TJSC - 5038567-98.2025.8.24.0000

4ª Câmara de Direito Civil Pauta de Julgamentos Torno público que, de acordo com o artigo 934 do Código de Processo Civil c/c art. 142-L do Regimento Interno do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, na Sessão Virtual do dia 31 de julho de 2025, quinta-feira, às 09h00min, serão julgados os seguintes processos: Agravo de Instrumento Nº 5038567-98.2025.8.24.0000/SC (Pauta: 86) RELATOR: Desembargador SELSO DE OLIVEIRA AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL PROCURADOR(A): ALEXANDRE BANDEIRA SILVERIO AGRAVADO: LEANDRO DE SANTANA SANTOS ADVOGADO(A): PLUVIA LUANA FERREIRA (OAB SC061642) AGRAVADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL PARQUE FLORES DO ORIENTE ADVOGADO(A): GERALDO GREGÓRIO JERÔNIMO (OAB SC007384) Publique-se e Registre-se.Florianópolis, 11 de julho de 2025.

Desembargador JOSÉ AGENOR DE ARAGÃO Presidente

Agravo de Instrumento Nº 5038567-98.2025.8.24.0000/SC AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERALAGRAVADO: LEANDRO DE SANTANA SANTOSADVOGADO(A): PLUVIA LUANA FERREIRA (OAB SC061642)AGRAVADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL PARQUE FLORES DO ORIENTEADVOGADO(A): GERALDO GREGÓRIO JERÔNIMO (OAB SC007384) DESPACHO/DECISÃO Caixa Econômica Federal (terceira interessada) interpõe agravo de instrumento de decisão da juíza Cleni Serly Rauen Vieira, da 3ª Vara Cível da comarca de Palhoça, que, no ​evento 100​ dos autos de cumprimento de sentença nº 5011553-43.2021.8.24.004 deflagrado por Condominio Residencial Parque Flores do Oriente contra Leandro de Santana Santos, indeferiu pedido da credora fiduciária de levantamento da penhora sobre o imóvel gerador do débito condominial.

Argumenta que o imóvel penhorado não integra o patrimônio do devedor para fins de direito e que a dívida condominial, embora vinculada ao imóvel, deve recair sobre o patrimônio do devedor, que, após a imissão na posse do bem, torna-se o responsável pelo pagamento das taxas condominiais.

Destaca que a dívida não pode atingir o patrimônio de terceiros, não sendo possível a penhora do imóvel, mas apenas dos direitos creditícios do devedor fiduciante.

Conclui que a decisão agravada "afronta legislação Pátria vigente, bem como as decisões do STJ.

Inobstante isso, cumpre esclarecer que a proprietária do imóvel é da Caixa.

Portanto, o feito deveria prosseguir perante a Justiça Especializada, o que não ocorreu, in casu" (p. 13).

Reputando demonstrada a probabilidade de provimento do agravo e também o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, propugnou a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, para o fim de obstar a eficácia da decisão agravada até o julgamento do mérito recursal.

DECIDO.

I – O recurso é cabível a teor do artigo 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil, e o comprovante de recolhimento do preparo está acostado no evento 109, CUSTAS1.

No que se refere ao pedido de remessa do feito à justiça federal, observo que a questão ainda não foi enfrentada em primeiro grau, o que impede a sua apreciação nesta instância, neste momento, malgrado se trate de matéria de ordem pública, sob pena de ofensa à garantia do duplo grau de jurisdição.

Como cediço, "o agravo de instrumento sujeita-se à análise do acerto ou desacerto da decisão agravada, de modo que apenas poderão ser conhecidas as matérias submetidas ao crivo do juízo de primeiro grau, ainda que de ordem pública, sob pena de supressão de instância" (TJSC, AI nº 4001672-39.2017.8.24.0000, rel.

Des. João Batista Góes Ulysséa, j. 1º/10/2020).

Também deste Tribunal: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA.PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA.

CARÊNCIA DE AÇÃO DIANTE DA AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR.

TEMAS NÃO ANALISADOS PELO JUÍZO A QUO.

RECURSO NÃO CONHECIDO NESTES PONTOS SOB PENA DE INCORRER EM SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA E VIOLAR O PRINCÍPIO DO DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO.PLANO DE SAÚDE.

NEGATIVA DE COBERTURA.

