TJSC - 5032743-75.2023.8.24.0018

Apelação Nº 5032743-75.2023.8.24.0018/SC APELANTE: TUCUMA - EMPRENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI (AUTOR)ADVOGADO(A): ALEXANDRE BENIN (OAB SC025871)APELADO: JUCARA ELZA HENNERICH (RÉU)ADVOGADO(A): KIMBERLY FARIAS MONTEIRO (OAB RS107688) DESPACHO/DECISÃO TUCUMA - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI propôs "ação de cobrança", perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Chapecó, contra JUÇARA ELZA HENNERICH (Evento 1, INIC1, da origem).

Em face do princípio da celeridade processual, adota-se o relatório da sentença recorrida, por sintetizar o conteúdo dos autos (Evento 44, SENT1, da origem), in verbis: Em sua petição inicial (ev(s). 01, doc(s). 01), alegou(aram): 1) firmou contrato de intermediação imobiliária com a ré; 2) foi autorizado a ofertar à venda o imóvel matriculado sob n. 108.104; 3) durante o período de intermediação, a ré manteve o imóvel locado, o que gerou dificuldade para firmar negócio; 4) em uma das negociações, a cliente Linka Sofia Lunkes, visitou o local e apresentou interesse em 15-01-2022; 5) ao revelar a identidade da proprietária, a cliente alegou que a conhecia e não apresentou proposta; 6) alguns dias depois, a proprietária requereu o cancelamento do anúncio; 7) descobriu que a ré havia vendido o imóvel diretamente, em 16-08-2022; 8) tem direito à comissão.

Requereu(ram): 1) a condenação do(a)(s) parte ré ao pagamento de R$11.220,00, a título de comissão de venda do imóvel; 2) a produção de provas em geral; 3) a condenação do(a)(s) parte ré ao pagamento dos encargos da sucumbência.

No(a) ato ordinatório ao(à)(s) ev(s). 05, foi(ram) determinado o recolhimento do preparo.

Houve o recolhimento das custas (ev. 12).

Na decisão ao(à)(s) ev(s). 14, foi(ram): 1) dispensada a audiência conciliatória; 2) determinada a citação da ré.

A ré foi citada pessoalmente (ev. 32).

A ré apresentou(aram) contestação e reconvenção (ev(s). 33).

Aduziu(ram): I) quanto à contestação: 1) não há comprovação de que a venda ocorreu devido às ações da autora; 2) apesar de Linka Sofia Lunkes ter visitado o imóvel com a imobiliária, não houve proposta formal de compra; 3) por não ter sido feita proposta imediata, a intermediação da autora não prosseguiu; 4) conforme consta no contrato, não há direito à comissão caso o imóvel seja vendido diretamente pela proprietária; 5) a venda se concretizou porque a compradora já lhe conhecia; II) com relação à reconvenção: 1) não há relação contratual e prestação de serviços efetiva da autora; 2) a cobrança é indevida e causou dano moral.

Requereu(ram): I) quanto à contestação: 1) o reconhecimento da ilegitimidade ativa; 2) a improcedência dos pedidos iniciais; 3) a produção de provas em geral; 4) a condenação do(a)(s) autora ao pagamento dos encargos da sucumbência; II) com relação à reconvenção, a condenação do(a)(s) autora ao pagamento de R$5.000,00, a título de indenização por dano moral.

O(a)(s) autor(a)(s) apresentou(aram) contestação à reconvenção (ev(s). 41).

Aduziu(ram): 1) a venda ocorreu por sua intermediação, de modo a ser devida a comissão; 2) não houve dano moral.

Requereu(ram) a procedência dos pedidos iniciais e a improcedência do pedido reconvencional.

O(a)(s) réu(ré)(s) apresentou(aram) réplica à contestação da reconvenção (ev(s). 42).

Requereu(ram) a procedência do pedido reconvencional.

