TJSC - 5048970-29.2025.8.24.0000

Pedido de Efeito Suspensivo à Apelação Nº 5048970-29.2025.8.24.0000/SC REQUERENTE: BAIRRU HOLDING EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDAADVOGADO(A): Pedro Ivan Vasconcelos Hollanda (OAB PR029150)ADVOGADO(A): CESAR PERNETTA ALMEIDA BERTOLDI (OAB PR090452)ADVOGADO(A): MATHIAS MENNA BARRETO MONCLARO (OAB PR066373)REQUERENTE: VIZI LOTES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.AADVOGADO(A): Pedro Ivan Vasconcelos Hollanda (OAB PR029150)REQUERIDO: JARDIM CAMPO VERDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDAADVOGADO(A): LEONARDO MATOS DE LIZ RIBEIRO (OAB SC045252) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de pedido autônomo de concessão de efeito suspensivo formulado por BAIRRU HOLDING EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e VIZI LOTES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A ao recurso de apelação interposto nos autos de n. 5010604-02.2023.8.24.0125, contra a sentença que rejeitou os embargos à execução e revogou a tutela de urgência consistente na suspensão da execução de título executivo extrajudicial n. 5009300-65.2023.8.24.0125 (evento 48): ​I - RELATÓRIO Trata-se de embargos à execução propostos por Vizi Lotes Empreendimentos Imobiliários S/A nos autos da execução de título extrajudicial que lhe move Jardim Campo Verde Empreendimentos Imobiliarios Ltda e Bairru Holding Empreendimentos Imobiliários Ltda, conforme os fundamentos de fato e direito deduzidos na inicial.

Discorreram sobre a falta de certeza, liquidez e exigibilidade das obrigações que lhe são atribuídas, em decorrência do Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóveis pactuado entre as partes.

Além disso, atribuiu à embargada inadimplemento suficiente à rescisão do negócio, mediante devolução integral das quantias pagas. Juntou documentos para comprovar suas alegações (ev. 1).

Foi atribuído efeito suspensivo aos embargos (ev. ​3.1​).

Opostos embargos de declaração pela parte embargada (ev. 17.1), o recurso não foi acolhido (ev. 30.1).

A parte embargada impugnou (ev. ​30.1), defendendo a certeza, liquidez e exigibilidade do título.

Não concordou com a mora/inadimplemento que lhe foi atribuído.

Juntou documentação.  Houve réplica (ev. 28.1). É o relatório.

II - FUNDAMENTAÇÃO ​Julgo antecipadamente a lide, com fundamento no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, já que o feito conta com elementos suficientes para uma decisão de mérito (art. 4º do CPC). Deve-se dar prevalência ao Princípio Dispositivo quanto a atividade probatória, seguindo-se a regra do art. 373 do Código de Processo Civil, que incumbe às partes o ônus da prova, sendo o juiz seu destinatário final (art. 369, CPC), cabendo-lhe a apreciação para a formação de seu convencimento (art. 371, CPC).​​ Não havendo outras questões processuais pendentes, preliminares ou prejudiciais de mérito cujo enfrentamento se faça necessário, prossegue-se ao exame do mérito.  A relação contratual havida entre as partes e a entrega dos lotes são incontroversos, não dependendo de prova (art. 374 do CPC).

A causa tem ponto central, portanto, na ocorrência de mora/inadimplemento atribuível à parte embargada, no tocante à obrigação de assegurar a liberação para ocupação e construção de lotes.

Dispõe a Lei n.º 6.766/79 que cabe à Administração Pública Municipal aprovar o projeto de loteamento e a execução das obras públicas exigidas como parte das diretrizes dos arts. 6º e 7º (art. 12).

Tal etapa é essencial para a emissão do Termo de Verificação e Execução de Obras (TVEO), documento que fundamenta a extinção de eventual patrimônio de afetação e viabiliza tanto a individualização dos lotes no cadastro imobiliário municipal, em nome do adquirente/proprietário, quanto o registro do loteamento no cartório de imóveis (arts. 18, V, e 22, § 3º).

Conforme o art. 16 da referida lei, caberá a legislação municipal definir os prazos para aprovação/rejeição do projeto e aceitação/recusa das obras (art. 16).

Porém, inexistente lei local, o prazo observável será de 90 (noventa) dias para a primeira (projeto) e 60 (sessenta) dias para a segunda (obras).  No caso, o contrato firmado entre as partes estipula à embargada o prazo de 4 (quatro) meses, prorrogável por mais 60 (sessenta) dias, para a conclusão das obras e obtenção da liberação para ocupação ou construção das unidades (Cláusula Quarta – ev. ​1.6​ fl. 7).