TUTELA ANTECIPADA.

AUTORIZAÇÃO PARA REALIZAÇÃO DE PROCEDIMENTO NECESSÁRIO À AVALIAÇÃO DE EVOLUÇÃO DE CARCINOMA.

APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

O agravo de instrumento deve se ater ao acerto ou desacerto de decisão combatida, sendo inviável o conhecimento de questão não apreciada naquele ato, sob pena de supressão de um grau de jurisdição. [...] (AI nº 2011.042234-1, rel.

Des.

Stanley da Silva Braga, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 22/9/2011).

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

INTERLOCUTÓRIA QUE INDEFERIU A PENHORA SOBRE O BEM IMÓVEL ORIGINADOR DA DÍVIDA CONDOMINIAL.

RECURSO DA EXEQUENTE.

AVENTADA POSSIBILIDADE DE PENHORA DE BEM IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE INDEPENDENTEMENTE DA ATUAL TITULARIDADE.

CASO CONCRETO QUE, QUANDO DA DELIBERAÇÃO ACERCA DA CONSTRIÇÃO, A PROPRIEDADE DO IMÓVEL JÁ HAVIA SE CONSOLIDADO EM FAVOR DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. AGENTE FINANCEIRO QUE NÃO INTEGRAVA O POLO PASSIVO DA CONTENDA. PLEITO DE DECLÍNIO DA COMPETÊNCIA PARA A JUSTIÇA FEDERAL NÃO ANALISADO NA ORIGEM.

DELIMITAÇÃO DA MATÉRIA DEBATIDA NO AGRAVO DE INSTRUMENTO QUE NÃO PODE DESBORDAR O CONTEXTO EM QUE PROFERIDA A DECISÃO AGRAVADA.

ANÁLISE QUE DEVE SER FEITA OPORTUNAMENTE.

DECISÃO MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO (AI n. 5077534-86.2023.8.24.0000, rel.

Des.

Eduardo Gallo Jr., Sexta Câmara de Direito Civil, j. 26/3/2024).

Logo, conheço parcialmente do recurso.

II – Atinente ao pedido de atribuição de efeito suspensivo, reza o CPC: Art. 995.

Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso.Parágrafo único.

A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.

Art. 1.019.

Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, inciso III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias:I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão.

Indispensável, pois, a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do provimento do recurso e o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, consoante lecionam Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhardt e Daniel Mitidiero: A suspensão da decisão recorrida por força de decisão judicial está subordinada à demonstração da probabilidade de provimento do recurso (probabilidade do direito alegado no recurso, o fumus boni iuris recursal) e do perigo na demora (periculum in mora).

O que interessa para a concessão de efeito suspensivo, além da probabilidade de provimento recursal, é a existência de perigo na demora na obtenção do provimento recursal (Novo código de processo civil comentado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015, p. 929).

III – Assim decidiu a togada singular (​​​evento 100​/origem): Com relação ao contido no evento 47, embora não se ignore a existência de precedentes em sentido contrário, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, possui entendimento no de sentido de que "Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. [...] (REsp n. 2.059.278/SC, Rel.

Ministro Marco Buzzi, Rel. para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. 23-5-2023)." No mesmo sentido, é o entendimento consolidado tanto pela Sétima quanto pela Oitava Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, que reconhecem a possibilidade de penhora sobre o imóvel gravado com alienação fiduciária em casos de débitos condominiais, dada a natureza propter rem dessas obrigações, as quais acompanham o bem, independentemente de sua titularidade.

Veja-se: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

DÉBITOS CONDOMINIAIS.

DECISÃO RECORRIDA QUE DEFERIU, APENAS, O PEDIDO DE PENHORA DOS DIREITOS CREDITÓRIOS SOBRE O IMÓVEL QUE ORIGINOU A DÍVIDA, DIANTE DA EXISTÊNCIA DE GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO EXEQUENTE.AVENTADA POSSIBILIDADE DE  PENHORA SOBRE O PRÓPRIO IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE PARA SALDAR DÍVIDA CONDOMINIAL CONTRAÍDA PELO DEVEDOR FIDUCIANTE.

SUBSISTÊNCIA.