Proferida sentença antecipadamente (Evento 44, SENT1, da origem), da lavra do MM.

Juiz de Direito Ederson Tortelli, no sentido de improcedência dos pedidos formulados à exordial.  Irresignada, a parte autora interpôs o presente apelo (Evento 51, APELAÇÃO1, da origem).

Sustentou que firmou contrato de corretagem imobiliária com a recorrida para intermediação da venda de imóvel, e que apresentou a potencial compradora Linka Sofia Lunkes, a qual realizou visita ao imóvel em 15-1-2022.

Afirmou que, apesar de não ter havido formalização imediata de proposta, houve posterior venda direta do imóvel à mesma compradora, em 16-8-2022, sem a participação da imobiliária.

Alegou que, ante a aproximação das partes proporcionada pela atuação da recorrente, teria direito à comissão de corretagem no valor de R$ 11.220,00 (onze mil e duzentos e vinte reais).

Fundamentou que a sentença de improcedência não considerou adequadamente os dispositivos dos arts. 725 e 727 do Código Civil, os quais asseguram o direito à remuneração do corretor mesmo nos casos em que o negócio se concretize posteriormente à sua atuação ou haja arrependimento das partes.

Defendeu que a ausência de exclusividade no contrato não afasta o direito à comissão quando comprovada a mediação eficaz.

Arrazoou que a visita da compradora ao imóvel, promovida pela recorrente, configurou o resultado útil necessário à incidência da comissão.

Aduziu que o contato direto entre as partes após a apresentação do imóvel não descaracteriza a atuação da corretora, e que o contrato de mediação não exigia exclusividade para gerar efeitos jurídicos.

Pretendeu a reforma da sentença a fim de que seja reconhecido o direito à comissão no valor de R$ 11.220,00 (onze mil e duzentos e vinte reais), correspondente a 6% sobre o preço da venda (R$187.000,00), acrescido de correção monetária e juros legais desde a data da alienação do bem.

Instada, a parte apelada deixou transcorrer in albis o prazo para apresentar contrarrazões (Evento 55, ATOORD1, da origem).  Os autos ascenderam a essa Corte de Justiça.

Este é o relatório.

Decido monocraticamente, amparada no art. 932, III e VIII, do Código de Processo Civil e no art. 132, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, uma vez que a matéria em apreço está pacificada em precedentes desta 7ª Câmara de Direito Civil.

Sobre os poderes do relator transcrevo as lições de Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero: O relator tem poderes para dirigir o processo (arts. 932, I, VII e VIII, 933 e 938, CPC), para decidir questões incidentais (art. 932, II e VI, CPC) e para decidir o próprio recurso em determinadas situações (art. 932, III, IV e V, CPC).

Nesse último caso, trata-se de expediente que visa a abreviar o julgamento de recursos inadmissíveis, compatibilizar as decisões judiciais e racionalizar a atividade judiciária.

A Constituição não determina o juiz natural recursal.

O Código de Processo Civil, no entanto, define o juiz natural recursal como sendo o órgão colegiado do tribunal a que compete o conhecimento do recurso.

Nesse sentido, o relator, alçando mão do art. 932, CPC, apenas representa o órgão fracionário - a possibilidade de decisão monocrática representa simples delegação de poder do colegiado ao relator.

O relator tem o dever de julgar o recurso monocraticamente, preenchidos os requisitos inerentes à espécie, porque aí estará prestigiando a autoridade precedente (arts. 926 e 927, CPC) e patrocinando sensível economia processual. [...].

O relator deve exercer seus poderes de ofício, independentemente de requerimento de quaisquer das partes (Novo código de processo civil Comentado.

São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016, p. 997 - grifei).

No mais, preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, o recurso merece ser conhecido, observado que o preparo foi devidamente recolhido (Evento 53, CUSTAS1, da origem).

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto pelo autor em face da sentença prolatada pelo Magistrado a quo que julgou improcedentes os pedidos formulados em desfavor de Juçara Elza Hennerich.

