TJSP - 1014266-64.2025.8.26.0562

Processo 1014266-64.2025.8.26.0562 - Procedimento Comum Cível - Indenização por Dano Moral - Warley Perpétuo Bassan Filho - Eden Abad Martingo - - Mercedes Clabuchar Martingo -

Vistos.

Trata-se de AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE MULTA CONTRATUAL ajuizada por WARLEY PERPÉTUO BASSAN FILHO em face de EDEN ABAD MARTINGO e MERCEDES CLABUCHAR MARTINGO.

Alega o autor que, em 06 de maio de 2024, celebrou contrato de locação de imóvel para fins comerciais, com os réus, situado na Avenida Marechal Floriano Peixoto, nº 150, baixos, em Santos/SP.

O valor mensal do aluguel era de R$ 4.500,00 e foi pago R$ 13.500,00 a título de caução.

O autor afirma que, no final de 2024, o imóvel começou a apresentar problemas estruturais progressivos, como infiltrações, refluxo de esgoto e alagamentos, que, por serem vícios ocultos, não foram notados no momento da contratação.

O autor teria comunicado os problemas aos réus, mas nenhuma providência foi tomada, o que agravou os danos.

Diante da inércia dos locadores, o autor contratou uma empresa de Engenharia Diagnóstica, que emitiu um laudo técnico, atestando a existência de vícios construtivos relevantes que comprometem a funcionalidade, segurança e habitabilidade do imóvel, impossibilitando sua utilização para o fim comercial.

O autor detalhou os prejuízos materiais sofridos, que incluem a perda de computadores, monitor, balcão, ventilador e extensão elétrica, além de mercadorias como 18 pacotes de cabelos orgânicos e 150 pacotes de fibras sintéticas jumbo.

Diante dos fatos, requereu a tutela de urgência para suspender a exigibilidade da multa contratual e a retenção da caução.

No mérito, pugnou pela reparação dos danos materiais e morais, a declaração de inexigibilidade da multa contratual, a devolução integral da caução e a condenação dos réus nas custas e honorários advocatícios.

Emenda à inicial foi protocolada para atender à determinação judicial de juntada do contrato de locação.

Juntaram os documentos de fls. 27/70 e 77/91.

Os réus foram citados por meio de carta com aviso de recebimento (fls. 100/101).

O AR foi recebido por terceira pessoa, AMA CLAUDIO SOUZA, na Rua Ary Gonçalves Barroso, nº 268, em São José do Rio Preto/SP, endereço do condomínio dos réus.

Foi certificado o decurso do prazo para a apresentação de contestação, conforme certificado às fls. 108.

O autor, então, requereu a decretação da revelia e o julgamento antecipado da lide. É o relatório.

FUNDAMENTO E DECIDO.

O caso em tela permite o julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso II, do Código de Processo Civil, haja vista que a parte ré, regularmente citada, deixou de apresentar contestação, razão pela qual se operou a revelia.

A revelia, por si só, não conduz automaticamente à procedência dos pedidos.

O Código de Processo Civil, em seu artigo 344, dispõe que "se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor".

Contudo, essa presunção é relativa e não se aplica se houver prova em sentido contrário ou se as alegações do autor não estiverem devidamente instruídas com as provas necessárias.

No caso em análise, a citação dos réus por meio de carta com aviso de recebimento (AR) em condomínio edilício foi válida, mesmo com o recebimento por terceiro.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) consolidou o entendimento de que a entrega da correspondência a funcionário da portaria do condomínio é suficiente para aperfeiçoar o ato citatório.

Esse entendimento também é refletido na jurisprudência do TJSP, citada pelo próprio autor: "AÇÃO DE EXECUÇÃO.

CITAÇÃO.

NULIDADE.

NÃO OCORRÊNCIA.

Citação por correspondência - Validade de citação por carta nas ações executivas Aviso de recebimento assinado por terceira pessoa, sem qualquer ressalva em condomínio edilício - Válida a citação entregue na portaria do condomínio (art. 248, § 4° NCPC)- Ausência de prova de equívoco no recebimento Citação válida Recurso provido. (TJ-SPAI: 22383385920228260000 SP 2238338-59.2022 .8.26.0000, Relator.: Roberto Mac Cracken, Data de Julgamento: 11/10/2022, 22ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/10/2022) " As provas anexadas à inicial, notadamente o "LAUDO DE VISTORIA TÉCNICA", elaborado por engenheiros civis, são suficientes para comprovar as alegações do autor.

O laudo atestou a existência de vícios construtivos, como problemas no sistema hidrossanitário (refluxo de esgoto por ausência de caixa de gordura e inspeção) , infiltrações (provenientes de laje sem impermeabilização e por capilaridade devido a alagamentos) e alagamentos recorrentes (em razão da baixa cota altimétrica do imóvel e escoamento inadequado da laje posterior).

Tais vícios, por sua natureza, não poderiam ser percebidos por um leigo no momento da contratação, caracterizando-se como vícios ocultos.

Conforme doutrina de Carlos Roberto Gonçalves, em sua obra "Direito Civil Brasileiro, vol. 3: Contratos e Atos Unilaterais", a responsabilidade do locador por vícios ou defeitos ocultos é objetiva. "O locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e a mantê-lo nesse estado, salvo convenção em contrário.

Se o imóvel apresenta vícios ocultos que o tornam impróprio ao uso, o locatário pode rescindir o contrato e pleitear perdas e danos, independentemente de ter ou não o locador conhecimento do defeito." (GONÇALVES, Carlos Roberto.