DÍVIDA ORIUNDA DO INADIMPLEMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS QUE É VINCULADA AO BEM. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

IMÓVEL GERADOR DAS DESPESAS QUE CONSTITUI, POR SI, GARANTIA AO PAGAMENTO DA DÍVIDA.

PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE.

DECISÃO QUE MERECE REFORMA. "[...] 2.

A NATUREZA PROPTER REM SE VINCULA DIRETAMENTE AO DIREITO DE PROPRIEDADE SOBRE A COISA.

POR ISSO, SE SOBRELEVA AO DIREITO DE QUALQUER PROPRIETÁRIO, INCLUSIVE DO CREDOR FIDUCIÁRIO, POIS ESTE, NA CONDIÇÃO DE PROPRIETÁRIO SUJEITO À UMA CONDIÇÃO RESOLUTIVA, NÃO PODE SER DETENTOR DE MAIORES DIREITOS QUE O PROPRIETÁRIO PLENO.3.

EM EXECUÇÃO POR DÍVIDA CONDOMINIAL MOVIDA PELO CONDOMÍNIO EDILÍCIO É POSSÍVEL A PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL QUE DÁ ORIGEM AO DÉBITO, AINDA QUE ESTEJA ALIENADO FIDUCIARIAMENTE, TENDO EM VISTA A NATUREZA DA DÍVIDA CONDOMINIAL, NOS TERMOS DO ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. [...]" (RESP N. 2.059.278/SC, RELATOR MINISTRO MARCO BUZZI, RELATOR PARA ACÓRDÃO MINISTRO RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, JULGADO EM 23/5/2023, DJE DE 12/9/2023)".RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.  (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5024336-03.2024.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Álvaro Luiz Pereira de Andrade, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 06-06-2024).

AGRAVO DE INSTRUMENTO E AGRAVO INTERNO. AÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

DÉBITO CONDOMINIAL.

DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE DEFERIU A PENHORA SOBRE OS DIREITOS DAS PARTES EXECUTADAS NO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, INADMITINDO-A SOBRE O IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. IRRESIGNAÇÃO DO CONDOMÍNIO EXEQUENTE.

SUSTENTADA NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO CONDOMINIAL, A AUTORIZAR A PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL, AINDA QUE ALIENADO FIDUCIARIAMENTE.

DECISÃO MONOCRÁTICA RECURSAL QUE INDEFERIU O EFEITO SUSPENSIVO, PAUTADA EM ENTENDIMENTOS DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE NO SENTIDO DA IMPENHORABILIDADE DO IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE, AINDA QUE POR DÍVIDA CONDOMINIAL.

AGRAVO INTERNO.

DECISÃO POSTERIOR DA CORTE CIDADÃ EXARADA NO RESP.

N. 2.059.278/SC, CUJOS FUNDAMENTOS, EMBORA NÃO VINCULANTES, REVELAM SER MAIS CONSENTÂNEOS AO CASO CONCRETO, RESULTANDO EM ALTERAÇÃO DA RATIO DECIDENDI LANÇADA NO MOMENTO DA MONOCRÁTICA. NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA CONDOMINIAL QUE SE SOBREPÕE AO DIREITO DO PRÓPRIO CREDOR FIDUCIÁRIO. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE POSSUI DIREITO DE PREFERÊNCIA NO RECEBIMENTO DO CRÉDITO ORIUNDO DE EVENTUAL ALIENAÇÃO DO IMÓVEL A SER PENHORADO.

VALOR DO DÉBITO DIMINUTO. PENHORA DE DIREITOS ADVINDOS DO CONTRATO QUE FOMENTA O DESINTERESSE DE POTENCIAIS ARREMATANTES EM FUTUROS LEILÕES, DADA A DISCREPÂNCIA ENTRE O VALOR A SER ADQUIRIDO E O MONTANTE A SER LIQUIDADO.  PENHORABILIDADE DO IMÓVEL, ENTRETANTO, CONDICIONADA À CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

MEDIDA QUE VISA A PRESERVAR, A UM SÓ TEMPO, O NOVO ENTENDIMENTO DA CORTE CIDADÃ E A ECONOMIA PROCESSUAL. REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA, COM A CONDICIONAL APONTADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.

JULGAMENTO DO MÉRITO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO QUE ACARRETA A PERDA DE OBJETO DO AGRAVO INTERNO, POR AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL.

RECURSO PREJUDICADO.1.