Compulsando-se os autos, relatou o autor/apelante que por meio do contrato de intermediação imobiliária n. 3534 (Evento 1, CONTR4, da origen), a requerida autorizou o autor a promover a venda de seu imóvel, registrado sob a matrícula n. 108.104, consistente em sobrado situado na Rua Beija Flor, nº 910-E, Loteamento Ari Bodanese, em Chapecó, com área construída de 56,65m² e terreno de 20,780m².

Disse que, durante o período de intermediação, a proprietária manteve o bem locado, o que dificultava eventuais negociações.

Ainda assim, em 15-1-2022, o imóvel foi apresentado à interessada Linka Sofia Lunkes, que assinou a respectiva declaração de visita, embora, naquele momento, tenha optado por não formalizar proposta (Evento 1, OUT7, da origem).

Poucos dias depois, a requerida solicitou o cancelamento do anúncio de venda.

Posteriormente, disse que tomou ciência de que o mesmo imóvel havia sido vendido justamente à referida visitante, o que restou confirmado pela matrícula atualizada, que registra a aquisição em 16-8-2022, financiada pela Caixa Econômica Federal (Evento 1, MATRIMÓVEL8, da origem).

Sustentou, assim, que a simples aproximação das partes, promovida por sua atuação, seria suficiente para ensejar o pagamento da comissão, nos termos dos arts. 725 e 727 do Código Civil, mesmo sem exclusividade ou formalização de proposta, pois a compradora só tomou conhecimento da venda do imóvel por sua mediação.

Cinge-se a controvérsia, portanto, em determinar se é devida a comissão de corretagem ao autor pela intermediação da venda de imóvel, mesmo que a negociação final tenha sido concluída diretamente entre a vendedora (recorrida) e a compradora, meses após a visita promovida pela corretora, sem exclusividade contratual e sem proposta formal apresentada na ocasião da intermediação.

Sobre a temática, insta consignar que a corretagem consiste em uma atividade de mediação, com a aproximação de potenciais contratantes, o aconselhamento para conclusão do negócio, o esclarecimento acerca das condições de sua celebração e a conciliação de interesses dos envolvidos.

A conclusão do contrato é condição de exigibilidade da comissão, ou seja, o corretor assume obrigação de resultado e não de meio.

Nesse sentido estabelece o artigo 725 do Código Civil: "A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação".

A propósito, destacam-se os ensinamentos de Maria Helena Diniz: O corretor não receberá a remuneração, embora tenha agido com competência e diligência se não conseguir, por meio de sua intermediação, a conclusão do ato negocial.

Se o intermediário não conseguir acertar, p. ex., a vontade do comprador à do vendedor, não levando a bom termo a mediação, e se a venda se realizar sem a sua interferência, não terá direito de reclamar qualquer remuneração. (DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 3: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 27.

Ed.

São Paulo: Saraiva, 2011, p. 487).

Ainda, conforme orientação da jurisprudência deste eg.

Grupo de Câmaras de Direito Civil desta Corte, "é devida a comissão de corretagem convencionada, quando comprovada a autorização de venda, a aproximação das partes e a consumação do negócio em decorrência dos serviços de intermediação prestados" (TJSC, Rel.

Des.

Wilson Augusto do Nascimento, Embargos Infringentes n. 1999.009543-6, da Capital, j. 12-6-2002).

Assim, para que o corretor tenha direito à comissão pela intermediação realizada, exige-se, cumulativamente, a existência de autorização para promover a venda, a efetiva aproximação entre os contratantes e a concretização do negócio, resultado este decorrente da sua atuação como intermediador.

Ainda, nos contratos de corretagem firmados com cláusula de exclusividade, a comissão é devida ao corretor mesmo que a concretização do negócio ocorra sem a sua intervenção direta (art. 726 do Código Civil).

