.

Corolário disso é que o atraso da obra para além da data estipulada para entrega priva o adquirente de começar a amortizar a dívida.

Ou seja, pagará mais juros, por mais tempo, sobre uma base de cálculo maior (sem amortização), tão somente porque a construtora atrasou.

A cobrança de taxas de obras ou juros de obras só é possível até o prazo previsto para a respectiva entrega do empreendimento, compreendido o período de 180 dias de tolerância, conforme decidido no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº0023203-35.2016.8.26.0000, Relator Francisco Loureiro, j. em 31/08/17: É ilícito o repasse dos 'juros de obra', ou 'juros de evolução da obra', ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância.

O Tema 996 do STJ: É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

Assim, tem direito a parte autora ao ressarcimento pela requerida da quantia paga a título de juros de obra, contando-se do término do prazo de tolerância até a data da entrega das chaves (27/11/2024 a 03/04/2025).

DISPOSITIVO Diante de todo o exposto, JULGO PROCEDENTE os pedidos, assim resolvendo o mérito com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização danos materiais, na modalidade cessantes, no equivalente a 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, devidos desde a data final para entrega (27/11/2024), já considerando o prazo de prorrogação, até a entrega das chaves (03/04/2025), nos termos alinhavados na presente fundamentação.

O valor deverá ser corrigido monetariamente a partir do ajuizamento da demanda e acrescidos de juros moratórios legais desde a data da citação.

Deverão ser aplicados os seguintes índices e taxas: Antes da vigência da Lei nº 14.905/24 o índice de correção monetária será a Tabela Prática do Tribunal de Justiça e os juros moratórios legais de 1% ao, conforme previsto no artigo 161, parágrafo 1º, do CTN c/c a antiga redação do artigo 406 do CC.

Após a vigência da Lei nº 14.905/24 até a data do pagamento o índice de correção monetária a ser utilizado é o IPCA (artigo 389, parágrafo único, do CC) e os juros moratórios legais corresponde ao percentual decorrente da subtração da Taxa SELIC do índice IPCA (nova redação do artigo 406, parágrafo 1º, do CC e Resolução CMN nº 5.171, de 29 de agosto de 2.024); e, b) CONDENAR a ré ao reembolso dos valores pagos de juros de obra pela parte autora, devidos desde a data final para entrega, já considerando o prazo de prorrogação, até a entrega das chaves (27/11/2024 a 03/04/2025).

Os valores deverão ser corrigidos monetariamente desde a data de cada desconto indevido e acrescidos de juros moratórios legais desde a data da citação.

Deverão ser aplicados os seguintes índices e taxas: Antes da vigência da Lei nº 14.905/24 o índice de correção monetária será a Tabela Prática do Tribunal de Justiça e os juros moratórios legais de 1% ao, conforme previsto no artigo 161, parágrafo 1º, do CTN c/c a antiga redação do artigo 406 do CC.

Após a vigência da Lei nº 14.905/24 até a data do pagamento o índice de correção monetária a ser utilizado é o IPCA (artigo 389, parágrafo único, do CC) e os juros moratórios legais corresponde ao percentual decorrente da subtração da Taxa SELIC do índice IPCA (nova redação do artigo 406, parágrafo 1º, do CC e Resolução CMN nº 5.171, de 29 de agosto de 2.024).

Diante da sucumbência mínima (lucros cessantes), condeno a parte requerida ao pagamento integral de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação (art. 85, parágrafo 2º, do CPC/2015).

Oportunamente, com o trânsito em julgado, poderá a parte interessada dar início ao cumprimento de sentença, devendo providenciar o cadastramento digital (advirto, que não se trata de distribuição, e sim de cadastramento) da petição como cumprimento de sentença - Código 156 e, doravante, as demais peças deverão ser cadastradas como petição intermediária e dirigidas ao cumprimento de sentença, com a observância do novo número do processo adotado por ocasião do seu cadastramento.

Nesse caso, cabe à parte interessada, em fase de cumprimento de sentença, apresentar os correspondentes cálculos devidamente discriminados, conforme acima determinado, nos moldes do artigo 509, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil/2.015.

Na inércia, aguarde-se provocação no arquivo.

Outrossim, na hipótese de interposição de apelação e considerando o disposto no art. 1.010, § 3º, do CPC, independentemente de nova deliberação judicial, intime-se a parte adversa a apresentar suas contrarrazões, nos termos do § 1º, do mencionado dispositivo legal.

Após, regularizados os autos, remetam-se ao Egrégio TJSP, observadas as formalidades legais.

P.I.

São José do Rio Preto, 22 de agosto de 2025. - ADV: MARCOS AFONSO DA SILVEIRA (OAB 159145/SP), MILLER JEAN GUAPO DA SILVA (OAB 321496/SP), MILLER JEAN GUAPO DA SILVA (OAB 321496/SP), NAIARA FERNANDA DE LIMA (OAB 409948/SP)