Todavia, o termo inicial do referido prazo está condicionado à comprovação do registro dos imóveis em nome da embargante, fato cujo implemento não restou demonstrado, o que inviabiliza a caracterização do inadimplemento contratual alegado.     Também não há que se atribuir à embargada o inadimplemento da cláusula 4.3 do Termo Aditivo (ev. 1.7, fl. 3), pois a prova documental produzida pela embargada demonstra a expedição do TVEO parcial em 30/09/2021, comprovando a aceitação das obras de infraestrutura básica a que se referem a Lei n.º 6.766/79 (art. 2º, §5º) e o cronograma contratual (ev. 1.6 da Execução, e ​1.7 destes embargos​, fl. 3).

O documento ressalva expressamente a entrega o Centro de Convivência do Idoso (CCI) e a Unidade Básica de Saúde (UBS), que não estavam concluídos à época.  Na falta de comprovação do contrário, ônus que a legislação processual atribuiu à embargante (CPC, art. 373, I), conclui-se que o TVEO parcial habilitou a ocupação e construção das unidades em data anterior ao prazo cominado na Cláusula Quarta do contrato. Não é lícito que a embargante utilize-se da pendência do CCI e da UBS para justificar o próprio inadimplemento, quando tais obras sequer integraram o cronograma pelo qual a embargada se obrigou contratualmente.  Mesmo que assim não fosse, as penalidades cominadas na Cláusula 4.3 (ev. ​​1.7​, fl. 3) somente são exigíveis da embargada mediante a constatação de ausência de protocolo ou protocolo de documentação insuficiente, o que igualmente não foi demonstrado.

Ao contrário do alegado, a cláusula não autoriza a devolução do preço pago, mas somente das penalidades/multas/outros pelo atraso acarretado pela embargada, nas hipóteses anteriormente mencionadas.  Não há que se falar de falta de certeza, liquidez e exigibilidade do título extrajudicial, portanto, uma vez que a prova documental acostada comprova perfeitamente que o preço era exigível da devedora desde 30/09/2021.

A embargante foi regularmente constituída em mora através da interpelação extrajudicial em 06/10/23 (ev. 1.8), conforme prevê o contrato.  Assim, a improcedência é a medida que se impõe.

III - DISPOSITIVO Ante o supra exposto, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, revogo os efeitos da tutela de urgência concedida e JULGO IMPROCEDENTE a pretensão deduzida na petição inicial.

Sucumbente, CONDENO a parte embargante ao pagamento das custas processuais e honorários fixados no percentual de 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.  Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Caso interposto o recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias (artigo 1.009, §§ 1º e 2º).

Após isso, encaminhem-se os autos ao Tribunal de Justiça de Santa Catarina.

Após o trânsito em julgado, inexistindo outras pendências, arquive-se.

Em suas razões (evento 1), os suplicantes defendem, em suma, que a sentença de improcedência dos embargos à execução deve ser reformada, pois é nula por ausência de fundamentação, baseando-se em cláusulas superadas do contrato original e ignorando o primeiro aditivo contratual; que o título executivo é ilíquido e inexigível, diante da ausência de comprovação do adimplemento das obrigações pela recorrida; e que há excesso de execução, com prejuízos significativos às recorrentes.

Ao final, requerem a atribuição de efeito suspensivo ao recurso de apelação interposto, com fundamento no art. 1.012, §4º do CPC, diante da probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave ou de difícil reparação. É o relatório.

De início, importante consignar que o presente pleito suspensivo foi dirigido a esta Corte no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição, nos termos do art. 1.012, § 3º, I, do CPC, motivo pelo qual não há óbice à sua apreciação.

Pois bem.

A apelação cível possui, em regra, efeito suspensivo automático (art. 1.012, caput, do CPC), todavia, o presente caso amolda-se à exceção prevista no art. 1.012, § 1º, III, do CPC – de recebimento da apelação unicamente no efeito devolutivo –, uma vez que a sentença recorrida rejeitou os embargos à execução opostos pelas recorrentes.

Para que assim não se proceda, há de se verificar se presentes os requisitos autorizadores da concessão do pedido liminar (antecipação da tutela recursal/efeito suspensivo excepcional), quais sejam, (a) probabilidade de provimento do recurso e (b) se relevante a fundamentação, houver risco de dano grave ou de difícil reparação.

A respeito, disciplina o Código de Processo Civil: Art. 1.012 [...] § 4º: Nas hipóteses do § 1º, a eficácia da sentença poderá ser suspensa pelo relator se o apelante demonstrar a probabilidade de provimento do recurso ou se, sendo relevante a fundamentação, houver risco de dano grave ou de difícil reparação.  Sobre o tema, ensinam Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero:  A probabilidade que autoriza o emprego da técnica antecipatória para a tutela dos direitos é a probabilidade lógica que é aquela que surge da confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses elementos.

O juiz tem que se convencer de que o direito é provável para conceder tutela provisória" (Novo Código de Processo Civil.