De modo diverso, se a corretagem não for exclusiva, como é o caso dos autos, recai sobre o corretor o encargo de comprovar que atuou efetivamente na aproximação das partes e que essa intermediação foi determinante para a conclusão do negócio (art. 727 do Código Civil).

Nessa hipótese, a jurisprudência consolidou que a cobrança da comissão pressupõe o preenchimento de quatro requisitos: (i) a existência de contrato de corretagem, ainda que verbal; (ii) a efetiva atuação do corretor; (iii) a celebração do negócio visado; e (iv) a demonstração de que a participação do corretor foi causa decisiva para a concretização do acordo.

Cconsoante orientação do STJ, "a comissão de corretagem somente é devida quando a parte consegue provar a autorização para a venda, a aproximação das partes e, sobretudo, que obteve nas condições convencionadas o resultado previsto no contrato de mediação" (AgInt no REsp 1.59.0612/SP, Rel.

Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/6/2016, DJe 20/6/2016) (STJ, AgInt no AREsp n. 1.563.179/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 1º-6-2021, DJe de 7-6-2021).

Quanto a este último ponto, não basta ao corretor comprovar que apresentou o imóvel a um potencial comprador. É necessário demonstrar que a sua intervenção foi essencial para o êxito da negociação, isto é, que a partir do contato inicial promovido por ele houve continuidade nas tratativas até a formalização do contrato.

Em razão da inexistência de exclusividade, as partes não ficam adstritas a um único profissional.

Assim, se as negociações conduzidas pelo primeiro corretor não avançarem e, posteriormente, outro corretor lograr êxito na intermediação, em regra apenas este último fará jus à comissão, salvo se ficar evidenciada a má-fé dos contratantes.

No caso dos autos, conforme já dito, não havia contrato de exclusividade entre as partes, sendo incontroverso que o apelante levou a interessada Linka Sofia Lunkes a visitar o imóvel em 15-1-2022.

Contudo, naquela oportunidade não foi formalizada proposta de compra, constando no documento apenas assinaturas sem a devida identificação e sem menção de valores concretos (Evento 1, OUT7, da origem).

Posteriormente, em 16-8-2022, ou seja, sete meses após a visita, a venda foi concluída diretamente entre a recorrida e a compradora, sem intermediação da recorrente (Evento 1, MATRIMÓVEL8, da origem).

Nos termos do art. 726 do Código Civil, não é devida a remuneração quando o negócio é iniciado e concluído diretamente entre as partes, salvo cláusula de exclusividade.

No caso, o contrato firmado entre as partes não previa exclusividade, o que afasta o direito automático ao pagamento da comissão.

O direito à corretagem depende da demonstração de que a intermediação foi determinante para a concretização do negócio.

Quando a participação do corretor se restringe a uma visita isolada, sem a efetiva apresentação de proposta e sem continuidade nas negociações, não se pode reconhecer a configuração do resultado útil previsto no art. 725 do Código Civil.

A prova documental evidencia que a negociação que culminou na venda ocorreu meses depois, de forma direta entre a recorrida e a compradora, não se demonstrando o nexo causal entre a atuação da corretora e a concretização do negócio.

A mera aproximação inicial, desacompanhada de proposta concreta e sem exclusividade contratual, não é suficiente para caracterizar o direito à comissão.

Em casos semelhantes, já se posicionou esta Corte de Justiça: COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

INSURGÊNCIA EXCLUSIVA DA PARTE AUTORA.

CONDUTA DA PARTE APELANTE QUE SE LIMITOU A CONDUZIR UMA VISITA AO IMÓVEL E ENCAMINHAR PROPOSTA DE COMPRA REJEITADA PELA VENDEDORA.

ATOS QUE, POR SI SÓS, NÃO FORAM DETERMINANTES PARA O FECHAMENTO DO NEGÓCIO.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO CERCA DE OITO MESES DEPOIS, COM TERMOS SUBSTANCIALMENTE DIFERENTES E SEM INTERMEDIÁRIOS.

AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO DA IMOBILIÁRIA NA SEGUNDA NEGOCIAÇÃO.

INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE.

REGULARIDADE DA NEGOCIAÇÃO DIRETA ENTRE COMPRADOR E VENDEDOR.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0301038-13.2019.8.24.0018, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel.

Alexandre Morais da Rosa, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 07-11-2023).

EMENTA: DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

CONTRATO VERBAL SEM EXCLUSIVIDADE.

RECURSO DESPROVIDO.I.

CASO EM EXAME1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de cobrança de comissão de corretagem ajuizada por corretor de imóveis, alegando ter intermediado a venda de imóvel realizada pela ré.II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO2.

A questão em discussão consiste em saber se há prova de que a intermediação promovida pelo autor foi causa determinante para o negócio jurídico ser concretizado.III.

RAZÕES DE DECIDIR3. A atuação inicial do autor, realizada por meio de um contato telefônico em 2018, assim como eventuais interações esporádicas posteriores, não foram determinantes para aproximar o comprador e a ré, com vistas à concretização do negócio imobiliário celebrado ao final de 2022.4.

A longa vizinhança entre a igreja e o imóvel reforça o entendimento de que seus membros já conheciam o terreno e sua localização, afastando qualquer alegação de que a aquisição tenha sido impulsionada pela atuação do autor.

Afinal, não se verifica qualquer ação exclusiva deste que tenha sido essencial para a efetivação da compra.5. Ainda que se reconheça que o primeiro passo de qualquer intermediação imobiliária seja o contato inicial, o qual foi, de fato, realizado pelo autor, esse ato isolado, sem desdobramentos significativos, não se qualifica como uma aproximação efetiva entre as partes.6. Não há provas nos autos de visitação conduzida, tratativas aprofundadas sobre valores, esclarecimento de dúvidas ou qualquer outro elemento característico de um processo de intermediação ativa. IV.

DISPOSITIVO E TESE7.

Recurso desprovido.________Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 722, 725, 726, 727; CPC, art. 371.Jurisprudência relevante citada: TJSC, AC nº 5003912-51.2022.8.24.0018, rel.

Mauro Ferrandin, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 11.02.2025. (TJSC, Apelação n. 5009582-73.2023.8.24.0038, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel.

Eduardo Gallo Jr., Sexta Câmara de Direito Civil, j. 25-03-2025).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.

NEGOCIAÇÃO IMOBILIÁRIA SEM EXCLUSIVIDADE.

ALEGAÇÃO DE INTERMEDIAÇÃO DA AUTORA NA VENDA DOS IMÓVEIS.

NEGOCIAÇÃO REALIZADA POR TERCEIRA CORRETORA.

AUSÊNCIA DE PROVA DE ATUAÇÃO DECISIVA DA AUTORA.

IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.

RECURSO NÃO PROVIDO.1.

Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedente ação de cobrança de comissão de corretagem ajuizada pela imobiliária autora contra os réus, em razão da alegada intermediação de venda com permuta.

A autora alegou ter realizado a aproximação inicial das partes, mas os réus atribuíram a conclusão do negócio a uma terceira corretora.2.

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a autora intermediou efetivamente a venda com permuta dos imóveis dos réus, contribuindo decisivamente para o sucesso da transação; e (ii) definir se a ausência de exclusividade na corretagem impede o direito à comissão pleiteada pela autora.3.

O contrato de corretagem, sendo obrigação de resultado, exige que o corretor comprove sua contribuição decisiva para a concretização do negócio, nos termos do art. 726 do Código Civil, especialmente quando não há cláusula de exclusividade.3.1 Restou comprovado que os réus contrataram a autora para intermediar a venda dos imóveis, sem exclusividade, e que a aproximação inicial foi realizada pela corretora Viviana, da imobiliária demandante, no ano de 2016.