O credor fiduciário não detém um status de propriedade privilegiado, a conferir-lhe direitos superiores em relação ao comum proprietário de um imóvel em condomínio edilício. 2. A natureza propter rem da dívida condominial deve prevalecer sobre os direitos do próprio credor fiduciário, sob pena de esvaziar o instituto, porque deixaria de garantir aquilo que era sua principal finalidade, e o rateio das despesas é uma prerrogativa inerente à propriedade de uma unidade condominial.3. A instituição financeira possui o direito de preferência na satisfação do crédito resultante de eventual alienação do imóvel sujeito à penhora, sendo inadequado subverter a natureza propter rem da obrigação condominial, conferindo uma super proteção ao credor fiduciário, pautada na impenhorabilidade da dívida de uma unidade habitacional alienada fiduciariamente, ao mesmo tempo em que transfere o ônus do inadimplemento para os demais condôminos.4. A determinação de penhora de eventuais créditos do devedor executado advindos do contrato de alienação fiduciária frequentemente se mostra medida ineficiente.

Isso ocorre em virtude das particularidades dos financiamentos, nos quais o devedor ainda não efetuou a quitação das parcelas de maneira significativa, desencorajando potenciais arrematantes desses direitos em futuros leilões, dada a discrepância entre o valor a ser adquirido e o montante a ser liquidado.5.

Do ponto de vista finalístico, manter a impenhorabilidade do imóvel prejudica tanto o credor fiduciário quanto o condomínio exequente, pois o débito se multiplicará a ponto de ultrapassar o crédito fiduciário e obrigar os demais condôminos a suportarem despesas ainda mais elevadas em face da preferência do crédito fiduciário ao condominial.[...] (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5056191-34.2023.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel.

Joao Marcos Buch, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 05-12-2023).

Portanto, não há qualquer óbice à manutenção da penhora sobre o bem, tendo em vista a natureza do débito e a prevalência do crédito condominial sobre o fiduciário.  Defiro, de outro lado, a habilitação do crédito da credora fiduciária, conforme requerido ao evento 97.

Preclusa a presente decisão, cumpra-se, no que couber, a decisão do evento 85.

IV – A Caixa Econômica Federal, na condição de credora fiduciária, defende a impossibilidade da penhora do imóvel gerador do débito condominial, que deve recair apenas sobre os direitos creditícios do devedor fiduciante.

Muito embora se constitua com o escopo de garantia, a alienação fiduciária importa na transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel do bem imóvel, consoante preceitua o art. 22 da Lei nº 9.514/1997 – que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências: Art. 22.

A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

O termo "resolúvel" advém do fato de que o credor fiduciário, que recebe a propriedade fiduciária como garantia, vê-se dela despojado se e quando o devedor fiduciante implementar integralmente o valor de sua dívida.

Significando dizer, por conseguinte, que até que a resolução do negócio se opere, a posse do bem fica desdobrada entre fiduciante (devedor) e fiduciário (credor), tornando-se o fiduciante o possuidor direto ou imediato, e o fiduciário o possuidor indireto ou mediato do imóvel.

Rezam os arts. 23 e 25 da mesma Lei nº 9.514/1997: Art. 23.

Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.Parágrafo único.

Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

Art. 25.

Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.

O Superior Tribunal de Justiça vinha adotando entendimento no sentido de não admitir a penhora de bem alienado fiduciariamente, em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, justamente em razão de o patrimônio pertencer ao credor fiduciário até que implementado o valor da dívida pelo fiduciante.

Permitindo-se, sob outro viés, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária.

Vide: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO.

ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL.

IMPOSSIBILIDADE.

TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO.

SÚMULAS 283 E 284 DO STF.

EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS.

IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE.

RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE.

ARTS. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002.

PENHORA DO IMÓVEL.

IMPOSSIBILIDADE.

BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE.

PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO.

POSSIBILIDADE.

ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015.1.

Ação de embargos à execução, ajuizada em 11/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/8/2022 e concluso ao gabinete em 27/10/2022.2.

O propósito recursal é definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante.3.

De acordo com o art. 105, III, "a", da CRFB, não é cabível recurso especial fundado em violação de dispositivo constitucional ou em qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal.4.

A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado, quando suficiente para a manutenção da decisão quanto ao ponto, impede o conhecimento do recurso especial.