São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015, p. 312).  Em vista disso, resta à parte prejudicada pelo decisum requerer a concessão da tutela antecipada ou o efeito suspensivo ao seu apelo perante o juízo ad quem, desde que satisfeitos os requisitos específicos ao deferimento do pedido.

Sucede, no entanto, que não se vislumbra a probabilidade do provimento do recurso.

Primeiro, ao contrário do que advogam as recorrentes, a sentença enfrentou de forma clara e objetiva os pontos centrais da controvérsia: validade do título executivo, exigibilidade da obrigação e ausência de inadimplemento da exequente.

Não é demais anotar que o juiz não está obrigado a rebater todos os argumentos das partes, mas sim a enfrentar os pontos essenciais para o deslinde da causa.

A decisão analisou o contrato, o aditivo, o TVO e a cláusula 4.3, concluindo pela exigibilidade da obrigação e ausência de causa impeditiva da execução.

Tocante ao mérito em si, andou bem a sentença ao reconhecer que as embargantes/recorrentes não lograram êxito demonstrar os vícios alegados no título executivo.

Com efeito, a análise pormenorizada dos elementos probatórios constantes dos autos revela que a obrigação executada encontra-se devidamente caracterizada em seus aspectos de certeza, liquidez e exigibilidade.

No que tange à alegada falta de exigibilidade, verifica-se que a documentação acostada aos autos comprova de forma inequívoca o cumprimento das contraprestações pela embargada.

A expedição do termo de verificação de obras em momento anterior (30/09/2021) ao prazo contratualmente estabelecido no termo aditivo (31/12/2021) demonstra o adimplemento das obrigações assumidas pela credora, afastando qualquer óbice à cobrança do saldo remanescente.

Merece destaque, tal como foi reforçado na sentença recorrida, o fato de que as obras de infraestrutura essencial foram devidamente concluídas e aceitas pela municipalidade, viabilizando a ocupação e construção das unidades conforme previsto no ajuste.

As pendências relativas ao Centro de Convivência do Idoso (CCI) e a Unidade Básica de Saúde (UBS), que não integravam o núcleo das obrigações contratuais assumidas pela embargada, não pode servir de justificativa para o inadimplemento das recorridas.

Quanto às penalidades invocadas pelas recorrentes, a interpretação sistemática das cláusulas contratuais revela que tais sanções possuem campo de incidência restrito, não abrangendo a hipótese dos autos, uma vez que, em análise perfunctória, a parte recorrida cumpriu com sua obrigação avençada, e tal como foi mencionado pelo juízo a quo, referidas penalidades (cláusula 4.3) não autorizam a suspensão do pagamento do preço principal, mas apenas eventual ressarcimento de valores específicos nas situações expressamente previstas.

Vai daí, inclusive, que resta prejudicada a tese de haveria excesso de execução e direito à compensação, bem como a tese/pedido subsidiário de necessidade de perícia contábil para apurar valores compensáveis.

Não é demais anotar que a alegação de falta de liquidez do título igualmente não prospera, porquanto o instrumento contratual estabelece de forma clara e precisa o valor devido, as condições de pagamento e o momento de exigibilidade da obrigação.

A necessidade de interpretação contratual, por si só, não desnatura a liquidez do título quando os elementos essenciais da obrigação encontram-se suficientemente delineados no documento.

Por fim, no que se refere à alegada ausência de certeza, constata-se que a existência da obrigação resta incontroversa, derivando de ajuste livremente pactuado entre as partes e parcialmente cumprido pelas executadas.

A constituição em mora operou-se regularmente, mediante interpelação extrajudicial que observou as formalidades contratuais e legais.

Dessa forma, não se vislumbra plausibilidade no provimento da apelação, uma vez que a sentença recorrida encontra-se em consonância com o direito aplicável e com os elementos probatórios carreados aos autos, não merecendo reforma o decisum que reconheceu a validade do título executivo e julgou improcedentes os embargos opostos.

Desse modo, ante a ausência da probabilidade de provimento do recurso, não há como acolher o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso de apelação interposto na origem.

Ressalta-se que neste momento processual não é dado ao Relator antecipar o mérito da causa, mas tão somente avaliar a probabilidade de provimento do recurso ou o risco de dano.

Desse modo, não verificados os requisitos legais, nem a flagrante excepcionalidade do caso, capazes de ensejar a atribuição do efeito suspensivo ao apelo interposto pelas recorrentes na origem, INDEFIRO o efeito suspensivo requerido.  Comunique-se ao juízo da origem.

Publique-se.

Intimem-se.

Transitado em julgado, arquive-se.    

Processo 5048970-29.2025.8.24.0000 distribuido para Gab. 03 - 5ª Câmara de Direito Civil - 5ª Câmara de Direito Civil na data de 26/06/2025.