Contudo, o negócio não se concretizou naquela oportunidade, devido à falta de interesse dos réus, já que o imóvel da ré Carla ainda estava em construção e o preço ofertado era inferior ao esperado.3.2 Os réus demonstraram, mediante documentos e depoimentos testemunhais, que a efetiva intermediação e conclusão da venda com permuta dos imóveis ocorreu em 2017, por meio da corretora Caroline, vinculada à imobiliária de Carlos Cesar Vaz Júnior, que recebeu a comissão de R$ 50.000,00 pelo serviço.3.3 As provas apresentadas pela autora não foram suficientes para demonstrar que sua atuação contribuiu diretamente para o fechamento da transação, especialmente diante da ausência de exclusividade contratual e da reaproximação das partes por outra profissional, que atuou em contexto distinto e com estratégia diversa, alcançando resultado útil.3.4 Depoimentos testemunhais, incluindo os dos próprios réus, corroboraram que a negociação que culminou no fechamento do negócio foi conduzida inteiramente pela corretora Caroline, que retomou as tratativas com os réus em momento posterior e em condições distintas daquelas ofertadas pela autora.3.5 A ausência de cláusula de exclusividade permite que outros corretores negociem os mesmos imóveis, sendo insuficiente a mera apresentação inicial das partes para a configuração do direito à comissão de corretagem.3.6 O ônus da prova incumbia à autora, conforme art. 373, I, do CPC, sendo certo que ela não conseguiu demonstrar a efetiva participação no resultado útil da negociação.4.

Recurso não provido.Teses de julgamento: O corretor de imóveis, quando não há cláusula de exclusividade, deve comprovar sua contribuição direta e decisiva para a conclusão do negócio a fim de fazer jus à comissão de corretagem.A mera aproximação inicial das partes, sem que o corretor tenha atuado na intermediação final e na conciliação dos interesses que levaram à celebração do negócio, não gera direito à comissão.A celebração do negócio por intermédio de outro corretor, com atuação em momento posterior e em condições distintas, exclui o direito do primeiro corretor à remuneração, salvo ajuste expresso em sentido contrário.Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 726 e 727; CPC, art. 373, I e II.Jurisprudência relevante citada: TJSC, Apelação n. 0305652-07.2017.8.24.0091, rel.

Des.

João Marcos Buch, Oitava Câmara de Direito Civil, j. em 30.1.2024; Apelação n. 0303556-07.2018.8.24.0019, rel.

Des.

José Agenor de Aragão, Quarta Câmara de Direito Civil, j. em 6.6.2024; Apelação n. 0002627-45.2012.8.24.0023, relª.

Desª.

Rosane Portella Wolff, Segunda Câmara de Direito Civil, j. em 7.10.2021. (TJSC, Apelação n. 0307991-12.2018.8.24.0023, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel.

Erica Lourenco de Lima Ferreira, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 23-01-2025).

Assim, correta a sentença ao concluir que a atuação da recorrente não foi determinante para a efetivação da compra e venda, motivo pelo qual deve ser mantida a improcedência do pedido.

Por fim, o recurso não está sendo provido e porquanto sucumbente em primeiro grau a parte recorrente, impositivo a fixação de honorários recursais nos termos do artigo 85, § 11, CPC/2015 e diretriz jurisprudencial emanada do Superior Tribunal de Justiça por ocasião do julgamento dos EDcl no AgInt no REsp. n. 1.573.573/RJ.

Considerados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do artigo 85 do Código de Processo Civil, majora-se os honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) do valor atribuído a causa devidamente atualizado.

Diante do exposto, conheço do recurso e nego provimento, mantendo a sentença recorrida.

Custas legais.

Publique-se.

Intimem-se.    

Processo 5032743-75.2023.8.24.0018 distribuido para Gab. 02 - 7ª Câmara de Direito Civil - 7ª Câmara de Direito Civil na data de 02/09/2025.