Súmula 283/STF.5.

A ausência de indicação do dispositivo violado impede o conhecimento do recurso especial quanto ao tema.

Súmula 284/STF.6.

A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".7.

Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.Precedentes.8.

No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito, significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do art. 789 do CPC/2015.9.

Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário.10.

Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015.11.

Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002.12.

Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição (REsp nº 2.036.289/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 18/4/2023, DJe 20/4/2023).

RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

DIREITOS AQUISITIVOS.

PENHORA.

POSSIBILIDADE.

IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA.

PAGAMENTO DE DÉBITO CONDOMINIAL.

EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE.1.

Ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 20/6/2023 e concluso ao gabinete em 4/8/2023.2.

O propósito recursal consiste em dizer se são penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial.4.

Esta Corte Superior perfilha o entendimento de que é possível a penhora de direitos aquisitivos - de titularidade da parte executada - derivados de contrato de alienação fiduciária em garantia.3.

Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.

Assim, como ainda não se adquiriu a propriedade plena, eventual penhora não poderá recair sobre o direito de propriedade - que pertence ao credor fiduciário -, mas sim sobre os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia.Precedentes.5.

A partir da interpretação sistemática do inciso I do art. 833 do CPC/2015 e do disposto no §1º do mesmo dispositivo legal, conclui-se que são penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial.6.

Na hipótese dos autos, merece reforma o acórdão recorrido, pois, em razão da exceção esculpida no §1º do art. 833 do CPC/2015, é possível a penhora dos direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária.7.

Recurso especial provido para deferir a penhora dos direitos aquisitivos derivados do contrato de alienação fiduciária do imóvel gerador do débito condominial (REsp nº 2.086.846/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. em 12/9/2023, DJe 15/9/2023).

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO.

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.

EXECUÇÃO FISCAL.

PENHORA.

SUBSTITUIÇÃO.

RECUSA PELA FAZENDA.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

CONTRATO.

DIREITOS.

POSSIBILIDADE.1.

Esta Corte firmou o entendimento de que, conquanto seja possível a penhora ou mesmo a substituição de bens penhorados, a Fazenda Pública pode recusar essa nomeação quando não se trata de substituição por depósito em dinheiro ou fiança bancária.

Desse modo, não é razoável autorizar a substituição da penhora de imóveis por bens móveis, devendo ser aceita a recusa da exequente.2. "O bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora.

Nada impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam constritos." (REsp 679821/DF, Rel.

Min.

Felix Fisher, Quinta Turma, unânime, DJ 17/12/2004, p. 594) 3.

Agravo regimental a que se nega provimento (AgRg no REsp nº 1.459.609/RS, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, j. 11/11/2014, DJe 4/12/2014).

No julgamento do REsp nº 2.059.278/SC, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça admitiu a penhora de imóvel gravado de alienação fiduciária, para satisfação de dívida oriunda de taxas condominiais, diante da natureza propter rem da obrigação.

Cujo acórdão ficou assim ementado: CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

PENHORA DO IMÓVEL.

POSSIBILIDADE.

RECURSO ESPECIAL PROVIDO.1.

As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa.

Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.4.

Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento.

Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5.

Recurso especial provido (REsp nº 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. 23/5/2023, DJe 12/9/2023).

Com voto vencido, o ministro Marco Buzzi manteve o entendimento no sentido de que "o bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do executado/devedor fiduciário, não pode ser objeto de penhora, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, sem prejuízo de que o condomínio pleiteie a excussão de outros bens (de propriedade do devedor fiduciário) para a salvaguarda dos interesses da coletividade de credores que representa".

Fato é que, por conta desse novo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, esta Câmara igualmente revisou o seu posicionamento, passando a entender possível a penhora do próprio imóvel gerador do débito, ainda que alienado fiduciariamente, dada a natureza propter rem da dívida condominial.

A propósito, os seguintes julgados deste colegiado: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA PARA COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS.

PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA DEFERIDA NA ORIGEM.

RECURSO DA CREDORA FIDUCIÁRIA DA UNIDADE HABITACIONAL (CEF).

IMÓVEL ADQUIRIDO POR MEIO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO MEDIANTE A INSTITUIÇÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

EXEGESE DO ART. 1.345 DO CC.

INSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL QUE NÃO AFASTA A NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO EXEQUENDA.

CRÉDITO PREFERENCIAL.

EXPROPRIAÇÃO DA UNIDADE HABITACIONAL VIÁVEL.

PRECEDENTES RECENTES DO STJ E DESTE ÓRGÃO FRACIONÁRIO.

DECISÃO MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.A dívida condominial de natureza propter rem autoriza a penhora do próprio imóvel gerador do débito, ainda que alienado fiduciariamente, nos termos do art. 1.345 do Código Civil (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5029196-47.2024.8.24.0000, rela.

Desa.

Erica Lourenco de Lima Ferreira, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 12/9/2024).

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

IRRESIGNAÇÃO DO EXEQUENTE CONTRA DECISÃO SINGULAR QUE INDEFERIU A PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE, AUTORIZANDO APENAS A CONSTRIÇÃO QUANTO AOS DIREITOS DO EXECUTADO SOBRE O CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

PLEITO DE REFORMA.

ACOLHIMENTO.

TESE FIRMADA NO JULGAMENTO DO RESP N. 2.059.278/SC PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO SENTIDO DE AUTORIZAR A PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO, AINDA QUE ALIENADO FIDUCIARIAMENTE, DADA A NATUREZA DA DÍVIDA CONDOMINIAL (ART. 1.345 DO CC).

DECISUM REFORMADO."Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002" (STJ.

Quarta Turma, REsp n. 2.059.278/SC, Rel.

Ministro Marco Buzzi, j. 23-5-2023, DJe 12-9-2023).RECURSO CONHECIDO E PROVIDO (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5046012-41.2023.8.24.0000, rel.

Des.

José Agenor de Aragão, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 25/1/2024).

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

TAXAS CONDOMINIAIS.

DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE DEFERIU A PENHORA DO IMÓVEL.

BEM GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

RECURSO DO TERCEIRO/CREDOR FIDUCIÁRIO.DEFENDIDA A NULIDADE DA PENHORA DIANTE DA EXISTÊNCIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

REJEIÇÃO.

POSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO DO IMÓVEL NO CASO DADA A NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA (ART. 1.345 DO CC).

CRÉDITO PREFERENCIAL.

PRECEDENTES RECENTES DO STJ E DESTE ÓRGÃO FRACIONÁRIO.

DECISÃO MANTIDA.PLEITOS DE RECONHECIMENTO DA NULIDADE DA CITAÇÃO, DE EXTINÇÃO DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA E DE INTIMAÇÃO DA DEFENSORIA PÚBLICA NÃO CONHECIDOS.

REQUERIMENTOS QUE ESTÃO COMPLETAMENTE DISSOCIADOS DAS RAZÕES DO RECURSO E DA DECISÃO AGRAVADA.

AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL.RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5057656-78.2023.8.24.0000, rel.

Des.

Helio David Vieira Figueira dos Santos, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 21/3/2024).

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

COTAS CONDOMINAIS.

PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA DEFERIDA NA ORIGEM.

RECURSO DA CREDORA FIDUCIÁRIA DA UNIDADE HABITACIONAL (CEF).

CASO CONCRETO NO QUAL A UNIDADE HABITACIONAL FOI ADQUIRDA POR MEIO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO MEDIANTE A INSTITUIÇÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

EXEGESE DO ART. 1.345 DO CC.

INSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL QUE NÃO AFASTA A NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO EXEQUENDA.

NECESSIDADE DE O ADQUIRENTE E O AGENTE FINANCEIRO RESPONDEREM PELAS DÍVIDAS RELATIVAS AO BEM.

EXPROPRIAÇÃO DA UNIDADE HABITACIONAL VIÁVEL.

PRECEDENTES DA CORTE SUPERIOR E DESTE ÓRGÃO FRACIONÁRIO.

DECISÃO CONFIRMADA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5069099-26.2023.8.24.0000, rel.

Des.

Luiz Felipe Schuch, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 29/2/2024).