Direito Civil Brasileiro, vol. 3: Contratos e Atos Unilaterais. 2021).

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), em seu artigo 22, inciso IV, estabelece o dever do locador de "responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação".

A doutrina de Gildo dos Santos, em "Locação e Despejo: Comentários à Lei 8.245/91", reforça essa obrigação: "O locador deve responder por todos os vícios e defeitos que a coisa locada apresentar, não sendo necessário que o locatário comprove a culpa ou a negligência do locador." Dessa forma, a inércia dos réus em sanar os problemas, mesmo após as comunicações do autor, configura o descumprimento de sua obrigação contratual e legal, ensejando a rescisão do contrato de locação e a responsabilidade pelos danos causados.

O laudo técnico comprova a relação de causalidade entre os vícios do imóvel e os prejuízos materiais sofridos pelo autor.

Os itens danificados, como computadores, monitor, balcão, ventilador, extensão elétrica e as mercadorias, foram diretamente afetados pelos alagamentos e infiltrações decorrentes dos problemas estruturais.

Considerando que a parte ré não contestou as alegações do autor e a presunção de veracidade dos fatos , os valores pleiteados a título de danos materiais são razoáveis e encontram respaldo na narrativa da inicial.

Os danos materiais somam um valor de R$ 10.320,00, conforme a soma dos valores informados na inicial. 2 computadores x R$ 2.500,00 = R$ 5.000,00 1 monitor = R$ 400,00 1 balcão = R$ 900,00 18 pacotes de cabelos orgânicos x R$ 120,00 = R$ 2.160,00 150 pacotes de fibras sintéticas x R$ 25,00 = R$ 3.750,00 1 ventilador = R$ 150,00 1 extensão elétrica = R$ 70,00 Total: R$ 5.000,00 + R$ 400,00 + R$ 900,00 + R$ 2.160,00 + R$ 3.750,00 + R$ 150,00 + R$ 70,00 = R$ 12.430,00 O valor de R$ 10.320,00 corresponde à soma dos prejuízos materiais discriminados pelo autor.

No entanto, o cálculo realizado pelo autor na inicial não corresponde à soma dos itens discriminados, que, em uma nova conferência, totalizam R$ 12.430,00.

Assim, considerando o valor pleiteado de forma clara e detalhada na inicial, o montante a ser indenizado a título de danos materiais é de R$ 12.430,00.

A situação descrita ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável.

O autor, enquanto empresário, teve sua atividade comercial diretamente afetada pelos vícios do imóvel.

A frustração de expectativas, a insegurança econômica, a perda de bens e a necessidade de buscar a via judicial para solucionar o problema, após a inércia dos réus, configuram o abalo moral alegado.

O dano moral não se confunde com o dano material e tem como objetivo compensar a vítima pela dor e sofrimento experimentados.

A quantificação da indenização deve levar em conta a extensão do dano, a gravidade da conduta, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico da medida.

O valor pleiteado de R$ 30.000,00 mostra-se adequado aos fatos narrados e ao entendimento da jurisprudência em casos análogos.

O Código Civil, em seu artigo 443, estabelece que se o vício oculto for de natureza grave, de modo a tornar o contrato inútil para o fim a que se destina, o locatário pode pleitear a resolução do contrato e perdas e danos.

No presente caso, os vícios estruturais do imóvel tornaram inviável o uso comercial, que era a finalidade principal do contrato de locação.

A inércia dos locadores em resolver o problema autoriza a rescisão do contrato por culpa deles.

Dessa forma, a caução, que servia como garantia locatícia, deve ser integralmente devolvida ao autor, acrescida de correção monetária, visto que a rescisão se deu por culpa exclusiva dos réus.

Consequentemente, a multa contratual, que seria aplicável em caso de rescisão por culpa do locatário, não pode ser exigida.

A rescisão foi motivada pelos vícios ocultos do imóvel, que são de responsabilidade dos locadores, tornando a cobrança da multa injustificada e contrária aos princípios da boa-fé objetiva.

Embora o autor tenha pleiteado a tutela de urgência na inicial, o julgamento antecipado do mérito torna-a desnecessária, pois a questão será resolvida de forma definitiva na parte dispositiva da sentença.

Ante o exposto, e por tudo o mais que consta dos autos, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NA INICIAL, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: I.

Declarar a rescisão do contrato de locação por culpa exclusiva dos réus, EDEN ABAD MARTINGO e MERCEDES CLABUCHAR MARTINGO.

II.

Condenar os réus, solidariamente, a devolverem ao autor a caução contratual no valor de R$ 13.500,00 (treze mil e quinhentos reais), com correção monetária pela Tabela Prática do TJSP desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

III.

Condenar os réus, solidariamente, a pagarem ao autor a quantia de R$ 12.430,00 (doze mil, quatrocentos e trinta reais) a título de danos materiais, com correção monetária pela Tabela Prática do TJSP desde o ajuizamento da ação e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

IV.

Condenar os réus, solidariamente, a pagarem ao autor a quantia de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) a título de danos morais, com correção monetária pela Tabela Prática do TJSP a partir desta sentença (Súmula 362 do STJ) e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

V.

Condenar os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação (custas e somatório dos itens II, III e IV), nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe.

P.I.C. - ADV: FELIPE CALIL DIAS (OAB 249718/SP), CAIO CESAR PACHECO JORDÃO (OAB 439605/SP), FELIPE CALIL DIAS (OAB 249718/SP)