Extrai-se do voto deste último julgado, de relatoria do ilustre desembargador Luiz Felipe Schuch, as razões pelas quais o colegiado entendeu por revisar o seu posicionamento e adotar a nova compreensão do Superior Tribunal de Justiça: Com efeito, o art. 8º do Código de Processo Civil indica que "ao aplicar o ordenamento jurídico, o juiz atenderá aos fins sociais e às exigências do bem comum, resguardando e promovendo a dignidade da pessoa humana e observando a proporcionalidade, a razoabilidade, a legalidade, a publicidade e a eficiência" e, sem embargo de este Relator já ter firmado compreensão em outro sentido (Agravo de Instrumento n. 5067955-51.2022.8.24.0000, j. 14-12-2023), a permanente necessidade de se avaliar os temas trazidos ao conhecimento do Poder Judiciário estão a conduzir uma nova compreensão do tema, vale dizer, a possibilidade de o bem ser expropriado para a quitação do encargo.

Apesar de se constatar a existência de respeitáveis precedentes em sentido contrário (STJ, Recurso Especial n. 2.036.289/RS, rela.

Mina.

Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 18-4-2023), é necessário ponderar que a dívida em exame tem natureza propter rem; trata-se, portanto, de obrigação reipersecutória a gravar o imóvel até a sua quitação, ex vi do art. 1.345 do Código Civil.

O condomínio credor, ao que se pode inferir da prestação de contas mais recente apresentada nos autos (março/2021, Evento 1, Item 7 do feito a quo) não é de porte alentado e tem diversas despesas com o seu funcionamento e conservação, do que se pode inferir a elevada importância das contribuições que o morador executado deixou de pagar, estas que, a toda evidência, oneram em demasia os demais moradores, estes que se veem na contingência de se esforçar financeiramente ainda mais para suplantar o vazio que o inadimplemento de um dos vizinhos.

Por outro lado, a Caixa Econômica Federal - CEF é empresa pública federal de elevado porte e não parece correto, sob o prisma teleológico, que o agente financiador (mesmo quando convocado à consecução de política habitacional) se valha de sua garantia fiduciária para se eximir do pagamento das cotas condominiais, estas que gravam o bem do qual detém a propriedade resolúvel e, em uma interpretação mais literal do art. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997, somente seriam exigíveis a contar da imissão na posse nos casos em que a garantia for executada. É dizer, o agente financeiro tem uma espécie de "supergarantia" ao se ver protegido pela propriedade resolúvel e, ainda, isento do dever de fiscalizar e até mesmo pagar as cotas condominiais devidas pelo mutuário até a efetiva execução da garantia, status jurídico este potencialmente incompatível com a natureza ambulatória da obrigação a ser cobrada pelo exequente e o pesado ônus que o inadimplemento reiterado provoca em relação aos demais condôminos inadimplentes. [...] Ademais, a título de obiter dictum, é necessário destacar que a execução corre no interesse do credor (art. 797 do Código de Processo Civil) e a possibilidade de excussão dos direitos de aquisição do bem - embora se trate de medida prevista pelo art. 835, XII, do Código de Processo Civil - tem sabida baixa liquidez; é dizer, as regras de experiência (art. 375 do Código de Processo Civil) indicam que a subastação de direito de aquisição de um imóvel não tem a mesma eficácia da penhora de um imóvel, até mesmo porque esta opção costuma render maiores frutos numa licitação.

Nesse panorama, a decisão do Juízo Singular está em harmonia com a mais recente orientação deste Colegiado e encontra suporte em julgados da Corte Superior, além de se revelar a medida mais eficaz para alcançar o proveito econômico da lide - e se a CEF quer evitar a excussão do bem (com a consequente quebra da garantia, poderá, a tempo e modo, remir a execução e requerer o reembolso de quem de direito).

Não se desconhece que o Superior Tribunal de Justiça afetou dois recursos especiais (REsp 1.874.133 e REsp 1.883.871) ao rito dos repetitivos para estabelecer tese sobre a possibilidade de penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida de condomínio.

No entanto, até que a Corte Superior decida o Tema 1.266, mantenho o entendimento de ser viável a penhora do imóvel, dada a natureza da dívida condominial em execução.

V – Dito isto, indefiro o efeito suspensivo almejado.

Insira-se esta decisão nos autos em primeiro grau, para ciência.

Cumpra-se o artigo 1.019, II, do Código de Processo Civil.  INTIME-SE.    

Processo 5038567-98.2025.8.24.0000 distribuido para Gab. 04 - 4ª Câmara de Direito Civil - 4ª Câmara de Direito Civil na data de 22/05/2025.